商业物业经营与租赁管理.pptx

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商业物业经营与商业物业经营与物业租赁管理物业租赁管理授课人授课人：

张根苗：

张根苗深圳市城铁物业发展有限公司第一章第一章商业物业概述商业物业概述一、商业物业的概念物业按照是否产生收益划分，分为收益型物业和非收益性物业。

我们把收益型物业又叫经营型物业习惯上又叫商业物业，它是指能能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业。

例如：

写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站等。

二、划分商业物业的标准及类型按照国外采用“四分法”分为：

居住物业商业物业工业物业特殊用途物业商业物业的三种属性经营性公众性服务性第一、办公物业。

指各种商业机构用于从事经营管理的场所，又称商务楼。

按建筑面积大小分为小型、中型、大型。

按功能分为单纯型、商住型、综合型。

按现代化程度分为智能化大楼和非智能化大楼。

按建造等级和所处区位、收益能力等综合因素分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼。

第二、酒店物第二、酒店物业。

酒店是提供饮食产品及客房，各项设施与无形的服务的综合型产品与服务，从而获得利润的经济单位。

商业性酒店为为商务旅游人士而设计。

一般地处商业城区，交通方便，设备齐全。

度假酒店一般地处交通方便的风景名胜区，客人主要是度假、娱乐、休息，因此要有适合休息和娱乐的环境设备。

长住性酒店主要适合长期居住的客人，设有为家庭提供的豪华和中等级别的完整房间，也有为单身男女提供的单间，一般都提供服务员和送餐服务。

汽车酒店。

主要为长途驾车和乘车的旅客提供租宿、餐饮的酒店，一般建在城市的平民区或公路旁，规模小，层次低。

会议酒店赌场酒店第三、商第三、商贸物物业。

是为商品流通、销售而进行经济活动的场所。

1、零售中心（购物中心）。

2、批发市场（交易中心）。

3、街区商铺。

第四、娱乐休闲物业。

主要指为人们提供娱乐休闲活动的场所。

按照设施与功能，可分为：

（1）、综合型的娱乐休闲物业（社区会所、会员制俱乐部、主题公园）。

（2）、专项性的娱乐休闲物业（舞厅、卡拉OK厅、保龄球馆等）。

三、商业物业的特点

（1）、需要良好的商业氛围

（2）、追求设施的先进性。

追求设施的先进性。

（3）、有很高的租赁比例。

有很高的租赁比例。

（4）、已出租为主的商业物业具已出租为主的商业物业具有价值不能库存的特点。

有价值不能库存的特点。

第二章商业物业租赁管理概述一、一、物业租赁的物业租赁的概念概念物业租赁通常指房屋租赁，含义指公民或其他组织作为出租人将其拥有的房屋，出租给承租人使用，有承租人向出租人支付租金的行为。

具体包含以下两点含义：

（1）出租人必须是房屋所有权人；

（2）出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。

二、二、房屋租赁的房屋租赁的特点特点11、房屋租赁不房屋租赁不转移房屋所有权；转移房屋所有权；22、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋房屋租赁的标的是作为特定物的房屋；33、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系房屋租赁关系是一种经济要式契约关系；44、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止房屋租赁关系不因所有权的转移而中止；55、租赁双方都必须是符合法律规定的责任租赁双方都必须是符合法律规定的责任人。

人。

三、三、物业租赁的物业租赁的分类分类11、按房屋所、按房屋所（11）公房租赁证公房租赁证有权性质划分有权性质划分（22）私房租赁私房租赁（11）定期租赁定期租赁22、按房屋租、按房屋租（22）自动）自动延期租赁延期租赁凭期限划分凭期限划分（33）意愿租赁意愿租赁

（1）短期租赁（2年）3、按照租赁期限的长

（2）中期租赁（3-4年）短划分（3）长期租赁（5年）

（1）毛租4、按物业租金的内涵

（2）净租划分（3）百分比租金

（1）居住用房租赁5、按照房屋的使用用

（2）非居住用房租赁（例如：

途划分办公用房、零售商业用房和生产经营用房的租赁）6、按照承租人的

（1）国内租赁性质划分

（2）涉外租赁四、物业租赁管理模式业主通常情况下是将自己的物业委托给物业管理企业进行管理经营。

根据业主对物业管理企业的委托内容与要求的不同，常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。

不同的模式，业主与物业管理企业在物业租赁中各自承担的责任不同。

（一）、包租转租模式

（二）、出租代理模式（三）、委托代理模式五、房屋租赁的行政管理五、房屋租赁的行政管理为规范房屋租赁行为，加强城市租赁管理，国家、省市都颁布城市房屋租赁管理办法，办法规定，房屋租赁实行登记备案制度。

其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发房屋租赁证。

房屋租赁登记备案制度主要内容有：

（一）、房屋租

（一）、房屋租赁登登记备案的一般程序：

案的一般程序：

申申请审查领证

（二）、房屋租赁

（二）、房屋租赁的条件的条件公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。

（三）、房屋（三）、房屋租赁中的违法租赁中的违法及处罚。

及处罚。

第第三章三章物业租赁方案与租赁合同物业租赁方案与租赁合同一、一、关于房屋租金关于房屋租金房屋租金又叫租赁价格。

是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。

房屋租金大致分为：

市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。

二、物业租赁方案

（一）、租赁管理概念与内容租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的管理。

过程分为：

租约签订前租约执行过程中租约期满租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段。

两者是贯穿在一起的，不必要进行严格区分。

1、确定可出租面积和租赁方式2、编制租赁经营预算3、定位目标市场4、确定租金方案5、明确吸引住户的策略（三）、租户的选择（四）、租金确定与调整对于不同的经营性物业类型，租金确定的原则和调整方法是有差异的。

（五）、租户谈判与签约管理（六）、租赁管理的市场营销价格优势物业本身素质良好的声誉经济实用租赁推广三、三、房屋租赁合同房屋租赁合同

（一）、房屋租赁合同的概念和法律特征11、房屋租赁合同的概念、房屋租赁合同的概念是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议，是一种债权合同。

22、房屋租赁合同的法律特征、房屋租赁合同的法律特征、房屋租赁合同是双务合同、房屋租赁合同是双务合同、房屋租赁合同是有偿合同、房屋租赁合同是有偿合同、房屋租赁合同是诺成合同、房屋租赁合同是诺成合同、房屋租赁合同是要式合同、房屋租赁合同是要式合同、房屋租赁合同是继续性合同、房屋租赁合同是继续性合同

（二）、房屋租赁合同的基本条款

（二）、房屋租赁合同的基本条款11、当事人姓名或者名称及住所、当事人姓名或者名称及住所22、房屋坐落、面积、装修及设施状况、房屋坐落、面积、装修及设施状况33、租赁用途、租赁用途44、租赁期限、租赁期限55、租金及支付方式、租金及支付方式66、房屋的修缮责任、房屋的修缮责任77、转租的约定、转租的约定88、变更和解除合同的条件、变更和解除合同的条件99、租赁双方的权利与义务、租赁双方的权利与义务1010、当事人约定的其他条款、当事人约定的其他条款第四章第四章在商业物业经营与租赁在商业物业经营与租赁管理工作中的几点体会管理工作中的几点体会客户高度重视客户关系管理工具导入先进管理工具专业运营氛围持续营造良好的商业氛围内部强化内部管理做好租金收缴工作结合与物业管理有机结合服务客户一、商业物业的概述二、商业物业租赁管理三、物业租赁方案与租赁合同四、在商业物业经营与租赁管理工作中的几点体会谢谢大家张根苗深圳市城铁物业发展有限公司2015年11月19日