第九章假设开发法及其运用.ppt

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第九章第九章假设开发法及其运用假设开发法及其运用第一节假设开发法概述第一节假设开发法概述第二节假设开发法的基本公式第二节假设开发法的基本公式第三节第三节现金流量折现法和传统方法现金流量折现法和传统方法第四节第四节假设开发法测算中各项的求取假设开发法测算中各项的求取第五节第五节假设开发法总结和运用举例假设开发法总结和运用举例一、假设开发法的概念一、假设开发法的概念又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象又称开发法、预期开发法、剩余法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来正常开发未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来正常开发成本、税费和利润等，以求取估价对象的客观合理价格成本、税费和利润等，以求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

或价值的方法。

第一节假设开发法概述二、理论依据二、理论依据预期原理预期原理假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。

的成本法的倒算法。

第一节假设开发法概述三、假设开发法适用的对象和条件三、假设开发法适用的对象和条件对象对象适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价。

适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价。

条件条件需具有明确的规划设计条件要求。

需具有明确的规划设计条件要求。

估价结果的可靠性主要取决于：

估价结果的可靠性主要取决于：

是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式；正确地判断了房地产的最佳开发利用方式；是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。

测了未来开发完成后的房地产价值。

第一节假设开发法概述三、假设开发法适用的对象和条件三、假设开发法适用的对象和条件对象对象适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价。

适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价。

条件条件需具有明确的规划设计条件要求。

需具有明确的规划设计条件要求。

估价结果的可靠性主要取决于：

估价结果的可靠性主要取决于：

1.要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；2.要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；个长远、公开的土地供应计划；3.要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。

费清单或目录。

第一节假设开发法概述三、假设开发法适用的对象和条件三、假设开发法适用的对象和条件对象对象适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价。

适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价。

条件条件需具有明确的规划设计条件要求。

需具有明确的规划设计条件要求。

假设开发法的其他用途假设开发法的其他用途1.确定拟开发确定拟开发房地产的最高价格；房地产的最高价格；2.确定开发项目的预期利润；确定开发项目的预期利润；3.确定开发中可能出现的最高费用。

确定开发中可能出现的最高费用。

第一节假设开发法概述四、假设开发法的操作步骤四、假设开发法的操作步骤1.调查待开发房地产的基本情况；调查待开发房地产的基本情况；2.选择最佳的开发利用方式；选择最佳的开发利用方式；3.估计开估计开发经营期；发经营期；4.推测开推测开发完成后的房地产价值；发完成后的房地产价值；5.估算估算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费；税费；6.进行进行具体计算具体计算。

第一节假设开发法概述四、假设开发法的操作步骤四、假设开发法的操作步骤以评估政府出让地块的价格为例以评估政府出让地块的价格为例调查待开发土地的基本情况调查待开发土地的基本情况1.弄清土地的基本位置；弄清土地的基本位置；土地所在的城市的性质土地所在的城市的性质土地所在的地区的性质土地所在的地区的性质具体的坐落状态具体的坐落状态2.弄清土地的个别因素状况；弄清土地的个别因素状况；面积大小、形状、平面积大小、形状、平整情况、地质状态、整情况、地质状态、基础设施通达程度等基础设施通达程度等3.弄清政府的规划限制；弄清政府的规划限制；弄清规定的用途、容积率、弄清规定的用途、容积率、覆盖率、建筑高度等覆盖率、建筑高度等4.弄清将拥有的土地权利。

弄清将拥有的土地权利。

弄清权利性质、使用弄清权利性质、使用年限、可否续期，以年限、可否续期，以及对转让、出租、抵及对转让、出租、抵押等的有关规定押等的有关规定第一节假设开发法概述四、假设开发法的操作步骤四、假设开发法的操作步骤以评估政府出让地块的价格为例以评估政府出让地块的价格为例选择最佳开发利用方式选择最佳开发利用方式选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。

这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选确定。

这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许可范围内的最佳。

取，也就是说在这个许可范围内的最佳。

第一节假设开发法概述一、最基本的公式一、最基本的公式待开发房地产的价值待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值-后续必后续必要支出及应得利润要支出及应得利润后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润=取得税费取得税费+后续开发成本后续开发成本+后后续管理费用续管理费用+后续销售费用后续销售费用+后续投资利息后续投资利息+后续销售税后续销售税费费+后续开发利润后续开发利润1.把握待开发房地产在投资开发前后的状况；把握待开发房地产在投资开发前后的状况；将生地建成房屋将生地建成房屋将生地开发成熟地将生地开发成熟地将毛地建成房屋将毛地建成房屋将毛地开发成熟地将毛地开发成熟地将熟地建成房屋将熟地建成房屋将在建工程续建成房屋将在建工程续建成房屋将旧房装修改造成新房将旧房装修改造成新房2.要把握投资开发后的房地产要把握投资开发后的房地产经营方式。

经营方式。

出售出售出租出租直接经营直接经营第二节假设开发法的基本公式二、按估价对象细化的公式二、按估价对象细化的公式（一一）求生地价值的公式求生地价值的公式1.适用于将生地建成房屋的公式：

适用于将生地建成房屋的公式：

生地价值生地价值=开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值-取得生地的税费取得生地的税费-由生地建成房屋的成本由生地建成房屋的成本-管理费用管理费用-销售费用销售费用-投资利息投资利息-销售税费销售税费-开发利润开发利润2.适用于将生地开发成熟地的公式：

适用于将生地开发成熟地的公式：

生地价值生地价值=开发完成后的熟地价值开发完成后的熟地价值-取得生地的税费取得生地的税费-由由生地开发成熟地的成本生地开发成熟地的成本-管理费用管理费用-销售费用销售费用-投资利息投资利息-销售税费销售税费-开发利润开发利润第二节假设开发法的基本公式二、按估价对象细化的公式二、按估价对象细化的公式（二二）求毛地价值的公式求毛地价值的公式1.适用于将毛地建成房屋的公式：

适用于将毛地建成房屋的公式：

毛地价值毛地价值=开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值-取得毛地的税费取得毛地的税费-由毛地建成房屋的成本由毛地建成房屋的成本-管理费用管理费用-销售费用销售费用-投资利息投资利息-销售税费销售税费-开发利润开发利润2.适用于将毛地开发成熟地的公式：

适用于将毛地开发成熟地的公式：

毛地价值毛地价值=开发完成后的熟地价值开发完成后的熟地价值-取得毛地的税费取得毛地的税费-由由毛地开发成熟地的成本毛地开发成熟地的成本-管理费用管理费用-销售费用销售费用-投资利息投资利息-销售税费销售税费-开发利润开发利润第二节假设开发法的基本公式二、按估价对象细化的公式二、按估价对象细化的公式（三三）求熟地价值的公式求熟地价值的公式熟地价值熟地价值=开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值-取得熟地的税费取得熟地的税费-由熟地建成房屋的成本由熟地建成房屋的成本-管理费用管理费用-销售费用销售费用-投资利息投资利息-销售税费销售税费-开发利润开发利润（四四）求在建工程价值的公式求在建工程价值的公式在建工程价值在建工程价值=续建完成后的房地产价值续建完成后的房地产价值-取得在建工程取得在建工程的税费的税费-续建成本续建成本-管理费用管理费用-销售费用销售费用-投资利息投资利息-销售销售税费税费-续建利润续建利润（五五）求旧房价值的公式求旧房价值的公式旧房价值旧房价值=装修改造完成后的房地产价值装修改造完成后的房地产价值-取得旧房的取得旧房的税费税费-装饰装修改造或改变用途的成本装饰装修改造或改变用途的成本-管理费用管理费用-销售销售费用费用-投资利息投资利息-销售税费销售税费-装修改造投资利润装修改造投资利润第二节假设开发法的基本公式三、按开发后的经营方式细化的公式三、按开发后的经营方式细化的公式（一一）适用于开发后出售的公式适用于开发后出售的公式V=VP-CV-待开发房地产的价值；待开发房地产的价值；VP-用比较法或长期趋势法估算的开用比较法或长期趋势法估算的开发完成后的房地产价值；发完成后的房地产价值；C-应扣除项目。

应扣除项目。

（二二）适用于开发后出租、直接经营的公式适用于开发后出租、直接经营的公式V=VR-CVR-用收益法估算的开发完成后的用收益法估算的开发完成后的房地产的价值。

房地产的价值。

第二节假设开发法的基本公式房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发用、销售费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，因此运用假设开发法估价必须考虑生的时间不尽相同，因此运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值。

货币的时间价值。

考虑货币的时间价值有两种方法：

考虑货币的时间价值有两种方法：

采用折现的方式，称为现金流量折现法；采用折现的方式，称为现金流量折现法；采用计算利息的方式，称为传统方法。

采用计算利息的方式，称为传统方法。

第三节现金流量折现法和传统方法一、现金流量折现法与传统方法的区别一、现金流量折现法与传统方法的区别1.对开发完成后的房地产价值、后续的开发成本、管理对开发完成后的房地产价值、后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的估算，在传统方法中主费用、销售费用、销售税费等的估算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静要是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而现金流量折现法中，是模止在估价作业期时的数额；而现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测未来现金流量。

拟开发过程，预测未来现金流量。

2.传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，直传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止；接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，首先将它们折算为同一时间上的价值，然后再相加同，首先将它们折算为同一时间上的价值，然后再相加减。

减。

3.在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。

含在折现过程中。

第三节现金流量折现法和传统方法二、现金流量折现法与传统方法的优缺点二、现金流量折现法与传统方法的优缺点现金流量折现法：

现金流量折现法：

结果精确，但比较复杂；结果精确，但比较复杂；传统方法：

传统方法：

结果粗略，但相