法律考试.docx

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法律考试

一、物权法：

1、建筑物区分所有权的内容：

1）、多个业主共同拥有同一建筑物，各个业主对独立部分享有所有权；

2）、对供全体或部分所有人共同使用部分享有共有权；

3）、基于管理、维护、修缮等共同事务产生的共同管理权。

2、行使共有权的内容：

1）对共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务；

2）建筑区划内道路、绿地、物业用房及其它公共场所、公共设施的所有权归属；

3）车位、车库的所有权归属做了规定；

4）维修资金、费用分摊、收益分配等做了规定。

1、建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业用房的所有权归属的内容：

1）规划的车位、车库应当首先满足业主需要；

2）规划的车位、车库归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定；

3）占共有道路或其他场地的车位，属业主共有。

2、建筑物及附属设施的费用分摊与收益分配内容：

1）有约定的按照约定；

2）没约定的或约定不明确的，按专有部分占总面积比例确定。

3、建筑物及附属设施的管理形式：

1）可以委托物业服务企业或其他管理人管理；

2）建设单位委托的物管企业或其他管理人，业主有权依法更换。

二、物业管理条例

1、对物业管理的定义：

业主通过选聘，按照物业服务合同约定，对房屋及其设施设备、相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

2、确定的七项基本制度及具体内容：

1）业主大会

2）管理规约

3）前期物业管理招投标

4）物业承接查验

5）物业服务企业资质管理

6）物业管理从业人员职业资格

7）专项维修资金

3、协助做好区域内安全防范工作的规定：

协助做好安全防范工作；采取应急措施的同时，及时向有关行政主管部门报告，协助做好救助；物业企业雇请保安时，应遵守国家有关规定，履行职责，不侵害公民合法权益。

4、利用共用部位、公用设施设备经营规定：

征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按规定办理有关手续，收益应主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会决定使用。

4、业主不交物业费的处理：

业委会督促限期缴纳；预期仍不缴的物业企业向人民法院起诉。

三、审理服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释

1、最高院认定业主条件：

1）取得建筑物专有部分所有权的人；

2）基于建设单位的商品房买卖民事法律行为，已合法占有专有部分，尚未依法办理所有权登记的人；

3）因法院、仲裁的法律文书或政府征收决定导致的物权设立变更；

4）因继承或遗赠取得物权的；

5）因合法建造等实施行为设立物权的所有权人。

注：

3、4、5中所有权人必须按规定依法登记，不登记不发生物权效力。

2、最高院对物权法所称专有部分的解释：

符合下列条件的房屋、车位、摊位等特定空间；

1）具有构造上独立性，能够明确区分；

2）具有利用上独立性，可排他使用；

3）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属特定房屋，销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，认定为专有部分。

3、最高院对物权法所称共有部分的解释：

除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内以下部分应认定为共有部分：

1）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或设备间等结构部分；

2）其他不属业主专有部分，也不属市政共用部分或其他权利人所有的场地及设施等；

3）建筑区划内的土地，依法共同享有的建设用地使用权，（属业主专有的整栋建筑物的规划占地或城镇公共道路、绿地占地除外）

4、最高院对专有部分面积和建筑总面积的认定：

1）专有面积，按不动产登记本面积计算；

2）尚未物权登记的，暂按实测面积计算；

3）尚未实测的，暂按买卖合同面积计算；

4）总面积，按前项统计和计算。

5、最高院对有利害关系的认定：

住改经用房。

1）本栋建筑伍的其他业主认定为上述关系；

2）本栋之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响。

6、最高院对业主和物业企业不予支持的行为：

1）建设单位、业委会依法与物业企业签订的服务合同，对业主具有约束力。

业主以并非合同当事人为由抗辩，不支持。

2）物业企业已按合同约定及相关规定提供服务，业主以未享受或无需接受为由抗辩，不支持。

3）物业企业据退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费，不支持。

四、建设工程管理条例

1、最低保修期限：

1）基础、地基、主体结构工程，为设计文件规定的合理使用年限；

2）防水5年

3）供冷、供暖2个采暖、供冷期

4）设备安装、管线、管道2年

*其他项目发包与承包方约定。

建设工程保修期，自竣工验收合格之日起计算。

五、保安服务管理条例

1、自行招用保安的单位的要求

1）具有法人资格

2）有符合本条例规定条件的保安员

3）有健全的管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度

4）娱乐场所不得自行招用

5）备案要求：

●服务之日起30日内向所在地区的市级公安机关备案。

提交：

法人资格证明；法定代表人（主要负责人）、分管负责人和保安员基本情况；服务区域基本情况；建立制度情况。

●不再招用的，应当在停止服务30日内到公安机关撤销备案

●不得在本单位以外或物管区域外提供保安服务

●服务中形成的监控影像资料、报警记录，至少保存30天备查。

不得删除或扩散

2、保安员禁止行为：

1）限制他人人身自由、搜查他人身体或侮辱、殴打他人

2）扣押、没收证件、财务

3）阻碍执行公务

4）参与追债、暴力、威胁处置纠纷

5）删除或扩散监控影像资料、报警记录

6）侵犯个人隐私、泄露国家机密、商业秘密、要求保密的信息

7）违法、违规的其他行为

六、北京市物管办法

1、物管定义：

业主自行或通过他人对物管区域内的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

2、划分物管区域的原则：

建设单位销售前，结合物业共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素划分物管区域，并在合同中明示。

主要配套设施设备和相关场地共用，应划分为一个物管区域；住宅和非住宅原则上应划分为不同的物管区域。

3、对业主共同决定物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

4、对设计单位委托专项服务的规定。

建设单位可以将全部专项物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

5、对于物业管理活动的相关监督管理工作的具体划分。

北京市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监管管理工作。

6规定的物业管理活动的在区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会的成立及相关活动的对应职责。

区县人民政府应当做好辖区物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

5、新住宅物业，建设单位应当配建的物业服务用房的要求与标注。

新建住宅物业，建设单位应当配件物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼号、房号）。

6、前期物业服务责任。

建设单位承担前期物业服务责任。

销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

9、前期物业管理建设单位撤出管理区域并移交相关资料的前置条件是什么？

业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共同部分的查验交接。

10、业主共同决定解除前期物业服务合同的情况下，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验可以选择的方式？

全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。

全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

11、业主对物业管理区域共用部分实施共同管理时由业主共同决定的事项内容？

业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。

下例事项由业主共同决定：

1）制定或修改管理规约、业主大会议事规则；

2）选角或者更换业主委员会；

3）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

4）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

5）筹集、管理和使用专项维修资金；

6）申请改建、重建建筑物及附属设施；

7）申请分立或者合并物业管理区域；

8）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

12、业主对物业管理区域共用部分实施共同管理的事项中，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项？

筹集、管理和使用专项维修资金；申请改建、重建建筑物及附属设施；同时，申请分立或者合并物业管理区域的，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占用建筑物总面积三分之二以上的业主同意。

13、业主对物业管理区域共用部分实施共同管理，具体事项范围和决定程序？

业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。

共同决定本单位范围内的物业管理事项。

事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者有物业管理区域内全体业主共同决定。

14、业主大会组成人员？

业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。

15、未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的处理方式？

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

16、建设单位向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的条件？

物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50％以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人。

17、除建设单位外，业主自己申请业主大会需要满足的条件？

物业管理区域内占总人数5％以上或者专有部分占建筑物总面积5％以上的业主可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

18、街道办事处、乡镇人民政府在接到申请成立业主大会后需要履行的职责？

街道办事处、乡镇人民政府在接到申请之日起60日内，制定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。

19、业主委员会选举产生后向物业所在街道办事处、乡镇人民政府备案时提交材料清单？

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在街道办事处、乡镇人民政府备案：

1）筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

2）业主大会决议；

3）管理规约、业主大会议事规则；

4）业主委员会委员名单。

20、对业主委员会委员资格自动终止后移交工作的规定？

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财务和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

21、《北京市物业管理办法》中对物业服务合同内容的规定？

物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

22、《北京市物业管理办法》对于物业服务企业委托外包服务的要求？

物业服务是包括各专项服务的综合服务。

物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

23、物业服务企业公示服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况时的具体规定？

《北京物业管理办法》中规定，物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

24、物业服务合同期限届满前，全体业主共同决定继续聘或解聘原物业服务企业的，应当履行什么义务？

物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同：

决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

25、物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的应当履行什么义务？

物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

26、业主共同决定不再接受物业服务时，物业服务企业提供物业服务及向业主收取物业服务费用的规定？

物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。

物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。

27、对拒不撤出物业管理区域的物业服务企业，新的物业服务企业和业主争取权益的合法手段？

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。

28、《北京市物业管理办法》对物业服务项目负责人与服务项目之间的规定？

物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。

业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

29、物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况如何进行评估？

业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

30、业主大会、业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主维护自己权益的措施？

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民大院应予以撤销。

二、《关于〈北京市物业管理办法〉实施中若干问题的通知》

31、《北京市物业管理办法》所致的前期物业管理期限？

前期物业管理期限，是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。

32、《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，确定物业服务事项和服务标准的有关规定？

《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。

建设单位应当按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务。

33、《关于〈北京市物业管理办法〉实施中若干问题的通知》对业主和街道办事处、乡镇人民政府的要求分别是什么？

业主应当积极成立业主大会，及时确定物业管理方式，并做好物业共用部分的查验和交接。

街道办事处、乡镇人民政府应当加强对辖区内业主大会、业户委员会的成立及活动的协助、指导和监督。

34、《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，对完成物业共用部分交接前收支物业管理费有何规定？

《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费：

但发生下列情形之一，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费：

1、筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；

2、首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；

3、首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；

4、物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内完成交接的。

筹备组成立公告，首次业主大会会议决议，查验通知、交接通知、物业服务查验交接报告或其摘要文本应当在物业故那里区域内显著位置公示。

35、发放和首次使用“业主一卡通”得具体规定

在交付房屋前，建设单位应当向业主发放该套房屋的“业主一卡通”。

业主入住前，应当与银行、建设单位签订前期物业服务费托收协议。

并按照房屋买卖合同和前期物业服务合同月订单费用标准，在“业主一卡通”内预存不超过12个月的物业服务费。

发生本通知第四条规定的业主应当缴纳物业服务费情形时，前期物业服务合同关于业主物业服务费用标准及费用缴纳的相关约定即时生效，建设单位可以根据约定通过银行直接从“业主一卡通”中划转前期物业服务费。

建设单位性业主收费之前应当履行必要的通知义务，将收费起始时间及前期物业服务合同约定的收费标准在物业管理区域内显著位置公示。

36、《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，对前期物业服务责任、物业服务方式如何规定？

《北京市物业管理办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位承担前期物业服务责任。

建设单位可以自行提供前期物业服务，也可以将全部专项服务委托给物业服务企业，或者将专项服务委托给专业性服务企业，受托的物业服务企业和专业性服务企业应当符合相关的资质要求。

37、《北京市物业管理办法》实施前，对同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目物业服务合同如何规定？

同一物业管理区域内分分期开发建设的住宅物业项目，已有前期物业服务合同或者物业服务合同的，按照合同约定执行。

38、《北京市物业管理办法》实施后，对政府相关部门在物业用房方面有何要求？

《北京市物业管理办法》实施后，规划行政主管部门核发建设工程规划许可证的住宅物业项目，建设单位应当按标准配建物业服务用房。

测绘单位应当现场勘测、核查物业服务用房的位置和建筑面积，并在《房屋土地测绘技术报告书》中标明物业服务用房的位置、面积等情况。

房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时，应当核查测绘成果是否符合规划许可及《办法》第七条规定的标准。

三、《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》

39、《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》的物业适用范围？

《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》的物业适用范围是：

北京市行政区域内，商品住宅、售后公有住房的住宅专项维修资金使用审核。

40、《北京市住宅专项维修资金适用审核标准》中对质量保修期限的规定？

《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中质量保修期限执行《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）、《商品房住宅工程质量保修规程》（DB11/641—2009）的相关规定。

《住宅质量保证书》中承诺的质量保修期限高于上述规章、标准的，以《住宅质量保证书》承诺的期限为准。

41、住宅专项维修资金的审批条件？

住宅保修期满后，住宅共用部位、共用设施设备出现《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》规定的情形的，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑面积总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。

42、住宅保修期满后，可以不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，即可使用住宅专项维修资金进行维修的紧急情况？

发生下列危及房屋使用安全或严重影响使用功能情况之一的，不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，可以使用住宅专项维修资金进行维修：

1、屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重，经多次补漏后仍难以解决的；

2、电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检验时被责令停梯整改的；

3、高层住宅发生供水主管道严重漏水，水泵（包括生活泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、中水泵等）发生甭体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断；

4、楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的；

5、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

6、消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

四、《北京市物业服务企业信用信息管理办法》

43、物业项目负责人包括哪几类，项目负责人持证上岗制度的要求和规定？

本市实行项目负责人责任制。

项目负责人包括：

（一）建设单位按照前期物业服务合同指派的项目负责人；

（二）物业服务企业按照物业服务合同约定指派的项目负责人；

（三）业主共同决定聘请的其他管理人。

一个项目应当有一名驻场醒目负责人，物业服务合同另有约定的除外。

本市实行项目负责人持证上岗制度。

（一）项目负责人经市房屋行政主管部门考试合格的，颁发合格证书；

（二）合格证书有效期为三年，有效期满需要延期的，应当于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续；

（三）取得合格证书后，项目负责人每年须参加不少于40学时的继续教育。

项目负责人有下列情形之一的，市房屋行政主管部门应取消其合格证书，并在项目负责人信用信息档案中予以记录：

（一）未按规定参加岗位考核、继续教育的；

（二）在记分周期被累计扣分超过规定分值的；

（三）其他应予取消合格证书的情形（第十条、第十一条、第十二条）

44、物业服务企业及项目负责人信用记分制度的具体规定？

市、区县房屋行政主管部门对物业服务企业及项目负责人的信用行为进行调查、确认，按照记分标准记分，并记入信用信息系统。

记分信息同时通过手机短信平台发至企业负责人或者项目负责人。

依据物业服务企业及项目负责人信用记分结果，企业的法定代表人、主要负责人和项目负责人应当接受市房屋行政主管部门或其委托的北京物协组织的物业管理行业相关法规和信用知识培训。

45、物业服务企业及项目负责人信用记分制度的满分分别是多少，记分周期？

记分标准中企业记分满分为20分，项目负责人记分满分为15分。

记分周期从每年1月1日至12月31日止。

记分周期期满，重新记分。

原分值记录作为历史数据保存在信用信息档案中。

46、依据信用记分结果，企业记分达到3分、5分和20分时，应分别如何处理？

依据信用记分结果，对企业分别进行如下处理：

（一）企业记分达到3分时，项目所在地区县房屋行政主管部门对其提出书面警示，责令限期整改，改正期间该企业不得参加物业管理示范项目考评，并告知企业注册地区县房屋行政主管部门。

（二）企业记分达到5分时，注册地区县房屋行政主管部门约谈该企业法定代表人，予以行政告诫，同时核查企业的资质条件。

经核查不符合资质条件的，责令限期改正，改正期间不得承接新项目，一年内不得参加物