工业地产培训课件.ppt

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产业地产产业地产主讲人：

武主讲人：

武琳琳v定义、分类v发展历程v地产特点v发展趋势v发展阶段第一部分：

工业地产第一部分：

工业地产工工业地产业地产概念概念指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。

地。

工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等包含包含重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、（物流地产）、自由贸自由贸易区房地产易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。

（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。

工业地产分类工业地产分类窝棚地产阶段窝棚地产阶段工业地产发展历程工业地产发展历程厂房地产阶段厂房地产阶段园区地产阶段园区地产阶段产业地产阶段产业地产阶段标准厂房标准厂房定制厂房定制厂房工业厂房工业厂房工业园区工业园区综合工业园综合工业园科技园区科技园区物流园区物流园区专业园区专业园区企业总部基地企业总部基地工业地产工业地产标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。

定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。

主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。

（大学科技园、联东U谷）物业类别主要有研发中心、信息科技单位、企业加速中心等。

（台湾科技园、云海科技园）物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。

（石材物流产业园）对设备及厂址有特殊要求的园区。

（动漫产业园、外包产业园、）总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。

（空港企业总部、中兴产业园）根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。

大类，即工业厂房和工业园区。

工业厂房工业厂房定制厂房定制厂房IBM亚太总部亚太总部p国内案例数量较少；p租金较高，使用率高；p物业形式主要为单层、多层；物业形式主要为单层、多层；p客户一般为跨国公司，且多从事高科技制造业和物流业。

定制厂房主要特点定制厂房主要特点德国飞煌世亚电子公司德国飞煌世亚电子公司苏州工业园苏州工业园联排联排单层单层叠加厂房叠加厂房多层厂房多层厂房单层单层工业厂房工业厂房标准厂房标准厂房标准工业厂房的兼容性很好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主。

物流园物流园主要是服务于物流行业的工业园区，如新加坡樟宜空港物流园区。

专业物流园专业物流园对设备及厂址有特殊要求的园区。

如大亚湾石油化工专业园区。

总部基地总部基地以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。

可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的中心外围效应，为企业铺设前瞻式空间路径。

工业园区空港企业总部空港企业总部园区招商以医疗器械、电子信息、总部经济为主产业园区。

工业园区工业园区大学科技园大学科技园科技园、孵化器科技园、孵化器园区物业类别以科技、信息为主，包括研发中心、信息科技单位、软件设计与开发，信息科技等。

工业园区物业形式一般为多层，混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化。

p企业可以迅速投入生产，缩减新建一个工厂的时间；p开发商提供一站式服务，减少使用者在建设工厂中的种种繁琐的手续，使用者不必为一个项目组建专门的基建队伍；开发商实际上是提供了一种财务手段，减少使用者一次性的投资；p企业可以从标准工业厂房的附加产品获益，如：

园区的优惠财政和税收政策、园区的区域优势、园区的企业集群效应。

工业地产优势工业地产优势工业地产特点工业地产特点政策主导性强、政策主导性强、政策主导性强、政策主导性强、专业性强专业性强专业性强专业性强工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大；工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求；区域性强区域性强区域性强区域性强由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。

投资大、投资大、投资大、投资大、投资回收期长投资回收期长投资回收期长投资回收期长工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产；项目增值性项目增值性项目增值性项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源；加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升。

特点一特点一特点二特点二特点三特点三特点四特点四政政策策将将强强调调市市场场对对工工业业用用地地的的配配置置作作用用，促促进进工工业业地地产产回回归归到真实价值到真实价值。

趋势一趋势一国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将国外地产巨头携手投资基金联合进入将成大势，操作方式将不断创新。

资本运作成为工业地产开发的趋势。

不断创新。

资本运作成为工业地产开发的趋势。

趋势二趋势二由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投由于国内全面产业转移和发达地区总部经济的规模形成，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。

资热点区域将不断扩大，更多城市将得到发展机遇。

趋势三趋势三工业地产逐步向产业地产升级过渡，工业地产开发将进入产工业地产逐步向产业地产升级过渡，工业地产开发将进入产业型新城开发时代。

业型新城开发时代。

趋势四趋势四工业地产趋势分析工业地产趋势分析工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新，迈入新一轮工业地产开发区域不断扩大、开发模式不断创新，迈入新一轮高速发展期；传统工业地产开发正向高速发展期；传统工业地产开发正向产业地产产业地产产业地产产业地产方向发展。

方向发展。

企业自建园区企业自建园区工业地产工业地产产业地产产业地产企业自建园区政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游3企业加入园区建设。

这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体配套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。

企业自建园区企业自建园区政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响政府支持，大型企业进驻并自主开发，通过其行业影响力，带动上下游企业加入园区建设。

这种大型企业自建园区力，带动上下游企业加入园区建设。

这种大型企业自建园区只是为自己的产业链升级和完善做整体套，对区域、对经济只是为自己的产业链升级和完善做整体套，对区域、对经济发展的推动作用微乎其微。

发展的推动作用微乎其微。

（如：

富士康、统一、好想你）（如：

富士康、统一、好想你）工业地产工业地产以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带以政府开发为主导，规划各种开发区、工业园，示范带动经济全面发展，由较强经济实力和开发精英的企业开发，动经济全面发展，由较强经济实力和开发精英的企业开发，推动当地二产经济的发展。

也受到了各地方政府的欢迎。

推动当地二产经济的发展。

也受到了各地方政府的欢迎。

产业地产产业地产以产业为依托，地产为载体，构建产业价值链一体话平台。

以产业为依托，地产为载体，构建产业价值链一体话平台。

第二部分：

产业地产基本定义基本定义v基本职能基本职能v发展脉络发展脉络v地产区别地产区别v总结总结基本定义基本定义产业地产的定义：

产业地产的定义：

以以地产地产为载体，以政府为背景，以单个或多个为载体，以政府为背景，以单个或多个产业产业为依托，通过工为依托，通过工业园区、产业园区、开发区、保税区等不同的表现形式，整合自然资源、业园区、产业园区、开发区、保税区等不同的表现形式，整合自然资源、经济资源、社会资源、改善区域产业结构和提升经济增长的同时，以开经济资源、社会资源、改善区域产业结构和提升经济增长的同时，以开发产品进行出租和出售的方式为企业获取利润的一种地产开发模式。

发产品进行出租和出售的方式为企业获取利润的一种地产开发模式。

产业地产基本职能实现产业集聚产业升级、转型、发散推动工业、产业、城市化进程提高财政税收，经济增长解决就业，提高人民收入水平提高人口素质（文化、思想、技能）发展脉络发展脉络一、客户不同一、客户不同二、经济影响力二、经济影响力三、选址条件三、选址条件四、功能类型四、功能类型五、产品设计五、产品设计六、招商类型六、招商类型七、综合实力七、综合实力产业地产与商、住的区别产业地产与商、住的区别工业地产：

50年产权商业地产：

40年产权商品房住宅：

70年产权产权区别1.1.客户不同客户不同产产业地产与传统商业地产的最大区别在于目标客户的不同业地产与传统商业地产的最大区别在于目标客户的不同商业地产的客户在于商家，而商业地产的客户在于商家，而产产业地产面对的两大客户是政府业地产面对的两大客户是政府与企业。

与企业。

2.2.经济影响力经济影响力产业地产不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业产业地产不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优集聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升。

促进城市繁荣。

势，依托地区经济能量、城市功能的提升。

促进城市繁荣。

3.3.选址条件选址条件产业地产与商业地产相比，选址条件更为谨慎，产业地产首产业地产与商业地产相比，选址条件更为谨慎，产业地产首先要选择具有一定先要选择具有一定经济实力的城市或者片区经济实力的城市或者片区，一般都是选址在一，一般都是选址在一二线城市的二线城市的城市中心或者开发区城市中心或者开发区。

4.4.功能类型功能类型商业地产的功能比较多样化，例如购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功商业地产的功能比较多样化，例如购物功能、餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等等，但产业地产的功能更全面、更为突出，例如：

打造企业集能、商务功能等等，但产业地产的功能更全面、更为突出，例如：

打造企业集群、提升城市形象、提高政府税收、提升企业竞争力等。

群、提升城市形象、提高政府税收、提升企业竞争力等。

5.5.产品设计产品设计商业地产的产品类型主要有：

高层写字楼、购物中心、商铺等，产品设计主商业地产的产品类型主要有：

高层写字楼、购物中心、商铺等，产品设计主要是因为产品、功能而异，而要是因为产品、功能而异，而工工业地产的产品设计则完全不一样，业地产的产品设计则完全不一样，产产业地产的产业地产的产品类型主要有：

独栋写字楼、高层写字楼、商业中心、标准化厂房等，产品设计品类型主要有：

独栋写字楼、高层写字楼、商业中心、标准化厂房等，产品设计主要考虑办公需求、机械需求等，主要解决满足企业生产、办公等需求。

主要考虑办公需求、机械需求等，主要解决满足企业生产、办公等需求。

6.6.招商类型招商类型产业地产的招商范围很庞大，需求也更加多种多样，企业不仅要考虑企业的产业地产的招商范围很庞大，需求也更加多种多样，企业不仅要考虑企业的成长环境，还有更多的软性因素需要考虑，因为产业地产的招商人群不仅要了成长环境，还有更多的软性因素需要考虑，因为产业地产的招商人群不仅要了解企业需求，更要深入企业中来，对企业运营及未来发展有更加准确的把控。

解企业需求，更要深入企业中来，对企业运营及未来发展有更加准确的把控。

从资金运作角度来看，产业地产资金运作时从资金运作角度来看，产业地产资金运作时间更久，资金回收较慢，产业地产的运作对于后期间更久，资金回收较慢，产业地产的运作对于后期资金的需求量也很大，项目建成前需要大量的资金资金的需求量也很大，项目建成前需要大量的资金投入建设、建设建成后，还需要大量的资金完成产投入建设、建设建成后，还需要大量的资金完成产业运营，实现利润，招商成功后，