房地产公司资金运作-汤谷良.ppt

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房地产公司资金运作与预算汤谷良博士对外经贸大学国际商学院讲讲题题一、房地产公司盈利模式的财务解读一、房地产公司盈利模式的财务解读二、二、PE、上市与房地产投资预算、上市与房地产投资预算三、自由现金流量与投资能力控制三、自由现金流量与投资能力控制四、现金周转期与资金预算四、现金周转期与资金预算五、集团内部资本市场与资金管控五、集团内部资本市场与资金管控战略运营管控风险文化财务（三张会计报表）（三张会计报表）一、一、房地产公司盈利模式的财务解读房地产公司盈利模式的财务解读资资产产负负债债表表资资产产金金额额负债与股东权益负债与股东权益金金额额流动资产流动资产货币资金货币资金应收帐款应收帐款短期投资短期投资存货存货固定资产固定资产长期投资长期投资无形资产无形资产固定资产净值固定资产净值在建工程在建工程单位：

单位：

年年月月日日流动负债流动负债长期负债长期负债股东权益股东权益股本股本资本公积资本公积盈余公积盈余公积未分配利润未分配利润合合计计合合计计短期借款短期借款应付应付（预收）帐（预收）帐款款房地产公司的“两种”收入财务会计规范：

房地产销售在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得房地产销售在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同金额同金额20%或以上之定金或或以上之定金或/及已确认余下房款的付款安排），确及已确认余下房款的付款安排），确认为销售收入的实现。

认为销售收入的实现。

税务上（预缴税费）：

税务上（预缴税费）：

取得取得商品房预售许可证商品房预售许可证；未完工前预售方式销售取未完工前预售方式销售取得得“预收账款预收账款”；其预售收入先按计税毛利率分季（月）计其预售收入先按计税毛利率分季（月）计算当期毛利额，扣除相关期间费用、营业税等后再计算当期应算当期毛利额，扣除相关期间费用、营业税等后再计算当期应纳税所得额，待开发产品结算计税后再行调整。

纳税所得额，待开发产品结算计税后再行调整。

本期（年）本期（年）上（年）同期上（年）同期一、营业收入一、营业收入减：

营业成本减：

营业成本营业税金及附加营业税金及附加销售费用销售费用、管理费用、财务费用、管理费用、财务费用资产减值损失资产减值损失加：

公允价加：

公允价值变动收益（收益（损失以失以“-”号）号）投资收益（损失以投资收益（损失以“-”号填列）号填列）二、营业利润（亏损以二、营业利润（亏损以“-”号填列）号填列）加：

营业外收入加：

营业外收入减：

营业外支出减：

营业外支出三、利润总额（亏损总额以三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）号填列）减：

所得税费用减：

所得税费用四、四、净利利润（净亏亏损以以“-”号填列）号填列）归属于母公司所有者的净利润归属于母公司所有者的净利润少数股东损益少数股东损益利利润润表表金融资产金融资产（对外投资）（对外投资）交易性金融资产交易性金融资产（短期投资）（短期投资）可出售金融资产可出售金融资产（长期投资）（长期投资）公允价值公允价值变动损益变动损益投资收益投资收益资本公积资本公积出售出售期末持有以公期末持有以公允价值计价，允价值计价，价值增减部分价值增减部分期末持有以公期末持有以公允价值计价，允价值计价，价值增减部分价值增减部分中国上市公司2008年“三大浮（盈、亏）项目”1、金融资产2、汇率套期3、航油、期铜的套保2007年，金融街（年，金融街（000402）得益于全国房价上涨和行业景气度高企，）得益于全国房价上涨和行业景气度高企，公司实现净利润公司实现净利润730,186,828.84元，同比增长元，同比增长36.33%，每股收益，每股收益0.68元。

年报显示，公司自持物业规模的不断增大有助于其获得长期稳定的现金流元。

年报显示，公司自持物业规模的不断增大有助于其获得长期稳定的现金流收益，还能受到未来商业物业重估增值带来的巨大好处。

收益，还能受到未来商业物业重估增值带来的巨大好处。

受益物业出租受益物业出租从经营性现金流来看，从经营性现金流来看，2007年金融街经营活动产生的现金流量净额为年金融街经营活动产生的现金流量净额为-8.13亿元，而亿元，而2006年为年为1.64亿元。

年报表示，经营性现金流由亿元。

年报表示，经营性现金流由“流入流入”变变成成“流出流出”的主要原因是公司开复工面积较大及工程支出较大所致。

的主要原因是公司开复工面积较大及工程支出较大所致。

与此同与此同时，去年金融街投资活动产生的现金流量净额为时，去年金融街投资活动产生的现金流量净额为-3.26亿元，比亿元，比2006年的年的-7.90亿元下降亿元下降4.64亿元。

上述变化主要原因是报告期内公司用于购建固定资亿元。

上述变化主要原因是报告期内公司用于购建固定资产及用于股权投资的支出资金较上年同期减少。

产及用于股权投资的支出资金较上年同期减少。

广发证券陈林认为，金融街提高自持物业比例，实现由纯房产开发向房产广发证券陈林认为，金融街提高自持物业比例，实现由纯房产开发向房产开发与物业经营并举的转变，能够分享金融街区域日益提升的区位价值，享受开发与物业经营并举的转变，能够分享金融街区域日益提升的区位价值，享受资产升值。

尽管在短期内会给公司带来一定的资金压力，但长期内能够提供稳资产升值。

尽管在短期内会给公司带来一定的资金压力，但长期内能够提供稳定的现金流。

定的现金流。

现金流量表结构现金流量表结构项目金额一、经营活动产生的现金流量经营活动现金流入经营活动现金流出经营活动产生的现金流量净额净额二、投资活动产生的现金流量投资活动现金流入投资活动现金流出投资活动产生的现金流量净额净额三、筹资活动产生的现金流量融资活动现金流入融资活动现金流出筹资活动产生的现金流量净额净额四、汇率变动对现金的影响五、现金及现金等价物净增加额经营现金净流量经营现金净流量投资现金净流量投资现金净流量筹资现金净流量筹资现金净流量输血造血流血VBM（增长，盈利、风险）核心竞争能力财务分析模型盈利模式盈盈利利模模式式利润来源利润来源（收入）（收入）界定目标客户界定目标客户细分市场细分市场利润卖点利润卖点（成本）（成本）专注核心业务（毛利）专注核心业务（毛利）引导顾客需求（需求、品质、成本）引导顾客需求（需求、品质、成本）低成本低成本利润杠杆利润杠杆（风险）（风险）品种组合：

品种组合：

独特的业务结构独特的业务结构时间组合：

时间组合：

核心、新型、候选核心、新型、候选业务业务利润组合利润组合利润屏障利润屏障利润组织利润组织利润战略控制手段利润战略控制手段组织创新、利润中心组织创新、利润中心利润文化利润文化盈利导向的公司文化盈利导向的公司文化税收筹划税收筹划价值七驱价值七驱动因素：

动因素：

现金销现金销售；售；EBITDAEBITDATT固定资固定资本增长率本增长率营运资营运资本增长率、本增长率、WACCWACC时期时期定定位位着眼点着眼点利处利处弊端弊端一元化一元化追求规模效益追求规模效益低成本低成本风险集中风险集中品牌效应品牌效应放弃潜在市场放弃潜在市场多元化多元化注重分散风险注重分散风险中和风险中和风险资金分散资金分散利用潜在资源利用潜在资源加宽管理幅度加宽管理幅度新的利润增长点新的利润增长点专业化与多元化房地产企业的两难从招商地产从招商地产2007年年报分析，该公司年年报分析，该公司41.12亿元营业收入中，销售收入亿元营业收入中，销售收入所占比重为所占比重为64%，租赁收入占比为，租赁收入占比为9%，中介收入占比为，中介收入占比为3%，园区供水供电，园区供水供电收入占比为收入占比为18%，物业管理收入占比为，物业管理收入占比为6%。

这一成绩单充分表明，招商地产。

这一成绩单充分表明，招商地产目前走的是多元化路线，它的销售比重比大部分开发企业都低，除此之外，目前走的是多元化路线，它的销售比重比大部分开发企业都低，除此之外，还经营持有物业、中介服务、物业管理、园区供水供电等。

还经营持有物业、中介服务、物业管理、园区供水供电等。

聚焦房地产业，专业化与多元化一直存在较大的争论。

从经济学角度聚焦房地产业，专业化与多元化一直存在较大的争论。

从经济学角度看，专业化有利于资源配置和单位效益最大化。

近几年也有看，专业化有利于资源配置和单位效益最大化。

近几年也有“美国模式美国模式”将将取代取代“香港模式香港模式”的观点。

前者更强调专业化分工，后者则倾向于不仅开发的观点。

前者更强调专业化分工，后者则倾向于不仅开发多种类型的产品，而且还把触角伸向非开发环节。

在房地产开发越来越强调多种类型的产品，而且还把触角伸向非开发环节。

在房地产开发越来越强调专业化的大趋势下，也存在碧桂园、富力等企业专业化的大趋势下，也存在碧桂园、富力等企业一条龙式一条龙式的开发经营模式，的开发经营模式，规划、施工、装修、销售、物业全都自己做，碧桂园甚至还有自己的水泥厂。

规划、施工、装修、销售、物业全都自己做，碧桂园甚至还有自己的水泥厂。

招商地产是国内较早从事持有型物业经营的地产商，招商地产是国内较早从事持有型物业经营的地产商，2007年全年，租金年全年，租金收入达到收入达到38346万元，较万元，较2006年度增长年度增长25。

香港地产巨头非常重视持有物。

香港地产巨头非常重视持有物业，香港置地、新鸿基、太古等公司的持有物业收入占总收入的比重很高，业，香港置地、新鸿基、太古等公司的持有物业收入占总收入的比重很高，甚至在甚至在50%以上，借此可以优化企业资产结构，尤其是能够产生稳定的现金以上，借此可以优化企业资产结构，尤其是能够产生稳定的现金流，降低企业经营风险。

目前国内诸多开发商，如世茂、富力、万达、绿地流，降低企业经营风险。

目前国内诸多开发商，如世茂、富力、万达、绿地等纷纷增加持有物业的比重。

招商地产的这一策略比较成功，但由于持有物等纷纷增加持有物业的比重。

招商地产的这一策略比较成功，但由于持有物业类型比较杂乱，未来应多配置优质商办类物业。

业类型比较杂乱，未来应多配置优质商办类物业。

招商地产辖下的招商置业从事房地产经纪业务，截止招商地产辖下的招商置业从事房地产经纪业务，截止2007年末店铺总数年末店铺总数已达已达69家，报告期内实现营业收入家，报告期内实现营业收入10316万元。

开发商从事销售代理并不少见，万元。

开发商从事销售代理并不少见，绿地、复地、富力、碧桂园等皆如此，目前来看无可厚非，但也很难成大气候。

绿地、复地、富力、碧桂园等皆如此，目前来看无可厚非，但也很难成大气候。

大牌地产商都倾向于铸造自己的物业公司，如万科、中海、金地等皆如大牌地产商都倾向于铸造自己的物业公司，如万科、中海、金地等皆如此。

招商局物业目前已形成较大规模。

至于园区供电供水，属于垄断性行为，此。

招商局物业目前已形成较大规模。

至于园区供电供水，属于垄断性行为，对企业发展战略没什么影响。

对企业发展战略没什么影响。

从业务的类型分析，招商地产不仅从事二级开发，还从事一级土地开发，从业务的类型分析，招商地产不仅从事二级开发，还从事一级土地开发，不仅从事住宅、办公楼、商业等普通产品开发，还从事工业园、科技园的综合不仅从事住宅、办公楼、商业等普通产品开发，还从事工业园、科技园的综合性开发。

招商地产面临着专业化与多元化发展之间的矛盾与协调的问题。

性开发。

招商地产面临着专业化与多元化发展之间的矛盾与协调的问题。

国外经验表明，在市场化条件下，房地产企业只有在少数几个领域形成国外经验表明，在市场化条件下，房地产企业只有在少数几个领域形成相对的专业优势，培养出核心的产品线，才有可能实现大规模的复制，万科学相对的专业优势，培养出核心的产品线，才有可能实现大规模的复制，万科学习美国的地产巨头普尔特，只专注于住宅开发即为明证。

招商地产虽然能够获习美国的地产巨头普尔特，只专注于住宅开发即为明证。

招商地产虽然能够获得母公司的强大支持，但必须看到我国的房地产政策