农村土地流转可行性分析报告.docx
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农村土地流转可行性分析报告
农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。
农村土地流转是农村经济发展到一定阶段的产物，通过土地流转，可以开展规模化、集约化、现代化的农业经营模式。
农村土地流转其实指的是土地使用权流转，土地使用权流转的含义，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权（使用权）转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
党的十八大报告提出，“加快发展现代农业，增强农业综合生产能力”，“构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系”。
土地流转和适度规模经营是发展现代农业的基础。
土地流转服务体系是新型农业经营体系的重要组成部分，是农村土地流转规范、有序、高效进行的基本保障。
建立健全农村土地流转服务体系，应抓好以下几方面工作：
健全信息交流机制。
信息交流机制是否健全有效，直接关系土地流转的质量和效率。
当前，由于农民土地流转信息渠道不畅，土地转出、转入双方选择空间小，土地流转范围小、成本高，质量不尽如人意。
政府部门应加强土地流转信息机制建设，适应农村发展要求，着眼于满足农民需要，积极为农民土地流转提供信息服务与指导；适应信息化社会要求，完善土地流转信息收集、处理、存储及传递方式，提高信息化、电子化水平。
各地应建立区域土地流转信息服务中心，建立由县级土地流转综合服务中心、乡镇土地流转服务中心和村级土地流转服务站组成的县、乡、村三级土地流转市场服务体系。
在此基础上，逐步建立覆盖全国的包括土地流转信息平台、网络通信平台和决策支持平台在内的土地流转信息管理系统。
建立政策咨询机制。
农村土地流转政策性强，直接关系农民生计，必须科学决策、民主决策。
为此，需要建立政策咨询机制，更好发挥政策咨询在土地流转中的作用。
一是注重顶层设计与尊重群众首创相结合。
土地流转改革和政策制定需要顶层设计，也不能脱离群众的实践探索和创造。
要善于从土地流转实践中总结提炼有特色、有价值的新做法、新经验，实现政策的顶层设计与群众首创的有机结合。
此外，农村土地流转涉及农民就业、社会保障、教育、卫生以及城乡统筹发展等方方面面的政策，需要用系统观点认识土地流转，跳出土地看流转，广泛征集和采纳合理建议，确保土地流转决策的科学性。
二是构建政策咨询体系。
建立土地流转专家咨询机构，开展多元化、社会化的土地流转政策研究；实现政策咨询制度化，以制度保证土地流转决策的专业性、独立性；完善配套政策和制度，形成一个以政策主系统为核心，以信息、咨询和监督子系统为支撑的土地流转政策咨询体系。
完善价格评估机制。
土地流转价格评估是建立健全农村土地流转市场的核心，是实现土地收益在国家、村集体、流出方、流入方和管理者之间合理、公平分配的关键。
因此，必须完善土地流转价格评估机制。
一是构建科学的农地等级体系。
农村土地存在等级、肥力、位置等的差异，不仅存在绝对地租，也存在级差地租。
应建立流转土地信息库，对流转土地评级定等，制定包括土地级差收入、区域差异、基础设施条件等因素在内的基准价格。
二是建立完善流转土地资产评估机构，引入第三方土地评估机构和评估人员对流转交易价格进行评估。
三是制定完善流转土地估价指标体系。
建立切合各地实际、具有较高精度的流转土地价格评估方法和最低保护价制度，确保流转土地估价有章可循。
四是建立健全土地流转评估价格信息收集、处理与公开发布制度。
信息公开、透明是市场机制发挥作用的前提。
应建立包括流转土地基准价格、评估价格和交易价格等信息在内的流转土地价格信息登记册，反映流转价格变动态势，并通过电子信息网络及时公开发布。
五是建立全国统一的流转土地价格动态监测体系，完善土地价格评估机制。
农村集体土地流转前提是明确权属。
[5]
十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市场，实现农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同地同权；赋予农民更多的财产权利，推进城乡要素平等交换。
集体建设用地和宅基地流转，以及通过流转实现农民的财产性溢价收入，将把数亿农民从此前一直被禁锢在作为农业生产要素的土地上、小农生产的作业方式、与资产收入隔绝的状态下，拉入到工业化、城市化和现代文明大潮中；也意味着数亿农民将分享改革开放和资产溢价的红利。
如此，本世纪以来因资产价格上涨而拉大的收入差距有望缩小、城镇化有望被自然地引到以人为本的轨道上、城市房地产泡沫有望实现软着陆、内需增长的动力有望全面启动。
集体土地市场化的改革能否达到“牵一发而动全身”的这种效应，前提是确权工作要前置和“做实”，这项工作的难度超乎想象。
正如科斯所言，“清楚界定的产权是市场交易的前提”。
事实上，在城市化快速推进的东部地区和中西部大城市，农村集体土地突破法律和政府规章层面的流转早已风起云涌，而根据用途比较的优势，微观主体将农地转换为非农用途的自发行动，也早已突破边缘革命并向更高级行政区域展开。
也就是说，存在市场化溢价收益的农村土地资源也早已被卷入到我国工业化、城市化和房地产市场化的大潮中，流转和非流转的溢价差已经摆在每个人的面前，这是谁都阻挡不了的趋势，小产权房越禁越多，也并没有被强拆多少就是最好的注解。
确权既是顺应市场趋势，也是助推市场发展。
如果权利明确了，是否交易、交易为何种用途、如何定价等，农民自然而然会遵循市场规则来行事，土地资源也就会得到最佳配置，农村土地低效利用、浪费严重和城市用地紧张的不平衡，耕地保护和建设用地之间的冲突等问题也就解决了。
另外，明确权属是构建村民自治的基础，长期以来农村集体组织内村民自治意识薄弱、民主生活缺乏，根源在于生活和生产的要素——土地，其分配上的实际控制权在村干部或村主任，农民没有完全实际产权的内在意识，无恒产者无恒心、无民主的物质基础和激励，城乡统一用地市场就缺乏主体。
[存在的问题编辑
目前，我国农村土地流转总体是平稳健康的。
但必须看到，随着土地承包经营权流转规模扩大、速度加快、流转对象和利益关系日趋多元，也出现了违背农民意愿强行流转、侵害农民土地承包权益、改变土地用途出现“非农化”与“非粮化”以及流转不规范引发纠纷等问题。
1.土地流转不规范，普遍存在民间化、口头化、短期化、随意化问题。
目前农村土地流转普遍存在“三多三少”现象，即亲戚朋友流转的多，专业大户流转的少；转包、出租或代耕的多，转让的少；口头协商多，文字协议少。
农地流转的民间化体现在:
农地流转往往是在熟人、亲戚、朋友之间进行，而不是通过市场进行交易。
根据中国人民大学和美国农村发展研究所2005年对17省农民土地流转的调查，在转出的土地中，有%的土地是转包给本村的亲戚或其他村民。
2007年对山东等10省的土地流转调查表明，%的人直接与受让人（彼此熟悉）协商，%的人选择通过村委会与人协商，%的人选择通过熟人介绍，只有%的人通过土地流转商（中介）协商来确定流转。
土地流转口头化:
农地流转没有签署任何协议或合同，而往往是流转双方的一种口头约定。
2005年的一项调查显示:
转出农地的农户中，46%的农户转出土地没有约定期限，86%的农户在转出土地时没有签订书面合同，即使约定期限的农户中也存在部分‘’口头式”约定，签订合同的也不完整、不规范。
很大一部分流转是在口头约定的情况下进行的，这导致流转的期限不明确，交易双方权利义务不清晰。
土地流转短期化:
农地流转往往都在1年之内进行流转，超过1年的很少。
据抽样调查表明，%的农户流转期限在1年之内，流转期限不超过5年的有%，而长期流转的仅有%。
土地流转随意化:
农地流转不确定性强，不受约束，容易引发矛盾。
安徽、湖南、四川等省流转期限不确定的比例均超过60%。
有的即便签订合同也不遵循一定的程序以及履行必要的手续，存在着手续不规范、条款不完备等问题，缺乏法律保障，造成土地流转关系的混乱，对耕地的保护和管理带来了很大的困难。
2.土地流转规模比较小，流转效益不高。
（1）影响土地流转的规模与效益主要问题在于需求的规模化与交易的零散性之间的矛盾。
一些农业龙头加工企业和种植大户需要大块土地搞规模经营，而挂牌交易的基本上是零散土地，大块土地少之又少。
土地在小户之间流动的多，向大户流动形成规模经营的少。
由于土地流转规模较小，流转期较短，集中程度不高，耕地进行规模经营、实施机械化作业的效果难以凸显。
流转期短也会助长租种农户的掠夺性生产经营，造成土地肥力难以为继。
（2）农地市场价值并未体现，流转收益偏低。
农村土地流转中，流转租金的定价，地区差异性很大，取决于双方协商。
短期流转的土地主要以实物支付为主，长期流转以现金支付为主。
国务院发展研究中心2007年的调查显示，土地流转租金全国平均只有293元/亩，有的干脆撂荒，也不愿放弃土地使用权让其流转。
东、中、西三大区域平均分别为417元/亩、185元/亩、171元/亩，即使经济最发达的江苏苏州市和上海金山区，租金也分别仅有595元/亩、468元/亩。
（3）土地租金不断攀升。
在农村税费改革前农民负扭较重，粮价偏低，农户之间的土地流转往往是土地免费送给对方耕种，对方代交各种税费；随着农村改革的不断深入和中央支农政策力度的加大，土地收益也呈明显上升趋势。
受市场价格影响，为租金或转包费发生争议时有发生。
3.农民对土地承包经营权流转认识模糊，积极性不够高。
土地是农民最基本的生产资料，也是农民最基本的生活保障，尤其是在经济落后地区，农民对土地具有根深蒂固的依赖情结。
有些农民担心土地流转对自身利益不利，因而不敢大胆参与流转。
宁肯免费将土地转给别人种，甚至抛荒也不愿流转给别人耕种，导致撂荒、遗弃土地的现象不断增加，成为土地流转中流转不出去的一大现实问题。
在经济落后地区，多数农户还处于传统农业生产经营阶段，土地仍然是农民最基本的生活资料，大部分农民担心土地流转后会丧失土地的承包权，失去生活的基本依靠，客观上制约了土地流转。
尤其是目前农村社会保障制度不够完善。
由于农村社会保障制度还没有完全建立起来，不能解决农民的后顾之忧，农民长期以来形成的对土地的依附性仍将长期存在。
4.土地流转服务不够到位，流转信息渠道不畅。
目前，大部分地区尚未形成统一规范的土地承包经营权流转市场，流转中介组织较少，缺乏土地承包经营权流转价格评估机构。
一些地方尽管建立了流转中介组织，但服务滞后，市场运作机制尚未形成，限制着土地承包经营权流转。
近年来，许多乡镇建立了土地流转服务中心，但大都有名无实，只在农经部门挂挂牌子，作数字统计，真正充当流转服务媒介、履行服务职能，发挥中介效能的还不多。
目前，流转信息畅通、发布功能齐全、中介服务完善、管理规范严密的土地流转市场运作机制和服务机构尚未完全形成。
没有实现农村土地承包信息化管理，流转信息渠道不畅，流转的供求双方信息不能及时沟通，客观上限制了土地流转的规范发展。
5．农村土地流转管现缺乏规范管理。
（1）农村土地流转管理缺乏具体实施细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定。
基层政府和村级组织能够有效提供流转服务的还不够多，土地承包管理部门对土地承包经营权流转的管理和监督职能也没有完全发挥出来。
（2）对基层行政干预缺乏约束。
很多农地流转不是农民自愿和通过市场运行的，而是社区、村委会通过行政命令的单方面推行。
在土地流转过程中，一些地方是由村干部做主，代替农民决策流转土地。
由于土地承包期限短，农民的土地财产权利意识不强，很多农民对村干部做主流转自己的承包地漠不关心，以至于在流转土地的过程中不知不觉失去了土地。
（3）目前，仍有少数地方还没有全面落实土地延包30年的规定，个别地方承包合同签订不规范，经营权证发放不到户，农民缺乏对承包土地的安全感。
流转合同没有考虑土地升值和物价上涨因素，容易产生纠纷。
同时，缺乏对农村土地承包经营权流转的扶持政策，种养殖大户贷款困难，也制约着农村土地承包经营权流转和规模经营。
6.土地流转利益纠纷在各地仍不同程度存在。
据对江苏省52个乡（镇）部分乡村干部的调查，由于无土地流转协议、合同或土地流转协议、合同不规范以及土地流转规模扩大等原因，在少数地区土地流转纠纷仍在增加。
在调查的104位乡村干部中，有56位认为2003年土地流转纠纷与往年差不多，占%；有33位认为2003年土地流转纠纷比往年下降，占%；有15位认为2003年土地流转纠纷比往年增加，占%。
这15位乡村干部所在乡（镇）2001年发生土地流转纠纷64起，2002年发生土地流转纠纷107起，2003年1~6月发生土地流转纠纷66起。
土地流转纠纷主要表现为:
农户间流转以及短期流转中合同签订率不高，土地流转双方形成的利益关系和权利义务约定不明确、不规范，容易引发纠纷；由于在长期流转中流转双方利益协调机制不健全，因经营风险和市场变化等原因也容易引发利益矛盾。
此外，在一些地区，基层干部对维护农民的土地权益和坚持农村基本经营制度的重要性认识不足，片面强调和追求农业规模经营而忽视甚至侵害农民土地合法权益；有的地方不顾条件盲目对流转下指标定任务，违背农民意愿强行流转，也导致土地流转纠纷问题。
7.土地流转过程中承包人改变土地用途的问题突出。
有的地方在流转中改变土地农业用途。
如将流转的耕地用于种树或挖鱼塘，有的甚至搞非农建设。
有关耕地的改变土地农业用途的问题最为突出。
由于种粮效益低，在规模流转的耕地中，很少用于种粮。
在流转的土地中，种粮的面积和比重有进一步缩减的趋势。
据农业部调查统计，目前农户之间流转土地中用于种粮比重占%，而规模流转入企业、业主的土地中用于种粮比重仅为6.4%。
今后不少地方将可能出现流转面积递增、种粮面积递减的情况。
在南方部分丘陵山区，有的外出务工农民无偿转出的生产条件较差土地无人耕种，有的出现抛荒。
调查中发现流转的土地，除大部分用于种植业用地外，还有部分用在牧业、渔业、和第二、第三产业中，特别是还出现了破坏性比较严重的非农土地流转。
个别地区出现了把规模流转的农用土地用于进行土地掠夺式经营，有的甚至取土挖沙、建砖厂、修建永久性固定设施，违背国家关于土地流转的相关政策。
[
市农工办：
关于聊城市农村土地承包经营权流转情况的调查报告
聊城市农业委员会2010-3-2213:
16:
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为摸清我市农村土地承包经营权流转情况，促进农村土地承包经营权有序流转，推动农业和农村经济快速健康发展，近日，我们组织市直有关部门和各县（市区）开展了一次专题调研活动。
现将调研情况报告如下：
一、现状与成效
全市8个县（市区）和1个经济开发区共有132个乡镇（街道），6534个行政村，农业人口万（占全市人口总数的%），耕地面积万亩，人均耕地面积亩（略高于全国人均亩和全省人均亩的水平）。
我市农村土地承包经营权流转，自上世纪80年代初开始出现，在较长时期内一直发展缓慢。
近几年，随着农业产业化和乡村工业化、城镇化水平的不断提高，土地流转呈现出加快发展趋势。
比如，临清市2006、2007和2008连续三年的土地流转面积分别达到万亩、万亩和万亩。
截至目前，全市土地承包经营权流转面积为万亩，占农村家庭承包耕地面积的%（低于全省%的流转比例）。
土地承包经营权的流转主要有转包、出租、互换、转让、股份合作、委托代耕等六种形式，其中，转包流转土地面积万亩，占流转总量的%；出租流转土地面积万亩，占流转总量的%；互换流转土地面积万亩，占流转总量的%；转让流转土地面积万亩，占流转总量的%；股份合作流转土地面积万亩，占流转总量的%；委托代耕流转土地面积万亩，占流转总量的%；其他形式流转土地面积万亩，占流转总量的%。
农村土地承包经营权流转，有利于土地的规模化、集约化经营，解放了农村生产力，推动了农村经济的健康发展。
具体讲，农村土地承包经营权流转起到了六个方面的积极作用：
（一）壮大了农村经营主体。
随着农村土地管理的逐步加强，土地流转由过去单一的农户间流转逐步过渡到目前的农户与工商企业、农业产业化龙头企业、农民专业合作组织等主体间的流转，呈现出流转主体多元化的趋势。
突出表现在两个方面，一是龙头企业引领土地流转。
各类不同性质、不同主体的农字号龙头企业为了拓展生产空间，与农户签订流转合同，带动了土地流转。
比如，自2004年以来，临清市银海种业有限责任公司通过“公司+协会+农户”的运作模式，流入土地万亩，迅速扩大了企业经营规模。
二是专业合作社推动土地流转。
各种类型的农民专业合作社，将农户分散的土地集中连片统一种植、统一管理，促进了土地流转。
比如，莘县王庄集乡大康蔬菜专业合作社，由村委会统一承接群众流转出的80亩土地，与农户签订承租合同，实行规模经营，每年每亩租金为700元，租赁期限为10年，既提高了土地经营效益，又促进了合作社的快速发展。
（二）扩大了农业经营规模。
近年来，伴随农业产业结构调整，无力经营或不愿经营土地的农户及时将承包土地流转出去，经营有方、有能力扩大规模的农业经营主体及时获得土地，改变了一家一户分散经营的状况，增强了农业生产的组织化程度，推动了土地的适度规模经营。
一些地方通过大力发展生态型特色农业,逐步形成了“一村一品、一乡一业”的专业化、基地化生产模式，涌现出一批特色明显、类型多样、竞争力强的专业村和专业乡镇。
比如，茌平县韩集乡贾庄村两委，根据种棚意向户的要求，协调种棚户承包地的左右邻，根据土地品质确定流转承包费为每年800斤小麦折算价，实现了大棚菜的规模化种植。
莘县观城镇南街村村民将143亩土地租赁给外地客商开发生态农业，投资270万元，建设“第六代高科技”冬暖式大棚和高标准大拱棚，推广高效种植模式，建成了生态农业示范基地。
莘县十八里铺镇苏堂村，通过土地流转，建成了400亩连片成方的标准化冬暖式蔬菜大棚示范基地。
（三）提高了农业产业化水平。
土地流转优化配置了农村土地资源，把分散的土地集中起来，为农业产业化发展提供了基础条件。
获得土地的经营主体，为了进一步降低生产成本、提高经济效益，积极推进区域化布局、专业化生产、系列化加工、社会化服务、企业化管理等措施，逐步建立了种养加、产供销、贸工农、农工商、农科教等一体化经营体系，有效提高了农业的综合生产效益和市场竞争能力。
比如，茌平县贾寨乡耿店村2006年4月牵头成立的茌平县绿冠蔬菜农民专业合作社，按照“龙头企业+合作社+基地+农户”产业化经营的模式开展生产经营，到2008年9月，基地种植面积增至万亩，不但拉长了产业链条、增加了产品附加值，提高了产品竞争力，而且带动周边乡镇农民种植蔬菜，形成了独具特色的蔬菜种植产业，促进了农业增效、农民增收。
（四）推动了农业科技进步。
土地流转使土地向种田大户和种地经营能手集中。
这些经营主体自身科技水平相对较高，而且采用先进科技的主动性也相对较强。
为了提高产品质量，降低生产成本，扩大经济效益，他们积极引进新品种、采用新技术，促进了农业科技的推广应用。
同时，土地流转形成了土地的适度规模经营，在客观上也为农业科技的应用推广提供了便利条件。
比如，莘县董杜庄镇西瓜种植示范园，从台湾、北京引进了“小兰”、“京欣2号”等西瓜新品种，推广面积1万多亩，被评为国家级农业标准化示范区。
（五）促进了农村劳动力转移。
土地承包经营权流转，将部分农民从土地上解放出来，使他们放心地向二三产业或城镇转移。
同时，也使那些想出去还没有出去的人打消了顾虑，促进了农村劳动力转移。
比如，茌平县洪官屯乡耿茂林村，共有农户301户，耕地面积亩，到今年11月共流转土地面积247亩，占该村耕地总面积的19%，全村1068名人口中，外出务工经商的达到330人。
（六）增加了农民的经济收入。
对于转出土地的农户来说，不仅可以拥有长期稳定的土地流转收益，还可以外出务工或投身其他经营活动，从而获取更多的收入。
对于受让土地的经营者来说，人均占有土地资源量增加，可以通过规模生产、集约经营等减少生产成本，提高土地的综合产出效益。
土地流转实现了供求双方的互利双赢，有效拓宽了农民增收渠道。
比如，茌平县鲍庄村一村民把自己承包的土地流转给别的农户，自己开办了一个经营百货、副食、粮油等商品的综合超市，每年收入达到10多万元。
经济开发区的艳丽苗木合作社，通过土地承包经营权流转获得土地1280亩，户均增收达万元以上。
二、问题和原因
当前，我市农村土地承包经营权流转取得了一些成效，但是从总体上来说，发展还不够快，效果还不够理想。
流转过程中也存在着一些问题，影响了农村土地承包经营权流转的健康发展。
概括起来，主要表现在以下五个方面：
（一）流转意愿不迫切。
一是由于历史、传统等多方面的原因，农民对土地怀有深厚的感情，恋土情结较为普遍和浓重，把土地作为最基本的生活保障来看待，满足于守土经营，不愿流转。
二是当前农村土地承包经营权流转管理还不完善，农民群众担心流转后会失去土地或损害土地，不敢流转。
三是部分基层干部对土地承包经营权流转不够重视，采取放任自流、听之任之的态度，加重了农民群众的疑虑，不去流转。
（二）流转程序不规范。
目前，我市还没有建立起农村土地承包经营权流转事前、事中、事后的规范服务体系。
从调查情况看，不少农户采用“口头协议”私下自发流转；一些小面积的流转，别说乡、村，就连村民小组长也很难掌握起来；只有规模较大的流转，乡、村才会记录在案。
流转行为中普遍存在着合同不规范、合同入档率低、程序不合法、手续不完备等问题，导致产生纠纷时得不到法律保护，容易引起不必要的矛盾。
（三）流转服务不配套。
一是土地流转交易平台不健全。
目前，我市8个县（市区）中仅有茌平县建立了土地流转服务中心。
由于缺乏必要的土地流转交易平台，土地流转供求信息难以及时有效沟通，供需之间严重脱节，导致土地流转费时费力。
二是土地流转管理机制不完善。
我市尚未建立起统一的土地流转合同管理制度、登记备案制度和矛盾纠纷调处机制，一旦产生纠纷调解难度很大，不利于农村社会稳定。
三是土地流转中介组织发展滞后。
土地流转行为是一种民事行为，政府在这些行为中主要是管理、服务和监督，真正要使土地流转发展壮大起来，还要靠引导扶持壮大中介组织，这样才能真正激发起土地流转的强大活力。
（四）流转发展不均衡。
一是土地流转比例不均衡。
二三产业发达或者农民外出务工人员较多的县（市区），土地流转比较活跃。
流转面积最大的茌平县，土地流转面积达万亩，占其耕地总面积的%。
反之，农村二三产业发展缓慢、外出务工人员较少的地方，土地流转面积就相对较少。
二是土地流转价格差别大。
不同的地域因种植农作物不同，流转金支付数额也不同。
据调查，东昌府区沙镇黄西村以种粮为主，每年每亩土地租金为500元左右；而沙镇范东村以种植大棚蔬菜为主，每年每亩租金达800元以上。
东昌府区堂邑镇转包租金根据土地等级来确定，一般来说土地等级差的地块，每年每亩租金在150元至200元之间；土地等级好的地块每年每亩租金在300至400元之间。
（五）流转成效不突出。
从流转期限来看，当前的流转大多数是短期流转，一些受让方只顾眼前自身利益，没有增加投入的积极性。
从流转规模来看，当前的流转大多数是小规模流转，集中连片大规模的流转较少。
从流转方式来看，当前的流转大多数是以农户间的转包、互换方式为主，其它形式的高效流转很少，这样流转的土地相对以前没有多大变化，土地的产出效益提高幅度不大。
三、对策及建议
土地承包经营权流转，是指拥有土地承包经营权的农户，在不改变土地用途的前提下，将土地的经营权转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权，其目的是为了提高要素配置效率和农业生产效率。
针对土地流转中存在的问题，借鉴外地的成功经验，我们认为，我市下一步加快农村土地承包经营权流转的总体要求应是：
认真贯彻落实党的十七届三中全会精神，以稳定党在农村的基本土地政策为前提，以农业增效、农民增收为核心，以促进土地集约化、规模化经营为目标，坚持“依法、自愿、有偿”和“因地制宜、分类指导、扎实推进、有序流转”的原则，逐步建立适应市场运作的土地承包经营权流转机制，基本确立适应现代农业发展要求的土地管理制度，推进我市现代农业和社会主义新农村建设的健康发展。
具体要抓好以下七个环
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