以房养老将从试点推行全国对我国推行以房养老的探讨及建议.docx

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以房养老将从试点推行全国对我国推行以房养老的探讨及建议

以房养老将从试点推行全国【对我国推行以房养老的探讨及建议】

目前我国有60岁以上老年人1.78亿，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金、社保金。

近年逐渐兴起“以房养老”，“以房养老”的表现形式主要有：

一是子女养老，房产由子女继承；二是抚养人养老，房产由抚养人继承；三是租出大房再租入小房，用房租差价款养老；四是将房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款养老；五是售出大房，换购小房，用差价款养老；六是将住房出售，再租回原住房，用该笔款项交纳房租和养老；七是将房屋抵押给有资质的银行、保险公司等机构，每个月从该机构取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，去世后则用该住房归还贷款。

第一种形式属于家庭养老，取决于子女的孝心和孝行；中间的几种形式属于自助性养老，有较高的交易成本和不确定性（自己售房和出租房等均有较大的交易成本，自己再租回房子或者住老年公寓等也有较大不确定性）；最后一种形式为金融机构承揽的反向抵押贷款养老，属于金融机构提供的以房养老业务，可以为适合以房养老的人群提供更为便捷的服务，也就是通常意义上的“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，它是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

下面就从通常意义上说的“以房养老”浅谈一下中国推行以房养老。

一、基本情况

（一）我国以房养老的模式

2003年，中国房地产开发集团理事长孟晓苏将“以房养老”这一理念介绍到了国内。

随后的几年时间里，“以房养老”在南京、上海、北京（中信银行）等地都曾进行过试点。

南京模式：

南京汤山“温泉留园”，此前已在国内首个公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。

该园规定拥有本市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。

上海模式：

65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。

北京（中信银行）模式：

中信银行向中老年人发放借记卡，该卡除了结算功能之外，还增加了一些功能来应对老年人的特殊需求，比如医疗方面的预约挂号、贵宾导诊，房产方面的养老按揭等。

具体到“以房养老”业务，只要满足五个条件就可以办理“养老按揭”。

一是申请此项业务的老年人需要年满55周岁，老年人可以单独申请或者和自己年满18岁的法定赡养人一起申请贷款用于养老；二是申请人需要提供房产的相关材料，经过专业公司评估后，最多可以获得不超过评估值60%的贷款，贷款也必须用于养老；三是申请人还需要提交拥有第二套住房的材料，也就是说申请“以房养老”业务的老人和子女至少需要拥有两套住房；四是目前这种“以房养老”按揭最长的时限是10年，这种养老金的付款方式是每个月支付一笔，单月的贷款总额不超过2万元；五是申请业务的老人只需按月偿还利息或部分本金，利率为市场基本利率，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。

如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。

以上三种模式，南京、上海因各种原因未能坚持下来。

2011年，中信银行总行推出“养老按揭”，使得“以房养老”进入了可操作层面。

（二）国外以房养老模式

美国：

虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。

美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人。

有三种形式：

一是联邦政府保险的倒按揭贷款，大约90%的倒按揭贷款属于此种类型；二是由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须做出搬移住房及实施还贷计划后才能获得贷款；三是专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款机构与住户同享住房增值收益，但放贷机构要求保留住房资产的25%至30%作为偿还贷款的保证，有利于住户对住房增值部分的收益。

加拿大：

超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，可一直住到逝世，后人处理房产时折还贷款。

日本：

老龄化现象十分严重，导致其“以房养老”也非常普遍。

通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。

英国：

有不少老年人把自己的养老地点选择在西班牙、南非等国家。

这些国家物价低，英国老人把本国住宅出售后，可在物价便宜的国家享受到比本国更好的生活和服务。

新加坡：

60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处置，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。

二、我国以房养老与国外以房养老的区别

（一）以房养老中的抵押物存在差异

在欧美，买卖房地产其实是在买卖土地，土地上的房子不过是土地的附加值，因此，以房养老中所指的房其实是土地；而在我国买卖的是房子本身，而土地只是租用的，因此，以房养老中所指的房其实是房子本身。

而房子本身和汽车、电脑、电视等其他商品一样，一买到手，就会不断地折旧，同时不断地折价，真正值钱的只是下面的土地，但却不是抵押物。

（二）以房养老中抵押物期限存在差异

由于我国土地权归国家所有，土地的真正所有者是国家，是中国政府，从而，土地的使用是“有偿使用”，是有绝对的使用年限限制。

因此中国的房地产物业是有使用年限的，而这个所谓的年限实际上房地产所占用的土地的使用年限。

在欧美，物业所在的土地属于购房者永远所有，因此欧美的房地产物业是没有使用年限的。

（三）金融机构所承担的风险不同

我国现有房屋产权70年的规定，对于抵押房产的老人来说，可能会面临着产权到期，人活着“钱”花光了的问题，对于金融机构来说，将承担着比较旧的房子到70年“大限”、获取的收益或许不足以支付养老金的风险。

另外，房地产市场变数不可控，以及70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将可能是一个巨大的未知风险。

而欧美的以房养老业务在期满后，银行会收回房产（土地），承担的风险主要是市场变数。

（四）以房养老主体观念不同

传统的养老观念根深蒂固也让公众很难从心理上接受“以房养老”的新型养老形势。

大部分中国老人更愿意把财产留给子孙，而不愿意交给银行这样的金融机构。

很多老年人也认为，如果需要用房子养活自己，不仅自己内心会有挫败感，在外也会觉得自己和孩子都无颜面。

此外，专家指出，在“以房养老”问题上中外不同之处还在于，美国等国家的倒按揭之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在“以房养老”和“留房给子女但交大笔税金”之间很容易作出选择。

三、中国推行以房养老存在的障碍

（一）法律和制度滞后

我国没有明确的“以房养老”的相关法律法规，很难推行“以房养老”。

虽然老年人权益保障法中有明确规定，老年人有权依法处分自己财产的权利，但遇有子女或亲属不愿迁出住房时，老年人的权利很难得到维护。

这种情况下，“以房养老”就难进行下去。

再拿房地产评估来说，由于我国房地产评估起步较晚，房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。

（二）传统养老观念转变缓慢

随着社会的进步，“养儿防老”的观念已逐渐淡化，但传统观念却一直还在影响着这一代老人。

将自己居住多年的房产抵押给养老院，不给子女，许多老人还难以接受。

“房子是要留给子女的。

如果老人不顾亲情，办理了‘以房养老’，这一方面会给人造成子女不孝的感觉，无端让子女承受不必要的社会舆论压力；另一方面，还极可能会引发子女与父母的感情隔阂。

（三）养老机构不健全，服务功能不完善

目前，老人不愿意离开自己的房子到养老机构，很大程度上也是因为养老机构不够健全，老人在那里生活找不到家的感觉。

另外，好点的养老院收费太高，还要找关系才能进去。

（四）金融机构有顾虑

由于房地产市场变数难以控制，金融机构对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。

对银行、保险公司等机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而倒按揭恰恰相反，时间越长风险越大。

如何确定倒按揭利率是个大难题。

（五）70年产权特殊国情

我国住宅用地的使用年限一般只有70年，这也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。

“房屋随它的主人一起就墓”,这是对我国房屋“大限”形象而生动的描述。

当然,它还不完全准确,因为据统计,我国居民平均寿命为71岁（8月30日《北京晨报》）,如果再扣除建房时间,事实上房屋的实际产权年限肯定不到70年。

如果“以房养老”的话,等于人还没“走”，房屋早已就墓。

按照城市房地产管理法的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满后，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权将由国家无偿收回。

当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。

保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。

因为，保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售，以获得相对稳定的现金流，但在房价泡沫破灭的时候，租不出去或卖不出高价的情况也是可能发生的。

（六）“以房养老”适用人群小

据业内人士介绍，上海市公积金管理中心试水“以房自助养老”模式，结果全市报名者没超过10人。

上海市公积金管理中心工作人员说，“以房自助养老”是针对65岁以上老人的，将老人的自有产权房与公积金管理中心进行买卖交易。

老人可以一次性收取房款，再由公积金管理中心将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金总额与房屋的评估市价等同并一次性付清。

如果租期届满老人还健在，则续租的租金全免；如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继承人。

然而，即使这样一个最保守的设计，仍是应者寥寥。

分析原因，符合条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。

但是即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况，这让许多老人心理难于接受。

四、对我国推行以房养老的建议

（一）尽快建立完善的法律和制度

“以房养老”需要透明、公正的法治环境做保障。

“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，且对这些领域的运作质量要求相当高，建议民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门尽快从我国国情出发一起制定具体的政策和细则。

如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。

另外，在将来新修订的老年人权益保障法时，应设立对老年人居住权的优先保护原则。

比如增加保护老年人对自有或者承租房屋支配权的内容等。

另外，针对子女干涉老年人自有或者承租房屋支配权的问题，还应增加“如果老年人不同意，子女或亲属应当及时迁出其自有住房”等内容，以保障老年人权益得到维护。

（二）转变养老观念，树立老年服务社会化、多元化的观念

政府通过加强专业化养老服务队伍建设，成立专门的养老管理机构，建立养老服务标准，让老人晚年生活幸福。

形成老人进养老机构，就像孩子上幼儿园一样平常的新观念。

同时，改变老人进养老院就是儿女不孝顺的观念。

（三）健全养老机构，完善服务功能

采取多种渠道推进养老事业。

政府积极推进培育企业化养老模式和居家养老模式，大力发展社区养老服务中心。

以政府为主导，依托社区，老年人在家中居住，养老服务由社会提供，老人不离开熟悉的家庭环境就可以享受到社会提供生活照料、家政服务、康复治疗、心理咨询、临终关怀等一系列服务。

（四）适当延长住宅用地使用权，降低中长期风险

虽然2007年出台的《物权法》已经规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但“自动”并不意味着“无偿”。

如果70年产权到期后，抵押房屋要有偿续期，那么续期费用将是一个巨大的未知风险。

这种不可能在短期内扫清的障碍，使得中国大多数银行或者保险公司出于风险控制的考虑，不会对“以房养老”太感兴趣。

总之，我国实行计划生育已经多年，两个年轻人赡养四个老人抚养一个小孩的家庭模式已经出现在人们眼前，也就是人们现在常说的“4+2+1”的家庭模式，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。

另外，随着我国医疗保健条件的逐步改善，人们生活水平的提高，以及更多人越来越注重个人健康，老年人的寿命越来越长，形成整个晚年的花费也在不断增大。

而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。

但要实现，还存在一定的障碍，需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门协调，并一起制定具体的政策和细则，不断的探索才可能得到推展。