房地产估价考点.docx

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房地产估价考点

工程估价04623简答

第一章

1房地产估价的必要性？

答：

①理论上的必要性。

房地产独一无二价值量大，市场信息不对称是典型的不定型市场。

②现实的必要性。

房地产估价在估价范围内占主体。

房地产“量大面广”；房地产需要估价的情形较多；房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务。

2房地产估价的要素？

答：

①估价当事人②估价目的③估价对象④估价时点⑤价值类型⑥估价依据⑦估价假设⑧估价原则⑨估价程序⑩估价方法，估价结果。

3估价对象？

答：

即估价客体，估价房地产，估价标的，估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。

4价值的类型？

答：

有两个含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的的决定的需要评估的具体某种类型的价值—特定价值。

5估价的依据？

答：

是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。

6估价假设？

答：

是指一个估价项目中估价师对与那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假设。

7对房地产的认识

答：

①房地产估价是科学与艺术的有机结合②房地产估价是把客观存在的房地产的价值揭示出来。

第二章

1房地产基本存在形态？

答：

①土地形态②建筑物形态③房地形态。

2土地利用所受的限制？

答：

①土地权利的设置及权利行使的限制②房地产相邻关系的限制③土地使用限制。

3房地产的特性？

答：

不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现、保值增值。

4、房地产的种类？

答：

①按用途划分，分为居住房地产和非居住房地产（商业、办公、旅馆、餐饮、体育和娱乐、工业、农业、特殊用途、综合用途房地产）②按开发程度划分，生地、毛地、熟地、在建工程、现房③按实物形态划分④按权益状况划分⑤按是否产生收益划分⑥按经营使用方式划分，销售、出租、营业、自用的房地产。

5政府对房地产的限制一般是通过4种特权来实现？

答：

1管制权2征收权3征税权4充公权

第三章

1房地产价格的形成条件？

答：

①有用性②稀缺性③有效需求。

2地价与一般物品价格的不同？

答：

①生产成本不同②折旧不同③价格差异不同④市场性质不同⑤价格形成时间不同⑥供求变化不同⑦政策控制不同。

3房地产价格的特征？

答：

①房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金②房地产价格受区位的影响很大③房地产价格实质上是房地产权益的价格④房地产价格形成的时间较长⑤房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。

4决定房地产需求量的因素？

答：

①该种房地产的价格水平②消费者的收入水平③消费者的偏好④相关物品的价格水平⑤消费者对未来的预期。

5决定房地产供给量的因素？

答：

①该种房地产的价格水平②该种房地产的开发建设成本③该种房地产的开发技术水平④房地产开发商对未来的预期。

6房地产供求与价格关系的特殊性？

答：

①全国房地产总的供求状况②本地区房地产总的供求状况③全国同类房地产的供求状况④本地区同类房地产的供求状况。

7房地产价格与一般物品的价格的共同之处

答：

1都是价格，用货币来表示；

2都有波动，受供求因素的影响；

3都是按质论价。

第4章

1对房地产价格产生影响的因素？

答：

自身因素，人口因素，制度政策因素，经济因素，社会因素，国际因素，心理因素和其他因素。

2、房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类？

答：

一种分类是先后两位房地产自身因素和房地产外部因素两大类，另一种是分为一般因素，区域因素和个别因素上个层次。

3房地产区位因素？

答：

可分为位置，交通，，周围环境和景观，外部配置设施等方面。

位置包括房地产所处的范围，距离，朝向，单位某栋房屋中的某层，某套时，所处的楼层也是位置因素。

4交通因素对房地产价格的影响，可分为出入可利用的交通工具，道路状况，交通管理情况，停车方便程度和收费标准。

5影响房地产价格的周围环境和尽管因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境，水文环境声觉环境，视觉环境，卫生环境和人文环境等。

6土地是无因素？

答：

土地面积，土地形状，地形，地势，土壤，地基，土地开发程度。

7建筑物实物因素？

答：

建筑规模，外观，建筑结构，设施设备，装饰装修，层高和室内净高，空间布局，防水.保温.隔热.通风.采光.日照，维修养护情况及完损程度。

8、对房地产利用的限制可归纳为以下3个方面？

答：

1，房地产权利得设立和行使的限制；2房地产使用管制；3房地产相邻关系的限制。

9、对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地，农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途，容积率，建筑密度，建筑高度等的规定。

10对房地产价格有影响的有？

答：

人口数量，人口素质，人口结构。

人口增长率=本年人口增长绝对数∕年平均总人数﹡100%

人口自然增长率=（本年出生人数-本年死亡人数）∕年平均总人数﹡100%=人口出生率-人口死亡率

人口机械增长率=（本年迁入人数-本年迁入人数）∕年平均总人数﹡100%

11影响房地产价格的制度政策因素主要有答：

房地产制度政策，税收政策，金融政策，相关特殊政策及有关规划和计划。

12房地产税收可分为？

答：

房地产开发环节的税收，房地产转让环节的税收及房地产持有环节的税收。

13、国民经济和社会发展规划是国家加强和改善宏观调控的重要手段，也是政府履行经济调节，市场监管，社会管理和公共服务职责的重要依据。

14、影响房地产价格的经济因素？

答：

主要有经济发展状况，居民收入水平，物价水平，利率，汇率等。

15关于房地产价格中的房价与地价的关系有：

1成本决定论；2需求带动论；3相互影响论。

16房地产价格与利率负相关：

利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。

17、影响房地产价格的社会因素?

答：

主要有政治安定状况，社会治安状况，城市化和房地产投机等。

18、影响房地产价格的国际因素

答：

主要有世界经济状况，国际竞争状况，政治对立状况和军事冲突状况等。

19、影响房地产价格的心理因素主要有以下方面？

答：

1购买或出售时的心态；2个人的欣赏趣味；3时尚风气，跟风或从众心理；4接近名家住宅的心理；5讲究风水和吉祥号码。

第五章

1、房地产估价原则的基本内容？

答：

（1）独立，客观，公正的原则：

（2）合法原则：

（3）最高最佳使用原则：

（4）估价时点原则：

（5）替代原则：

（6）谨慎原则

2、房地产估价原则的作用？

答。

房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的的同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个适度的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精确地价值。

3.遵守合法原则应做到那几点？

答1）在依法判定的权利类型及归属方面，是指所有权，地役权，抵押权，租赁权等房地产权利及其归属，一般应该以房地产权属证书，权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。

2）在依法判定的使用权方面，应以实用管制为依据

3）在依法判定的处分权利方面，应以法律，法规，政策或合同等允许的处分方式为依据。

4）在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。

4.房产估价师应该按照那几点来把握被征收房屋的性质和面积？

答。

1）一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准。

2）各地被征收的房屋性质和面积认定有特别规定的，从其规定。

3）征收人与被征收人对呗征收房屋的性质或者面积协商一致的，可以一绝协商结果进行评估。

5.最高最佳使用原则是指法律上许可，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能够使股价对象的价值

达到最大的一种最可能的使用。

6.替代原则对于具体的房地产估价，指明什么?

答1）如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知它们的价格时，则可依据替代原则由这些相近效用的房地产的

已知价格推算出估价对象的未知价格。

2）不能孤立的思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵制。

7.《房地产抵价估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的要求？

答1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地

查看。

2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本，开发成本，有关费税和利润，不应低估折旧。

3）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本，有关费税和利润。

第六章

1市场法的本质？

答：

是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。

通常把市场测算出的价值简称为比准价格。

2市场法是利用实际发生、已被市场“检验”的类似房地产的成交价格求取估价对象的价值，

3市场法的理论依据？

答：

房地产价格形成的替代原理。

4市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如？

答：

①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。

特别是存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价，相对而言也是最容易、最简单的种房地产②地产写字楼③商铺④标准厂房⑤房地产开发用发。

5下列难以采用市场法？

答：

①法数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物院、教堂、寺庙、古建筑等②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比怀很差的房地产，例如在建工程。

6市场法估价需要具备的条件是

答：

在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。

7以下情况不能成为不采用市场法估价的理由？

答：

在估价对象所在地实际上存在着较多的类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有尽力去搜集交易实例，造成了不能采用市场法估价。

8运用市场法估价需要消除以下3个方面的不同所造成的类似房地产的成交价格与估价对象房地产的客观合理价值的差异？

答：

①实际交易情况与正常交易情况不同；②成效日期与估价时点不同（本质上是这两个时间上的房地产状况不同）；③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。

这些对类似房地产成交价格进行的修正和调整，分别简称为交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整。

9市场法的其他用途？

答：

市场法中比较分析的原理和方法，也可能用理房地产市场市场租金及成本法、收益、假设开发法中重新购建价格、房地产价格各个构成部分（如开发成本、管理费用、销售费用、开发利润等）经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资化率、收益乘数、开发完成后的房地产价值、开发经营期的求取。

10市场法估价的操作步骤：

答：

①搜集交易实例，即从现实的房地产市场中搜集大量的实际成交的实际成交的房地产及其成交日期、成效价格、付款方式等情况②选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例③对可比实例的成交价格进行适当的处理。

根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。

价格换算主要是对可比实例成交价格的表现形式进行处理，即对价格表达方式进行“标准化”，使各个可比实例成交价格之间的口径一致、形式相同、相互可比。

这种处理称为建立比基准。

价格修正是把要比实例实际则可能是不正常的成效价格处理成正常市场价格，即对可比实例而可能是不正常的成交价格进行“修正”。

这种处理称为交易情况修正。

价格调整是对价格“参考系”调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”的价格。

“参考系”有市场状况和房地产状况两种，这两种处理分别称为市场状况调整和房地产状况调整。

④求取比准价格，即把经过处理后得到的多个价格综合成一个价格。

11搜集大量交易实例的必要性？

答：

运用市场法估价需要拥有大量的交易实例。

只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才有把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围；才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，从而保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加精准而不会出现较大误差。

因此，估价机构和估价师应尽力搜集较多的交易实例。

12搜集交易实例的途径？

答：

①查阅政府有关部门的房地产交易资料。

②向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况。

③向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。

④同行之间相互提供。

⑤与房地产出售者或者其代理人洽谈，获得房地产的要价等资料；查阅报刊、风格资源上有关房地产出售、出租的广告、信息信息等资料；参加房地产交易展示会，了解房地产市场价格行情，索取有关资料，搜集有关信息。

13搜集交易实例的要求？

答：

包括①交易实例房地产基本状况。

②交易双方③成交日期④成效价格，包括总价、单价及计价方式⑤付款方式。

例如，是一次性付款还是分期付款（包括付款期限、每期付款或付款比率）、垡方式付款（包括首付款比例、贷款期限）。

⑥交易情况。

例如，交易目的（卖方为何而卖，买方为何而买）交易方式（如协议、招标、拍卖、挂牌等），交易剩负担方式（如买卖双方是依照规定或者执照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的税费，还是全部税费由卖方负担或由买方负担等），有无利害关系从之间的交易、急于出售或急于购买等特殊交易情况。

14建立交易实例库？

答：

房地产估价机构应当建立房地产交易（包括买、租赁）实例库。

建立房地产交易实例库不仅是运用市场法估价的需要，而且是从事房地产估价及相关咨询、顾问业务的一项基础性工作，也是形成房地产估价机构核心竞争力的重要手段之一。

建立房地产交易实例有得交易实例资料的保存和在需要时查找、调用，有效提高估价工作效率。

15选取可比实例的必要性？

答：

虽然搜集的交易实例或者交易实例库中存储的交易实例较多，但针对某一具体的的估价对象及估价目的、估价时点，其中的某些交易实例可能不适用。

因此，需要从中选取符合一不定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。

这符合一定条件，可以作为参照比较的交易实例简称可比实例。

16选取可比实例的数量要求？

答：

如果选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做以，二是造成后续处理的工作一很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）的可比实例即可。

17选取可比实例的质量要求？

答：

可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，因此应特别慎重。

选取可比实例应符合以下4个要求：

①可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；②可比实例的交易类型应与估价目的吻合；③可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；④可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格。

对这四个要求分别说明如下：

①可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产，所以选取的房地产具体就满足下列6个条件：

⑴可比实例在区位上应与估价对象处在同一供求范围内。

⑵可比实例在用途上应与估价对象的用途相同。

⑶可比实例规模上应与估价对象的规模相当。

选取的可比实例规模一般应估价对象规模的0.5~2倍范围内，即0.5≤可比实例规模/估价对象规模≤2⑷可比实例在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同。

⑸可比实例在档次上应与估价对象的档次相当。

⑹可比实例在权利上应与估价对象的权利性质相同。

18选取可比实例应注意的其他问题？

答：

在选取可比实例时，估价对象为房地的应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例。

19选取可比实例还有所谓“分配法”，其主要内容是？

答：

如果估价对象为单独的土地或单独建筑物，而缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例时，则可能将此土地与建筑物综合体及其成交价格予以分解（即把该成交价格在土地和建筑物之间进行分配），提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格，再将提取出的部分作为可比实例。

特别需要指出的是，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而涌“劣胜优汰”例如不能在区位上“舍近求远”，不能为了迎合委托人等的“高估”或者“低估”要求而普遍选取那些成交价格明显偏高或者明显偏低的交易实例。

列不能为了迎合委托人等的“高估”或者“低估”要求，有符合可比实例要求的交易实例不选取，而将那些明显不符合可比实例要求的交易实例作为可比实例。

在现实估价中，甚至有虚构可比实例的行为。

这些都违背有估价师的职业道德从而应当禁止。

20建立比较基准？

答：

选取了可比实例之后，一般应先对这引起可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、形式相同、相互可比，为后续的有关比较、修正和调整建立一个共同的基础。

21建立比较基准一般要做以下工作：

①统一房地产范围；②统一付款方式；③统一价格单位。

22房地产范围不同的情况在实际估价中主要有以下3种：

①带有债权债务的房地产②含有非房地产成分③房地产实物范围不同。

23统一面向内涵和单位，在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。

它们之间的换算公式如下？

答：

建筑面积下的的单价=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积建筑面积下的单价=合用面积下的单价×使用面积/建筑面积套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价×使用面积/套内建筑面积

24造成成交价格偏离正常市场价格的因素，交易中的特殊因素较复杂归纳起来主要有下列方面？

答：

⒈强迫出售或强迫购买的交易。

⒉利害关系人之间的交易⒊交易交易某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易⒋急于出售赡养的交易⒌交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易⒍相邻房地产的合并交易⒎特殊交易方式的交易⒏交易税费非正常负担的交易⒐受迷信影响的交易

25交易情况修正的方法主要的百分率法和差额法，采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为？

答：

可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格，采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：

可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格。

26对于交易税费非正常负担的修正，具体是将成交价格修正为依照税法及中央和地方政府的有关规定（没有规定的，按照当地习惯），买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费的价格。

修正公式为？

答：

正常成交价格-应由卖方缴纳的税费卖方得金额正常成交价格+应由买方缴纳的税费买方实付金额买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率，即：

应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率则：

正常成交价格=卖方实得金额/1-应由卖方缴纳的税费比率正常成交价格=买方实得金额/1-应由买方缴纳的税费比率

27市场善调整主要采用百分率法，其进行市场状况调整的一般公式为：

可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格

28采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：

可比实例在其成交日期的价格×估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数=可比实例在估价时点价格。

28采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：

可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点的价格。

29采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：

可比实例在其成交日期的价格×（1+价格变动率）期数=可比实例在估价时点的价格

30采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为：

可比实例在其成交日期的价格×（1+价格变动率×期数）期数=可比实例在估价时点的价格。

31房地产价格指数或变动率可细分为？

答：

①全国房地产价格指数或变动率②某地区房地产价格指数或变动率③全国某类房地产价格指数或变动率④某地区某地区某类房地产价格指数或变动率。

32区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。

进行区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在估价对象房地产区位状况下的价格

33区位状况比较、调整的内容主要包括：

答：

位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等影响房地产价格的因素。

34实物状况调整的内容？

答：

实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。

进行实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。

35实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要包括？

答：

面积、形状、进深、宽深比、地势、土壤及地基状况、基础设施完备程度和场地平整程度等影响房地产价格的因素；对建筑物来说：

建筑规模、外观、建筑结构，完损程度等影响房地产价格的因素。

36权益状况调整的内容？

答：

权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。

进行权益状况调整，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。

37在可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括：

土地使用期限，城市规划限制条件（如容积）等影响房地产价格的因素。

38房地产状况调整的思路是？

答：

以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较；或者设定一种“标准房地产”以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较。

如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好的，则应对可比实例的成交价格进行减价调整；反之，如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差的，则应对可比实例的成交价格进行加价调整。

较具体的思路如下：

⒈确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素，包括区位因素、实物因素和权益因素。

⒉判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况，将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。

⒊将可比实例与估价对象之间房地产状况差异程度转换为价格差异程度，即找出房地产状况差异程度所造成的价格差异程度。

⒋根据价格差异对可比实例的成效价格进行调整。

39房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法

40在百分率法，房地产状况调整系统应估价对象房地产状况为基准来确定。

具体进行房地产状况调整的方法有直接比较调整和间接比较调整两种。

答：

直接比较调整一般是：

①确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面军的因素，②根据每种因素对房地产价格的影响程序确定其权重③以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况逐个因素进行比较、评分。

如果在某个因素方面可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差，则所得的分数就低于100分，反之就高于100分④将累计所得的分数转化为调整价格的比率⑤利用该比率对可比实例价格进行调整。

41市场法估价需要进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正和调整。

42求取最终比准价格的方法，从理论上讲，综合的方法主要有以下3种：

①平均数②中位数③众数。

平均数又有简单算术平均数和加权算术平均数

43成本法及其运用？

答：

成本法，简要地说，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法；较具体地说，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

所谓折旧，是指各种原因