关于租赁的讲解题纲.docx

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关于租赁的讲解题纲

关于租赁的讲解题纲

一、关于与租赁相关的几个定义

1、租赁：

（略）

2、租赁期：

3、资产余值，是指租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值。

担保余值，是指承租人或与其有关的第三方在租赁开始日提供担保的资产余值。

未担保余值，是指承租人或与其有关的第三方对资产余值未提供担保的部分。

如：

租赁资产的公允价值为100万元，融资租赁期为3年，估计3年后该资产的公允价值为30万元，即资产余值。

在租赁开始日，双方商定由承担人对资产余值担保20万元，即担保余值为20万元，剩余10万元为未担保余值。

4、最低租赁付款额==租金之和+担保余值+购买价款

如果承租人有购买租赁资产的选择权，而且可以确定承租人期满将会行使选择权，购买价款计入最低租赁付款额。

5、最低租赁收款额=最低租赁付款额+第三方对出租人资产余值提供的担保数额

与付款额可能不一致，即第三方可能对资产余额提供部分担保，对出租方来讲是收款额，但不属于承租方的付款额。

二、关于融资租赁的标准

5个标准，只要符合一个标准即可。

关键是第四个标准如何理解。

即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用的大部分，这时的大部分，是指租赁期占租赁开始日租赁资产使用寿命的75%以上，如果是新资产，没问题。

如果租赁时是使用过的旧资产，则租赁前已使用年限超过资产自全新时起算可使用年限的75%以上，这条标准就不适用，否则可用。

如：

一项资产如全新状态可使用年限为10年，现在使用二年后进行租赁，租赁期7年，判断是否属于融资租赁，答案属于。

租赁开始日资产的可使用年限为8年，租赁期为7年，7/8=87.5%＞75%

假设使用8年后，再进行租赁，租赁期2年，这时候这条标准不适用。

因为已使用年限已超过全新状态下可使用年限的75%（8/10=80%）。

三、关于经营租赁承租方与出租方的会计处理。

经营租赁相对比较简单。

1、承租方：

1）租赁时，不作会计分录，不记帐，只在备查簿上登记租赁资产的相关情况即可。

2）计算租金时，借：

长期待摊费用

贷：

其他应付款

3）实际支付时，借：

其他应付款

贷：

银行存款

4）将租赁费用在租赁期间按查找法摊销时，

借：

制造费用

管理费用等

贷：

长期待摊费用

5）经营租入的固定资产不提取折旧。

6）对于承租人在经营租赁中发生的初始直接费用，应计入损益。

借：

管理费用等（随租赁资产的具体用途而不同）

贷：

银行存款

7）或有租金的处理，在发生时计入当期损益。

借：

财务费用

贷：

银行存款

8）租赁期间发生修理费用等，直接计入当期损益。

借：

管理费用等

贷：

银行存款

9）租期届满退回时，不作会计分录，不计帐，只在备查簿中登记即可。

2、出租方

1）出租时。

将固定资产从生产经营性固定资产转为出租固定资产。

借：

固定资产——出租固定资产

贷：

固定资产——生产经营性固定资产

2）计算收取租金时，

借：

其他应收款

贷：

租赁收入

实际收到时，借：

银行存款贷：

其他应收款

3）租赁期间照提折旧，

借：

制造费用

管理费用等

贷：

累计折旧

4）或有租金的处理

借：

其他应收款

贷：

租赁收入

5）期满收回。

借：

固定资产——生产经营性固定资产

贷：

固定资产——出租固定资产

四、关于融资租赁承租方的会计处理

（一）、租赁开始日的会计处理

1、计算最低租赁付款额现值

最低租赁付款额==各期租金之和+承租人承担的担保余值

现值需按内含利率、合同利率等进行折现。

在计算现值时，要注意支付租金的时间，若是在每期期初支付租金，计算方法不完全一致。

2、将最低租赁付款额现值与租赁资产的公允价值进行比较，根据

熟低原则，确定租赁资产方的入帐价值。

若最低租赁付款额现值小于租赁资产公允价值，则以现值作为入帐价值，若公允价值小于现值，则以公允价值作为入帐价值。

3、计算未确认融资费用

未确认融资费用==最低租赁付款额外—最低租赁付款额现值

这个差额实际上是支付的利息费用。

4、将初始直接费用计入资产现值

借：

固定资产——融资租入固定资产（最低租赁付款额现值+初始直接费用）

未确认融资费用（最低租赁付款额与现值或公允价值差额）

贷：

长期应付款——应付融资租赁款（各期租金之和＋承租人担保的资产余值）

银行存款（支付的初始直接费用）

（注意：

将最低租赁付款额现值一以租赁资产公允价值进行比较，采用熟低原则，

那个低，哪个加上初始直接费用等于固定资产入帐价值）。

（二）分摊未确认的融资费用

实际上将未确认的财务费用按实际利率法计算，分摊到相应的期间，租赁期满，分摊完毕。

注意：

一定要学会计算，掌握期初应付本金余额。

当期应分摊的融资费用==期初应付本金余额*实际利率

期初应付本金余额

＝上期期初应付本金余额－（上期应付租金—上期确认的融资费用）

＝上期期末应付本金余额＝本期期初应付本金余额

每期支付租金时，

借：

长期应付款——应付融资租赁款

贷：

银行存款

借：

财务费用

贷：

未确认融资费用

注意：

若是在先付租金（即租金不是在每年或每期期末支付，而是在每年或每期期初支付）的情况下，租赁第一期支付的租金不含利息，只需减少长期应付款，不必确认当期融资费用。

为什么？

因为：

计算最低租赁付款额现值时，若是在期初支付利息，则第一期支付的租金与现值相等。

没有含利息。

只有后面支付的租金中，才含有利息，才需要确认融资费用。

借：

长期应付款

贷：

银行存款

（只作上面一笔分录，不同确认融资费用）

（三）租赁资产折旧的计提。

两个问题：

1、折旧方法问题。

按本企业折旧方法选定，应计提折旧额等于租赁开始日固定资产的入帐价值。

2、折旧年限问题。

视租赁合同而定，若能够合理确定租赁期届满时承租人将会取得租赁资产的使用权，则可以租赁开始日的租赁资产可使用年限作为折旧年限，否则应以租赁期与租赁资产寿命两者中较短者为折旧年限。

如

某租赁资产租赁开始日可使用寿命为8年，租赁期为5年，根据协议规定可知，承租人到期将取得该资产的所有权，则可按8年作为折旧年限，如果根据协议不能确认承租人到期将取得该资产的所有权，同折旧年限为5年。

（租赁期5年可使用寿命8年）

提取折旧的会计分录：

借：

制造费用

管理费用等（视该资产的使用部门而定）

贷：

累计折旧

（四）履约成本的会计处理。

通常直接计入当期损益。

借：

制造费用

管理费用等

贷：

银行存款

（五）或有租金的处理

在或有租金发生时，计入当期损益。

或有租金与履约成本的区别在于金额不固定，以时间长短以外的其他因素（如销售量、使用量等）为依据计算。

借：

销售费用

　　贷：

其他应付款

（六）出租人提供激励措施的处理

激励措施：

１、出租人提供免租期，即：

如三个月免租金。

承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按直接法或其他合理的方法进行分摊。

２、出租人承担了某些费用的，承租人应将该费用从租金费用总额中扣除，按扣除后的租金费用余额在租赁期内进行分摊。

（七）租赁期满时的会计处理

通常用三种情况：

１、返还：

如果租赁开始日最低租赁付款额中包含有承租人担保的资产余值，则租赁期满返还时，

借：

长期应付款——应付融资租赁款（担保余值）

　　累计折旧

　　贷：

固定资产——融资租入固定资产

如果未包含担保余值，则

借：

累计折旧

　　贷：

固定资产——融资租入固定资产

２、优惠续租租赁资产

（１）若续租，视同该项租赁一直存在，作相反分录。

（２）若违约不租，需支付违约金时，

借：

营业外支出

　　贷：

银行存款

３、购买租赁资产

（１）支付购买价款时，

借：

长期应付款——应付融资租赁款

　　贷：

银行存款

同时，借：

固定资产——生产经营性固定资产

贷：

固定资产——融资租入固定资产

（２）相关会计信息的列报与披露。

例题一：

这个例题必须熟练掌握，每一步清清楚楚，10分钟要做完。

资料：

１、租赁合同

2011年12月28日，A公司与B公司签订了一份租赁合同。

合同主要条款如下：

（1）租赁标的物：

程控生产线。

（2）租赁期开始日：

租赁物运抵A公司生产车间之日（即2012年1月1日）。

（3）租赁期：

从租赁期开始日算起36个月（即2012年1月1日--2014年12月31日）。

（4）租金支付方式：

自租赁期开始日起每年年末支付租金1，000，000元。

（5）该生产线在2012年1月1日B公司的公允价值为2，600，000元。

（6）租赁合同规定的利率为8%（年利率）。

（7）该生产线为全新设备，估计使用年限为5年。

（8）2013年和2014年两年，A公司每年按该生产线生产的产品——微波炉的年销售收入的1%向B公司支付经营分离收入。

2、A公司

（1）采用实际利率法确认本期应分摊的未确认融资费用。

（2）采用年限平均法计提固定资产折旧。

（3）2013年、2014年A公司实现微波炉销售收入10，000，000元和15，000，000元。

（4）2014年12月31日，将该生产线退还B公司。

（5）A公司在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生可归属于租赁项目的手续费、差旅费10，000元。

A公司的帐务处理如下：

1、租赁开始日的帐务处理

第一步，判断租赁类型。

本例中租赁期（3年）占租赁资产尚可使用年限（5年）的60%（小于75%），没有满足融资租赁的第3条标准；另外，最低租赁付款额的现值为2，577，100元（计算过程见后）大于租赁资产公允价值的90%，即（2，600，000*90%）2，340，000元，满足融资租赁的第4条标准，因此，A公司应当将该项租赁认定为融资租赁。

第二步，计算租赁开始日最低租赁付款额的现值，确定租赁资产的入帐价值。

本例中A公司不知道出租人的租赁内含利率，因此应选择租赁合同规定的利率8%作为最低租赁付款额的折现率。

最低租赁付款额＝各期租金之和＋承租人担保的资产余值

＝　1，000，000　*　3＋0　＝3，000，000　（元）

计算现值的过程如下：

每期租金1，00，000元的年金现值＝1，000，000*（P/A，8%，3）

查表得知，（P/A，8%，3）＝2.5771

每期租金的现值之和＝1，000，000*2.5771　＝2，577，100（元），小于租赁资产公允价值2，600，000元。

根据熟低原则，租赁资产的入帐价值应为最低租赁付款额现值2，577，100元。

第三步，计算未确认融资费用。

未确认融资费用＝最低租赁付款额－最低租赁付款额现值

＝3，000，000－2，577，100＝422，900（元）

第四步，将初始直接费用计入资产价值。

租赁资产的入帐价值＝2，577，100＋10，000＝2，587，100（元）

帐务处理为：

2012年1月1日，租入程控生产线：

借：

固定资产——融资租入固定资产2，587，100

未确认融资费用422，900

贷：

长期应付款——应付融资租赁款3，000，000

银行存款10，000

2、分摊未确认融资费用的会计处理

第一步，确定融资费用分摊率。

由于租赁资产的入帐价值为其最低租赁付款额的折现值，因此该折现率就是其融资费用分摊率，即8%。

第二步，在租赁期内采用实际利率法分摊未确认融资费用。

未确认融资费用分摊表（实际利率法）

2012年12月31日单位：

元

日期

租金

确认的融资费用

应付本金减少额

应付本金余额

①

②

③＝期初⑤*8%

④＝②－③

期末⑤＝期初⑤－④

（一）2012.1.1

2,577,100

㈡2012.12.31

1,000,000

206,168

793,832

1,783,268

㈢2013.12.31

1,000,000

142,661.44

857,338.56

925,929.44

㈣2014.12.31

1,000,000

74,040.56

925,929.44

0

合计

3,000,000

422,900

2,577,100

作尾数调整：

74，070.56＝1，000，000－925，929.44

925，929.4＝925，929.44－0

第三步，帐务处理为：

2012年12月31日，支付第1期租金：

借：

长期应付款——应付融资租赁款1，000，000

贷：

银行存款1，000，000

2012年1-12月，每月分摊未确认融资费用时，每月财务费用

为206，168／12＝17，180.67（元）

借：

财务费用　　　17，180.67

贷：

未确认融资费用17，180.67

2013年12月31日，支付第2期租金：

借：

长期应付款——应付融资租赁款1，000，000

贷：

银行存款1，000，000

2013年1-12月，每月分摊未确认融资费用时，每月财务费用

为142，661.44／12＝11，888.45（元）

借：

财务费用　　　11，888.45

贷：

未确认融资费用11，888.45

2014年12月31日，支付第3期租金：

借：

长期应付款——应付融资租赁款1，000，000

贷：

银行存款1，000，000

2014年1-12月，每月分摊未确认融资费用时，每月财务费用

为74，070.56／12＝6，172.55（元）

借：

财务费用　　　6，172.55

贷：

未确认融资费用6，172.55

3、计提租赁资产折旧的会计处理

第一步，融资租入固定资产折旧的计算。

融资租入固定资产折旧计算表（平均年限法）

2012年1月1日金额单位：

元

日期

固定资产原价

估计余值

折旧率

当年折旧费

累计折旧

固定资产净值

（一）2012.1.1

2,587,100

0

2,587,100

㈡2012.12.31

31.42%

812,866.82

812,866.82

1,774,233.18

㈢2013.12.31

　34.29%

887,116.59

1,699,983.41

887,116.59

㈣2014.12.31

　34.29%

887,116.59

2,587,100

0

合计

2,587,100

0

　100%

2,587,100

根据合同规定，由于A公司无法合理确定在租赁期届满时能够取得租赁资产的所有权，因此，应当在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中的较短的期间内计提折旧。

本例中，租赁期为3年，短于租赁资产尚可使用年限5年，因此应按3年计提折旧。

同时，根据“当月增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧”这一规定，本租赁合同应按35个月计提折旧，即2012年应按11个月计提折旧，其他2年分别按12个月计提折旧。

第二步，帐务处理：

2012年2月28日，计提本月折旧＝812，866.82/11＝73，896.98（元）

借：

制造费用——折旧费73，896.98

贷：

累计折旧73，896.98

2012年3月-2014年12月的会计分录，同上。

4、或有租金的帐务处理

2013年12月31日，根据合同规定，应向B公司支付经营分享收入100，000元：

借：

销售费用100，000

贷：

其他应付款——B公司100，000

2014年12月31日，根据合同规定，应向B公司支付经营分享收入150，000元：

借：

销售费用150，000

贷：

其他应付款——B公司150，000

5、租赁期届满时的会计处理

2014年12月31日，将该生产线退还B公司：

借：

累计折旧2，587，100

贷：

固定资产——融资租入固定资产2，587，100

五、关于融资租赁出租人的会计处理

（一）出租时，出租债权的确认

１、计算：

最低租赁收款额

＝最低租赁付款额＋第三方担保余值

（只要有担保，说明有收取的权利）

２、计算最低租赁收款额的现值

在计算现值时，要首先用插值法计算出内含利率，然后折现。

３、计算未实现融资收益

＝（最低租赁收款额＋未担保余值）－（最低租赁收款额现值＋未担保余额的现值）

４、计算长期应收款入帐价值

＝最低租赁收款额＋初始直接费用

借：

长期应收款——应收融资租赁款（最低租赁收款额＋初始直接费用）

未担保余值

贷：

融资租赁资产（最低租赁收款额现值＋未担保余值的现值==融资租赁资产的公允价值）

银行存款

未确认融资收益（差额）

（二）未实现融资收益分配的会计处理。

两笔分录：

借：

银行存款

贷：

其他应收款——应收融资租赁款

同时，确认当期实现的融资收益，

借：

未确认融资收益

贷：

租赁收入

当期应确认融资收益＝期初租赁投资净额余额*实际利率

＝上期租赁投资净额余额－（上期收到的租金－上期确认的融资收益）

＝上期期末租赁投资净额余额

＝本期期初租赁投资净额余额

注意，一定要会计算。

（三）应收融资租赁款坏帐准备的计提。

计提、转销、转回的会计处理同应收帐款。

（四）未担保余值变动的会计处理

未担保余值也是一种资产，所以每年年末都要对其进行检查。

若发现减值，要提取“未担保余值减值准备”。

借：

资产减值损失

贷：

未担保余值减值余额

同时，借：

未实现融资收益

　　　　　贷：

资产减值损失

（由于未担保余值减值相应冲减未实现融资收益）。

（五）或有租金的处理

计入当期收入，借：

银行存款

　　　　　　　　　贷：

租赁收入

（六）租赁期间出租方不再提取折旧。

　不用发生维修费用。

（七）租赁期满时的会计处理。

（八）相关会计信息披露

例题二：

沿用上面例题一的资料。

B公司的有关资料如下：

（1）该程控生产线帐面价值为2，600，000元。

（2）发生初始直接费用100，000元。

（3）采用实际利率法确认本期应分配的未实现融资收益。

（4）2013年、2014年A公司分别实现微波炉销售收入10，000，000元和15，000，000元，根据合同规定，这两年应向A公司取得的经营分享收入分别为100，000元和150，000。

（5）2014年12月31日，从A公司收回该生产线。

B公司的帐务处理如下：

（1）租赁开始日的帐务处理。

第一步，计算租赁内含利率。

根据租赁内含利率的定义，租赁内含利率是指在租赁开始日，使最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。

由于本例中不存在独立于承租人和出租人的第三方对出租人担保的资产余值，因此最低租赁收款额等于最低租赁付款额，即租金*期数＋承租人担保余值＝1，000，000*3＋0＝3，000，000（元）

因此有1，000，000*（P/A，Ｒ，3）＝2，600，000＋100，000

＝2，700，000（元）（租赁资产的公允价值＋初始直接费用）。

经查表，可知：

年金系数利率

2.72325%

2.7R

2.67306%

2.7232-2.7＝5%-R

2.7232-2.67305%-6%R＝5.46%

即，租赁内含利率为5.46%。

第二步，计算租赁开始日最低租赁收款额及其现值和未实现融资收益。

最低租赁收款额＋未担保余值

＝（最低租赁付款额＋第三方余值）＋未担保余值

＝［（各期租金之和＋承租人担保余值）＋第三方担保余值］＋未担保余值

＝［（1，000，000*3＋0）＋0］＋0＝3，000，000（元）

最低租赁收款额＝1，000，000*3＝3，000，000（元）

最低租赁收款额的现值＝1，000，000*（P/A，5.46%，3）＝2，700，000（元）

未实现融资收益＝（最低租赁收款额＋未担保余值）－（最低租赁收款额的现值＋未担保余值的现值）

＝3，000，000－2，700，000＝300，000（元）

第三步，判断租赁类型。

本例中租赁期（3年）占租赁资产尚未可使用年限（5年）的60%，（小于75%），没有满足融资租赁的第3条标准；另外，最低租赁收款额的现值为2，600，000元，大于租赁资产原帐面价值的90%，即2，340，000（2，600，000*90%）元，满足融资租赁的第4条标准，因此，B公司应当将该项租赁认定为融资租赁。

第四步，帐务处理。

2012年1月1日，租出程控生产线，发生初始直接费用：

借：

长期应收款——应收融资租赁款3，000，000

贷：

融资租赁资产2，600，000

银行存款100，000

未实现融资收益300，000

（2）未实现融资收益分配的帐务处理

第一步，计算租赁期内各租金收取期应分配怕未实现融资收益。

未实现融资收益分配表

2012年1月1日单位：

元

日期

租金

确认的融资收入

租赁投资净额减少额

租赁投资净额余额

①

②

③＝期初⑤*5.46%

④＝②－③

期末⑤＝期初⑤－④

（一）2012.1.1

2，700，000

㈡2012.12.31

1,000,000

147，420

852，580

1，847，420

㈢2013.12.31

1,000,000

100，869.13

899，130.87

948，289.13

㈣2014.12.31

1,000,000

51，710.87

948，289．13

0

合计

3,000,000

300，000

2，700,000

作尾数调整：

51，710.87＝1，000，000－948，289.13

948，289.13＝948，289.13－0

第二步，帐务处理。

2012年12月31日，收到第1期租金：

借：

银行存款1，000，000

贷：

长期应收款——应收融资租赁款1，000，000

2012年1-12月，每月确认融资收入时，

借：

未实现融资收益　　12，285（147，420/12）

贷：

租赁收入12，285

2013年12月31日，收到第2期租金：

借：

银行存款1，000，000

贷：

长期应收款——应收融资租赁款1，000，000

2013年1-12月，每月确认融资收入时，

借：

未实现融资收益8，405.76（100，869.13/12）

贷：

租赁收入8，405.76

2014年12月31日，收到第3期租金：

借：

银行存款1，000，000

贷：

长期应收款——应收融资租赁款1，000，000

2014年1-12月，每月确认融资收入时，

借：

未实现融资收益4309.24（51，710.87/12）

贷：

租赁收入4309.24

（3）或有租金的帐务处理。

2013年12月31日，根据合同规定，应向A公司收取经营分享收入100，000元。

借：

应收帐款——A公司100，000

贷：

租赁收入100，000

2014年12月31日，根据合同规定，应向A公司收取经营分享收入150，000元。

借：

应收帐款——A公司150，000

贷：

租赁收入150，000

（4）租赁期届满时的帐务处理。

2014年12月31日，将该生产线从A公司收回，作备查登记。

（5）财务报告中的列示与披露（略）