物业管理的特点难点及其对策的探讨.docx

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物业管理的特点难点及其对策的探讨

物业管理的特点、难点及其对策的探讨

物业管理的特点、难点及其对策的探讨提要：

由于智能建筑建设标准与规范不齐全，管理制度尚未建立，因而在建设过程中出现不少问题，有相当数量的工程中的智能化设备因种种原因不能正常工作

源自物管学堂

物业管理的特点、难点及其对策的探讨

物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上已十分流行并获得了蓬勃发展，我国从第一家物业管理公司成立起，至今已有十年以上的时间。

物业管理业已成为市场化、企业化经营和社会化、专业化管理的一个新型的服务业。

21世纪物业管理是如何模样，将会从根本上改变我们的物业管理观念、物业管理动作方式，以及物业管理这一产业的结构。

从当前的现代化科学技术发展的趋势看，21世纪的物业将是高科技、高智能化的产物，它将从根本上突破20世纪建筑的局限，从而将会彻底改变人类的生活方式与管理模式。

因此，物业管理在21世纪将向高科技与高智能化方向发展，物业管理人员必须要有充分的心理准备、素质准备、知识准备，迎接即将来临的挑战。

90年代初期，我们讨论智能建筑的主题是智能建筑究竟如何定义与要不要建智能建筑。

今天，在积累了多年的教训和经验的基础上，我们应该讲的是如何规范智能建筑建设的动作方式与如何管理智能建筑设备系统，使之发挥应有的作用。

因为，智能建筑的物业管理，它的基础是物业的智能化，从这个意义上说，智能建筑的物业管理是物业智能化发展的必然要求与结果，具有管理智能化物业的公司要有智能化的物业作为它的物质依托。

一、智能建筑物业管理的特点探讨

智能建筑是指运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术、多媒体技术和现代建筑艺术相结合，通过对机电设备的自动控制，对信息资源的管理，向用户提供信息服务及安全、舒适、便利的环境服务，投资回报合理，适合当今信息技术高速发展的需求特点的现代化建筑。

智能建筑的物业管理不但包括传统的物业管理中的服务内容，还应包括对智能化设备系统的操作、维护和功能提升，使其物业真正起到保值、增值的作用。

智能建筑对物业管理提出的人员素质要求与传统物业管理的人员素质要求有相当的不同，这是因为智能建筑集合了高新技术的设备配置，它所需要的人力资源是以知识型为主体，是一种保证实现知识型管理的具有特点鲜明的管理结构。

传统物业管理的服务内容是基础，而智能建筑物业管理的内容是在传统物业管理的服务内容基础上的提升，更需要体现出管理科学规范、服务优质高效的特点。

我们是否可比喻传统物业管理的特点要体现具有老黄牛那种默默无闻、勤勤恳恳的精神，让主人的播种能期望得到秋收；而智能建筑的物业管理像是对联合播种机的操作，以智慧的投入得到事半功倍的收获，要求主人的决策行为是智慧的，要以结果的形式来充分表现出通过知识管理促进服务优质高效的特点。

智能建筑本身是一个不断发展完善的高新技术的结果。

近20年里，智能建筑的发展速度是迅速的，高新技术不断推出、应用，智能控制水平越来越高。

据有关部门的初步调查统计，我国已建与在建的楼宇中，带有“智能建筑”色彩的约有数千幢，上海地区约有400幢，这些工程在智能化设备上的费用一般占总投资的48%。

从智能建筑物用户分布的行业来看，目前主要用于金融业、行政机构、商业、公共建筑（医院、图书馆、博物馆、体育场馆等）、高级住宅、交通枢纽等。

由此可见，智能建筑的建设规模是相当惊人的。

所以说，智能建筑在不断发展完善，对智能建筑的物业管理更需发展和完善，更需对智能建筑的物业管理队伍进行全面的人员素质、技能的提高、推进管理标准的建立和规范的速度，以赢得和缩短与智能建筑发展迅猛而形成的建设与管理的时间差。

建设智能建筑的目的是运用现代高新技术把有限的资源和有限的建筑空间进行综合开发利用，为人们提供舒适、安全、便捷的工作与生活环境，并且有效地节省建筑运行费用，保护环境和降低资源消耗。

正因为智能建筑是现代多种先进技术的综合应用，其建设工作涉及多个专业领域，建设过程是一个大系统的综合过程，所以，物业管理要做好前期的交接过程显得尤为重要，包括人力资源。

针对智能建筑含有的高新技术所需的特点进行合理配置而赋予的重要性，通常我们在传统的物业管理实施中，对人力资源的特需性就不那么苛求。

二、智能建筑在建设及物业管理中遇到的难点我国建设智能建筑，应该说至今也不过十年左右的时间。

由于智能建筑建设标准与规范不齐全，管理制度尚未建立，因而在建设过程中出现不少问题，有相当数量的工程中的智能化设备因种种原因不能正常工作，上亿元的项目无法竣工，导致工期延误，投资浪费，有的建筑物虽然已投入使用，但智能化设备名存实亡。

通过对已建成与正建的智能建筑项目的调查与分析，目前智能建筑在建设以物业管理中主要存在5个问题。

1．设计质量低许多建设单位对智能建筑的期望过高，都号称要“跨世纪”、“世界一流”、“十五年不落后”，提出大大超过建筑物功能与规模实际的智能化要求。

加之有些设计人员因不熟悉智能化设备的技术与智能建筑设计方法，而不能完备地完成智能建筑的设计，所谓竣工的智能化系统出现集成性差，监控点配置不合理，控制精度低等一系列智能系统应用效果差的突出问题，致使物业管理遇到无法适从的难点。

2．施工规范、验收标准不全智能建筑中的系统、系统、系统、系统等都与计算机、通信等新技术有关，由于这些技术的发展很快，有关的设备与系统的规范和标准在国内外都尚不齐全，不少工程的智能化设备是在无测试、无规范、无标准的情况下验收的，一些工程“竣工”后智能化设备不能正常工作，便是十分自然的事情。

然而，作为今后操作、维护、使用的物业管理公司便成了使用状况不良、维护精力牵扯过大的受害者。

3．系统集成商的技术水平与职业道德良莠不齐智能建筑中的智能化系统，目前主要还是采用进口设备，应该说大部分进口设备的技术与质量的水平是高的，在国外运行的业绩也是好的，但是，同样的设备安装到国内却不能正常工作。

例如，系统要是按设计或定货时的监控点数的80%以上在正常运行为合格的话，那么目前在上海属合格的系统不足六成。

又如综合布线系统的五类（100）施工安装后的数据传输速率只能达到三类（10）的标准。

上海技术监督局与浦东新区城建局在1996年对10幢自称智能大楼布线系统测试结果表明，较好的仅占20%。

系统集成商所遗留给物业管理公司的问题，有的可能是致命的，管理公司承承受过程中已完全受到硬件技术的更新费用和软件技术的提供渠道的双重限制。

4．重建设轻管理大多数业主对智能建筑的物业管理意识落后，有的根本不清楚智能建筑与物业管理两者间所存在的共性问题，即物业的高新技术含量高，所要求的同样是高含量的知识型管理。

有的业主自身对智能建筑的含义模糊，只认为对建筑物配置了一些单位独立的自动化设备就算是智能建筑了，故对选择物业管理公司时无法提供具体的管理目标，也无法在今后的管理中评定物业管理公司管理智能建筑的实际水平。

有的业主还站在短期纯商业行为的平台上，建立智能化系统只是为了租售的需要，尤其是智能化设备通常每年需要占设备投资总额的13%的维修保养不能落实，不能认真对待管理公司如何使用这些设备系统发挥其应用的功能，确实为提高管理服务质量，降低能源消耗，减少运行成本起到积极的作用。

这种重建设轻管理的不良运作，很难使智能建筑的物业管理走上良性发展的轨道，其结果是智能建筑的物业管理在无标准、无规范的无竞争市场中畸形发展，使一些没有管理过智能建筑，甚至不具备管理智能建筑所必需的技术力量的公司有机可乘，以传统管理模式为主导就组成队伍来管理，最终使智能化系统不能真正发挥作用，无法在管理中提升智能化系统的功能，随着时间的流逝，发展商花大量资金投入的智能化系统成为展品，变得名存实亡。

5．专业技术人员配置

物业管理的特点、难点及其对策的探讨提要：

由于智能建筑建设标准与规范不齐全，管理制度尚未建立，因而在建设过程中出现不少问题，有相当数量的工程中的智能化设备因种种原因不能正常工作

源自物管学堂

欠缺，管理队伍的整体技能不高物业管理人员的技术水平低，管理不善，造成设备故障率高，从目前管理智能建筑的现状分析，确是突出的问题。

因为智能建筑的物业管理，强调的是在传统物业管理服务的内容基础上的提升，是以知识管理为主导的先进管理体系。

由于物业管理是一个薄利甚至微利企业，多数业主还不易接受智能建筑的物业管理是知识管理的体现这一观念，坚持智能建筑的物业管理与传统的物业管理的服务内容无根本上的区别这一不正确的断论，以致物业公司的运行成本合理支出受到影响，不得不在人力资源的配置上动手术，把减少专业工程技术人员的配置人数和降低管理人员的知识层次来弥补开支上的不足，便令整个管理体系不能适应全面有效地管理具有高新技术含量的智能建筑。

人力资源上的配置不合理造成了管理层次断层，专业技术人员欠缺，最终使智能化系统不能有效地正常工作，从而也就无法谈及智能建筑给投资者带来的好处。

三、政府参与和指导是规范智能建筑物业管理的关键智能建筑物业管理中所遇到的实际问题，在一定程度上阻碍了物业管理市场的健康发展。

当然，这些问题的出现有多方面的原因，既有来自建设中所存在的隐患，也有来自物业公司自身和物业管理真正走上市场化、经营化、专业化的轨道，政府的参与和指导是至关重要的。

政府要加大管理力度，从智能建筑的建设、验收抓起，确实提供一个名副其实的智能化物业作为物业管理的物质依托。

在智能建筑工程建设中，迫切需要的是完整的标准与规范，尤其是设备验收的标准以及智能化系统施工的规范与智能化系统验收的标准。

从智能建筑工程中通常参照国内外标准与示范来看，有些规范与标准的内容起着补充的作用，有些反映了近年来的科学技术新成果，但有不少还是80年代制订的，内容陈旧落后，由于智能化系统涉及自动控制、通信、计算机网络、广播电视、卫星通信等高新技术领域，技术覆盖面广，涉及的行业多，在工程建设中，业主、设计师、承包商、供应商在工程实施中自然感到缺乏统一的语言进行交流，无法从一大堆标准与规范中正确地选用有效指导建设行为的法规。

因此，建议政府主管部门应根据智能建筑的特点，系统地整理、修改及补充现行的标准与法规，使之有效地规范智能建筑的设计、智能化系统的功能定位和验收等阶段的运作。

智能建筑的工程建设如能按照合理的程序与规范化的方式进行运作，可以有效地控制工程的建设质量、进度与投资，并便利建成后的建筑智能化系统得到充分有效地应用，反之则可能花费巨资而收效甚微。

由此可见，要规范智能建筑建设的市场和建设质量，政府的参与是必要的。

同样，智能建筑的物业管理市场也存在不规范运作的问题。

从物业管理公司自身来分析，突出的问题是停留在收支平衡测算表上做，有的公司由于管理智能建筑的经验不足，往往发生减员、一员多岗以及延长智能化系统的维护周期等措施来填补空洞。

智能建筑的物业管理是较居住小区物业的管理收入要高，但是，它的支出相对也高。

尤其在目前整个租售市场全面滑坡的形势下，管理智能建筑的物业公司将面临更为严峻的考验。

如何使公司的经济利益不受影响或少受影响，物业公司只有自身挖潜力，对于物业公司来说，此时此刻最能体现出自身的管理水平和管理技能，充分显示出知识管理的实质内涵。

久事复兴大厦是一幢60000平方米的综合性涉外商办楼宇，1998年5月由上海市建委科技委和卢湾区政府联合对久事复兴大厦进行智能建筑评估，最终获得甲级智能大楼的称号。

久事复兴大厦建成较早，就设备的先进性而言，在当今并不属于顶尖水平，但久事复兴大厦在管理中针对智能建筑的管理特点制订了详全的制度，人员配置的层次合理，确保了智能化系统的良好开通。

物业管理费从1996年30元/平方米一路下调到现在的26元/平方米，辅楼25元/平方米，还免租户自来水、电费的现实下，物业公司的对策是提出了向智能化系统要补贴的目标。

接管一年后，对系统、通信系统进行了功能提升，积极发挥技术力量的优势，花少量的投资就获得了每年几十万元的回报。

既保持了优质高效的服务质量，又为企业的经营收入受到影响的部分得到了宽裕的补充。

可以说，在智能建筑的物业管理市场尚未健全的形势下，物业公司要想获得对智能建筑的物业管理份额，塑造自身的良好形象是最好的对策，其内涵包括良好的人力资源和管理机制，员工的全面文化素质修养及提高技能水平的培训计划。

如今，对于智能建筑的物业管理已经迫切地需要我们作为一门课题来讨论，如何规范和建立有关智能建筑物业管理的标准和法规，则是规范物业管理和提高物业管理水平的需要，也是适应时代发展的需要。

智能建筑是一个不断发展完善的高新技术结晶，而智能建筑的物业管理也应随智能建筑的发展而建立起一套较为完整的管理体系，促进整个物业管理市场的良性运作，因此，十分迫切地需要在政府的参与和指导下，在总结提高具有中国物业管理模式的基础上，有机地结合当前智能建筑的管理特点，使我国的物业管理水准朝着国际化、特色化的方向发展。