棚户区改造可行性研究报告.docx

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棚户区改造可行性研究报告

XX县2017年关索片区城市棚户区

改造项目

可

行

性

研

究

报

告

项目建设单位：

XXXXX

项目编制单位：

XX规划建筑设计院

项目编制日期：

2017年08月

前言

棚户区改造，是我国政府针对住房质量差、缺少必要配套设施、环境卫生条件恶劣、中低收入居民相对集中的城市危旧房集中区域，组织实施的住房改造专项行动计划。

作为保障性安居工程的重要组成部分，棚户区改造包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区棚户区和国有垦区危房等4个主要组成部分。

对于各类棚户区改造项目，中央和地方政府在建设用地供应、财政资金投入、税费减免、金融信贷等方面提供政策支持。

棚户区改造，具有保障改善民生、完善城市功能、促进经济社会协调发展的综合效益。

通过“保底”安置，明显提高了居民的住房条件与环境质量，实现了“住有所居”的住房政策目标。

实施棚户区改造，完善配套设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，提高城市承载力和可持续发展能力。

此外，实施棚户区改造，还可以通过带动投资、增加就业、促进消费等途径促进经济增长和社会发展，通过社会管理、社区服务的提供，以及原棚户区居民收入和财富占有水平提高，促进社会的和谐稳定。

2013年新一届中央政府提出，从2013年到2017年“再改造1000万户以上各类棚户区”的建设任务，同时提出在以人为核心的新型城镇化推进过程中，“要改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村”，由此，新一轮棚改的序幕拉开。

附件

第一章总论

1.1项目摘要

1、项目名称：

XX县2017年关索片区城市棚户区改造项目；

2、项目建设单位：

XXXX；

3、建设单位法人：

XXX；

4、项目建设地点：

XXXX；

5、项目建设性质：

改造。

1.2编制依据

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国城乡规划法》；

3、《国务院关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见》国发〔2012〕2号；

4、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

5、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）；

6、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）；

7、《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保[2012]190号）；

8、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）；

9、《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发[2014]36号）；

10、《国家发展改革委办公厅关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》（发改办财金[2014]1047号）；

11、《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》（建办保函〔2014〕535号）；

12、《住房城乡建设部办公厅关于做好2016年城镇棚户区和城市危房改造计划工作的通知》（建办保函[2015]217）号；

13、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发[2015]37号）；

14、《住房城乡建设部农业发展银行关于加大棚户区改造贷款支持力度的通知》（建保[2015[137号）

13、贵州省人民政府办公厅《关于加快城镇棚户区和城市危房改造的实施意见》（黔府办发〔2014〕16号）；

14、《贵州省人民政府办公厅关于做好棚户区改造货币化安置工作的实施意见》（黔府办函〔2015〕162号）；

15、《贵州省国有土地上房屋征收补偿住房保障办法（暂行）》《贵州省国有土地上房屋征收评估机构选定办法（暂行）》《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》黔府办发〔2011〕116号；

16、《安顺市政府关于做好2015-2017年城镇棚户区改造及配套基础设施建设工作的指导意见》（安府发〔2015〕18号）

17、《安顺市棚户区改造货币化安置实施办法》安府办发〔2015〕50号；

18、《安顺市国有土地上房屋征收与补偿管理规定（试行）》安府办发〔2016〕1号；

19、《XX县2017年棚户区改造大会战工作方案》

20、《XX县城市总体规划（2011-2030）》；

21、《XX县2017年关索片区城市棚户区改造项目房屋征收补偿方案》；

22、项目建设单位提供的项目拆迁等相关资料；

23、项目承办单位委托我公司进行本项目可行性研究的委托书；

24、国家有关技术规范、规程和规定。

1.3编制原则和思想

1、以相关城市城镇棚户区和城市危房改造政策、城市总体规划和城市发展指导思想为原则，着眼于实际需求与发展前景确定规模和各项建设指标；

2、符合城市规划要求，结合建筑性质、造型特征，与周边环境和谐发展；

3、符合国家集约用地、节能节水等要求，满足消防规范；

4、合理制定科学、经济、适合场地建设条件的工程技术方案；

5、保护土地资源及生态环境，实现可持续发展。

1.4编制目的

1、对本项目进行全面的技术经济研究、论证。

判别项目预期目标与项目建设理由是否相吻合，预期目标是否具有合理性与现实性。

2、选择合理的技术方案，为工程建设提供科学依据。

3、完善基本建设程序，为项目决策、资金筹措提供科学、详实、可靠的依据。

1.5研究范围及内容

本报告是研究安顺市XXXX棚户区改造工程，共涉及三个区域：

A区、B区、D区。

其中，A区位于枣园路东侧，大关村关脚组，八大公司片区；B区位于老县政府一带；D区位于塔山公园。

由于历史久远，加上当时并未统一规划，导致该片区居民住宅杂乱无章，变成了棚户区。

本报告主要从《XX县城市总体规划（2011-2030）》以及XX县自然条件和经济状况出发，对关索街道办事处的建设条件等进行调查研究，并充分考虑对城市的影响，同时对有间接影响的近邻乡镇也做了相应的考虑。

从社会、经济等效益以及本项目的建设必要性、经济合理性、技术可行性、实施可能性等诸方面进行综合性的研究论证，为本项目的决策提供准确依据。

1.6项目提出的理由

由于长期以来存在的发展不平衡、缺少机遇等问题，导致XX县遗留了各种形态的棚户区。

这些片区城市建设严重滞后，至今住房条件仍以低矮的砖混结构为主，没有统一的规划用地，房屋大多为自建用房，道路狭窄，火灾及治安隐患极大，环境卫生脏、乱、差，公共设施严重匮乏，居住条件严重滞后，基础设施建设薄弱，用地发展无序、建筑布局零乱、消防隐患突出、环境卫生恶劣，甚至连最基本的采光、通风、消防等条件都达不到，与XX县城市建设的步伐极不协调。

贵州省高度重视全省棚改工作，省人民政府办公厅发布了《关于做好政府购买城镇棚户区和城市危房改造服务工作的通知》、《关于做好城镇棚户区和城市危房改造货币化安置工作的实施意见》，指出：

城镇棚户区和城市危房改造可采取多种安置方式，并要提高货币化安置的比例，同时也对棚改工作的组织协调、推进支持提出了要求。

在省委、省政府相关政策指导下，XX县不断加大棚改力度，近年来取得了一定的成效，但面还不够广，力度还不够大。

为改变此状况，XX县政府高度重视全县城镇棚户区和城市危房改造工作，力争通过对本项目所覆盖的棚户区范围进行彻底的改造，把现有棚户区建设成为布局合理、配套齐全、环境优美、建管有序、特色鲜明、协调发展的城市新社区，构筑“安全、高效、节约、可靠、和谐、多元”的城市化体系。

为了加快棚户区和城中村改造工作，全力推进城镇化进程，促进全市经济社会又好又快、更好更快发展，XX县政府将不断推进城镇棚户区和城市危房改造工作快步前进。

目前，XX县还有贫困村81个，贫困人口5.09万人，贫困发生率13.72%。

还有14274人需要实施易地扶贫搬迁。

还有小学在校生6617人、初中3188人、高中阶段1549人需要教育扶贫帮扶。

还有1.74万人医疗扶贫对象需要精准救助。

还有2547户农村危房需要改造。

还有特级缺水26个村，其中贫困村20个，饮水困难人口43059人，其中贫困人口19446人需要解决饮水安全问题。

特别是2014年、2015年脱贫人口中，没有稳定增收渠道的极易返贫。

在以上背景下，提出了“XX县2017年关索片区城市棚户区改造项目”，以“XXXX”为主体负责具体实施。

“XX县2017年关索片区城市棚户区改造项目”涉及关索街道办事处，是XX县2017年重点推进的城镇棚户区和城市危房改造项目，该片区进行改造的条件比较成熟，是具有典型代表意义的棚户区。

通过改造，能够大大提升原棚户区内居民的生活品质，改善配套基础设施建设，满足消防、通风等基本需求，也有利于城市形象的改善和提升，加快城市化进程，维护和谐社会。

在国务院、住房和城乡建设部、贵州省人民政府、XX县人民政府等各级政府对城镇棚户区和城市危房改造的大力支持下。

经统计，本项目涉及拆迁的地域房屋建筑面积约146463.86平方米，涉及拆迁856户，人口约2996人，其中建档立卡贫困人口360人，建档立卡贫困人口占比为12%。

项目涉及拆迁住宅房屋面积119772.00平方米，临街住宅房屋面积4000平方米，生活附属构筑物面积22691.85平方米。

拆迁房屋全部为民用住宅。

项目拟采取货币化安置方式对被征收户进行安置。

实施XX县2017关索片区城市棚户区改造项目，通过增加就业、改善人居环境，到2020年可实现全部脱贫，增加建档立卡贫困人口收入，实现共同富裕。

本项目的实施是一项坚持以人为本的民心工程，是XX县建设小康社会、实现全面发展需完成的任务，也是改善居民生活条件，提升城市形象，促进和谐社会建设的重要举措。

为提升XX县的形象和品位，改善当地居民的生活环境和居住条件，加快城镇化建设，提升XX县的综合竞争力，特申请本项目。

1.7项目基本情况

1、项目拆迁范围及规模：

本项目涉及的拆迁棚户区位于关索街道办事处。

拆迁区域房屋建筑面积约146463.86平方米，涉及拆迁856户，人口约2996人，其中建档立卡贫困人口360人，建档立卡贫困人口占比为12%。

项目涉及拆迁住宅房屋面积119772.00平方米，临街住宅房屋面积4000平方米，附属构筑物面积22691.85平方米。

2、项目安置方式：

本项目改造户数856户，将采取货币补偿方式安置，不另新建安置小区，拆迁、安置费用计算标准以政府现行文件为依据计算，详见本报告征地拆迁安置方案。

3、项目征收期限：

12个月；

4、项目投资：

项目总投资为66500.00万元，其中房屋补偿安置费用61886.16万元，拆迁补偿其它费用896.91万元，预备费1021.93万元，征收期贷款利息2695.00万元。

5、资金筹措：

本项目资金计划申请银行贷款50000万元（年贷款利率5.39%），政府自筹16500.00万元。

第二章建设项目的背景及必要性

2.1建设项目的背景

1、国家推动棚户区改造的战略部署

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。

2005年开始，我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。

这是新中国建国以来东北最为庞大的安居工程。

2013年，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）文件明确要求：

城市棚户区改造。

2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户。

在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。

市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。

禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。

城市棚户区改造可采取拆除新建、改建（扩建、翻建）等多种方式。

要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。

在改造中可建设一定数量的租赁型保障房，统筹用于符合条件的保障家庭。

2014年3月，国务院总理李克强就强调，要更大规模加快棚户区改造，决不能一边高楼林立，一边棚户连片。

此外，在城镇化建设中，要以国家新型城镇化规划为指导，做好相关规划的统筹衔接。

提高城镇建设用地效率，优先发展公共交通，保护历史文化和自然景观，避免千城一面。

加强小城镇和村庄规划管理。

探索建立农业转移人口市民化成本分担、多元化城镇建设投融资登记制。

2014年7月21日，国务院办公厅发布《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号），进一步完善棚户区改造规划，各地区要进一步摸清待改造棚户区的底数、面积、类型等情况。

区分轻重缓急，结合需要与可能，按照尽力而为、量力而行的原则，有计划有步骤地组织实施。

各地区要在摸清底数的基础上，抓紧编制完善2015—2017年棚户区改造规划。

各地区编制完善2015—2017年棚户区改造规划，应突出前瞻性、科学性。

2015年6月25日，国务院下发《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》。

《意见》提出，制定城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设三年计划（2015—2017年，以下简称三年计划）。

2015—2017年，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套（其中2015年580万套），农村危房1060万户（其中2015年432万户），加大棚改配套基础设施建设力度，使城市基础设施更加完备，布局合理、运行安全、服务便捷。

2016年3月25日，财政部住房城乡建设部发布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》（财综[2016]11号），《通知》各级财政部门要围绕国务院有关加快棚户区改造工作的要求，按照“省级负总责、市县抓落实、中央适当补助”的原则，积极筹措资金，统筹安排，推进棚户区改造工作顺利实施。

2016年是“十三五”的开局之年，《政府工作报告》有明确要求。

完成约1亿人居住的棚户区和城中村改造，完善住房保障体系，城镇棚户区住房改造2000万套。

国务院在2016年2月6日发布了《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，针对棚户区改造，《意见》提出，打好棚户区改造三年攻坚战，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。

完善土地、财政和金融政策，落实税收政策。

2016年3月5日，十二届全国人大四次会议，李克强在作政府工作报告时回顾2015年工作时指出，紧扣增进民生福祉，推动社会事业改革发展。

在财力紧张情况下，保障民生力度继续加大。

推出新的政策，重点解决高校毕业生和就业困难群体的就业创业问题。

城镇保障性安居工程住房基本建成772万套，棚户区住房改造开工601万套，农村危房改造432万户，一大批住房困难家庭圆了安居梦。

2017年5月24日，国务院总理李克强主持召开国务院常委会议，确定了下一阶段我国棚户区改造的工作任务。

会议确定，我国将在确保完成今年再开工改造600万套的棚改任务的基础上，实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持，兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。

数据显示，过去8年，通过实施棚户区改造，我国已使8000多万住房困难群众“出棚进楼”，既改善了民生，也带动了有效投资消费和去库存。

会议指出，针对目前一些地方棚改推进难度加大、配套建设滞后、融资困难等问题，要落实各项支持政策和地方责任，加大督查力度，管好用好棚改专项资金，完善水电气热路和教育、医疗等配套设施，提高入住率，在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例。

实际上，目前我国正处于2015-2017年棚改三年行动计划的最后一年。

去年，我国全面完成了开工600万套的目标任务，而且绝大多数省（区、市）去年棚改开工进度明显快于2015年，15个省（区、市）在去年9月底就完成了全年开工任务；货币化安置比例达到48.5%，比2015年提高18.6个百分点。

业内表示，虽然今年我国棚改新开工目标仍然维持在600万套，但开发难度却在不断提升。

因此，今年初，多部门就召开全国棚改工作电视电话会议明确国务院有关部门将尽早下达中央补助资金，各地还要加快落实开发银行、农业发展银行棚户区改造贷款，为加快棚改进度创造条件；要依法依规控制棚户区改造成本，确保按合同约定及时偿还贷款；要继续提高房地产库存量大的城市棚改货币化安置比例等。

2、贵州省推进棚户区改造背景

2014年，贵州省人民政府办公厅《省人民政府办公厅关于加快棚户区改造的实施意见》（黔府办发[2014]16号）文件提出：

紧紧围绕城镇化发展的需要，以改善群众住房条件为出发点和落脚点，坚持因地制宜、科学规划、政府主导、市场运作、完善配套、同步建设的原则，加快推进集中成片棚户区（危旧房）改造，稳步实施城中村和零星棚户区改造，逐步开展基础设施简陋、建筑密度大的城镇旧住宅区综合整治，重点推进三线企业集中地区的棚户区改造和独立工矿棚户区改造。

2014年至2017年，每年按15万户的规模，共改造各类棚户区60万户，其中城市棚户区58.2万户;完成直接投资1000亿元左右，拉动城镇化率3个百分点左右，使居住在棚户区中的180多万群众居住和生活条件得到明显改善。

贵州省自2010年以来持续加大城镇棚户区和危旧房改造力度，全省累计实施棚户区改造119.41万户，有效改善了350多万棚户区居民的住房条件，取得了良好的社会效益。

其中，2016年全省棚户区改造43.03万户，任务量居全国第三。

国家下达贵州省2017年棚户区计划改造任务量共42.98万户，比2016年排名上升1位，居全国第二，西部第一。

3、安顺市推进棚户区改造背景

2017年1月18日，安顺市召开2017年第一季度全市棚户区改造工作推进会，会议通报了2016年全市棚改工作完成情况，并对2017年全市棚户区改造各项工作进行安排部署。

副市长彭贤伦出席会议。

会议强调，2017年是国家实施的棚户区改造三年计划中的最后一年和决战之年，今年我市棚户区改造任务45324户，征拆类改造项目为历年来最多，任务非常艰巨，各县区要提高对棚改工作重要性认识，将棚改工作纳入党委、政府的重要议事日程，要从调查摸底、项目包装、可研编制、融资贷款、抵押物准备、项目实施、任务推进、工作调度等相关工作早安排、早部署、早见效。

会议要求，各相关部门要对2017年的所有棚改项目继续实行“县区县处级领导包保责任制”，形成主要领导亲自过问、分管领导具体抓，工作任务责任到人，切实按时完成各项任务；要继续因地制宜推进货币化安置，坚定不移地抓好去库存工作，严格依法征收，加强监管，做好审计整改落实工作，确保棚户区改造各项目标任务的顺利完成。

4、棚户区改造撬动新型城镇化建设

城镇化，是指农村人口转化为城镇人口的过程。

反映城镇化水平高低的一个重要指标为城镇化率，即一个地区常住于城镇的人口占该地区总人口的比例。

城镇化是伴随工业化发展，非农产业在城镇集聚、农村人口向城镇集中的自然历史过程，是人类社会发展的客观趋势，是国家现代化的重要标志。

根据《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》提出，我国已进入全面建成小康社会的决定性阶段，正处于经济转型升级、加快推进社会主义现代化的重要时期，也处于城镇化深入发展的关键时期，必须深刻认识城镇化对经济社会发展的重大意义，牢牢把握城镇化蕴含的巨大机遇，准确研判城镇化发展的新趋势新特点，妥善应对城镇化面临的风险挑战。

随着我国经济的发展，城镇面貌也是日新月异，涌现出许多干净整洁、舒适优美的住宅小区，改善了城镇居民的居住品质，提升了城镇品味。

但当前很多处于城镇中的棚户区与城镇的大发展不协调，棚户区存在的一系列问题也极大地阻碍了新型城镇化的发展步伐。

5、关索街道棚户区现状

在XX县的建设发展和城市规模扩张的过程中，逐步发展演变形成了各种形态的棚户区，其数量庞大，且分布广泛。

本项目城镇棚户区和城市危房据初步调查，主要存在以下几个方面的问题：

（1）建筑布局不合理

地块上有大量建筑物，房屋以低层瓦房、多层住宅居多，大部分房屋建成较早，历史久远，普遍存在着“失修老旧、功能不完善、安全隐患多”等问题，且住宅区大多没有统一规划，住宅建设布局不规范，房屋拥挤，户均面积小，杂乱无章。

（2）环境卫生条件差

建筑沿街立面脏乱不统一，基本无绿化，甚至污水横流、垃圾随意堆放的问题较为严重，使得环境卫生很差，不利于树立城市的整体形象。

（3）功能分区不明显

居住用地与其它功能用地混杂，相互干扰较大，尤以生产生活用地混杂为主。

（4）道路系统不完善

居住区内道路通达性较差，拟拆地块内交通道路网络混乱，各功能道路之间的矛盾非常突出，易留下交通隐患。

棚户区现有道路主要为以前的老路，路面坑洼不平，雨天泥泞，晴天漫天扬尘，极易造成交通堵塞，严重影响了当地居民行车行人的安全。

（5）公共设施和基础设施不健全

棚户区内电力管网均老化，部分地区停水停电问题长期存在，难以根本解决，存在很严重的消防安全隐患。

（6）人口复杂

城市棚户区人口构成十分复杂，是城市居民、村民和流动人口的混合社区。

居民中低收入家庭较多，低保、下岗失业人员和退休职工比较高，弱势群体比较集中。

外来人口的大量涌入和高流动性，进一步带来棚户区居住环境、治安环境的恶化，同时带来外来人口婚育及子女入学教育等问题也比较突出。

这些典型的棚户形象严重影响XX县的城市整体景观，同时，随着生活水平的不断提高，居民对改善居住环境的愿望也变得更加迫切。

XX县政府高度重视棚户区和城中村改造工作，希望通过棚户区城中村改造，使改造范围内的群众居住条件和环境有明显改善，城市形象全面提升，综合竞争力不断增强，人民群众的幸福感得到大幅提升。

2017年，XX县人民政府明确了新形势下棚改工作的重点要点，并提出全力消化商品住房存量，2017年度城镇棚户区改造均为货币安置，同时还指出要同步完善配套基础设施，加大棚改配套基础设施建设力度。

2.2建设项目的必要性

1、项目实施是贯彻落实党中央、国务院宏观调控政策的需要

住房问题是重要的民生问题。

党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

2007年以来，国务院多次召开专题会议，先后出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《关于推进城市和国有工矿城镇棚户区和城市危房改造工作的指导意见》等文件，其根本目的就是为了解决低收入群众的住房问题，实现十七大提出的“住有所居”目标。

为应对世界经济金融危机的不利影响，2008年底中央出台了十大措施，这十项措施的第一条就是“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快城镇棚户区和城市危房改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”。

2010年中央经济工作会议3次强调保障性住房建设。

会议明确“加大对保障性住房建设的支持力度”，并强调“要加强廉租住房等保障性住房建设，支持城镇棚户区和城市危房改造。

”

实施城镇棚户区改造工程项目，体现了党中央、国务院对城市棚户区人民群众的深切关怀，是党和政府践行科学发展观、“三个代表”重要思想、坚持立党为公、执政为民的具体体现，是全心全意为人民服务的凝聚力工程，更是贵州省委、省政府落实党中央、国务院宏观经济调控政策的具体要求。

2、项目实施是深入贯彻落实城镇棚户区和城市危房改造政策的需要

随着国家棚户区及旧城改造一系列利民政策的出台，给XX县城市发展带来了新的机遇，也为XX县城市建设提供了强而有力的政策保障。

XX县政府抢抓政策契机，为了贯彻落实国家相关政策和加快推进棚户区及旧城改造工作进程，改善民生和加快城市建设步伐，XX县政府将城镇棚户区和城市危房改造工作列为重点内容。

“十三五”期间，XX县积极推动城市和国有工矿城镇棚户区和城市危房改造，逐步建立包含经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、限价商品房、棚户区（旧城）改造用房等住房的多层次住房保障体系。