深圳格澜郡二期营销策略报告执行方案43页.ppt
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观澜河畔的爱丁堡中航格澜郡二期营销执行报告2006/08/29一、二期推售时机及节奏二、二期项目包装要点三、二期项目分阶段执行计划1、形象导入期2、开盘强销期3、持续热销期4、尾盘消化期目录目录一、二期推售时机及节奏一、二期推售时机及节奏推售原则：
推售原则：
11、中航、中航格澜郡二期主体工程进度计划表格澜郡二期主体工程进度计划表nn1212、1515、1616栋栋1111月底达到销售条件月底达到销售条件nn1313栋栋1111月中旬建成，开始进场装修售楼处。
月中旬建成，开始进场装修售楼处。
1212月售楼处还不能使用月售楼处还不能使用nn20072007年年3355月份，二期其余楼栋陆续达到销售条件月份，二期其余楼栋陆续达到销售条件nn环观南路和大和路的商业立面、街道铺装、环境绿化在环观南路和大和路的商业立面、街道铺装、环境绿化在20072007年年3355月份完成月份完成22、市场竞争态势：
、市场竞争态势：
nn06060606年下半年市场大量项目入市，以三、四房为主，二期应打差异化，年下半年市场大量项目入市，以三、四房为主，二期应打差异化，年下半年市场大量项目入市，以三、四房为主，二期应打差异化，年下半年市场大量项目入市，以三、四房为主，二期应打差异化，推出中小户型。
推出中小户型。
推出中小户型。
推出中小户型。
nn07070707年上半年市场供应产品以三、四房为主，供应量略减，二期产品开发年上半年市场供应产品以三、四房为主，供应量略减，二期产品开发年上半年市场供应产品以三、四房为主，供应量略减，二期产品开发年上半年市场供应产品以三、四房为主，供应量略减，二期产品开发接近成熟，应推出中大户型。
接近成熟，应推出中大户型。
接近成熟，应推出中大户型。
接近成熟，应推出中大户型。
一、二期推售时机及节奏一、二期推售时机及节奏推售计划：
推售计划：
中航中航格澜郡二期住宅分三批销售：
格澜郡二期住宅分三批销售：
第一批推出单位：
第一批推出单位：
第一批推出单位：
第一批推出单位：
12.13.15.1612.13.15.1612.13.15.1612.13.15.16栋在栋在栋在栋在2006200620062006年年年年12121212月初推出；月初推出；月初推出；月初推出；第二批推出单位：
第二批推出单位：
第二批推出单位：
第二批推出单位：
2.5.7.8.9.10.112.5.7.8.9.10.112.5.7.8.9.10.112.5.7.8.9.10.11栋在栋在栋在栋在2007200720072007年年年年3333月下旬推出；月下旬推出；月下旬推出；月下旬推出；第三批推出单位：
第三批推出单位：
第三批推出单位：
第三批推出单位：
1.3.6.17.18.19.20.211.3.6.17.18.19.20.211.3.6.17.18.19.20.211.3.6.17.18.19.20.21栋在栋在栋在栋在2007200720072007年年年年5555月中旬推出。
月中旬推出。
月中旬推出。
月中旬推出。
中航中航格澜郡二期商业格澜郡二期商业在在在在2007200720072007年年年年5555月月月月中旬中旬中旬中旬一次性整体推出一次性整体推出一次性整体推出一次性整体推出第一批推出单位：
共第一批推出单位：
共348348户，住宅建筑面积户，住宅建筑面积35933.5535933.55，212119192020181817171133991010111155776622881616151512A12A12B12B212119192020181817171133991010111155776622881616151512A12A12B12B第二批推出单位：
共第二批推出单位：
共188188户，住宅建筑面积户，住宅建筑面积29067.529067.5，212119192020181817171133991010111155776622881616151512A12A12B12B第三批推出单位：
共第三批推出单位：
共470470户，住宅建筑面积户，住宅建筑面积64661.664661.6商业推出单位：
建筑面积商业推出单位：
建筑面积5986.975986.97二、二期项目包装要点二、二期项目包装要点11、售楼处、售楼处/样板房设置样板房设置看楼通道看楼通道外围环境展示外围环境展示1212栋，三房，栋，三房，111111清水房设置意义：
清水房设置意义：
考虑到样板房施工进度会滞后于计划开盘时间，建议设置清水房，满足意向客户看户型结构的考虑到样板房施工进度会滞后于计划开盘时间，建议设置清水房，满足意向客户看户型结构的要求，提高开盘销售率要求，提高开盘销售率1212栋栋DD座座44层清水房层清水房9月初发标书；10月上旬确定装修公司及装修方案；11月初开始样板房施工；11月中旬开始售楼处施工；12月初样板房交付使用。
12月下旬售楼处交付使用。
工作时间安排：
工作时间安排：
售楼售楼处处看楼路线看楼路线看楼路线看楼路线两房，两房，402402，70.570.5三房，三房，401401，93.593.522、售楼处包装、售楼处包装1313栋栋销售接待线路的安排：
销售接待线路的安排：
销售接待线路的安排：
销售接待线路的安排：
售楼处外停车场售楼处外停车场售楼处外停车场售楼处外停车场接待前台接待前台接待前台接待前台模型展示厅模型展示厅模型展示厅模型展示厅洽谈区洽谈区洽谈区洽谈区样板房样板房样板房样板房洽谈区（签约区）洽谈区（签约区）洽谈区（签约区）洽谈区（签约区）财务室财务室财务室财务室售楼处形象展示要点售楼处形象展示要点售楼处形象展示要点售楼处形象展示要点ll装修必须有品质、贵气、舒适（注重建筑的细部体现及装饰效果）。
装修必须有品质、贵气、舒适（注重建筑的细部体现及装饰效果）。
装修必须有品质、贵气、舒适（注重建筑的细部体现及装饰效果）。
装修必须有品质、贵气、舒适（注重建筑的细部体现及装饰效果）。
ll包装风格体现苏格兰风情：
生态、和谐、从容、自在。
包装风格体现苏格兰风情：
生态、和谐、从容、自在。
包装风格体现苏格兰风情：
生态、和谐、从容、自在。
包装风格体现苏格兰风情：
生态、和谐、从容、自在。
ll大面积玻璃为主，强调内外环境的沟通。
大面积玻璃为主，强调内外环境的沟通。
大面积玻璃为主，强调内外环境的沟通。
大面积玻璃为主，强调内外环境的沟通。
33、临时售楼处包装、临时售楼处包装考虑到第一批单位销售时，考虑到第一批单位销售时，考虑到第一批单位销售时，考虑到第一批单位销售时，13131313栋售楼处没有完栋售楼处没有完栋售楼处没有完栋售楼处没有完工，必须使用一期售楼处作二期的临时接待中心接工，必须使用一期售楼处作二期的临时接待中心接工，必须使用一期售楼处作二期的临时接待中心接工，必须使用一期售楼处作二期的临时接待中心接待线路的安排：
待线路的安排：
待线路的安排：
待线路的安排：
详细整改方案见详细整改方案见详细整改方案见详细整改方案见二期临时售楼处建议二期临时售楼处建议二期临时售楼处建议二期临时售楼处建议环观南路环观南路大大和和路路临时咨询中心临时咨询中心二期样板房二期样板房二期看楼路线二期看楼路线由于路途较远，设置由于路途较远，设置4台电瓶车台电瓶车三房两厅三房两厅三房两厅三房两厅现代欧式风格：
现代欧式风格：
现代欧式风格：
现代欧式风格：
ll色调相对比较明快（如米色调与白色调）；色调相对比较明快（如米色调与白色调）；色调相对比较明快（如米色调与白色调）；色调相对比较明快（如米色调与白色调）；ll突出户型的实用性，尽量使户型显得比较宽敞。
突出户型的实用性，尽量使户型显得比较宽敞。
突出户型的实用性，尽量使户型显得比较宽敞。
突出户型的实用性，尽量使户型显得比较宽敞。
两房两厅两房两厅两房两厅两房两厅现代风格：
现代风格：
现代风格：
现代风格：
ll线条简单明快，线条简单明快，线条简单明快，线条简单明快，多样的空间可保证生活的新鲜感；多样的空间可保证生活的新鲜感；多样的空间可保证生活的新鲜感；多样的空间可保证生活的新鲜感；ll设计可移动的墙板既可节约空间，开阔视野；设计可移动的墙板既可节约空间，开阔视野；设计可移动的墙板既可节约空间，开阔视野；设计可移动的墙板既可节约空间，开阔视野；ll将空间的灵动与多变发挥得淋漓尽致；将空间的灵动与多变发挥得淋漓尽致；将空间的灵动与多变发挥得淋漓尽致；将空间的灵动与多变发挥得淋漓尽致；44、样板房包装、样板房包装55、商业街包装、商业街包装道路道路道路道路绿化带绿化带绿化带绿化带停车位停车位停车位停车位走道走道走道走道走廊走廊走廊走廊问题：
问题：
问题：
问题：
由于商铺与道路之间距离空间较大，由于商铺与道路之间距离空间较大，由于商铺与道路之间距离空间较大，由于商铺与道路之间距离空间较大，中间设置了停车位、绿化带，造成商铺氛中间设置了停车位、绿化带，造成商铺氛中间设置了停车位、绿化带，造成商铺氛中间设置了停车位、绿化带，造成商铺氛围不易于形成；围不易于形成；围不易于形成；围不易于形成；建议：
建议：
建议：
建议：
在绿化带和停车位之间设置灯箱柱。
在绿化带和停车位之间设置灯箱柱。
在绿化带和停车位之间设置灯箱柱。
在绿化带和停车位之间设置灯箱柱。
设置设置设置设置灯箱柱灯箱柱灯箱柱灯箱柱包装效应：
包装效应：
包装效应：
包装效应：
增强商业氛围凝聚，增加商业元素，注重多样化。
增强商业氛围凝聚，增加商业元素，注重多样化。
增强商业氛围凝聚，增加商业元素，注重多样化。
增强商业氛围凝聚，增加商业元素，注重多样化。
门牌标识花框花坛花架包装效应：
增强商业亲和感，体现统一性。
包装效应：
增强商业亲和感，体现统一性。
包装效应：
增强商业亲和感，体现统一性。
包装效应：
增强商业亲和感，体现统一性。
66、商业立面包装、商业立面包装底座采用大理石面处理，体现项目商业气势和商业贵气。
预留广告位，便利商户同时，丰富商业立面和营造商业氛围。
顶部采用项目建筑主题颜色，保证商业与住宅的协调统一包装效应：
商业立面丰富和谐，塑造出完美建筑视觉震撼力包装效应：
商业立面丰富和谐，塑造出完美建筑视觉震撼力包装效应：
商业立面丰富和谐，塑造出完美建筑视觉震撼力包装效应：
商业立面丰富和谐，塑造出完美建筑视觉震撼力玻璃门，突出商业品质及时尚特征。
顶部采用暖色材料处理，促使商业街整体统一。
包装效应：
统一透明玻璃门处理，商业骑楼过道顶部用暖色材料处理包装效应：
统一透明玻璃门处理，商业骑楼过道顶部用暖色材料处理包装效应：
统一透明玻璃门处理，商业骑楼过道顶部用暖色材料处理包装效应：
统一透明玻璃门处理，商业骑楼过道顶部用暖色材料处理营销推广重点：
营销推广主题：
关键节点：
1、形象导入期（2006年6月11月）20062006年全球幸福指数人居综合大奖年全球幸福指数人居综合大奖观澜中航城运营模式观澜中航城运营模式-凸显凸显“观澜中航城观澜中航城”价值和魅力前景价值和魅力前景解读中航城解读中航城书籍出版书籍出版观澜中航城，荣耀之城观澜中航城，荣耀之城在观澜，畅想苏格兰在观澜，畅想苏格兰06.6.1606.6.16：
20062006年全球幸福指数人居综合大奖年全球幸福指数人居综合大奖06.9-29-10.306.9-29-10.3：
秋交会参展：
秋交会参展06.1006.10月中：
中航地产月中：
中航地产“观澜中航城战略观澜中航城战略”新闻发布会新闻发布会三、二期项目分阶段执行计划三、二期项目分阶段执行计划媒体配合：
阶段目标：
落实细节：
积累诚意客户积累诚意客户10001000批；批；“观澜中航城观澜中航城”的知名度大幅提升；的知名度大幅提升；中航开发模式价值被市场认可并成为议论焦点。
中航开发模式价值被市场认可并成为议论焦点。
诚意客户积累诚意客户积累以户外广告和报纸广告为主。
以户外广告和报纸广告为主。
正式售楼处装修、临时售楼处整改装修；正式售楼处装修、临时售楼处整改装修；样板房装修样板房装修
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