第四章房地产价格影响因素.ppt

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第四章第四章房地产价格影响因素房地产价格影响因素第一节房地产价格影响因素概述第一节房地产价格影响因素概述第二节房地产自身因素第二节房地产自身因素第三节第三节人口因素人口因素第四节第四节制度政策因素制度政策因素第五节第五节经济因素经济因素第六节第六节社会因素社会因素第七节第七节国际因素国际因素第八节第八节心理因素心理因素第九节第九节其他因素其他因素一、对房地产价格影响因素的总认识一、对房地产价格影响因素的总认识各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的方向各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的方向是不尽相同的；是不尽相同的；各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的程度各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的程度是不尽相同的；是不尽相同的；各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系各种影响房地产价格的因素与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的；是不尽相同的；有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关；间无关；各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的；度不是一成不变的；同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不相同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不相同的；同的；第一节房地产价格影响因素概述一、对房地产价格影响因素的总认识一、对房地产价格影响因素的总认识第一节房地产价格影响因素概述各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的；不相同的；某些影响因素对房地产价格的影响可以用计算公式或数学某些影响因素对房地产价格的影响可以用计算公式或数学模型来度量，但更多的影响因素对房地产价格的影响是难模型来度量，但更多的影响因素对房地产价格的影响是难以用数学公式表达的。

以用数学公式表达的。

二、房地产价格影响因素的分类二、房地产价格影响因素的分类第一节房地产价格影响因素概述房地产自身因素房地产自身因素房地产外部因素房地产外部因素一般因素一般因素区域因素区域因素个别因素个别因素一、区位因素一、区位因素（一一）位置位置第二节房地产自身因素方方位位距距离离朝朝向向楼楼层层（二二）交通交通可利用的交通工具可利用的交通工具道路状况道路状况交通管制交通管制停车方便程度停车方便程度收费标准收费标准（三三）周围环境和景观周围环境和景观大气环境大气环境水文环境水文环境声觉环境声觉环境视觉环境视觉环境卫生环境卫生环境（四四）外部配套设施外部配套设施人文环境人文环境二、实物因素二、实物因素（一一）土地实物因素土地实物因素土地面积土地面积土地形状土地形状地形地形地势地势土壤土壤地基地基土地开发程度土地开发程度（二二）建筑物实物因素建筑物实物因素建筑规模建筑规模外观外观建筑结构建筑结构设施设备设施设备装饰装饰装修装修层高和室内净高层高和室内净高空间布局空间布局防水、保温、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等隔热、隔声、通风、采光、日照等维修养护情况及完维修养护情况及完损程度损程度三、权益因素三、权益因素（一一）权利状况权利状况（二二）使用管制使用管制（三三）相邻关系相邻关系第二节房地产自身因素一、人口数量一、人口数量第三节人口因素人人口口密密度度价格升高价格升高价格降低价格降低二、人口素质二、人口素质人类社会随着文明发达、文化进步、公共设施必然日人类社会随着文明发达、文化进步、公共设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，这都可以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格趋这都可以增加对房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。

高。

三、人口结构三、人口结构家庭人口规模小型化，促使房地产价格上涨。

家庭人口规模小型化，促使房地产价格上涨。

一、房地产制度政策一、房地产制度政策二、税收政策二、税收政策1.房地产开发环节的税收房地产开发环节的税收2.房地产转让环节的税收房地产转让环节的税收3.房地产开发持有环节的税收房地产开发持有环节的税收三、金融政策三、金融政策四、相关特殊政策四、相关特殊政策五、相关规划和计划五、相关规划和计划1.国民经济和社会发展规划国民经济和社会发展规划2.城乡规划城乡规划3.土地相关规划和计划土地相关规划和计划第四节制度政策因素一、经济发展状况一、经济发展状况经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公楼、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，由此会引楼、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，由此会引起房地产价格上涨。

起房地产价格上涨。

二、居民收入水平二、居民收入水平居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提居民收入的真正增加，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需空间会扩大，从而会增加对房地产高，其居住与活动所需空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。

的需求，导致房地产价格上涨。

第五节经济因素低收入者低收入者中等收入者中等收入者高收入者高收入者三、物价水平三、物价水平从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物从较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。

价的上涨率和国民收入的增长率。

四、利率四、利率综合来看，房地产价格与利率负相关：

利率上升，房地综合来看，房地产价格与利率负相关：

利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。

产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。

五、汇率五、汇率汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率，或者说，汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率，或者说，一种货币以另一种货币表示的价格。

一种货币以另一种货币表示的价格。

在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。

益。

第五节经济因素1.政治安定状况政治安定状况政治安定状况是指不同政治观点的党派、团体的冲突情政治安定状况是指不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政权的稳固程度等。

况，现行政权的稳固程度等。

2.社会治安状况社会治安状况社会治安状况是指小偷、抢劫、强奸、绑架、杀人等方社会治安状况是指小偷、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。

面的刑事犯罪情况。

3.城市化城市化城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产城市化意味着人口向城市地区集中，造成对城市房地产的需求不断增加，从而会带动城市房地产价格上涨。

的需求不断增加，从而会带动城市房地产价格上涨。

4.房地产投机房地产投机第六节社会因素引起房地产价格上涨；引起房地产价格上涨；引起房地产价格下跌；引起房地产价格下跌；对房地产价格起到稳定的作用。

对房地产价格起到稳定的作用。

一、世界经济状况；一、世界经济状况；二、国际竞争状况；二、国际竞争状况；三、政治对立状况；三、政治对立状况；四、军事冲突状况。

四、军事冲突状况。

第七节国际因素1.购买或出售心态；购买或出售心态；2.个人欣赏趣味个人欣赏趣味（偏好偏好）；3.时尚风气；时尚风气；4.接近名家住宅心理；接近名家住宅心理；5.讲究风水或吉祥号码。

讲究风水或吉祥号码。

第八节心理因素一、一、行政隶属变更行政隶属变更二、重要政治人物的健康状况等二、重要政治人物的健康状况等第九节其他因素