房地产企业土地增值税清算汇报稿完整版.docx

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房地产企业土地增值税清算汇报稿完整版

关于项目土地增值税情况的

报告

市地方税务局分局：

我公司成立于年月日；注册地址：

；法人代表：

；注册资本：

；公司类型：

有限责任公司（自然人投资或控股）；经营范围：

房地产开发、销售。

2009年4月30日办理税务登记证，主管税务机关：

，税号:

；组织机构代码：

。

2009年5月5日在中国工商银行市支行开立基本存款账户，账号：

。

总资产万元，职工人数：

32人。

项目立项：

我公司于2009年11月7日开始申请开发项目，此申请经市发改委于2009年11月16日下发号文批复兴建项目。

规划许可：

建筑许可：

该项目于2010年月日经批准，于年月日立项，2009年3月开始开工建设,该项目计划2010年10月竣工。

总建筑面积115257.98平方米，总可售面积115257.98平方米；其中：

普通住房建筑面积53289.068平方米，可售面积53289.068平方米，阁楼建筑面积12846.64平方米（统计在普通住房中），可售面积12846.04平方米；非普通住房建筑面积30821.60平方米，可售面积30821.60平方米；储藏室建筑面积1887.132平方米，可售面积1887.132平方米；车库建筑面积16413.54平方米，可售面积16413.54平方米。

一、开发产品销售情况

销售许可：

开发项目共110602.98平方米；共792套；每平方米售价1780元，截止2010年6月30日已预售房款万元。

销售总收入元，其中：

普通住房共套，销售金额.04元；非普通住房共套，销售金额元；储藏室共套，销售金额元；车库共套，销售金额.20元；阁楼共套，销售金额.2元。

二、扣除项目情况

（一）取得土地使用权所支付的金额

国有土地使用权取得：

我公司开发项目占地面积78681平方米，该宗土地于年月日根据临政土字号文件关于公开出让部分国有土地使用权的批复，于2009年12月23日签订国有建设用地使用权出让合同，该宗地总面积85063平方米，其中出让面积78681平方米，出让年限70年。

2010年1月14日取得国有土地使用权，土地使用证号：

。

1、土地出让金：

我公司根据国有建设用地使用权出让合同，取得使用权85063平方米，其中出让面积78681平方米；共支付土地出让金3541万元。

2009年11月10日向国土资源局土地储备中心支付保证金890万元；2009年12月10日向国土资源局土地储备中心支付2009-192号地块保证金2651万元，于2010年1月8日取得财政局收费管理处开具的土地有偿使用收入专用票据票号。

2、契税：

根据《中华人民共和国契税暂行条例》，我公司2010年1月8日向市城区契税征收办公室缴纳契税1062300元。

3、登记费：

根据省物价局《省土地登记收费及其管理办法》2005年1月25日向市国土资源局缴纳土地登记费3177元；2010年5月28日缴纳土地登记费3157元、工本费10元。

4、土地管理费：

根据国家计划委员会《征地管理费暂行办法》，我公司于2010年5月11日向市国土资源局缴纳征地管理费106167元。

◆以上合计取得土地使用权支付的金额共计元。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一款、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款以及国税函（2010）220号文件第五条规定，形成有效凭证金额元，本次扣除金额元，其中不得加计扣除金额1062300元；

◆根据91号文：

第二十一条纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

◆根据187号文第四条规定，土地成本采用可售建筑面积方法分配，普通住房分配计入.65元；非普通住房分配计入元；其他商品房分配计入元。

（二）房地产开发成本

1、土地征用及拆迁补偿

⑴城市基础设施配套费

根据《市城市基础设施配套费征收管理办法》临政办发【2001】47号文第五条规定，我公司应支付城市基础设施配套费17,439,元，2010年5月19日已向市行政事业性收费管理处支付元，未支付元。

⑵耕地开垦费

根据《省实施<土地法>办法》的规定，我公司于2009年5月10日向市国土资源局缴纳耕地开垦费953628元。

◆以上合计土地征用及拆迁补偿金额共计.50元,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定，形成有效金额.50元，其中不得加计扣除.50元。

◆根据国税发2009【31号】文，第二十九条规定，建筑面积法指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配，普通住房分配计入元；非普通住房分配计入元；其他商品房分配计入元。

2、前期工程费

⑴规划技术服务费

根据省物价局发布的鲁价费发（2001）396号文关于收费标准的相关规定，我公司于2010年2月1日向市规划信息服务中心缴纳规划技术服务费元，2010年6月21日缴纳元。

⑵设计费

根据计价格（2002）10号文《工程设计收费标准》有关规定，2010年1月5日支付市规划信息服务中心建筑设计费458000元；2010年4月1日支付市建筑设计研究院审图费110000元；2010年1月20日支付公司设计费126500元。

⑶勘探费

根据计价格（2002）10号文《工程勘察收费标准》有关规定，2009年12月25日支付公司勘探费26000元；2009年12月14日支付公司勘探费24000元；应支付土地局勘探费元，未支付元。

⑷测绘费

根据国测财字[2002]3号有关规定，2009年8月10日支付市城市建设勘察测绘院测量费24170元；2010年2月8日支付市城市建设勘察测绘院测量费140000元；2010年4月20日支付市国土资源局测绘院测绘费20363元；应支付市测绘院测绘费343800元，未支付343800元。

⑸可行性研究

2010年1月25日支付市环境保护科学研究所环评费20000元；2010年3月29日支付市雷电防护技术中心防雷验收费、图纸审核60000元；应支付市地震局抗震安平费343800元，未支付343800元。

◆以上合计前期工程费金额共计元,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定，形成有效金额元。

◆根据国税发2009【31号】文，第二十九条规定，建筑面积法指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配，普通住房分配计入元；非普通住房分配计入元；其他商品房分配计入元。

3、建筑安装工程费

⑴招标代理费

根据国家计委印发的《招标代理服务收费管理暂行办法》有关规定，应支付招标代理费780000元，未支付780000元。

⑵主体工程

我公司于年月日通过公开招标

小区各标段中标情况一览表

时间

中标单位

文件号

标段

面积m2

单价

金额（元）

一标段（1#-3#）

二标段（4#-6#）

三标段（7#-9#）

四标段（10#、11#）

8620001

五标段（12#-14#）

六标段（15#-18#）

七标段（19#-21#）

合计

以上我公司公开招标建筑面积平方米，招标总价元,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定,形成有效凭证金额元。

另外,2010年5月10日支付机械费14875元；2010年2月至6月支付渣子款38960元，机械费16690元。

综上所述，主体工程共计有效凭证金额元。

⑶装饰工程

2010年6月24日支付福建省晋江晋山建筑墙地砖厂脊瓦、连锁瓦款元，形成有效凭证金额元。

⑷散装水泥基金

根据山东省财政厅会同山东省经贸委制定的《山东省散装水泥专项资金征收和使用管理实施细则》有关规定，应支付水泥散装办散装水泥基金229200元，未支付229200元。

⑸监理费

我公司于2010年2月21日与市恒大建设工程监理处签订监理合同，工程名称12#-21#楼，工程规模55531平方米；与山东天元建设工程监理有限公司签订监理合同，工程名称1#-11#楼，工程规模58898平方米。

根据发改价格【2007】670号文《建设工程监理与相关服务收费管理规定》施工监理收费一般按照建设项目工程概算投资额分档定额计费方法收费；应支付650000元；2010年6月2日已支付山东天元建设工程监理有限公司监理费90000元，2010年6月9日已支付市恒大建设工程监理处监理费90000元；未支付470000元。

⑹编制费

应支付山东金茂建设项目咨询有限公司项目申请报告编制费20000元，未支付20000元。

⑺新材料基金

根据临财字【1998】7号文规定，应支付建设局新材料基金1146000元，未支付1146000元。

◆以上合计建筑安装工程费金额共计.40元,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定，形成有效金额.40元，其中不得加计扣除金额2805200元。

◆根据国税发2009【31号】文，第二十九条规定，建筑面积法指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配，普通住房分配计入.66元；非普通住房分配计入.40元；其他商品房分配计入.34元。

4、基础设施

支付临沂万通电器工程有限公司电缆12878元；支付郭志奎配电盘13000元、电线5070元；应支付热电厂采暖网管建设3900000元；未支付3900000元；应支付燃气公司的管道安装费元；未支付元。

根据临价费发[2005]228号文件《关于公布临沂市城市垃圾处理费收费标准的通知》应支付建设局垃圾处置费608400元，未支付608400元。

【应建筑公司支付】？

◆以上合计基础设施费金额共计元,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定，形成有效金额元，其中不得加计扣除金额608400元。

◆根据国税发2009【31号】文，第二十九条规定，建筑面积法指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配，普通住房分配计入元；非普通住房分配计入元；其他商品房分配计入元。

5、公共配套设施

（1）幼儿园

（2）物业管理用房

（3）人防费

根据人防费《2001》临价费字第83号规定，支付市人民防空办公室防空地下室易地建设费900124元；支付人防工程施工图纸审查中心人防费40000元。

◆以上合计公共配套设施费金额共计940124元,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定，形成有效金额940124元，其中不得加计扣除金额940124元。

◆根据国税发2009【31号】文，第二十九条规定，建筑面积法指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配，普通住房分配计入元；非普通住房分配计入元；其他商品房分配计入元。

6、开发间接费用

折旧30000元，工资元，复合板房77817元，电费89879元，办公费元。

◆以上合计开发间接费用金额共计元，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定，形成有效金额元.

◆根据国税发2009【31号】文，第二十九条规定，建筑面积法指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配，普通住房分配计入元；非普通住房分配计入元；其他商品房分配计入元。

（三）房地产开发间接费用

根据国税函[2010]220号文第三条规定房地产开发费用的扣除问题

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

根据此规定形成有效凭证金额.21元。

（四）与转让房地产有关的税金

销售总收入元；应缴纳营业税.22元；未缴纳.22元；应缴纳城建税元；未缴纳元；应缴纳教育费附加元，未缴纳元。

◆根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第五款规定，形成有效金额.85元.

（五）财政部规定的加计20%扣除数

◆根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条

（一）、

（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除，形成有效凭证金额.52元。

三、土地增值税计算

销售总收入元，扣除项目总额元，增值额元，增值率%。

普通住房销售金额.04元，扣除项目金额.20元，增值额元，增值率%，根据《山东省土地增值税征收管理暂行办法》第十五条规定，普通标准住宅出售的增值额未超过20%免征土地增值税。

非普通住房销售金额元，扣除项目金额.96元，增值额元，增值率%，应缴纳土地增值税元。

其他商品房销售金额.36元，扣除项目金额.51元，增值额元，增值率%，应缴纳土地增值税元。

◆以上合计共应缴纳土地增值税元.

房地产开发有限公司

2010年7月1日