《邢台市物业管理办法》征求意见稿.docx

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《邢台市物业管理办法》征求意见稿

《邢台市物业管理办法》（征求意见稿）

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》及其他有关法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内的物业使用、管理及其监督。

第三条本办法所称业主，是指房屋所有权人。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第四条市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

县（市、区）房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作。

街道办事处（乡镇人民政府）负责本行政区域内物业管理和社区建设之间的关系协调工作。

建设、规划、物价、城市管理、广播电视、公安、环保、供电、供热、供水、供气等有关部门和单位，按照各自职责配合实施本办法。

第五条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）推选业主代表，并享有被推选权；（七）委托代理人参加业主大会；（八）监督业主委员会的工作；（九）监督物业服务企业履行物业服务合同；（十）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（十一）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十二）法律、法规规定的其他权利。

第六条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。

第七条物业管理区域的划分应当主要考虑下列因素：

（一）业主共用供电、供热、供水、供气、等设施设备；

（二）建筑规模；（三）属于一个自然或封闭小区；（四）与社区居委会设置大体相适应。

第八条建设单位在房屋预出售前，应当向房屋所在地的房产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请，由物业管理主管部门负责组织实施物业管理区域的划分工作。

第九条一个物业管理区域全体业主组成一个业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首套房屋出售并交付使用满2年的，应当成立业主大会，召开首次业主大会会议。

第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由居民委员会、村民委员会组织以业主代表为主、并由派出所、居民委员会、村民委员会、建设单位（公有住房出售单位）派出参加的业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

筹备组应当自成立之日起30日内，在物业所在地的区、县房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

物业管理区域只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十一条下列事项由业主共同决定：

（一）、制定和修改业主大会议事规则；

（二）、制定和修改管理规约；（三）、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）、选聘和解聘物业服务企业；（五）、筹集和使用专项维修资金；（六）、改建、重建建筑物及其附属设施；（七）、决定业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、管理、使用方案；（八）、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本办法第十一条第（五）项、第（六）项和第（七）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十四条规定的其他事项，应当经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤消。

第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

经20%以上的业主提议，或者发生重大事故、紧急事件需要及时处理的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。

第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并提交以下资料：

（一）成立业主委员会备案表；

（二）物业基本情况；（三）业主委员会委员名单及基本情况；（四）管理规约和业主大会议事规则；（五）业主大会决议（附业主及投票权数清册）；（六）法律、法规规定的其他资料。

业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。

第十七条业主委员会向物业所在地区、县房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案后，凭指导成立业主委员会部门核发的刻制印章介绍信，到公安部门申请刻制业主委员会印章。

第十八条业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会组成人员数额不低于5人，应为单数，具体人数由业主大会决定。

业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推荐产生业主委员会主任1人、副主任1_2人。

第十九条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理公约对全体业主具有约束力。

第二十条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第二十一条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县房产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤消其决定，并通告全体业主。

第二十二条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的意见。

第二十三条业主大会、业主委员会开展工作经费情况，应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的监督。

第二十四条住宅项目的建设单位应当在开工建设前制定物业管理方案，明确招聘物业服务企业进行管理、专项维修资金制度建立、物业管理办公用房、经营性用房的配置及前期物业管理的内容、标准、费用等事宜，并报所在地的房产行政主管部门备案。

第二十五条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十六条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

第二十七条建设单位应当在物业销售之前，将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第二十八条住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。

但投标人少于3个或者住宅建筑面积不足3万平方米的，经物业所在地的房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

市、县（市）房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招投标活动的组织实施监督管理。

第二十九条通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的，须经市、县物业所在地的物业管理主管部门审核后，建设单位按照以下时限完成招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日内；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前；（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日内。

第三十条建设单位与物业买受人签定的买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。

第三十一条前期物业服务合同可以约定期限。

但是期限未满，业主委员会与物业管理企业签定的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第三十二条业主依法享有的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

物业服务企业承接物业时应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第三十三条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十四条开发建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积的0.3%的比例（不得低于50平方米），在物业管理区域内配置物业管理办公用房。

配置的物业管理办公用房应适合办公使用，不得配置地下室、车库等房屋，并要在办理房屋预售许可证、房屋初始登记手续前经物业所在地房产行政主管部门审核验收。

物业管理办公用房产权归全体业主所有，由物业管理企业使用。

未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

开发建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积0.5%的比例（不得低于50平方米），在物业管理区域内配置经营性用房，并要在办理房屋预售许可证、房屋初始登记手续前经物业所在地房产行政主管部门审核验收。

经营性用房产权归全体业主所有，委托物业服务企业经营使用，其经营收入主要用于补充物业服务费用的不足或按照业主大会的决定使用。

第三十五条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第三十六条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第三十七条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，持有市级以上资质审批部门核发的物业管理资质证书，开展物业管理活动。

外地物业服务企业进入本市从事物业管理经营活动的，应当设立分支机构，在工商管理部门登记30日内向市房产行政主管部门申请办理资质等级手续，并实行物业服务质量信用保证金制度。

物业服务质量信用保证金按物业服务企业承接物业项目、合同面积全年收费的50%缴存。

物业服务质量信用保证金实行企业缴存、主管部门监管、专户存储的原则，专项用于物业服务企业擅自退出的临时接管以及影响居民正常生活的重大突发事件应急处置等情况。

第三十八条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十九条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、经营性用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同生效之日起30日内，将物业服务合同报物业所在地的物业管理主管部门备案。

物业服务合同到期一方不准备续签的，应当自合同期满前六十日内通知对方。

第四十条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第三十三条规定的资料。

物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和前款资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第四十一条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十二条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第四十三条物业服务收费应当遵照《邢台市物业服务收费管理实施办法》执行。

县级以上价格主管部门会同同级房产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督管理。

第四十四条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第四十五条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当直接向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收以上费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。

第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

物业使用人违反本办法和管理规约的规定，有关业主应承担连带责任。

第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会同意后，由业主依法办理有关手续。

第五十条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

第五十一条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备进户阀门或者分户计量表以外部分的维修、养护责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第五十二条业主需要装饰装修房屋的，应当在装饰装修开工前与物业服务企业签定住宅室内装饰装修管理服务协议，协议中物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

业主与物业服务企业签定的室内装饰装修管理服务协议应当符合有关规定。

第五十三条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金具体管理办法按有关规定执行。

第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第五十五条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第五十六条区、县（市）房产行政主管部门、街道办事处、居民委员会应当建立健全投诉、举报制度，公布投诉、举报电话，在接到投诉、举报后及时对投诉、举报内容核查处理，并将核查处理结果通知投诉、举报人。

重大事件应及时向上级有关部门汇报。

第五十七条违反本办法的，由房产行政主管部门给予行政处罚。

构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。

（二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，处五万元以上二十万元以下的罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

（三）建设单位、物业服务企业不移交有关资料的，责令限期改正，逾期仍不移交有关资料的，予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款。

（四）未取得资质证书或以欺骗手段取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，处五万元以上二十万元以下的罚款；以欺骗手段取得资质证书的，并处吊销资质证书；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

（五）物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

（六）物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书。

委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

（七）挪用专项维修资金的，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额两倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并处吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

（八）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。

（九）未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

（十）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益以及擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，责令限期改正，给予警告，并处个人一千元以上一万元以下的罚款；处单位五万元以上二十万元以下的以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第五十八条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可向人民法院起诉。

第五十九条业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第六十条当事人对行政处罚决定不服的，可自接到行政处罚决定书之日起六十日内向作出行政处罚决定部门的上一级主管部门或同级人民政府申请行政复议；也可在三个月内直接向人民法院提起行政诉讼。

第六十一条房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第六十二条本办法自年月日起施行。