《物业经营管理》第八章讲义.ppt

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中国物业管理师执业资格考试物业经营管理精讲班本章分值一般在2-4分之间，以单选和多选题出现。

第八章合同与风险管理第一节物业管理中的主要合同类型第二节物业服务合同第三节招标投标阶段的合同管理第四节风险管理理论第五节保险与物业保险第八章合同与风险管理1.物业管理活动中涉及的合同的主要类型2.前期物业服务合同和物业服务合同的内容与区别3.物业管理工作中经常涉及的商业保险险种知识要点第八章合同与风险管理考试目的：

是测试应考人员对物业管理中主要合同类型及其构成要素、物业服务合同、招标与投标阶段的合同管理、风险管理与物业保险等知识的熟悉程度，以及合同与风险管理的能力和知识水平。

第八章合同与风险管理掌握物业服务合同的类型、特征、主要内容和合同要点。

熟悉物业管理活动中涉及的合同类型，物业管理所涉及的保险种类与投保方法。

了解物业管理招标与投标阶段的工作内容与合同管理，风险及风险管理。

考试要求第八章合同与风险管理一、合同的概念二、物业管理活动中主要的合同类型三、物业管理合同的构成要素大纲不要求第一节物业管理中的主要合同类型一、合同的概念合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

任何合同的订立应遵循平等、自愿、公平、诚实信用和合法的原则。

第一节物业管理中的主要合同类型第一节物业管理中的主要合同类型二、物业管理活动中主要的合同类型根据物业管理活动中合同的作用以及合同主体，可以将合同归为以下几种类型：

1.物业建设单位在开发过程中所订立的合同；（土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同。

）2.前期物业服务合同与物业服务合同；第一节物业管理中的主要合同类型二、物业管理活动中主要的合同类型3.业主所签订的与物业管理活动有关的合同；（包括收益性物业的租赁合同、业主签订的业主公约、业主与装修施工单位签订的装修合同、业主与物业管理企业签订的装修合同管理、业主与物业管理企业签订的保管合同、业主与保险公司签订的保险合同等。

）第一节物业管理中的主要合同类型二、物业管理活动中主要的合同类型4.物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。

（垃圾清运、环境卫生承包、治安保卫管理承包、绿化管理或工程承包、电梯保养维修承包、专项维修工程承包等。

）【例题多选题】属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同的是（）。

A、建设施工合同B、售房合同C、收益性物业的租赁合同D、水电供应合同E、专项维修工程承包合同【正确答案】ABD第一节物业管理中的主要合同类型第一节物业管理中的主要合同类型三、物业管理合同的构成要素（大纲不要求）1、物业描述，旨在界定管理对象及其范围；2、合同期限，旨在界定合同双方责任和权力存续的时间；3、管理者的责任，旨在清晰界定物业经营管理服务具体工作内容及标准；4、业主的目标，旨在明确业主委托物业经营管理服务所要达到的目标，以便物业公司依此制定工作计划、确定管理绩效考核标准；第一节物业管理中的主要合同类型三、物业管理合同的构成要素（大纲不要求）5、管理者的权力范围，旨在清晰界定物业经营管理企业在提供服务的过程中，就有关决策问题可以行使的管理权限；6、物业经营管理服务报告的内容要求，旨在确定物业经营管理企业在提交给委托方的物业经营管理报告中，具体应该包含的有关内容要求；第一节物业管理中的主要合同类型三、物业管理合同的构成要素（大纲不要求）7、服务费用及支付方式，确定服务费用的收费标准（包干制）或计算方法（酬金制），以及该服务费用的支付方式；8、成本分配与使用，对物业经营管理过程中所发生的费用进行估算，并就其分配和使用方案作出安排。

一、物业服务合同的类型二、物业服务合同的特征三、物业服务合同的主要内容四、物业服务合同的签订要点第二节物业服务合同第二节物业服务合同一、物业服务合同的类型1.前期物业服务合同概念：

根据物业管理条例的有关规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

特征：

前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订；（主体特性）前期物业服务合同具有过渡性；前期物业服务合同是要式合同。

【例题单选题】不属于前期物业服务合同特征的是（）。

A、由建设单位和物业管理企业签订B、前期物业服务合同具有过渡性C、前期物业服务合同是要式合同D、前期物业服务合同期限的确定性【正确答案】D第二节物业服务合同第二节物业服务合同一、物业服务合同的类型2.物业服务合同概念：

根据物业管理条例的有关规定，业主、业主大会选聘物业管理企业，并由业主委员会与物业企业签订书面物业服务合同。

合同有效期由双方协议商定。

第二节物业服务合同一、物业服务合同的类型特征：

1、物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉，直至解除合同关系。

2、物业服务合同是有偿的。

3、物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同。

4、物业服务合同是劳务合同。

【例题单选题】物业交付业主前，物业服务费由（）承担；物业交付业主后，由（）承担。

A、物业管理企业；业主B、建设单位；业主C、施工单位；建设单位D、业主；建设单位【正确答案】B第二节物业服务合同三、物业服务合同的主要内容第二节物业服务合同1、物业基本情况要描述物业类型、位置、面积等情况，界定物业管理区域。

2、委托服务事项委托服务事项即物业管理企业为业主提供的服务的具体内容。

3、双方的权利义务权利义务约定的越明晰，合同的履行就越简单，发生纠纷的概率也要小很多。

三、物业服务合同的主要内容第二节物业服务合同4、物业服务要求和标准服务质量是对物业经营管理企业提供的服务内容在质量上的具体要求。

5、物业服务费用和维修费用6、专项维修基金的管理和使用目前，专项维修基金主要是针对住宅物业而言的。

7、物业管理用房必要的物业管理用房是物业经营管理企业开展物业服务活动的前提条件。

三、物业服务合同的主要内容第二节物业服务合同8、物业经营管理对经营性物业，以及居住物业中的经营性房屋或设施，如商业铺面、停车场等，合同双方要明确委托服务的绩效考核标准、收费标准等。

9、委托服务期限10、违约责任11、其他事项四、物业服务合同的签订要点第二节物业服务合同

（一）“宜细不宜粗”的原则1、委托项目2、各委托项目的具体内容3、服务质量与标准4、管理和服务费用5、对物业管理企业的奖惩约定条款四、物业服务合同的签订要点第二节物业服务合同

（二）不应有无偿无限期的承诺除委托方对物业经营管理企业可无偿提供管理用房外，在物业服务合同中，不应有无偿无期限的承诺。

（三）实事求是留有余地1、物业管理企业要量力而行2、对分期建设项目、分期建成使用时物业管理的承诺（四）明确界定违约责任与处理方式一、物业管理招投标概述二、物业管理招标三、物业管理投标四、物业经营管理企业投标的关键事项第三节招标投标阶段的合同管理一、物业管理招投标概述

（一）物业管理招投标的内涵和意义1.内涵：

物业管理招标，是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定物业管理企业的过程。

物业管理投标，是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和投标书，参与物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理权的过程。

第三节招标投标阶段的合同管理一、物业管理招投标概述

（一）物业管理招投标的内涵和意义2.意义：

引导业主树立正确的物业管理理念，提高自治能力；推动物业经营管理企业不断提高管理水平，增强市场竞争力，全面促进物业管理行业的发展。

第三节招标投标阶段的合同管理一、物业管理招投标概述

（二）物业管理招投标的原则1、公开原则2、公平原则3、公正原则4、合理原则第三节招标投标阶段的合同管理一、物业管理招投标概述（三）物业管理招投标的特点1、早期介入2、阶段性物业管理的长期性决定了物业管理招标具有阶段性。

第三节招标投标阶段的合同管理二、物业管理招标第三节招标投标阶段的合同管理

（一）物业管理招标方式物业管理招标有公开招标、邀请招标、议标三种方式。

1、公开招标含义：

又称为无限竞争性公开招标，由招标方通过各种媒体向社会公开发布招标公告，凡符合投标基本条件又有兴趣的物业管理企业均可申请投标。

二、物业管理招标第三节招标投标阶段的合同管理1、公开招标优点：

招标方有较大的选择范围，可在众多的投标单位之间选择最优者。

缺点：

由于竞标单位较多，工作量大，时间长，增加了招标的成本。

适用：

规模较大的物业，尤其是收益性物业。

二、物业管理招标第三节招标投标阶段的合同管理

（一）物业管理招标方式2、邀请招标含义：

又称为有限竞争性选择招标，由招标单位向预先选择的有承担能力的若干物业管理企业（一般35家）发出招标邀请，参与竞标。

优点：

可保证投标公司有相关的自资质和足够的经验，信誉可靠。

缺点：

有一定的局限性，可能漏掉一些有较强竞争力的物业经营管理企业参与竞标。

适用：

是目前广泛采用的招标方式。

二、物业管理招标第三节招标投标阶段的合同管理

（二）物业管理招标一般程序1、成立招标领导小组2、编制招标文件3、发布招标公告或发出招标邀请书4、投标单位的资质审查5、发放招标文件及有关设计图纸、技术资料等6、组织投标单位踏勘现场并答疑二、物业管理招标第三节招标投标阶段的合同管理

（二）物业管理招标一般程序7、成立评标委员会，制定评标标准、定标方法8、收取投标书9、开标与标书评阅10、组织答辩会，评标定标11、发出中标通知书12、与中标单位签订物业服务合同二、物业管理招标第三节招标投标阶段的合同管理（三）招标书的编制与标底确定1、编制招标书招标书主要内容有：

（1）拟招标的物业基本情况。

（2）物业管理的内容与要求。

（3）对招标的有关说明。

（4）物业管理考核标准与奖罚措施。

二、物业管理招标第三节招标投标阶段的合同管理（三）招标书的编制与标底确定2、标底的作用及其确定标底，就是招标项目的预期价格水平，这是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最高限额的统一。

二、物业管理招标第三节招标投标阶段的合同管理（三）招标书的编制与标底确定2、标底的作用及其确定标底的确定应考虑以下几个方面：

要与本物业的档次相协调；要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向；要以招标文件中的管理目标为依据；此外，遵循国家及地方政府颁布的有关规定，同时，也要注意与物业管理市场的行情相协调。

三、物业管理投标第三节招标投标阶段的合同管理

（一）物业管理投标一般程序1、获取招标信息，决策是否参与投标2、报送投标申请，接受资格审查3、获取与熟悉招标文件并考察物业现场4、投标决策与编制投标书5、报送投标书6、参加开标及答辩会7、中标与签订物业服务合同三、物业管理投标第三节招标投标阶段的合同管理

（二）投标书的编制1、投标单位的概况简介2、分析投标物业的管理要点3、概述投标单位拟采取的管理策略4、详述物业管理的实施计划5、有关附件及说明三、物业管理投标第三节招标投标阶段的合同管理（三）物业管理服务费用的测算物业管理的服务收费从总体上讲，有政府定价，政府指导价和经营者定价三种。

四、物业经营管理企业投标的关键事项第三节招标投标阶段的合同管理

（一）决定参与投标的关键因素

（1）项目区域、规模符合企业发展规划；

（2）项目类型符合企业确定的目标客户；（3）常规预测盈利；（4）项目风险在企业承受范围内；（5）项目委托方具有独立法人资格和经济实力；（6）本企业具备人力资源支持体系。

四、物业经营管理企业投标的关键事项第三节招标投标阶段的合同管理

（二）投标过程中六项关键环节

（1）确定管理项目的整体思路，包括项目工作重点及应对措施；

（2）确定物业管理费价位；（3）准确的物业管理年度收支测算；（4）物业管理目标承诺、前期投人、奖惩条件的任何承诺；（5）管理架构、管理机制和主要负责人员；（6）正式投标时的演讲陈述、答辩现场表现。

一、风险理论二、风险管理理论第四节风险管理理论了解一、风险理论第四节风险管理理论

（一）风险的定义定义：

指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。

特征：

（1）负面性。

（2）不