连云港市房地产项目可行性研究报告.docx

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连云港市房地产项目可行性研究报告

连云港市XX房地产开发项目

可

行

性

研

究

报

告

二00七年十一月二十一日

第一部分项目总论

1、项目概况

1.1项目名称：

XXXX

1.2建设单位：

XXXXX有限公司

1.3项目位置：

连云港市XXXXXXXX

1.4基地现状：

建筑基地总面积155388平方米，其中东西两侧净地102055平方米，中间部分为居民区占地53333平方米，现有建筑以2层小楼为主，面积约70000平方米，拟于2008年上半年拆迁完毕。

1.5项目性质：

A地块商业办公，B地块居住兼容商业服务业

1.6研究工作依据：

1.6.1《城市居住区规划设计规范》

1.6.2《连云港市城市拆迁管理条例》

1.6.3《城市居住区公共服务设施设置规定》

1.6.4《住宅设计规范》

1.6.5《住宅建筑设计标准》

1.6.6《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

1.6.7《城市道路绿化规划及设计规范》

1.6.8《高层民用建筑设计防火规范》

1.6.9其他相关文件  

1.7公司住所：

XXXXXXXX

1.8开发资质：

XX

1.9注册资本：

XX

2.0法人代表：

XXX

2.1项目负责人：

XXXX

2、可行性研究结论

2.1市场分析预测

连云港市地处中国沿海中部，是全国首批14个沿海对外开放城市之一，是江苏省唯一的海港城市，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡。

“十五”期间，全市紧紧围绕“富民强市、快速崛起，全面建设小康社会”的奋斗目标，坚持“以工兴港、以港兴市、以市带农”的发展方针，全市综合实力和人民生活迈上新的台阶。

2005年，全市地区生产总值达到455.97亿元，“十五”期间年均递增11.9%，人均地区生产总值达到10003元。

财政总收入56.28亿元，地方一般预算收入达到24.59亿元。

三次产业结构调整为20.5：

44.2：

35.3，城市化水平达到38.1%，高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达到18.1%。

五年累计完成全社会固定资产投资1115亿元，外商直接投资达到8.93亿美元。

2005年，完成进出口总额20.39亿美元，其中出口总额9.32亿美元，对外经济合作保持了良好的发展势头。

实施了交通、电力、通讯等一批重点基础设施项目，基础设施投资五年累计完成450亿元。

连徐、汾灌高速公路全线通车。

城乡电网建设改造全面推进，田湾核电站1号机组实现投料运行，新海电厂六期扩建两台33万千瓦机组并网发电。

2005年，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到10006元、3869元；资源节约和环境保护意识增强，环境质量继续保持较好水平，成功创建国家优秀旅游城市。

2006年完成地区生产总值527亿元，增长15.1%，一二三产分别增长6%、19.2%、15.3%，三次产业结构由20.5∶44.2∶35.3调整为18.2∶45.9∶35.9。

完成财政总收入78.3亿元，增长39.2%，其中地方一般预算收入34亿元，增长38.1%。

需求有效拉动经济增长，全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、外贸出口分别增长34.9%、16.2%和56.6%，经济运行协调性明显增强。

城市居民人均可支配收入11476元，农民人均纯收入4250元，分别增长14.7%和10%。

建成经济适用房21.7万平方米，新开发住宅小套型比重70%以上。

城乡居民人均住房面积分别达32平方米和38平方米，市区350户特困户享受廉租房政策保障。

房地产市场秩序进一步规范，房地产开发面积、商品房销售额分别增长56.2%和25.7%，小区物业管理市场化进程加快。

信息资源开发利用、网络普及水平不断提高。

优化信贷结构，金融与地方经济良性互动发展，金融机构各项存贷款余额分别比年初增加81.3亿元和71.4亿元，现金收入增长24.4%。

　2006年，全市住宅建设新开工面积299.49万平方米，竣工面积161.14万平方米，完成投资47.11亿元。

在开发建设中积极开展住宅性能认定、康居示范工程和建筑节能工作，2006年有7家住宅小区通过国家建设部住宅性能认定设计预审和康居示范工程预审。

全市康居示范工程和住宅性能认定推广工作位居全省第2位，市区和东海县开展建筑节能设计与施工覆盖面达到100%。

我市入选首届中国投资环境百佳城市。

市区发展活力明显增强，市开发区在国家级开发区位次前移5位。

围绕“一心三极”空间布局，不断拓展发展战略规划成果，海滨新区用海规划获国家批准，中央商务区、连岛等16项详细规划编制完成。

启动城市总体规划修编，开展近期重要片区、重点地段、重大设施规划研究，编制花果山片区、海州开发区等20余项控制性规划和城市供热、空港物流等10多项专业规划，完成50个乡镇总体规划和315个村庄建设规划。

城市中心城区控制性详规覆盖率达96%，东部城区实现全覆盖。

实施东陇海铁路电气化改造，连盐铁路纳入国家“十一五”规划。

连盐高速公路和323省道、机场路建成通车，连临高速公路先导试验段奠基，改建国省道200多公里。

云台、凤凰变电所等一批输变电工程投入使用。

电话扩容、宽带城域网等通信网络设施进一步完善。

强力推进东部城区率先发展，实施成片拆旧建新，中山西路、大港路、海棠路等道路整治出新，连岛、中央商务区、港湾服务区等节点开发全面启动，海滨新区陆域形成工程启动抛填。

投资60亿元实施300项城市建设项目，建成区面积扩大到85平方公里。

完成城市西、南出入口拆迁，新建改建人民路、凌州路等30多条城市主次干道，建成新海城区外环路网，东西城区连接更加畅通。

市政公用设施不断完善，推进垃圾焚烧热电联产项目，完成西气东输接入工程，发展管道燃气用户7000户。

民防应急指挥中心主体封顶，建成人防工程5.6万平方米。

深入开展“四城同创”，大力营造优美舒适的城市环境，被命名为省级园林城市。

实施港城大道等64项绿化重点工程，新增城市绿地200公顷。

加强环境综合整治，完成美化亮化面积111万平方米，重点地段市容市貌得到改观。

全市城市化率达40.1%。

2007年经济和社会发展目标，地区生产总值增长15%、力争16%，单位生产总值能耗完成省下达任务，财政总收入突破100亿元，其中一般预算收入增长25%、力争27%，全社会固定资产投资增长25%、力争27%以上，社会消费品零售总额增长15%，外贸出口增长15%、力争20%，实际到账注册外资增长25%、力争50%以上，居民消费价格涨幅3%以内，城市居民人均可支配收入增长10%，农民人均纯收入增长8%，城镇登记失业率3.7%以内，人口自然增长率7‰以内，城市化水平提高2个百分点。

2007年开工建设经济适用房20万平方米、拆迁安置房60万平方米，对市区450户住房困难家庭提供配租保障。

2007年新海城区推进“东进北连”，加快凤凰、东河、孔望山等片区开发。

城市建成区面积突破90平方公里。

推进旧城改造，完成拆旧建新120万平方米。

优化城市路网结构，加快建设新建东路、凌州东路等20条城市主次干道。

围绕创建国家园林城市，加快推进城市绿化，新增城市绿地面积220万平方米。

在“十一五”期间，宏观上看，全球和区域经济一体化日趋明显，国际间、区域间生产要素流动和产业转移加快；我国进入了一个新的发展阶段，社会主义市场经济体制日益完善，经济结构战略性调整和城市化进程加快；江苏省“两个率先”快速推进，统筹区域发展力度进一步加大，特别是沿东陇海线产业带和沿海经济带建设，将我市摆在了全省生产力布局的重要位置，为我市加快发展提供了重大历史性机遇。

我市正由工业化初期向快速扩量增效的工业化中期迈进，工业化的快速推进正促使我市经济社会结构发生根本性的转变；目前我市的城市化水平达到40.1%，城市框架将逐步拉开，城市功能日臻完善，正处在城市化加速攀升期，城市支撑能力的增强为汇聚各类发展要素提供了良好的载体，城镇空间的扩大为农村人口转移创造了更好的条件。

根据不同视角分析，我市正处在实现经济起飞的关键节点上，将进入一个持续高速增长阶段。

“十一五”期间，我市进一步加快城市化进程，重点发展市区与县城，加快小城建设，紧紧围绕富民强市和全面建设小康社会的总体目标，全面扩大开放，强力推进改革，继续坚持“以工兴港、以港兴市、以市带农”的发展方针，以港口为依托，加快推进工业化、城市化进程，深入推进沿海经济带和沿东陇海线产业带建设，以东部城区建设为重点，加快建设国际性的海滨城市、现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市。

加快推进市场化、工业化、信息化、城市化、经济国际化和农业产业化进程。

——到2010年，全市地区生产总值在2005年的基础上翻一番以上，突破1000亿元，年均增长16%以上，人均地区生产总值达到20000元以上，比2005年翻一番以上，三次产业结构调整为11：

53：

36；

——到2010年，财政总收入达到140亿元，其中地方财政一般预算收入达到70亿元，年均增长25%左右;

——全社会固定资产投资五年累计达到2600亿元以上。

——城市化水平达到48%；

——中心城市人口突破100万人，建成区面积达到100平方公里以上；

——城镇登记失业率控制在4.5%以内；

——城镇劳动保障三大保险覆盖面、新型农村合作医疗覆盖面、高中段教育毛入学率全面达到小康标准；居民卫生服务体系健全率力争达到小康水平。

——城镇居民人均可支配收入超过16000元，年均增长10%以上；

——农民人均纯收入超过5600元，年均增长8%以上；

——恩格尔系数下降到40%以下。

——人口规模达到500万人，人口自然增长率控制在8‰以内;

——单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低20%左右；

——耕地保有量38万公顷;

——森林覆盖率达到20%；

——环境质量综合指数保持在80以上。

——港口货物吞吐量达到12000万吨以上，其中集装箱吞吐量突破400万标箱。

“十一五”期间，我市将健全和完善房地产开发建设和管理服务体系，建立以商品房为主体，经济适用房、拆迁安置房和廉租房为重要组成的住房供应体系和保障体系，切实改善中低收入居民住房条件。

积极发展健康住宅和绿色环保住宅，加快节能省地型住宅建设；积极推进房地产开发和物业管理的分业经营，提高物业管理水平。

进一步规范市场秩序，加强市场监管。

至2010年，房地产业增加值在2005年的基础上翻一番以上。

至2010年，中心城市人口将达到100万人，“十一五”期间新增住房面积960万平方米左右。

5年新增住房约10万套。

从今年起至2010年，市区每年拆迁面积约120万平方米，拆迁户数约0.6万户。

“十一五”期间，我市旧城改造项目、住宅建设的土地供应量约占总住宅建设土地供应量的20%，主要围绕解放路、海连路、盐河路、人民路、新海路等城市主要道路两侧进行，力争用5年时间基本完成棚户区拆迁改造。

2006年11月底，我市市区住房均价为2880元/平方米，12月底，均价为2998元/平方米，涨幅较快。

“十一五”期间，市区规划区域内计划建成经济适用住房0.94~1.77万套，拆迁安置住房0.85~1.05万套，政策房占住房建设总量的19%。

到2010年，电话交换机总容量达440万门，其中固定电话达180万门、移动电话达260万门。

互联网城际出口带宽达40G。

实现向数字广播电视平台转移，到2010年，数字电视市、县、乡联网率达到100%。

重点加快推进江苏田湾核电站二期工程和苏文顶抽水蓄能电站建设，积极争取在连云港布点江苏第二核电厂，争取建设连云港燃气电厂；规划建设4×60万千瓦灌云电厂、6×60万千瓦堆沟港电厂、新海发电有限公司4×100万千瓦扩建工程；建设120万千瓦连云港风力发电、10万千瓦燕尾港风力发电项目。

鼓励发展秸杆发电、垃圾发电、热电联产，增强能源供给、保障能力，到2010年，发电装机容量达到460万千瓦以上，建成全国重要的电力能源基地。

2010年，全社会最高电力负荷将达到200万千瓦以上，其中市区达到90万千瓦。

到“十一五”期末，城市居民人均道路面积、住房面积全面达到小康标准，城市绿化覆盖率达到40%，城市人均公共绿地面积超过15平方米，加快东部城区和滨海新城供水设施建设，自来水普及率达到100%。

扩大集中供热规模，完成新海城区、东部城区、宋跳开发区、大浦工业区供热主干网建设，市区供热总规模达到1100吨/小时供汽能力，城市集中供热普及率达到50%。

加快市区房地产业发展。

围绕中心商务区建设，重点加快商务中心、高端商务住宅区、外商公寓区、商贸商务设施建设，适应城市发展的要求；加快滨海居住区建设，进一步加快不同层次的商品房、经济适用住房建设，适应中心城市人口快速增长的住房需求。

建设西气东输市区门站、高中压调压站，建设高压燃气管道20公里，中压燃气管道130公里，燃气普及率达95%。

加大城市环境建设投入，加快城市污水处理厂和污水收集系统建设，市区生活污水集中处理率超过75%，生活垃圾无害化处理率达到100%。

充分发挥沿海临港、旅游资源丰富、历史文化底蕴深厚的特点，着力培育“国际性的海滨城市、现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市”，增强城市的创造力、吸引力和辐射力。

建设城市标志性建筑物，形成具有连云港特色的城市风格。

加强城市绿化工程建设，到2010年，市区和四县全部通过国家生态示范区验收。

加快城市基础设施建设、旧城改造、住宅开发和县城、小城镇建设步伐，进一步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现城市建设一年一变化，三年明显变化，五年大变化的战略目标。

在沿街建筑改造工程方面，坚持环境改革和建筑改革并重，对主次干道两侧、重点窗口地带、城市出入等实施绿化、美化、亮化，切实改变面貌。

“十一五”期间，还将加快产业结构调整和产业升阶，培植产业优势。

为了更好地改善人民居住条件，“十一五”期间，我市进一步结合旧城改革和新区开发，建设规模住宅小区，住宅竣工面积960万平方米。

同时，推进住宅产业化进程，把房地产业培育成新的消费热点和投资热点，带动相关产业发展。

2.2项目地块分析

本项目基地位于连云港市新浦区新城区，紧临城市主干道，直通市火车站及汽车总站，距长途汽车总站、火车站约3000米；且规划干道环绕于该地块四周。

道路四通八达，交通便捷，市区21路、3路等数路公交车从该地块经过，由该地到连云港港口约30分钟车程，到白塔埠机场约40分钟车程。

到市区老商业中心2000米，距连云港市最大的医院市第一人民医院约2000米。

基地西部800为苍梧绿园，东侧50米为东盐河绿化带，西侧即将成为新城区的商业中心，这些为小区提供了优越的外部环境。

该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当的优越性，是一处商业和居住开发价值极高的地块。

整个地块大致呈正方形，建设用地总面积155388平方米。

规划主要经济技术指标：

可建建筑总面积（地上及地下）：

368966.3M2

其中：

商业用房面积32818.8M2

住宅面积263522.8M2　

酒店式公寓面积22473.1M2

街道办事处用房面积3610.1M2

中心会所面积5427M2

半地下车库1800M2

地下室面积39314.5M2

2.3项目规划方案

2.3.1规划依据：

2.3.1.1《城市居住区规划设计规范》GB50180-93

2.3.1.2《江苏省城市规划管理技术规定》

2.3.1.3规划基地地形图及界点坐标（连云港市规划局）

2.3.1.4连云港市规划局提供的规划条件

2.3.1.5国家及江苏省，连云港市的其他有关规范规定

2.3.2基地概况及规划定性：

2.3.2.1基地概况：

本方案用地位于连云港市新城CLD板块高尚住宅区内，东接东盐河景观带，南临建设东路，西靠新城商业街巨龙南路，北对朝阳东路。

毗邻规划中的连云港文化中心及大学城，江苏省重点高级中学新海中学距本社区500米左右，文脉渊源，名校云集，浓墨书香，荣耀生活在此尊崇揭幕。

总用地面积为15.51ha。

一条城市规划道路将基地分为南北两个地块。

其中北面的A地块用地面积为1.43ha，南面的B地块用地面积为14.08ha。

基地范围东面是已建成小区；西至巨龙路，与另一居住区隔街相望；南至建设路；北至朝阳东路。

基地地势平坦，分布有大面积的河塘。

基地周边规划建设有商业、文教、医疗卫生等公共服务设施。

2.3.2.2规划定性：

A块设有商业、SOHO办公、会所及新东街办事处等功能，其中商业主要为三层，SOHO办公楼为28层，新东街办事处3层，会所3层。

B块以5层情景洋房、9层电梯洋房、11（+1）层中高层，28层及33层高层为主。

2.3.3规划设计宗旨及目标：

立足基地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性

与合理性。

从建筑空间布局，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯性等因素综合考虑规划功能的划分，营造一种自然、生态、和谐的生活形态，为城市创造出新的景观形象。

强调空间的丰富性及尺度的适宜性。

突显健康、美好生活理念，增设健康、休闲、娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实的闲暇生活。

通过生活和交通一体的生活环境的再创造，人们可以享受到传统中国式的有魅力的人际关系。

同时，也可以随时感受到连云港当地的历史文化。

2.3.4规划构思及特点：

2.3.4.1A块规划概述

功能：

由XXX办事处（3层）及会所（3层）.SOHO办公楼（28层）及步行商业街（3层）四大项组成，该区面临城市主干道，设计上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造一个舒适的内部休闲购物空间环境，丰富城市生活场所，形成一组城市地标性建筑群体。

设计理念：

以内街和广场组织建筑之间的关系并控制空间形态。

设计中注意“展示性”是会所与售楼处的共性。

SOHO办公楼呈“一”字形，公寓1-3层与商业步行街融为一体，二者各有独立主入口，主要是营造一个休闲商业街区。

提供全方位的零售、服务、餐饮、休闲和娱乐等设施。

道路交通：

在1.4公顷用地中，通过环路形式（路宽6M）联系着南北侧城市路。

用地北侧为机动车地面停车，并设地下车库，南区则为综合公共建筑组群。

2.3.4.2B块规划概述

2.3.4.2.1总平面设计：

设计充分尊重现有道路条件，确定B块的南北二主入口，南入口置于建设路，由广场引入，北入口顺延垂直连接朝阳东路与AB地块间规划路之间的规划路引入，在小区内形成高效的方形环道，同时通过中间景观高层的东北——西南向的错位排列形成的中心景观步行带将二入口及周边的组团有机的结合起来，构成合理而丰富的规划结构。

2.3.4.2.2建筑设计:

住宅设计

B块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设计，使用时满足并优化生活和观景的要求。

在起居室，卧室采用大面积景观窗或落地门窗，充分利用自然光线并将室外环境引入室内。

设计中考虑到连云港的气候特点，朝向以南向为主，尽量避免西晒的酷热，重点考虑每户的通风以及阳台布置，增加空气对流。

在住宅间距控制上按照《江苏省城市规划管理技术规定》的标准，多层住宅间距按南北主朝向为南侧建筑高度的1.50倍控制；中高层住宅按南北主朝向为南侧建筑高度的1.50倍控制，并满足日照要求。

高层住宅间距大于30米，并满足日照要求。

保证住宅布局能够满足日照、通风、消防等建筑管理要求。

小区内规划住宅共2984户,规划人口9549人,人均占地18.55平方米。

（户均人口按3.2人/户计算）。

公共建筑设计：

本小区公建按照《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）小区级来配置，沿街设置二层商业。

满足规范及规划要求。

2.3.4.3道路与交通——完善通畅的交通体系

交通网络：

本地块路网结构由地块中部一条6米宽小区级内环道路连接各个组团级道路而成。

各邻里单位以3.5米~4米宽道路与之联系。

枝状尽端步行道伸入每一个住宅组团，直达住宅大门。

住宅后花园出口与公共绿地的步行道路连通，另成步行系统。

结构清晰简洁，主入口分设南北二侧，同时可在西侧增设一步行入口，步行入口可定时开启以照顾城市西侧干线巨龙路的上下班人流及西侧商业购物人流的需求。

2.3.4.4绿化系统——理想的人与自然环境

总体绿化设计基础理念为“美丽的大自然并不是天然的”，重点在于利用基地本身的条件，经过适宜的拆分重组，创造美好的视觉景观，发挥软硬绿化元素组织的不同效果，达成水天一色，天人合一的景致，远远超乎现阶段小区发展所强调的绿化面积的层次。

植物绿化设计注重景观的轴线感，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有诗情画意的环境空间。

地块通过中心景观高层错位斜向布置及底层架空处理，形成丰富的绿化景观的轴线，绿化与水景紧密结合，丰富了景观的空间层次，形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地。

线性空间有收有放，为住者提供优美、高雅的游憩空间。

小区植物绿化设计注重色彩及空间感受，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有高品质的环境空间。

2.3.5建筑造型——注重群体形态的可识别性

2.3.5.1建筑风格

连云港为临海城市，为适应其与水为邻的大环境，建筑风格采取开放式阳台，吸纳太阳光线，又起遮荫通风作用，一派度假休闲风情。

2.3.5.2建筑色彩与风貌

建筑风格利用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，配以不同的层数组合，使建筑群体高低有序，并且产生丰富的天际轮廓线，在统一中追求变化，创造丰富建筑风貌，更令整个建筑外貌明艳突出。

单体设计不止考虑其本身的风格面貌亦兼顾到群体的风格，以便能互相融合，虽然各单体建筑采取相互融合的手法来处理以表达群体建筑统一的风格，但又利用不同的色彩处理使各单体有独立的风貌。

单体主要利用大面积玻璃窗及精心设计的阳台，阳台做适当处理以提供趣味性的立面元素，并与大面积玻璃产生强烈的虚实对比。

大面积玻璃窗及阳台除了带进大量清新空气及阳光外，还仿如将室外景观引入室内，成为室内不可或缺的一部分，使室内空间、景观更加丰富多彩。

基于连云港的寒温带气候，鲜明及温暖的颜色应为正确选择，它们也帮助改善环境形态，鲜明颜色可将照射于外墙上的阳光反射到其它建筑群体上，使整个建筑群体外观鲜明光亮，清爽怡人。

2.3.6消防规划设计说明

小区共设两个主要出入口和一个人行出入口，满足小区出入口及消防间距要求，小区道路为环状，高层住宅区、中高层住宅区、商住均考虑消防登高场地。

各组团均设有给水管，并在组团内形成环路保证消防两路供水，小区室外合理布置消火栓，消火栓间距小于120米。

建筑单体消防设计按规范设计，地下车库考虑消火栓，喷淋系统及防排烟系统。

2.3.7人防规划设计说明

人防设计采用平战结合的形式，利用地下车库设置人防地下室，平时为地下车库，战时初步拟定为物资掩蔽室。

人防出入口与车库出入口结合。

人防面积满足人防要求。

2.3.8环保环卫规划设计说明

沿城市主要干道建筑物满足退红线要求，除局部布置小区地面停车场外，大面积绿化种植较高乔木类，以美化环境并改善车流、噪音及尾气对居民的影响。

地下停车库设机械送风及过滤排风系统，尾气经过过滤后排出室外。

小区内主要道路及其四周绿地种植以乔木为主，以消弱噪声传播和加强防尘隔离。

小区除道路、广场、入口地面为硬质铺地外，大面积设置草坪、花坛及小叶灌木，以利吸声防尘。

小区各街坊分设垃圾收集点，单体设计要求垃圾袋装化，由专人负责运送。

2.3.9卫生防疫设计说明

大楼内水箱、水池采用不锈钢成品，以保证水质质量

2.3.10通风采光

设计充分考虑建筑的自然采光和通风的要求，绝大部分单元主要房间朝南，均能满足其有充分的日照时间。

住宅的卧室、客厅窗地比>1/7，其它部分的房间窗地比>1/8

日照对基地周围建筑无影响。

2.3.11经济技术指标：

用地平衡表

A地块

编号

用地性质用

地面积（公顷）

用地面积比例（%）

1

建筑用地

1.08

75

2

道路