关于城中村农民集体土地征收的问题.docx

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关于城中村农民集体土地征收的问题

关于城中村农民集体土地征收的问题

　　　　　　关于城中村拆迁的问题

　　几千年来，田宅一直是农民安居乐业的根本。

没有田地便无法耕作、无法收获粮食及农作物，没有宅基地便无法建房安居。

没有田宅便要成为流民，影响天下的长治久安，农民和农民土地问题一直受到历代统治者的关注和重视。

　　一、关于宅基地的历史沿革

　　在封建社会和解放初期，土地包括宅基地一直用钱买卖，并向政府照章纳税后，颁发土地证书，代代传续。

1．土改：

　　1950年，党和政府在全国进行土改。

土地改革法规定“乡村中一切地主的土地及公地，由乡村农会接收，连同乡村中其它一切土地，按乡村全部人口，不分男女老幼统一平均分配。

乡村农会接收地主的牲畜、农具、房屋、粮食及其他财产，并征收富农的上述财产的多余部分，分给缺乏这些财产的农民及贫民，并分给地主同样的一份。

”通过土改，实行了耕者有其田的土地制度。

　　2、入社：

　　1953年12月，中央发出关于发展农业生产合作社的决议，1958年4月中央发出了关于把小型的农业合作社适当合并大社的意见，8月中央在北戴河通过了关于农村建立人民公社问题的决议。

在这种形势下，农民把土地、牲畜、农具等生产资料入到社里，成为公社或村的集体财产。

　　但是，宅基地及房产等生活资料并没有入社。

　　3、购买：

　　以后又有一些农民由于子女多，成家后，经政府审批，并向村或乡缴纳数额不等的钱，另划有小块宅基地建房居住，这成为农民及其后代的合法的私人财产。

　　二、现阶段关于宅基地的法律法规

　　1、宪法、物权法、民法通则都规定：

公民的合法的私人财产不受侵权。

国家依法保护公民的私有财产和继承权。

　　2、土地管理法规定：

宅基地属农民集体所有，村委会经营管理；土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯；征收土地按照土地的原用途给予补偿，补偿标准由省自治区规定。

　　3、物权法第三章宅基地使用权第152条：

宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权力，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

　　共产党领导的人民政府承认宅基地没有入社的事实，虽然囿于我国社会主义的国家性质规定了宅基地的所有权属农民集体所有，村委会经营管理。

但同时规定宅基地的占有权和使用权属农民及其后代所有，可以继承并受法律保护，不受70年所限。

　　村委会组织法规定：

涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理。

其中第6条：

宅基地的使用方案。

　　4、关于拆迁的政策

　　民法通则第6条规定：

民事活动必须遵守法律，法律没有规定的应遵守国家政策。

　　国务院办公厅（2010年）15号文件规定：

严格严执行农民征地程序，做好征地补偿工作。

征地前要及时公告，征求群众意见，对于群众提出的合理要求，必须妥善解决，不得强行实施征地。

征地涉及拆迁农民房屋的，必须先安置后拆迁。

　　国土资源部（2010年）6.26文件进一步规定征地补偿同地同价。

建立征地补偿标准动态调整机制，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。

目前实施的征地补偿标准已超过规定年限的省份，应按此要求尽快调整修订。

测算征地补偿费用，由申请用地单位提前缴纳预存征地补偿款。

按照征地补偿主要用于被征地农民的原则，制订完善征地补偿费分配办法。

拆迁既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。

征地工作事关农民切身利益，征收农民土地要确保农民的知情权/参与权申述权和监督权。

被征地农民纳入新农保的，还应落实被征地农民的社会保障，不得以新农保代替被征地农民社会保障。

强化市县政府征地实施主体职责。

市县政府依照法律规定对征地组织实施负总责。

　　三、拆迁现状

　　1、自国家实行住房改革以来，土地和住房的价格一直逐年上升，近五六年来更是以两位数逐年攀升。

粗略一算，五六年来，土地和住房的价格已经涨了四五倍，而补偿标准地方政府却始终未能按国务院和国土资源部的要求及时调整到位。

这是拆迁引发民怨的第一大问题根源。

2010年土地出让金3.7万亿。

一些地方政府以虚妄的公共利益为由，和开发商甚至与黑恶势力相互勾结，不尊重农民意愿，巧取豪夺，以非市场化的方式，用几千斤小麦一亩的价格低价强行征收到农民的集体土地后，通过招拍挂方式卖给开发商几十万、上百万甚至上千万一亩的价格。

在一场请农民上楼，收农民土地的运动中，据网上披露：

征收后土地增值部分的收益分配，投资者拿大头，占40%-50%，地方政府拿20%-30%，村组织留下25%-30%,而给农民仅仅留下5%-10%。

在这场土地增值的盛宴中，农民所得甚少，合法的经济利益被侵占、挤压、剥夺。

　　2、有些地方为了土地财政，为了政绩形象（甚至为了谋私利），嘴上喊着发展地方经济，“城中村改造是富民工程、惠民工程、民心工程”。

一些地方政府、村委会打着招商引资的旗号，违背农民意愿，而实际上置国家的法律、政策所不顾，采用一级压一级的方式，用搞运动的的形式，对安居乐业的农民搞丈量、征地拆迁，强迫征收农民的宅基地搞开发，这是拆迁引发民怨的又一大问题根源。

连有正义感的官员为了官位，在上级的压力下违心推进。

某些村民选出来的村干部在压力和利益的驱动下，不顾乡亲们的生计和子孙后代的大事，干起了出卖祖宗家业，损害乡亲们的根本利益的事来。

扪心自问：

这事是否符合国家法律和政策？

是否真正符合民意？

是富民、惠民还是欺民、坑民？

　　3、从近几年已经拆迁的情况来看，一些地方政府、村委会对村民利益漠不关心，甚至别有用心地制定了一些“土政策”，变着法儿采用低标准低价格补偿，或私自划定许多应计入却未计入征收补偿的面积，或截留、扣缴农民的补偿安置费用。

不给被征地农民合理的经济补偿，甚至变本加厉予以盘算盘剥。

05年洛南、七里河补偿标准占有200-300元，安置面积也是一人30平方；09年西工三个村的补偿更是恶劣，政府积极介入、亲自出面，利用自己的权力和信用，协助开放商以欺骗手段签协议，强制野蛮搞拆迁，补偿金几年不到帐，原来的安置协议规定的安置面积大大缩水，安置协议基本上成空话，。

10年涧西区在王府庄搞拆迁，二层以下砖混结构的房屋起初每平方只给补偿530元，在广大村民的抵制下，仅仅坚持了三个月，补偿价格就升到2800元。

一个小村通过维权，就从政府和开放商手里争得了上亿元的利益，这还不包括国家规定的宅基地的土地补偿。

血泪的教训，村民提起来就伤心落泪？

骇人听闻、不可思议、简直不敢令人相信！

党和农民的关系已发生了微妙的变化，相当范围内和一定程度上甚至出现了令人忧虑的政府公信力的信任危机。

直接后果是老百姓不敢再轻易相信政府和开发商的话，甚至签了协议也不行。

有人就说：

开发商先盖好房子，我搬过去后，再拆迁，否则一旦房子拆迁了，就失去了跟政府和开发商讨价还价的本钱了？

呜呼，执政的天枰是维护广大拆迁户的利益还是倾斜开发商的利益？

有良知、有正义感的官员应该反思啊？

政府的公权不应沦为开发商单方面牟利的工具！

　　4、宪法第5条规定：

任何组织和个人不得超越宪法和法律规定的特权，一切违法宪法和法律的行为必须予以追究。

党章规定：

党必须在宪法和法律内活动。

　　四、建议

　　1、由于中央年前出台了国有土地征收条例，并表示下一步将尽快制订有关宅基地和农村集体土地的征用办法。

在这种形势之下，一些地方政府、村委会搞突击、搞会战，妄图抢在中央文件精神落实之前搭末班车，我们要求政府根据城市发展需要，合理预测拆迁安置规模，对拆迁安置用地和建造安置住房提前作出安排，统筹规划、有序推进征地拆迁。

当前缓一缓，更符合广大村民的利益。

2，政府必须尽快对宅基地的使用权进行合理估价。

虽然国家尚未出台相算法，但国家早已明确同地同价的原则。

在实践中，地方政府与开发商肯定也有一个估价，否则地方政府与开发商是怎样进行预算的？

公布出来，让老百姓明明白白知道、理解、接受。

符合市场经济规律等价原则的合理补偿，这是进行拆迁的前提。

3、在农民的宅基地上搞开发，已经改变了宅基地的性质，这涉及所有业主的根本利益，必须按照法律规定：

召开村民（及后代）会议对此讨论决定方可办理。

村民代表会议一二十人无权决定，就是通过了，也是违法的、无效的。

村民（及后代）会议对此讨论必须真正体现民意。

真正自愿，这是进行拆迁的关键。

4、由于城中村工作的复杂性，一村一策的做法并不科学，地方政府不应撒手，放任各村试点：

应尽快按照中央的最新指示精神，对以往下发的与城中村改造的相关文件进行梳理、该废止的就废止，该修改的就修改、该新制定的就新制定，根据当前的新形势先做好城中村的拆迁立法工作，依法行政，在村民真正自愿和村民利益得到合理补偿的两个前提下指导各村搞城中村改造，切实维护好社会的和谐与发展。

　　5、正确处理好农民关注的具体问题。

既要维护多数群众的利益，也要满足少数群众的合理诉求。

例如：

　　很多群众问三楼为什么折半给面积？

四楼以上为什么不给面积？

为什么三楼以上的面积只给四五百元的补偿？

依据是什么？

别拿地方上不符合中央精神的以前的土政策来糊弄群众，把拆迁的经济大账算出来、亮出来？

遵循市场规律，政府、开发商、被拆迁户三方坐下来谈一谈，开诚布公、平等协商，要相信群众的智慧和境界，寻求共赢！

群众不是蛮不讲理死要钱的所谓刁民，群众是通情达理的，但绝不容任何人愚弄。

　　部分群众的房屋面积较小，要求加盖或用钱折抵，为什么要有楼层、面积等诸多限制？

你们要的是宅基地，而不是要扒的房子。

不给宅基地合理补偿，仅给要扒的房子补偿置换，这不是鼓励群众向上加盖才能要得补偿吗？

群众想不通。

本来他们的面积就小，经济条件较差，可你们还要加上苛刻的限制，难道你们巴不得群众的房子少点，将来赔的少点，你们赚的多点？

这对贫困群众公平吗？

没钱政府可以先贷款给他们，等补偿后再归还。

先帮他们把眼前的合法利益拿到手，这样的惠民措施难吗？

　　还有部分群众生活较为困难，对村子的福利及租房的收入依赖较大。

拆迁后收入减少，物业支出增加，为他们的长久生计着想，能不能先不要只盯着他们手中唯一值钱你们又不承认的那块宅基地，先按照中央政策精神由政府或开放商出钱让他们参加新农保、新农合，同时给他们办城市低保保障，解决他们的后顾之忧，再拆迁。

？

我们提出的合理、合法、合情的意见，是为了维护自己的合法利益的正当要求，是帮助地方政府改进工作，真正落实中央政策精神。

我们请求地方政府、村委会怀着“群众利益无小事，群众利益最大化”的理念，求真务实，全心全意为人民服务。

城中村一小民