物业管理课件第二章.ppt

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第二章第二章物业管理服务的理论基础物业管理服务的理论基础目录目录第一节第一节所有权理论所有权理论一、建筑物区分所有权理论概述一、建筑物区分所有权理论概述二、建筑物区分所有权的内容二、建筑物区分所有权的内容三、建筑物区分所有权与物业管理服务三、建筑物区分所有权与物业管理服务第二节第二节公共管理理论公共管理理论一、公共管理理论概述一、公共管理理论概述二、公共管理理论在物业管理服务中的应用二、公共管理理论在物业管理服务中的应用第三节第三节委托代理理论委托代理理论一、委托代理概述一、委托代理概述二、物业管理服务中的委托代理二、物业管理服务中的委托代理三、物业管理服务中委托代理应注意的问题三、物业管理服务中委托代理应注意的问题第四节第四节服务理论服务理论一、服务经济学概述一、服务经济学概述二、物业服务的内容二、物业服务的内容三、物业服务方式三、物业服务方式四、物业服务的质量四、物业服务的质量第一节第一节所有权理论所有权理论一、建筑物区分所有权理论概述一、建筑物区分所有权理论概述

（一）建筑物区分所有权的历史与发展

（一）建筑物区分所有权的历史与发展古代罗马法古代罗马法近代工业近代工业革命革命2020世纪两次世纪两次大战大战现在中国现在中国

（二）建筑物区分所有权的理论基础

（二）建筑物区分所有权的理论基础建筑物区分所有建筑物区分所有权，是指数人区，是指数人区分所有一建筑物分所有一建筑物时，各所有人，各所有人对其独自占有、使用的部分享有其独自占有、使用的部分享有专有所有有所有权，并，并对全体所有人共同全体所有人共同使用或数个所有人之使用或数个所有人之间共同使用共同使用的部分享有共有所有的部分享有共有所有权的一种复的一种复合物合物权二元二元论供居住或供其他用途之建筑物空供居住或供其他用途之建筑物空间上所上所设立的立的专有所有有所有权部分、部分、专有所有有所有权人共用建筑物上所人共用建筑物上所设立的持分共有所有立的持分共有所有权部分及基于部分及基于专有部分与共用部分不可分离所有部分与共用部分不可分离所产生的共同所有人的成生的共同所有人的成员权三元三元论（三）建筑物区分所有权的概念（三）建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，指由区分所有建筑物专有建筑物区分所有权，指由区分所有建筑物专有部分所有权，共用部分持分权及因共同关系所生的部分所有权，共用部分持分权及因共同关系所生的成员权所构成的特殊所有权。

即专有部分所有权、成员权所构成的特殊所有权。

即专有部分所有权、共用部分持分权、成员权。

共用部分持分权、成员权。

我国已经实施的我国已经实施的物权法物权法第七十条明确定：

第七十条明确定：

“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

和共同管理的权利。

”（四）建筑物区分所有权的特征（四）建筑物区分所有权的特征建筑物区建筑物区分所有分所有权具有集合具有集合性与主性与主导性性建筑物区建筑物区分所有分所有权具有具有权利利主体身份主体身份的多重性的多重性建筑物区建筑物区分所有分所有权具有整体具有整体性与不可性与不可分割性分割性建筑物区建筑物区分所有分所有权具有具有权利利内容的复内容的复杂性性纵切切型区型区分所分所有有权横切横切型区型区分所分所有有权混合混合型区型区分所分所有有权（五）建筑物区分所有权的种类（五）建筑物区分所有权的种类二、建筑物区分所有权的内容二、建筑物区分所有权的内容1.业主业主（建筑物区分所有权人建筑物区分所有权人）对建筑物专有部分的专有权对建筑物专有部分的专有权专有部分是指具有结构上和使用上的独立性并能够成为专有部分是指具有结构上和使用上的独立性并能够成为区分所有权客体的部分。

专有部分又称为单独所有部分。

区分所有权客体的部分。

专有部分又称为单独所有部分。

业主对建筑物内的专有部分，可以行使完整的占有、使用、业主对建筑物内的专有部分，可以行使完整的占有、使用、收益和处分的权利。

收益和处分的权利。

业主享有专有权，也要承担一定的义务，主要有：

按照业主享有专有权，也要承担一定的义务，主要有：

按照专有部分的本来用途和使用目的使用；不得随意变更通过专有部分的本来用途和使用目的使用；不得随意变更通过专有部分的水管、电线、电话线和煤气等维持建筑物正常专有部分的水管、电线、电话线和煤气等维持建筑物正常使用的各种管线；业主之间相互容忍。

业主为使用、修缮、使用的各种管线；业主之间相互容忍。

业主为使用、修缮、改良其专有部分必须使用其他业主的专有部分或不属于自改良其专有部分必须使用其他业主的专有部分或不属于自己所有的共有部分时，其他业主负有彼此间相互容忍的义己所有的共有部分时，其他业主负有彼此间相互容忍的义务。

务。

2.业主对建筑物共有部分的共有所有权业主对建筑物共有部分的共有所有权

（1）共有权的概念）共有权的概念建筑物区分所有人的共有权的概念共有权是指建筑物建筑物区分所有人的共有权的概念共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物的区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。

共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。

（2）共有权的属性不可分割不可分割性性从属性从属性（3）共有权的范围）共有权的范围共有权是业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑共有权是业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物的共有部分、小区的土地使用权和设施等所共同享有的物的共有部分、小区的土地使用权和设施等所共同享有的财产权利。

共有权所指向的客体范围是较为广泛的，它不财产权利。

共有权所指向的客体范围是较为广泛的，它不仅限于一栋建筑物内的共有部分，还可能延伸到小区，例仅限于一栋建筑物内的共有部分，还可能延伸到小区，例如建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公共设施和物业如建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公共设施和物业服务用房等，对此，物权法予以明确规定为属于业主共有，服务用房等，对此，物权法予以明确规定为属于业主共有，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或明示属于个人的但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或明示属于个人的绿地除外。

绿地除外。

（4）共有权的三选权能和义务对共用部分的使用权收益权修缮改良权3业主对建筑物共有部分的共同管理权业主对建筑物共有部分的共同管理权（即成员权即成员权）表决表决权参与参与订立管立管理理规约权选聘、解聘聘、解聘及及监督管理督管理人以及管理人以及管理服服务人的人的权利利请求求权业主作为管理团体的成员在享有上述权利的同时，也业主作为管理团体的成员在享有上述权利的同时，也必须承担下述义务必须承担下述义务执行行业主大主大会所作出的会所作出的决决议的的义务遵守管理遵守管理规约（即（即业主主公公约）的）的义务接受、服从接受、服从管理人管理管理人管理以及管理服以及管理服务人的人的义务支付共同支付共同费用的用的义务三、建筑物区分所有权与物业管理服务三、建筑物区分所有权与物业管理服务现代建筑物区分所有权是现代经济高度发展和工业现代建筑物区分所有权是现代经济高度发展和工业化过程导致城市化的产物，在促成人类最大限度地利化过程导致城市化的产物，在促成人类最大限度地利用极为有限的土地资源，解决人类自身的居住、生活、用极为有限的土地资源，解决人类自身的居住、生活、营业等问题上显示出了重大功能。

营业等问题上显示出了重大功能。

从法律概念的角度看，物业管理服务反映出的各种从法律概念的角度看，物业管理服务反映出的各种问题归根结底其实质都是由建筑物区分所有权问题所问题归根结底其实质都是由建筑物区分所有权问题所派生出的，但物业管理服务却不能直接体现出建筑物派生出的，但物业管理服务却不能直接体现出建筑物区分所有权这种权利形式，更不能体现区分所有建筑区分所有权这种权利形式，更不能体现区分所有建筑物中专有部分、共用部分持分权以及管理团体成员权物中专有部分、共用部分持分权以及管理团体成员权这些法律概念。

这些法律概念。

第二节第二节公共管理理论公共管理理论一、公共管理理论概述一、公共管理理论概述

（一）公共管理学

（一）公共管理学公共管理学，是运用管理学、政治学、公共管理学，是运用管理学、政治学、经济学等多学科理论与方法专门研究公共组经济学等多学科理论与方法专门研究公共组织，尤其是政府组织的管理活动及其规律的织，尤其是政府组织的管理活动及其规律的学科群体系。

学科群体系。

（二）公共管理的基本概念

（二）公共管理的基本概念公共管理从产生意义上讲是公共组织的一种职能，包括以政府为公共管理从产生意义上讲是公共组织的一种职能，包括以政府为主导的公共组织和以公共利益为指向的非政府组织（主导的公共组织和以公共利益为指向的非政府组织（NGO）为实）为实现公共利益，为社会提供公共产品和服务的活动。

现公共利益，为社会提供公共产品和服务的活动。

主体是多元主体是多元公共管理公共管理体制体制和和手段面手段面临创新新调节和控制和控制整体整体协调发展展和增和增进社会公社会公共利益共利益实现不断不断扩展展

（二）公共管理的基本概念

（二）公共管理的基本概念公共管理从产生意义上讲是公共组织的一种职能，包括以政府为公共管理从产生意义上讲是公共组织的一种职能，包括以政府为主导的公共组织和以公共利益为指向的非政府组织（主导的公共组织和以公共利益为指向的非政府组织（NGO）为实）为实现公共利益，为社会提供公共产品和服务的活动。

现公共利益，为社会提供公共产品和服务的活动。

公共管理从的具体内容公共管理从的具体内容1.公共资源公共资源公共设施、产品公共设施、产品公共信息资源公共信息资源人力资源人力资源自然资源自然资源2.公共项目公共项目3.社会问题社会问题公共管理与企业管理的差别公共管理与企业管理的差别1.研究对象不同研究对象不同2.管理主体不同管理主体不同3.管理性质不同管理性质不同4.管理手段不同管理手段不同（三）公共管理的基本理论（三）公共管理的基本理论1.公共产品理论公共产品理论

（1）效用）效用的不可分割的不可分割性私人性私人产品品可以被分割可以被分割成成许多可以多可以买卖的的单位，位，谁付款，付款，谁受益。

公共受益。

公共产品是不可品是不可分割的。

国分割的。

国防、外交、防、外交、治安等最治安等最为典型。

典型。

（2）受益）受益的非排它性的非排它性私人私人产品只品只能是占有人能是占有人才可消才可消费，谁付款付款谁受受益。

益。

（3）消）消费的非的非竞争性争性边际生生产成成本本为零指的零指的是在是在现有的有的公共公共产品供品供给水平上，水平上，新增消新增消费者者不需增加供不需增加供给成本，如成本，如灯塔等。

灯塔等。

2.公共选择理论公共选择理论公共选择理论（公共选择理论（Publicchoicetheory）是一种以现代经济学分析民主立）是一种以现代经济学分析民主立宪制政府的各种问题的学科，传统上是属于政治学的范畴。

公共选择理论宪制政府的各种问题的学科，传统上是属于政治学的范畴。

公共选择理论研究选民、政治人物、以及政府官员们的行为，假设他们都是出于私利而研究选民、政治人物、以及政府官员们的行为，假设他们都是出于私利而采取行动的个人，以此研究他们在民主体制或其他类似的社会体制下进行采取行动的个人，以此研究他们在民主体制或其他类似的社会体制下进行的互动。

公共选择理论也采用许多不同的研究工具进行研究，包括了研究的互动。

公共选择理论也采用许多不同的研究工具进行研究，包括了研究对效用最大化的局限、博弈论。

对效用最大化的局限、博弈论。

3.新公共管理理论新公共管理理论新公共管理（新公共管理（newpublicmanagement,NPM）是）是80年代以来兴盛于英、年代以来兴盛于英、美等西方国家的一种新的公共行政理论和管理模式，也是近年来西方规模美等西方国家的一种新的公共行政理论和管理模式，也是近年来西方规模空前的行政改革的主体指导思想之一。

它以现代经济学为自己的理论基础，空前的行政改革的主体指导思想之一。

它以现代经济学为自己的理论基础，主张在政府的等公共部门