安徽省上半年房地产估价师《理论与方法》经济发展模拟试题.docx
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安徽省上半年房地产估价师《理论与方法》经济发展模拟试题
安徽省2015年上半年房地产估价师《理论与方法》:
经济发展模拟试
题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意
1、动产拍卖的成交一般以__为标志。
A.拍卖标的物财产所有权的转移
B.拍卖标的物实际占有的转移
C.拍卖过程中最高应价者的确定
D.拍卖合同的签订
2、按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的公式为。
A:
某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积
B:
某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积×土地单价÷建筑物总面积C:
某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额
D:
某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积÷建筑物总面积÷土地总价E:
工业用地的监测点评估价格
3、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（。
A.销售收入
B.转让收入
C.租金收入
D.利息收入
4、房地产投资之所以具有期权性质,是因为房地产投资具有。
A:
可逆性和可延期性
B:
可逆性和不可延期性
C:
不可逆性和可延期性
D:
不可逆性和不可延期性
E:
借款合同
5、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。
A.时点指标
B.相对指标
C.时期指标
D.平均指标
6、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是__。
A.土地使用权出让费
B.土地使用费
C.土地使用权转让费
D.毛地价
7、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是__。
A.均衡原理
B.预期原理
C.竞争原理
D.替代原理
8、某单位以现时楼价20%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇,如果——年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%,则其预付款的收益率为（。
A.60%
B.65%
C.70%
D.75%
9、拍卖实务中,拍卖人应当于拍卖日天前发布拍卖公告。
A:
7
B:
10
C:
15
D:
20
E:
执行层的组织协调
10、某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。
建筑安装工程费用5000万元,工程建设其他费用3000万元,预计建设期为3年,年均价格上涨率为3%。
基本预备费率5%,则基本预备费为万元。
A:
500
B:
815
C:
1445
D:
1473
E:
执行层的组织协调
11、下列关于房屋权属登记的表述中,不正确的是__。
A.公告不是房屋权属登记的必经程序
B.在建工程竣工时,如抵押权未解除,在抵押人领取的房屋所有权证书上进行注记即可,无须重新办理房地产抵押登记
C.因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的,登记机关有权注销房屋权属证书
D.在房屋竣工交付使用时,对已办理预购商品房抵押的,应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记
12、房地产开发企业的利润可分为4个层次。
其中,经营利润与营业外收支净额之和为（。
A.利润总额
B.投资利润
C.税后利润
D.可分配利润
13、按照目前我国土地登记制度的规定,属于国有土地的核发。
A:
《国有土地所有证》
B:
《国有土地使用证》
C:
《集体土地所有证》
D:
《集体土地使用证》
E:
房地产估价机构必须加盖公章
14、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。
国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷,该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。
下列关于征收该耕地的表述中,不正确的是__。
A.不需要农村集体经济组织统一安置的人员,安置补助费发放给个人
B.该耕地的土地补偿费最少为60万元
C.每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D.由国家支付土地补偿费,用地单位支付安置补助费
15、某宗房地产的收益年限为40年,预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元,从第4年起,每年的净收益将稳定在20万元左右,如果资本化率为9%,则该房地产的收益价格为。
A:
195万元
B:
210万元
C:
213万元
D:
217万元
E:
工业用地的监测点评估价格
16、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时,其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元,则依此测算的内部收益率精度最高的是__。
A.16.67%
B.16.71%
C.16.80%
D.17.00%
17、确定估价对象及其范围和内容时,应根据__,依据法律法规,并征求委托人同意后综合确定。
A.估价原则
B.估价目的
C.估价方法
D.估价程序
18、假设开发法中预期开发后的楼价不可用__求取。
A.市场比较法
B.收益法
C.成本法
D.长期趋势法
19、契税的课税对象为__。
A.房地产的出售人
B.房地产的购买人
C.房地产的使用权人
D.发生权属转移的房地产
20、下列关于民法的内容,说法不正确的是。
A:
在特殊情况下,国家也是民事法律关系的主体
B:
智力成果是一种无形资产,是知识产权法律关系的客体
C:
物权、知识产权、人身权属于形成权
D:
胎儿不具有民事权利能力,不得成为民事法律关系的主体
E:
执行层的组织协调
21、关于投资组合理论的说法,正确的是__。
A.投资者应选择毫无风险的投资组合
B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合
C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消
22、下列关于房地产拍卖标的应具备的条件,表述错误的有。
A:
国家机关用地和军事用地划拨用地不可以拍卖
B:
未依法取得房地产产权证书的,不得拍卖
C:
集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请,获批准后方可进行拍卖
D:
抵押房地产拍卖后应获得抵押权人同意
E:
执行层的组织协调
23、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权,价格为1000万元/m2,容积率为3。
后经批准容积率扩大至3.6,此时开发商应补交地价为__元/m2。
A.100
B.200
C.300
D.600
24、某宗房地产的收益期限为40年,判定其未来每年的净收益基本上固定不变,通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元,报酬率为10%。
该宗房地产的收益价格为万元。
A:
222.76
B:
244.67
C:
268.67
D:
298.33
E:
工业用地的监测点评估价格
25、银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。
若每月的还款额为2000元,则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是__元。
A.1428.74
B.1475.37
C.1482.74
D.2000.00
二、多项选择题（共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分1、某宗出让土地,产权登记为居住用地,但可以通过合法手续变更其用途,经评估如果在该宗土地上进行商业开发的话,其价值为3000万元;如果进行居住开发的话,其价值为2000万元,进行工业开发的话,其价值为2500万元,则该宗土地的评估价格应为__万元。
A.2000
B.3000
C.2500~3000
D.2000~3000
2、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是。
A:
建筑剖面图
B:
建筑构造详图
C:
建筑平面图
D:
总平面图
E:
执行层的组织协调
3、价高者得规则是为买方的竞争而设定,需在拍卖现场通过比较得出,比较的基础是__。
A.拍卖人宣布的起拍价
B.买方的报价
C.拍卖的保留价
D.竞买人的报价
4、下列关于房屋产权调换的含义,表述正确的是。
A:
房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权,并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
B:
房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权,并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
C:
房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权,并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
D:
房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权,并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
E:
房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权,并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为
5、城镇基准地价内涵包括。
A:
容积率
B:
土地使用税
C:
土地开发程度
D:
土地使用年限
E:
征地补偿费
6、收益法,是根据土地收益求取土地价值,根据建筑物的收益求取建筑物的价值,或根据房地收益求取房地价值。
但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时,则要采用。
A:
房地剩余技术
B:
市场剩余技术
C:
土地剩余技术
D:
建筑物剩余技术
E:
自有资金剩余技术
7、下列关于等产量曲线与消费者均衡分析中的无差异曲线的不同之处,在于。
A:
无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的主观评价
B:
无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的客观评价
C:
等产量曲线表达的是要素投入组合与产出量之间的纯技术关系
D:
每条等产量曲线代表一定数量的产品
E:
等产量曲线上每一点所代表的两种要素数量组合都是有效率的
8、根据信托合同,信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。
A.受托财产总值
B.信托范围
C.信托收益
D.信托信用等级
9、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和等。
A：
地籍测量B：
房产测量C：
地质测量D：
城市工程测量E：
码头测量10、房地产评估时所用的收益法，其理论依据是__。
A．替代原理B．效用价值论C．预期原理D．估价时点原理11、在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是。
A：
对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性B：
对估价对象进行实地查看C：
了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况D：
将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照E：
拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片12、个人转让购买满5年并且是家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有。
A：
土地增值税B：
个人所得税C：
营业税D：
契税E：
印花税13、在资产负债表的编制中，__是根据几个账户的期末余额合计数填列。
A．短期投资项目B．累计折旧项目C．未分配利润项目D．存货项目14、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于。
A：
房地产具有开发或再开发潜力B：
将预期原理作为理论依据C：
正确判断了房地产的最佳开发方式D：
正确量化了已经获得的收益和风险E：
正确预测了未来开发完成后的房地产价值15、下列关于索引号，表述正确的是。
A：
索引号的用途是索引B：
索引号的用途是证明C：
索引号的用途是明示D：
索引号的表示方法是把图中所需要另画详图的部位编上索引号E：
索引号便于查找相互有关的图纸内容16、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。
A．图书馆
B．钢铁厂C．空置的写字楼D．单纯的建筑物E．加油站17、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（）。
A．标准厂房B．房地产开发用地C．行政办公楼D．写字楼E．在建工程18、下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有。
A：
房地产抵押估价B：
房屋征收评估C：
房地产转让估价D：
房地产火灾保险估价E：
房地产司法拍卖估价19、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。
A：
市场上有足够多的生产者和消费者B：
市场上的产品是同质的C：
任何一个生产者（或消费者既是价格的接受者，又是价格的决定者D：
资源完全自由流动E：
市场信息是完全畅通的20、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为__元。
A．100B．250C．500D．100021、下列__不符合设立房地产开发企业应具备的条件。
A．注册资本980万元B．有3名一级建造师C．有3名注册会计师D．有符合公司法人登记的名称22、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择__。
A．甲土地B．乙土地C．丙土地D．甲、乙、丙三宗土地任选其一23、在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装饰装修和与其配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向__申请领取施工许可证。
A．工程所在地的县级人民政府
B．工程所在地的县级人民政府建设行政主管部门C．工程所在地的县级以上人民政府D．工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门24、下列属于承担民事责任的方式有。
（2009年试题A：
罚款B：
吊销证照C：
赔偿损失D：
赔礼道歉E：
停止侵害25、网络图法在建设工程管理中常常作为__的方法。
A．质量控制B．成本控制C．进度控制D．合同管理
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