转 湖南省房屋室内装饰装修估价指导意见.docx
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转湖南省房屋室内装饰装修估价指导意见
转湖南省房屋室内装饰装修估价指导意见
一、装饰装修价值定义本意见所指装饰装修价值包括装饰装修主材价格、运输费用、辅料价格、人工费及其产生的利润、利息、税金和管理费等。
二、技术路线根据房屋结构及分部工程情况结合城市房屋装饰装修实际状况，确定房屋装饰装修（设定全新）评估技术路线分为以下四种：
1.测量出装饰装修的详细工程量（或根据委托方提供的装饰装修图纸、预结算书、材料单据等资料并结合实地查看确定工程量），测算各分项工程的价格，再将分项工程价格累加，得到装饰装修总价；
2.测量出各房间的套内面积以及实际装修情况，估算各分部工程的价格，并折算成房屋套内面积单价，再乘以房间面积得到各房间装饰装修价格，最终汇总各房间装饰装修价格得到装饰装修总价；
3.在无法测量每间房屋的使用面积的条件下，首先核算各分部工程价格，并折算成房屋套内面积单价；再根据房产证和平面图，估算各房间套内面积占总套内面积比例，将各房间占套内面积比例作为权重，采用加权平均法计算出房屋装饰装修平均单价，乘以总套内面积后得到装饰装修总价。
4.根据类似房屋装饰装修单价，结合估价对象房屋装饰装修房屋的具体情况与比较实例之间的差异，估算估价对象房屋装饰装修单价。
三、装修工程分类根据以上技术路线，可以将装修工程分为三类：
1.工程量计算方法和房屋面积计算方式保持一致的：
楼地面工程、天棚工程、水电工程（水电工程一般按房屋面积计算包干单价）；
2.按装修实际工程量计算：
如墙柱面工程、踢脚线工程、天棚边角线工程、窗工程、不可移动的家具工程；
3.基本标准项目，可以按数量计算：
如门工程；
针对不同分类的装修工程，在各种技术路线中要做不同处理：
技术路线1过程即可按装修工程的实际工程量计算；技术路线2、3、4过程则需要将第2、3种装修工程折算成房屋面积单价，并累加计算。
四、装饰装修折旧的计算方法建议住宅装修折旧年限为10年，年折旧率为10%；其他非住宅折旧年限根据实际情况确定，一般小于住宅装修折旧年限。
五、标准制定依据1.《湖南省全装修房验收标准》
2.湖南省住宅装饰装修一般项目参考基价修订版
六、分部分项工程分类标准分部工程
分项工程
客餐厅
卧室、书房等
厨卫
阳台
其他
楼地面工程
墙柱面工程
天棚工程
门工程
窗工程
家具工程
楼梯、栏杆工程
水电工程
其他项目
七、评估计算方法1.楼地面工程：
楼地面工程包括地板和踢脚两项。
（1）地板：
地板常见做法是铺镜面抛光砖、釉面砖、水磨石地面砖、大理石地面砖、防滑地砖、马赛克、普通地砖、石材、复合木地板、实木地板等几种，各种做法的计算方式如下：
单位：
元/㎡规格/类型
参考
价格
损耗率
评估价格计算公式
备注
300×300328%参考价格+主材价格/（1-损耗率）参考价格为人工及辅料价格
400×400328%参考价格+主材价格/（1-损耗率）参考价格为人工及辅料价格
500×500328%参考价格+主材价格/（1-损耗率）参考价格为人工及辅料价格
600×600328%参考价格+主材价格/（1-损耗率）参考价格为人工及辅料价格
800×800328%参考价格+主材价格/（1-损耗率）参考价格为人工及辅料价格
1000×1000408%参考价格+主材价格/（1-损耗率）参考价格为人工及辅料价格
马赛克468%参考价格+主材价格/（1-损耗率）参考价格为人工及辅料价格
大理石5610%参考价格+主材价格/（1-损耗率）参考价格为人工及辅料价格
花岗岩5610%参考价格+主材价格/（1-损耗率）参考价格为人工及辅料价格
复合木地板245%参考价格+主材价格/（1-损耗率）参考价格为地面找平价格，主材价格中包括安装费用
实木地板6410%参考价格+主材价格/（1-损耗率）参考价格项目包括地面找平、安装的人工及辅料价格
水磨石地面600参考价格参考价格包括全部人工和材料价格
油漆地面200参考价格参考价格包括全部人工和材料价格
（2）踢脚线
类型
参考价格
损耗率
评估价格计算公式
备注
地板砖、石材
108%
参考价格+主材价格/（1-损耗率）
参考价格为人工及辅料价格
复合木地板配套踢脚线
08%
主材价格/（1-损耗率）
主材价格已包括安装费用
实木地板
228%
参考价格+主材价格/（1-损耗率）
参考价格为人工及辅料价格
注：
若地板砖、石材的踢脚线与楼地面主材材料一致，则踢脚线每米单价取楼地面主材每平方米单价的15%。
（3）楼地面工程计算方法：
技术路线1：
楼地面工程评估价格=地板工程单价×房间面积+踢脚线工程单价×长度
长度=（房间的长+宽）×2-门洞宽度
技术路线2：
楼地面工程评估价格=（地板工程单价+踢脚线工程单价×0.95）×房间套内面积
注：
以一个面积为16平方米的房间为例，扣除1-2张门的宽度，踢脚线长度约是房间面积的0.95倍（面积越大的房间，往往门的数量越多，倍数关系大致相当）；乘以0.95的系数即可将踢脚线的实际工程量单价转变为房屋面积单价。
2.墙柱面工程：
墙柱面工程包括墙面、墙裙及柱面三项。
（1）墙面：
墙面常见做法是墙漆、888仿瓷、壁纸、墙砖、石膏板隔墙、全玻璃隔墙、木制玻璃墙、艺术背景墙等几种，各种做法的计算方式如下：
单位：
元/㎡类型
参考价格
损耗率
评估价格计算公式
备注
墙漆
300
参考价格
参考包括基层处理和墙面涂刷两个过程，乳胶漆为几大品牌的中档产品
888仿瓷
100
参考价格
壁纸
2212%
参考价格+主材价格/（1-损耗率）
参考价格包括清理基层防潮处理粘贴净面
墙砖
5010%
参考价格+主材价格/（1-损耗率）
参考价格包括贴墙的人工和辅料
石膏板隔墙
1050
参考价格
双面，木龙骨，墙厚80mm以内
全玻璃隔墙
6010%
参考价格+主材价格/（1-损耗率）
参考含定位固定安装净面，不含玻璃
木制玻璃墙
1400
参考价格
参考价格含8毫米普通玻璃
艺术背景墙
视实际做法确定评估价格
铝合金玻璃幕墙
7000
参考价格
全玻璃幕墙
7000
参考价格
铝塑板幕墙
5000
参考价格
（2）墙柱面工程计算方法：
技术路线1：
墙柱面工程评估价格=墙面工程单价×[（房屋长+宽）×2×高-门窗面积]+柱面工程单价×工程量（无墙裙）
或=墙面工程单价×[（房屋长+宽）×2×净高-门窗面积-墙裙面积]+柱面工程单价×工程量+墙裙工程单价×工程量（有墙裙）
其中：
柱面工程不同于墙面工程，其工程量（装饰面积）计算方法为：
柱面工程量=柱子水平切面周长×净高
注：
柱面工程由于其柱子本身形状各异，装饰难度较墙面大，且材料耗损相对要高，这里以墙面耗损为依据，相对提高2%；且由于两工程材料种类基本相同，故其价格可参考墙面工程价格。
技术路线2：
墙柱面工程评估价格=（墙柱面工程单价×修正系数）×房间面积
修正系数：
在房屋四面墙均做墙面工程的状态下：
房间面积（㎡）
≤1010-20
≥20
修正系数
3.53.02.53.天棚工程：
天棚工程包括天棚和边角线两项。
（1）天棚：
天棚常见有不同造型的石膏板吊顶、铝扣板吊顶、玻璃板吊顶、铝塑板吊顶等，各种做法的计算公式如下：
单位：
元/㎡类型
参考价格
损耗率
评估价格计算公式
备注
石膏板吊顶（平层）
580
参考价格
木龙骨结构，包括涂刷乳胶漆
石膏板吊顶（跌级）
800
参考价格
木龙骨结构，包括涂刷乳胶漆
石膏板吊顶（异形）
1030
参考价格
木龙骨结构，包括涂刷乳胶漆
铝扣板吊顶
4510%
参考价格+主材价格/（1-损耗率）
木龙骨结构
玻璃板吊顶（平层）
6010%
参考价格+主材价格/（1-损耗率）
木龙骨结构
铝塑板吊顶（平层）
6015%
参考价格+主材价格/（1-损耗率）
木龙骨结构
石膏板吊顶（轻钢龙骨结构）
800
参考价格
轻钢龙骨结构，包括涂刷乳胶漆
木制吊顶
458%
参考价格+主材价格/（1-损耗率）
实木边角线
210
参考价格
包括油漆
石膏边角线
160
参考价格
包括乳胶漆
（2）天棚工程计算方法：
技术路线：
天棚工程评估价格=天棚工程单价×房间套内面积+边角线单价×（房屋长+宽）×2
注：
一般房屋的边角线长度和房间周长大致相当。
4.门工程：
（1）门工程计算公式：
单位：
元/扇类型
参考价格
评估价格计算公式
备注
普通夹板平开门
1060
参考价格
详细构成见注释
造型夹板平开门
1230
参考价格
玻璃推拉门
1290
参考价格
标准2000×900尺寸
防盗门
70
参考价格+主材价格
参考价格为安装费用
室内成套门
70
参考价格+主材价格
参考价格为安装费用
塑钢平开门
400
参考价格
塑钢推拉门
400
参考价格
标准2000×900尺寸
普通铝合金平开门
320
参考价格
普通铝合金推拉门
320
参考价格
标准2000×900尺寸
实木门
1600
参考价格
不包括门套
原木门
4500
参考价格
不包括门套
卷闸门
200
参考价格
单位：
㎡
拉闸门
200
参考价格
不锈钢材质，单位：
㎡
门套
80
参考价格
单位：
m，300mm宽度以内
注：
以普通夹板平开门为例，按标准尺寸2000×900计算，门扇费用480元，门套215元（按2.9米计），油漆180元，合页和门吸35元，锁具150元，合计1060元/套；
（2）门工程计算方法：
技术路线1：
门工程评估价格=∑门工程单价×数量
技术路线2：
门工程评估价格=门工程单价×房间内门数量
5.窗工程：
（1）窗工程计算公式：
单位：
元/㎡类型
参考价格
评估价格计算公式
备注
普通铝合金推拉窗
180
参考价格
含包装费用，双层中空加40元/㎡
电泳铝合金推拉窗
220
参考价格
含包装费用，双层中空加40元/㎡
塑钢推拉窗
200
参考价格
含包装费用，双层中空加40元/㎡
木框推拉窗
270
参考价格
含油漆费用
窗套
80
参考价格
单位：
m，宽度300mm内
飘窗窗套
135
参考价格
单位：
m，宽度600mm内
窗帘盒
40
参考价格
单位：
m
不锈钢防盗网
80
参考价格
0.8mm圆钢
隐形防盗网
80
参考价格
雨阳棚
70
参考价格
单位：
m，700mm宽度以内
（2）窗工程计算方法：
技术路线1：
窗工程评估价格=∑窗工程单价×数量
技术路线2：
窗工程评估价格=窗工程单价×房间内窗数量
6.家具工程：
（1）家具工程计算公式：
单位：
元/㎡类型
参考价格
评估价格计算公式
备注
衣柜
550
参考价格
柜内部不处理
衣柜
655
参考价格
柜内部贴保丽板
鞋柜
650
参考价格
有门书柜
600
参考价格
厚度350mm内
无门书柜
540
参考价格
厚度350mm内
吊柜
480
参考价格
厚度450mm内
储物柜
530
参考价格
厚度500mm内
厨柜
1200
参考价格
单位：
套米，含地柜与吊柜
（2）家具工程计算方法：
技术路线1：
家具工程评估价格=∑家具工程单价×数量
技术路线2：
家具工程评估价格=家具工程单价×房间内家具数量
7.楼梯、栏杆工程
（1）楼梯、栏杆工程：
单位：
元/m类型
参考价格
评估价格计算公式
备注
钢木楼梯
350
参考价格
单位：
步；钢架、橡木踏步、含扶手
实木楼梯
700
参考价格
单位：
步；楼梯全实木、含扶手
不锈钢玻璃栏杆
350
参考价格
含扶手
实木栏杆
380
参考价格
含扶手
不锈钢拉丝栏杆
240
参考价格
含扶手
铁艺栏杆
300
参考价格
含扶手
（2）楼梯、栏杆工程：
技术路线1：
楼梯、栏杆工程评估价格=∑楼梯、栏杆工程单价×数量
技术路线2：
楼梯、栏杆工程评估价格=楼梯、栏杆工程单价×房间内楼梯、栏杆数量
8.水电工程：
（1）水电工程计算公式：
单位：
元/㎡类型
参考价格
评估价格计算公式
备注
水电改造
65
参考价格
重新布置室内电路、水路；包括安装灯具、插座、洁具
灯具
0
主材价格
插座
0
主材价格
洁具
0
主材价格
水龙头
0
主材价格
（2）水电工程计算方法：
技术路线1：
水电工程评估价格=水电工程单价×面积+其他项目×数量
技术路线2：
水电工程评估价格=水电工程单价×面积+其他项目×数量
9.其他工程：
（1）其他工程计算公式：
单位：
元/㎡类型
比例/参考价格
评估价格计算公式
备注
垃圾清运
1%
（1+…+7）×比例
为以上各项装饰装修总价格的1%
材料运输
1%
（1+…+7）×比例
为以上各项装饰装修总价格的1%
设计费用
10
参考价格×套内面积
设计费用10元/㎡
（2）其他工程计算方法：
技术路线1：
其他工程评估价格=项目×数量
技术路线2：
其他工程评估价格=项目×数量
八、事项说明1.本意见内参考价格对应时点为2010年；装饰装修价格发生较大波动时，参考价格需要做相应调整；
2.仿古装修、特殊材料工艺装修价格，参照湖南省相关文件标准或实际市场价格计算。
九、本意见由湖南省房地产业协会（中介）专家委员会负责解释。
十、本意见自二〇一〇年十一月五日起施行。
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