中国人民银行济南支行办公楼物业管理服务投标书.docx
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中国人民银行济南支行办公楼物业管理服务投标书
前言
专家品质
挚诚服务
规范管理
业界典范
明洁人升起了物业管理的风帆
我们乘风破浪，用一流的人性化服务
为庄严的中国人民银行济南分行
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让庄严的银行办公大楼
成为济南市最亮丽的一道风景
请您相信
因为有了明洁，一切将会变得明洁
明洁物业，明洁生活
投标函
山东省齐鲁国际招标有限公司：
我们根据编号为SIT-200517竞争性谈判采购文件的要求，对中国人民银行济南分行办公楼物业管理服务竞争性谈判采购项目进行报价。
由供应商山东明洁物业管理有限公司正式委托全权代表姚丽华经理提交报价文件正本一份，副本伍份。
在此文件中，投标人全权代表声明并同意：
（1）如果我们的报价文件被接受，我们将履行投标文件中规定的每一项要求，并按我们投标文件中的承诺按期、保质完成该项目的物业管理工作。
我方有责任和义务完成合同与投标文件中的条款。
（2）我方承诺投标文件所报的物业管理人员与最终实施合同的物业管理人员相一致。
（3）我方已详细检查所有投标文件、附件以及所提供的参考文件，由模糊和误解产生的一切后果，由我方自负。
（4）投标文件在公开报价后90天内有效。
如果我方在规定公开报价后的有效期内撤回递交投标文件，将被没收投标保证金。
（5）我方同意采购代理机构的要求，提供与递交报价文件有关的其他数据和资料。
（6）我方愿按《中华人民共和国合同法》履行自己的全部责任。
（7）我们理解，最低报价不是中标的唯一条件，你们有选择中标人的权利。
（8）我方若未成为成交供应商，招标代理机构有权不做任何解释。
（9）我方将遵照《物业管理条例》的要求。
（10）与本报价有关的所有往来信函，应按下列地址进行：
地址：
济南市二环东路3218号发展大厦11E邮政编码：
250100
电话：
8119349传真：
8119339
电子信箱：
miwy-
供应商全称：
山东明洁物业管理有限公司
开户银行名称：
招商银行济南市洪楼支行
公章：
银行帐号：
10001
法人代表签字：
开户银行地址：
济南市洪楼
2005年8月2日
第一部分报价文件
1.1报价一览表
供应商全称
山东明洁物业管理有限公司
总报价
（元/年）
方案一（包括房屋管理、保安、保洁、车辆管理及绿化
小写：
660000元
大写：
陆拾陆万元整
1.178元/平方米/月
方案二（包括设备维护、房屋管理、保安、保洁、车辆管理及绿化
小写：
990000元
大写：
玖拾玖万元整
1.767元/平方米/月
资质、资格
国家二级
物业管理经理、部门经理
岳峰财政厅项目经理
朱慧外经贸厅管理部经理
党群省农信社工程部经理
张建霞中国人寿保险保洁绿化部
孙纪元省图书馆安全部经理
物业实现规范时间
正式进驻后15日内
出现问题服务响应时间
24小时待岗，5分钟内赶赴现场
备注
注：
1、总报价包括承揽、承包本项目所需的所有费用。
2、以上内容由采购代理机构在开标仪式上统一唱价。
供应商：
山东明洁物业管理有限公司供应商全权代表：
1.2详细的费用投入计算
项目管理初期一次性投入费用表
序号
投入项目
费用合计
1
投入保洁工具
29690.00元
2
投入保洁原料
26370.00元
3
绿化工具
6589.00元
4
保洁设备
62670.00元
5
安全装备费
21120.00元
6
工程工具费
6756.00元
7
办公设施
13820.00元
8
员工工装费
21300.00元
合计
188315.00元
注:
不含前期各种资料印刷费用
具体投入计算见技术文件
1.3详细的成本测算
管理成本构成及测算一览表（成本测算）
1．3．1年管理费用明细表
序号
费用名称
测算依据（含数量、单价）
年费用测算合计
一
人工费
合计4人
86688元/年
1
员工工资
项目经理2300元/月1人
管理部经理1500元/月1人
文书650元/月1人
质检员750元/月1人
62400元/年
2
福利费
包括部分福利费：
14%；
8736元/年
3
保险
部分养老、失业、工伤险
共计工资总额的23%
14352元/年
4
服装费
按每人两套工服
150元×2×4
1200元/年
二
办公费
5259元/年
1
通讯、交通、住房等
5000元/年
2
办公设施费
根据办公设施一览表计提折旧费4606元×4/71
259元/年
三
小计
一至二项之和
91947元/年
四
管理费用
按第三项5%计提
4597元/年
五
不可预见费
按第三项5%计提
4597元/年
六
营业税
三、四、五项之和的5.6%计提
5664元/年
七
税前利润
三至六项之和的5%计提
5057元/年
年管理部费用总报价：
111862元/年
1．3．2年房屋管理费用明细表
序号
费用名称
测算依据（含数量、单价）
年费用测算合计
一
人工费
合计2人
23616元/年
1
员工工资
维修技工700元/月2人
（配合各部门进行房屋管理）
16800元/年
2
福利费
包括部分福利费：
14%；
2352元/年
3
保险
部分养老、失业、工伤险
共计工资总额的23%
3864元/年
4
服装费
按每人两套工服
150元×2×2
600元/年
二
办公费
2129元/年
1
通讯、交通、住房等
2000元/年
2
办公设施费
根据办公设施一览表计提折旧费4606元×2/71
129元/年
三
小计
一至二项之和
25745元/年
四
管理费用
按第三项5%计提
1287元/年
五
不可预见费
按第三项5%计提
1287元/年
六
营业税
三、四、五项之和的5.6%计提
1586元/年
七
税前利润
三至六项之和的5%计提
1495元/年
年管理部费用总报价：
31400元/年
1．3．3年设备运行、养护、维修管理费用明细
序号
费用名称
测算依据（含数量、单价）
年费用
测算合计
一
人工费
合计17人
245921元/年
1
员工工资
工程部经理1800元/月1人
工程部领班1300元/月2人
工程部职员700元/月14人
170400元/年
2
福利费
包括福利费工资总额的14%；
23856元/年
3
保险
养老、失业、工伤险
共计工资总额的23%
39192元/年
4
服装费
按每人两套工服
150元×2×17人
5100元/年
5
法定节假日加班费
170400元/12月/26天/2×27天
7373元/年
二
维保工具及特殊设备代维费
199378元/年
1
工程工具费
根据工程管理工具一览表计提折旧费
3378元/年
2
见重要设施、设备代维保养费
19．6万元
196000元/年
三
办公费
11102元/年
1
通讯、交通、住房费等
10000元/年
2
办公设施费
根据办公设施一览表计提折旧费4606元×17/71
1102元/年
四
小计
一至三项之和
456401元/年
五
管理费用
按第四项5%计提
22820元/年
六
不可预见费
按第四项5%计提
22820元/年
七
营业税
四、五、六项之和的5.6%计提
28114元/年
八
税前利润
四至七项之和的5%计提
26508元/年
每年费用总报价：
556663元/年
1．3．4年保洁费用明细表
序号
费用名称
测算依据（含数量、单价）
年费用
测算合计
一
人工费
合计24人
248360元/年
1
员工工资
保洁部经理1200元/月1人
保洁部领班800元/月1人
日常保洁员550元/月18人
计划卫生580元/月4人
170640元/年
2
福利费
包括福利费工资总额的14%；
23890元/年
3
保险
养老、失业、工伤险共计工资总额的23%
39247元/年
4
服装费
按每人两套工服
150元×2×24
7200元/年
5
法定节假日加班费
170640元/12月/26天/2×27天
7383元/年
二
保洁物料费
76950元/年
1
保洁设备
根据保洁设备一览表提折旧费
20890元/年
2
保洁工具费
根据常用工具一览表
29690元/年
3
保洁原料费
根据清洁原料一览表
26370元/年
三
办公费
103557元/年
1
通讯、交通、住房费等
12000元/年
2
办公设施费
根据办公设施一览表计提折旧费4606元×24/71
1557元/年
3
外墙清洗、垃圾费
5万元（玻璃6次外墙1次）+4万元
90000元/年
四
小计
一至三项之和
428867元/年
五
管理费用
按第四项5%计提
21443元/年
六
不可预见费
按第四项5%计提
21443元/年
七
营业税
四、五、六项之和的5.6%计提
26418元/年
八
税前利润
四至七项之和的5%计提
24908元/年
保洁部每年费用总报价：
523079元/年
1．3．5年保安费用明细表
序号
项目
测算依据
全年测算
一
人工费
合计24人
321812元/年
1
员工工资
安全部经理1500元/月1人
安全领班900元/月2人
安全员700元/月21人
216000元/年
2
福利费
包括福利费：
工资总额14%；
30240元/年
3
保险
养老、失业、工伤险
共计工资总额的23%
49680元/年
4
服装费
按每人两套工服
150元×2×24
7200元/年
5
法定节假日加班费
216000元/12月/26天×27天
18692元/年
二
安全装备费
见保安装备一览表折旧费
7040元/年
三
办公费
13557元/年
1
通讯、交通、住房费等
12000元/年
2
办公设施费
根据办公设施一览表计提折旧费4606元×24/71
1557元/年
四
小计
一至三项之和
342409元/年
五
管理费用
按第四项5%计提
17120元/年
六
不可预见费
按第四项5%计提
17120元/年
七
营业税
四、五、六项之和的5.6%计提
21092元/年
八
税前利润
四至七项之和的5%计提
19887元/年
保安年费用总报价：
417628元/年
1．3．6年绿化费用明细表
序号
费用名称
测算依据（含数量、单价）
年费用
测算合计
一
人工费
合计1人
10787元/年
1
员工工资
绿化工600元/月1人
7200元/年
2
福利费
包括福利费工资总额的14%；
1008元/年
3
保险
养老、失业、工伤险
共计工资总额的23%
1656元/年
4
服装费
按每人两套工服
150元×2×1
300元/年
5
法定节假日加班费
7200元/12月/26天×27天
623元/年
二
绿化工具物料费
3294元/年
1
绿化工具用肥
见绿化工具、用费一览表
提折旧费
3294元/年
三
办公费
1065元/年
1
通讯、交通、住房费等
1000元/年
2
办公设施费
根据办公设施一览表计提折旧费4606元×1/71
65元/年
四
小计
一至三项之和
15146元/年
五
管理费用
按第四项5%计提
757元/年
六
不可预见费
按第四项5%计提
757元/年
七
营业税
四、五、六项之和的5.6%计提
933元/年
八
税前利润
四至七项之和的10%计提
880元/年
绿化每年费用总报价：
18473元/年
1．3．7费用汇总表
序号
项目
测算依据
报价
一
方案一，包括房屋管理、保安、保洁、车辆管理及绿
1.3.1+1.3.2+1.3.4+1.3.5+1.3.6
1102442元
二
方案二，包括设备维护、房屋管理、保安、保洁、车辆管理及绿
1.3.1+1.3.2+1.3.3+1.3.4+1.3.5+1.3.6
1659105元
方案一,有两名维修技工配合其他部门进行房屋管理；方案二，有19名工程人员进行设备运行、维护并配合各部门进行房屋管理。
1.4其它优惠条件
1.4.1为中国人民银行济南分行新办公楼免费提供开荒（约3万元）
1.4.2以市场价格半价为业主提供家政服务
1.4.3前期办公楼接收期间免费从总公司抽调一名高级管理人员
第二部分技术文件
2．1针对本项目物业管理的综合说明（管理理念）
根据竞争性谈判文件要求，我公司首先进行了各项资格的自检，经自检我公司符合竞争性谈判文件的要求。
其次，我公司投标小组对竞争性报价文件和补充通知及答疑文件进行反复研究和向招标单位、业主单位进一步深入了解物业要求后，根据我公司多年的物业管理经验对中国人民银行济南分行办公楼物业托管部分和周边环境进行了排雷式考察，现已对大厦托管的各项内容、物业管理标准和周边环境对大厦物业管理可能带来的影响做到心中有数，同时也将会在此物业管理方案中进行详细的分析和提出合理化的管理方案。
中国人民银行济南分行是我省金融服务系统的窗口，是集综合型、公众型、开放型、专业型、智能型于一体的高层建筑，其主要特点是：
一、本项目容办公，学习培训，会议，餐饮，接待于一体，内部使用功能布局复杂，易相互干扰，管理难度大。
二、公众型开放式金融项目，客流量大，室内外环境卫生保持难度大,消防、保卫安全要求高。
三、项目内的工程设备设施的档次高，技术先进，安装布局分散，智能化程度高，运行保障难度大。
四、项目内大部分设施系电控制，机械制动，专业化程度高，分布面大，运行保障维护难度大，技术要求高。
项目地处济南市中心繁华地段，四周经营性场所多，交通干道，大型商场林立，人流、车流频次高、流量大，项目的秩序维护，安全管理难度大。
五、公众、开放型项目，接纳八方来客，各阶层人士，既是金融基地，又是省会城市文明的窗口，其社会形象的维护要求高。
因此，对管理者队伍科学素养提出了很高的要求，它是非一般传统意义上的物业管理者所能驾驭的。
针对以上五大特点，明洁公司的管理理念分为以下五大方面：
一、组建高素质的物业管理队伍，实行专业化的物业管理
明洁公司经过十多年的物业管理磨练，造就了一支管理经验丰富，操作技术精湛的物业管理团队。
在管的中共中央党校、国家安保部、烟台市国税局、山东省人民政府、山东省财政厅、省图书馆、省外经贸厅、省农信社、潍坊市人民银行、莱芜市财政局、莱芜市开发区管委会办公楼等200多个综合物业管理项目。
自接管以来，我公司不依靠房地产开发、没有主办单位扶持而独立运作，具有技术人才集中、承接业务量大、管理各类高档写字楼、高智能行政办公大楼星级管理的鲜明特点。
针对中国人民银行济南分行办公楼项目，明洁公司从员工队伍中，好中选优，组建一支素质高、能力强、专业齐全、能打善战、技术精湛的物业管理队伍，进驻该项目。
并详细划分界定中国人民银行济南分行办公楼内外的功能布局界限，统一调度，分片包干，把各个场所，每个部位都纳入明洁物业规范化管理的正确轨道，使进入项目内的各类人员和车辆，各行其道，各得其所，各居其位，在互不干扰，互不影响，闹中取静，整洁舒适，安全有序的环境中住宿、办公、学习，充分体现明洁人“业主（宾客）至上，信誉第一“的服务宗旨。
二、使用优良设备，工具，精心保洁，精心整理创造一流的办公、住宿环境
明洁公司在中共中央党校，山东省政府大院，山东省财政厅，曾创造过一流物业管理的佳绩。
在这次办公楼项目中，决定购置最好的设备器材，专用工具，委派经过严格培训的保洁员工，分日常保洁，定期计划保洁，室外绿化保洁等多个保洁班组大力营造办公、住宿、学习区域和公众活动区干净、整洁、明快、温馨的良好氛围，充分体现明洁人“标准化，规范化”服务模式和“精心组织，精心指挥，精心操作，精心维护”的“四精”质量标准，让物业管理“产品”完美无瑕，充分体现明洁人的质量品质“亮点”。
三、强化安全管理，营造万无一失的安全办公、生活环境
针对中国人民银行济南分行办公楼，内部使用功能的特点，明洁公司安保部委派警惕性高，反应灵敏，作风快捷的安全人员组成安保部进驻该项目。
科学规划，合理安排设置，出入口门岗，室外巡逻岗，安全监控和消防监控岗，昼夜24小时值勤巡查，监控，详细制订了各项应急情况处置方案和防火防盗，防毁损破坏等有效措施，把安全防范和应急处理工作件件落实到实处，确保项目安全万无一失，充分体现明洁人“作风过硬像军人，完成任务像铁人，服务业主像仆人”的社会形象。
四、精心组织，精心操作，精心维修，精心养护
针对中国人民银行济南分行办公楼项目的工程设备门类复杂，技术先进，智能化程度高的特点，明洁公司选派富有高级智能化综合型工程设备运行、维护经验的工程师、技工组成项目工程部进驻，设立总控值班室进行统一指挥调度和现场管理，分别设立楼宇维修班、锅炉班等多项专业，每个班由专业工程师担任班长，技术员担任领班，组织领导各专业值班和维修人员昼夜24小时值班操作，巡视监控，做到运行保障坚守岗位，保养维护定点定时。
让各种工程设备，楼宇在得到良好维护的同时，大大延长使用寿命。
充分体现明洁人“组织指挥严密，技术要求严格，操作规程严谨，工作态度严肃”的工程技术人员“四严”工作作风。
五、树立超值性服务意识，提升业主形象品牌
中国人民银行济南分行办公楼是山东市文明的窗口，明洁公司在项目部的组织结构设置上结合实际、合理搭配以确保最快的速度为全体业主开展全面服务。
届时明洁公司在中国人民银行济南分行办公楼的全体员工将让业主和来宾看到的是微笑，听到的是敬语，感受到的是热情，体会到的是温馨。
充分体现明洁人“讲仪容，讲仪表，讲文明，懂礼貌，重诚信，守承诺，既热情又周到”和“明洁物业宾馆化管理”的企业形象“亮点”，让业主和来宾享受到超值性服务的同时，大力提升业主的社会形象品牌。
2.2拟派中国人民银行济南分行办公楼项目经理、部门经理
项目部经理简历表
姓名
岳峰
性别
男
年龄
29
职务
经理
职称
物业管理经理
学历
大专
参加工作时间
1994.8
从事物业管理年限
6年
已完成项目情况
单位
项目名称
面积
日期
项目标准
省政府
综合管理
7.8万平方米
1999.1-2001.3
办公大院
省财政厅
综合管理
21万平方米
2001.3-2005.7
办公楼
部门经理简历表
姓名
张建霞
性别
女
年龄
37
职务
保洁部主管
职称
物业管理经理
学历
高中
参加工作时间
1985.6
从事物业管理年限
5年
已完成项目情况
单位
项目名称
面积
日期
项目标准
玉泉森信大酒店
客房部经理
208万㎡
1997.5-2000.8
办公楼
省财政厅
保洁部经理
21万㎡
2000.8-2003.1
办公楼
人保公司
综合管理
1.8万㎡
2003.1-2005.7
办公楼
部门经理简历表
姓名
孙吉元
性别
男
年龄
26
职务
安保部
经理
职称
物业客服部门经理
学历
大专
参加工作时间
2002.8
从事物业管理年限
3年
已完成项目情况
单位
项目名称
面积
日期
项目标准
财政厅
安全管理
21万㎡
2002.8-2003.1
办公楼
省图书馆
安全管理
8.6万平方米
2003.1-2005.7
办公楼
部门经理简历表
姓名
党群
性别
男
年龄
46
职务
工程部主管
职称
工程师
学历
大专
参加工作时间
1985.12
从事物业管理年限
11年
已完成项目情况
单位
项目名称
面积
日期
项目标准
齐鲁宾馆
物业管理
1990.6-1994.5
办公楼
德国维卡公司
工程管理
1994.5-2002.8
人保公司
工程管理
2002.8-2004.6
办公楼
省农信社
工程管理
2004.6-2004.7
办公楼
部门经理简历表
姓名
朱慧
性别
女
年龄
35
职务
管理部经理
职称
物业管理员
学历
中专
参加工作时间
1995.6
从事物业管理年限
4年
已完成项目情况
单位
项目名称
面积
日期
项目标准
舜耕山庄
会议服务
2000.6-2001.10
酒店
中央党校
客户服务
2001.10-2003.5
学校
省外经贸厅
项目经理
2003.5-2005.12
办公楼
保证项目经理不变的承诺书
本公司拟定由岳峰同志出任明洁物业管理有限公司驻中国人民银行济南分行办公楼物业管理项目部经理。
本人基本情况：
岳峰男29岁大专学历自一九九九年从事物业管理工作至今。
曾任明洁物业管理有限公司驻山东省政府物业管理项目部、山东省财政厅管理项目部经理；负责政府办公厅、省无线电管理委员会、省信息中心、参事楼、档案楼安全、保洁、会议服务、前厅接待、财政厅等的综合管理。
具有丰富的工作经验，有较强的组织协调能力和非常强的敬业精神。
公司承诺：
如有幸承担中国人民银行济南分行办公楼的物业管理，在合同期内将由岳峰同志始终负责本项目的管理工作。
2．3物业管理机构设置，运作流程及各项管理规章制度
2.3.1项目部组织结构图
人员配置表
部门
人员配置
部门
人员配置
项目部经理
1人
工程部（19人）
主管1人，配电6人，空调机房6人，综合维修运行技工6人
方案一，以上工程部人员留用2名技工配合各部门进行房屋管理；
方案二，19名员工用于设备、房屋管理
管理部（3人）
主管1人、文书1人，质检员1人，
保洁绿化部
（24人）
主管1人，领班1人，保洁员17人，计划保洁员4人，绿化1人
安保部
（24人）
主管1人，领班2人，安全员21人
2.3.2项目部员工岗位职责
A
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