合同审查重点注意事项.docx

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合同审查重点注意事项

合同审核必须把握的五个重要问题

　　一　合同审核与一万小时定律

　　一万小时定律，大致意思是，要成为某个领域的专家，需要训练一万个小时。

合同审核也是如此，量的积累非常重要。

笔者刚从事律师工作时，听一个前辈律师说过，律师助理必须审核过1500份以上的各类合同，才对合同审核有所感觉，这个过程中，会慢慢经历一开始的不知所措、到中间的事无巨细、到最后的举重若轻。

有点类似《神雕仙侣》中，杨过大侠在不同阶段使用不同的剑。

　　二　合同审核时，应树立以合同履行为中心的理念

　　审核合同时，应始终坚持以合同履行为核心的理念。

合同主体是否适格，合同是否有效，这是合同履行的前提；合同当事人的资信状况，直接和其履约能力相关联；合同义务，也是合同履行的具体内容；违约责任，也是规制合同无法正确、全面履行时的后果；合同担保，也是为了督促双方履行合同以及无法履行时寻找替代责任；合同解除或权利义务终止，也是为了达到不继续履行合同或者将已经履行的部分恢复至订约前的状态。

　　三　区分通用条款和商业条款，有助于提高合同审核的效率和突出重点

　　合同通用条款，是各类合同中经常出现的基本条款。

合同商业条款，是针对特定交易出现的条款。

从篇幅上来看，一份合同中，通用条款大致能占五分之二的内容。

因此，提前把最全面的通用条款的表述背得滚瓜烂熟，审核合同时候，觉得篇幅少了，而且可以重点关注商业条款。

不同合同文本，通用条款的起草质量不一样，根据客户及交易复杂程度，决定通用条款的全面性。

　　常见的通用条款，例如：

当事人基本信息、鉴于条款、陈述与保证、保密条款、责任限制条款、违约责任、通知条款、知识产权保护条款、不可抗力、合同生效条款、合同变更解除、可分割性、合同份数、合同语言、双方关系、合同期限、完整协议、法律适用、争议解决、独立缔约条款。

　　要注意积累全面的通用条款的范本，见到好的条款表述，单独摘出存储下来。

一般来说，英美外资所起草的中英文对照的大型交易合同，比如并购协议，商标或专利许可使用协议等，通用条款比较详细，表述也比较好。

就举不可抗力条款而言，详细的不可抗力会包括，不可抗力本身的定义；范围举例，特别是国家政策的变动是否属于列举情形，比如美国对中国某产品征收反倾销税，在进出口合同中，卖方是否据此可以主张是不可抗力等；不可抗力的举证；不可抗力的通知；不可抗力的消除；不可抗力对合同履行及责任的影响等。

笔者也见过最简单的不可抗力条款，就一句话，发生不可抗力情形，双方互不承担责任。

　　商业条款，要与客户多沟通，了解客户需求，特别是客户不同层级人员对商业条款的判断和授权。

商业条款，也要了解行业一般规律，否则，客户老总会询问律师意见，比如，房地产企业的融资成本问题，商铺租赁合同中标的商铺周围的市场价格等。

　　四　合同的实体条款和程序条款

　　合同审核时，注意区分实体条款和程序条款。

正如法律包括实体法和程序法一样，合同条款也可做如此区分。

程序条款是为了保证实体的进行。

程序条款是否详尽细致，直接决定了合同的实操性。

日本企业的合同条款，相当细致，也十分注重程序性和实操性，很多条款会从时间、地点和方式上，落实具体的义务。

　　程序条款，是否详尽，要取决于客户的要求以及交易的性质，如果客户作为商铺租赁合同的承租方，商铺租赁合同规定的过于详细，往往会造成客户动不动就发生违约的情形，而员工的遵守规则的意识不强，容易引发公司被动。

特别是交易对方，因为别的事情，故意从另外一个合同找茬挑刺，以达到一个合同服务于另一个合同的目的。

　　五　合同审核的具体问题

　　1.审核要点

　　合同审核具体过程中，最关键的是找准审核要点，如何寻找审核要点呢？

（1）通过网络搜索审核要点

　　首先在互联网检索，该类型的审核要点，这些都是律师和法务人员在实践的基础上总结出来。

比如，审理商铺租赁合同时，使用XX网页搜索，搜狗微信搜索，输入下述关键词，（商铺、房屋）租赁合同审核要点、审查要点、如何审核、审核注意事项、（商铺、房屋）合同法律风险点，不断替换类似关键词，然后把相关文章汇总，归纳审核要点。

（2）通过裁判文书的争议焦点寻找审核要点

　　审核某类合同时，寻找此类合同的民事诉讼案由，然后查询一定数量的判决书，查看争议焦点以及法官评议内容，从诉讼角度，提前预防合同纠纷的产生。

　　（3）通过合同范本对比，来寻找要点

　　较为规范的合同，大多有条款主题，修改某类合同时，找几个归纳完整的合同范本，最好是真实使用过的合同版本，然后，不断对比。

看审核对象，与其他合同版本差异在哪里，有没有其他范本的条款可以借鉴。

　　2.合同审核的快与慢

　　快的角度。

我方最关心的问题是什么？

对方最关心的问题是什么？

怎么实现我方合同目的？

合同有什么风险和陷阱？

有什么大的方面问题？

双方卷入本合同诉讼的概率多大？

　　慢的角度。

像起草合同一样去修改，从格式排版到内容措辞，精雕细琢。

合同格式，有西式、中式以及混合模式。

　　3.合同审核的技术

　　受高中英语短文改错的启发，归纳合同审查的三种技术，在审核合同中，时刻反问：

（1）是否有不利条款需要删除？

（2）是否有不利的表述或不正确的表述需要修改？

　　（3）是否有重大事项遗漏了需要添加？

　　4.合同审核的反馈方式

　　不同客户，对此要求不一样，有些客户直接在原文修订批注就可以，有些客户要求律师出具合同审核意见书，在后者的情形下，律师需要特别注意意见书的行文表述，对重大风险要作出重要提示，否则客户可能追究律师的责任。

　　另外，与客户反馈时，要注意标注合同版本，注意邮件主文和附件内容的挂钩，否则，如果合同多次修改，又涉及群发，客户方面（特别是大国企）层层转发邮件，容易发生出错，到时候不知道错误在哪个环节，有些情况，会出现法务人员因为他自己的失误，在无法向其主管领导交差时，将责任推给律师。

　　5.注意合同范本的学习和积累，但也要避免过度依赖

　　在互联网时代，律师对范本极其依赖，有些律师用其他律所版本，但页眉或者页脚忘记替换，出现了其他律所的名字。

过度依赖范本，会丧失独立制作能力，初稿版本不好的合同，还不好改。

　　学习、研究优秀的合同范本，内化为自己的东西，就是站在巨人的肩膀上前进。

但不要过度依赖合同范本，可以要参考合同条款的范本，并进行横向比较，整合、剪裁、完善。

　　没有合同范本，也不用怕。

因为任何类型的合同，总有第一个起草者，先根据交易的商业流程或者模式，搭建合同结构和要点（小标题），再根据小标题要点来找范本条款，然后注意条款的衔接。

心中没有范本，但能够起草各类各种语言版本的合同，长短不限，才是最高境界。

合同审核的八个要点（八审八看）　

（1）审主体，既看别人又看自己;　　

（2）审内容，这主要包括权利、义务和责任;　　（3）审意思表示，主要是看意思表示是否真实;　　（4）审查文字是否规范，需使用确切的词语;　　（5）审合同签订手续是否合法，授权人签名、授权书;　　（6）审合同条款是否完备，按《合同法》程序操作;　　（7）审合同条款中的风险防范措施，按《合同法》第十二条一共八个组成;　　（8）审合同纠纷的解决方法，关于仲裁的问题。

一、审查合同主体是否合法

二、审查合同内容是否合法

三、审查合同意思表示的真实性。

　　四、审查合同条款是否完备。

应按照合同的性质，依据相应的法律法规的规定对合同条款进行认真审查，确定合同条款有无遗漏，各条款内容是否具体、明确、切实可行。

避免因合同条款不全和过于简单、抽象、原则，给履行带来困难，为以后发生纠纷埋下种子。

五、审查合同的文字是否规范。

北京合同律师在审查合同时，对合同草稿的每一条款、每一个词、每一个字乃至每一个标点符合都仔细推敲、反复斟酌。

确定合同中是否存在前后意思矛盾、词义含糊不清的文字表述，并及时纠正容易引起误解、产生歧义的语词，确保合同的文字表述准确无误。

六、审查合同签订的手续和形式是否完备。

订立合同常见的25个法律问题

合同的订立是合同双方动态行为和静态协议的统一，它既包括缔约各合同订立方在达成协议之前接触和洽谈的整个动态的过程，也包括双方达成合意、确定合同的主要条款或者合同的条款之后所形成的协议。

1、合同正式签订后口头更改的有效力吗?

\

答：

合同双方当事人协商一致的，可以变更合同。

如主合同约定变更应采取书面形式的，应遵循主合同约定采用书面的形式订立变更补充协议，如果未作出明确的变更形式约定，口头变更也是有效力的。

2、合同加盖什么章才有效力?

答：

合同印章反映当事人的意思表示，通常当事人为企业法人的，使用企业公章或合同章即可，如当事人为自然人的，使用名章即可。

如适用财务章等其他领域专用章订立合同的，在能否客观体现订立合同时盖章方的真实意思表示一点上容易产生争议。

3、合同上只有法定代表人签字没有公章是否有效力?

答：

合同当事人在合同上签字或者盖章均是有效的，并不规定签字一定要配合盖章，如企业的法定代表人签字带未加盖企业公章，原则上说也是有效的。

但是存在效力瑕疵，易引发法律风险较大。

因法定代表人是代表企业行使权利订立合同，如没有加盖企业公章，则易被认为相关合同行为是个人行为而非企业的行为。

4、合同当事人一栏的填写有哪些需要注意的地方?

答：

合同一方当事人是自然人的，尽量写明身份证号，以避免发生对自然人身份的争议;合同一方当事人是法人的，要写清企业的名称，和法定代表人姓名。

与企业法人签约的，不能只在合同当事人栏中填写法定代表人的名字，以免导致合同相对方不明确。

5、是否只有书面的合同才有效力?

答：

合同可以采取书面形式、口头形式和其他形式。

法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式，如房地产转让合同、长期的租赁合同、建筑工程合同等。

当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

6、合同中涂改的部分是否有效力?

答：

如单方对合同进行涂改，以改变了原有合同约定的，则改变的部分无效，维持原合同约定内容。

合同签订之后，任何一方想进行合同修改的，必须告知对方，经双方协商一致同意后，重新签订合同或在原合同相应条款作修改或补充，并在修改地方加盖双方公章（个人手印）;若只有口头答应但没有对合同做修改或者没有在任何一处有修改变动的地方盖章（手印），视为无效，合同维持原有内容继续生效。

7、什么是格式条款?

格式条款有什么风险?

答：

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

实务合同关系中多存在格式条款，如出卖方的销售合同条款、出租人的租赁合同条款等。

采用格式条款订立合同的，易被认定为无效。

法律规定，如果格式条款存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

如果企业利用制定格式条款的优势而将条款制定的极其不公平，使相对方无法保护权益的，很容易被认定为无效条款。

8、合同中打印的部分和手写的部分有冲突的，以哪个为准?

答：

如果打印的部分是事先制定好的格式条款（为重复使用而定制的），那么手写的部分与打印的格式条款相冲突的，应当以手写的部分为准，因为手写部分更能反映双方当事人的真是意思表示。

9、签合同之前有口头约定，签合同时出于信任没有认真校对合同条款，合同叙述与口头约定不一致，导致被骗，如何维权?

答：

法律规定因重大误解而订立的合同可以变更或撤销，如果有证据证明自己的真实意思表示是口头约定而非正式合同，则可向法院申请变更相应的合同条款。

10、什么样的合同是无效的?

答：

有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

11、回扣条款是否有效?

答：

回扣是指在商品或者劳务买卖中，卖方从买方支付的价款中退回给买方或者买方经办人的款项。

不存在合法的回扣，收受回扣都是违法的，《刑法》第163条第2款规定：

“公司、企业或者其他单位的工作人员在经济往来中，利用职务上的便利，违反国家规定，收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有的”，以公司、企业、单位人员受贿罪论处。

《刑法》第385条第2款也规定：

“国家工作人员在经济往来中，违反国家规定，收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有的，以受贿论处。

”

12、合同是不是只要签字即生效?

答：

当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

大多数合同成立时即生效，但法律法规规定应当办理批准登记手续才生效的，应按规定，如抵押合同登记后才生效。

另外当事人如果约定了合同生效的条件，条件成就的合同才生效。

13、合同成立和合同生效有什么区别?

答：

合同成立不代表合同生效，书面形式订立的合同，双方签字或盖章后合同即成立，但是合同是否生效却要满足更高的条件，合同的成立是第一步，合同的生效是第二步。

14、合同相对方提出签约人员没有公司授权，是个人行为而非公司行为，应如何维权?

答：

涉及到民法上的表见代理行为，如果行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，而另一方有足够的理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

如被公司辞退的部门经理持公司合同章签订的合同，应由公司承担相关合同责任。

15、无效的合同、撤销的合同有什么法律效力?

答：

合同无效或被撤销的，自始无效，即自成立以后都无效。

合同部分无效的，不影响其他部分的效力。

16、打收条应当注意什么?

答：

①确实收到钱款或物品后再出具收条②写明收到款项的大小写，收到物品的确切名称等基本信息③写明所收款项或物品的来源，如“收到XX公司支付的”④写明所收款项或物品的用途，如“收到第一期货款”

17、什么是先履行义务?

答：

当事人互负债务，有先后履行顺序，需要先履行的一方负有先履行义务。

先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。

先履行一方履行的内容不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

18、签订合同后，对方法定代表人和主要负责人都发生更换，能否主张终止合同?

答：

合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。

19、合同中负有义务的一方能否让他人代为履行合同义务?

答：

合同中负有义务的一方请求他人代为履行义务的，是一种债务转移的行为，这种代为履行义务的行为法律是允许的，但必须经过债权人也就是合同相对方同意。

20、什么是合同纠纷的诉讼时效?

诉讼时效有什么需要注意的法律风险?

答：

诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利,当时效期间届满时,人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。

一般合同纠纷的诉讼时效为两年，但租赁合同中延迟或拒付租金的，保管合同中寄存财物被丢失或者损毁的，诉讼时效为一年。

国际货物买卖合同和技术进出口合同争议诉讼时效为四年。

21、在合同中应该怎样约定争议处理条款?

答：

因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

同时法律还规定，合同纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。

22、合同中是该约定违约责任还是该约定赔偿损失?

答：

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

23、因违约造成损失的，是否包括间接损失?

答：

损失包括直接损失和间接损失，直接损失就是指违约行为造成的直接财产的减少，如标的物的灭失、减少、毁损等。

间接损失是指违约行为所造成的损害后果所产生的损失。

当事人可在合同中约定间接损失的范围和计算方式，对约定的间接损失应当赔偿。

24、产品销售合同中质量标准应如何确定?

答：

当事人之间有约定的，应从合同约定。

没有约定或约定不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

25、借款合同中约定将借款人名下的财产抵押在出借人处，如不归还则抵押物归出借人所有，效力如何?

答：

根据《担保法》和《物权法》的规定，这种抵押条款是无效的。

实践中常见的抵押条款分为抵押和质押，抵押即不转移对抵押物品的占有，质押则指将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。

法律规定抵押权的实现方式为：

与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

并明确规定在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。

对于以不动产或车辆等抵押的，还要依法办理抵押登记才能生效。