《物业管理实务》第十一章讲义.ppt

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第十一章财务管理物业管理实务内容结构早期介入前期物业管理常规物业管理房屋及设施设备管理物业环境管理公共秩序管理承接查验物业入伙装修管理风险管理财务管理档案管理人力资源管理应用文书物业招投标客户管理物业服务企业物业服务合同一大纲要求1、考试目的本部分的考试目的是要测试应考人员对物业管理企业的财务管理，物业管理项目的财务管理，酬金制、包干制与物业服务费的测算编制，住宅专项维修资金以及相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。

2、基本要求掌握：

物业管理企业的营业收入、成本费用、税费和利润，物业服务费成本（支出）构成。

熟悉：

物业管理项目财务管理，酬金制与包干制的内容，物业服务费核算要点及方法，住宅专项维修资金的作用、来源及管理。

了解：

酬金制和包干制的财务特征。

一大纲要求二内容结构章节主要知识点第一节物业管理企业的财务管理业务收入、成本费用和税费、利润第二节物业管理项目的财务管理概述、类型第三节物业管理酬金制、包干制与物业服务费用的测算编制酬金制与包干制物业服务费用第四节住宅专项维修资金概念、作用、来源、管理三知识学习财务管理，是企业管理的重要组成部分，是有关资金的获得和有效使用的管理工作。

物业管理企业应结合国家有关文件精神，结合自身的特点，制订切合实际的财务管理目标，科学进行财务管理组织设计，有效执行各项财务管理制度，并熟练运用财务管理技巧，确保物业管理活动的正常进行。

三知识学习有关文件物业管理企业财务管理规定物业服务收费管理办法住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知三知识学习1、物业管理企业财务管理营业收入管理；成本和费用管理；利润管理；三知识学习物业管理企业营业收入营业收入的内容营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括物业管理主营业务收入和其他业务收入。

三知识学习主营业收入：

物业管理企业在从事物业管理活动的过程中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入。

物业管理收入、物业经营收入、物业大修收入三知识学习物业管理收入：

物业管理企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。

物业经营收入：

物业管理企业经营物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入。

物业大修收入：

物业管理企业接受物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

三知识学习其他业务收入：

物业管理企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

三知识学习比较：

主营业收入中的物业经营收入：

经营物业产权人或使用人提供的房屋建筑物（房屋出租）和共用设施（停车场、游泳池、球场）取得的收入。

其他营业收入中的商业用房经营收入：

利用物业产权人或使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、美容美发屋、商店、饮食店等的经营收入。

三知识学习营业收入的管理：

营业收入管理的主要问题是收入的确认；物管企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。

物业大修收入应当经物业产权人或使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。

物管企业与物业产权人或使用人签订付款合同或协议的，根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。

三知识学习物业管理企业的成本费用和税费营业成本的内容直接人工费、直接材料费、间接费用。

直接人工费：

物管企业中直接从事物业管理活动的人员的工资、奖金及职工福利费等。

直接材料费：

物管企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等的费用。

三知识学习营业成本的内容间接费用：

企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

三知识学习成本费用的管理实行一级成本核算的物业管理企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。

物管企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计入营业成本，支付的物业管理用房有偿使用费计入营业成本或者管理费用。

物管企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中。

三知识学习成本费用的管理物业管理企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的0.3-0.5计提坏账准备金，计入管理费用。

企业发生的坏账损失，冲减坏账准备金；收回已核销的坏账，增加坏账准备金。

不计提取坏账准备金的物业管理企业，其所发生的坏账损失，计入管理费用；收回已核销的坏账，冲减管理费用。

三知识学习物业管理企业其他业务支出的内容及管理物业管理企业其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。

物业管理企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。

企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。

三知识学习物业管理企业税费的管理物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加，收益环节的所得税等。

物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、专项维修资金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，但对从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税三知识学习物业管理企业利润物业管理企业利润的构成营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。

其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

物业管理企业利润的计算三知识学习物业管理企业利润的计算主营业务利润：

主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额；其他业务利润：

其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额；补贴收入是指国家拨给物业管理企业的政策性亏损补贴和其他补贴。

物业服务企业的下列收入中，属于主营业收入的有（）。

A.商业用房经营收入B.物业管理收入C.物业经营收入D.物业大修收入E.房屋中介代销手续费收入【正确答案】BCD【典型考题多选题】物业管理收入主要包括（）。

A.物业管理费收入B.停车场收入C.超市的经营收入D.有偿特约服务收入E.物业租赁及经营收入【正确答案】AD【典型考题多选题】三知识学习2、物业管理项目的财务管理物业管理项目机构财务管理概述物业管理项目财务管理指在一个独立行使管理权的基层物业管理单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。

三知识学习基本职能定期编制通用的财务报表和专用的服务费用收支报表；定期向其所属的上级财务主管部门和全体业主分别报告物业管理项目总体财务状况、财务变动状况、经营成果信息和服务费用收支情况。

三知识学习基本特点既具有一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态，又具有与一般会计主体财务管理和一般会计要素不同的特性。

受物管企业的行政管理和业务指导，物管企业又不能随意调集、挪用和将服务费据为已有；酬金制条件下财务管理受业主的监督，但业主又不能直接干预物业管理项目机构的财务工作。

三知识学习物业管理项目财务管理的类型独立核算：

在机构设置上一般都设有财务部或专职会计和出纳员，物业管理企业对其财务权限给予一定的限制。

非独立核算：

各项目管理单位的会计核算集中在企业，按物业管理项目进行分别核算，各项目管理单位只负责各项费用的收取和部分费用的直接支出。

三知识学习3、酬金制、包干制与物业服务费的测算编制酬金制与包干制物业服务费：

物管企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

物业服务费实行政府指导价和市场调节价三知识学习物业服务费用酬金制在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。

三知识学习酬金制的优点对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主合法权益；对物管企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。

三知识学习物业服务费用包干制由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

物管企业自主经营、自负盈亏、风险自担、结余归己。

业主对物管企业是否按合同要求的内容和质量标准提供服务进行监督。

三知识学习包干制的优点对业主而言，物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物管企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。

三知识学习酬金制和包干制的财务特征会计主体酬金制：

物管项目是独立的会计主体，各物管项目应独立建账、独立核算。

包干制：

物管项目的会计主体是物管企业，物管项目可以独立核算，也可纳入企业统一管理。

三知识学习酬金制和包干制的财务特征收入采取酬金制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。

三知识学习酬金制和包干制的财务特征成本费用物业管理企业固定成本的比例较高。

人工成本占总成本的比例较高。

物业管理企业成本费用的可预测性较强。

三知识学习物业服务费的测算编制应考虑的因素应区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。

应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。

三知识学习物业服务费的测算编制应考虑的因素物管企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物管项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧均应纳入到物业服务费的测算中。

物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润。

三知识学习物业服务费成本（支出）构成管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；三知识学习物业服务费成本（支出）构成办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。

三知识学习物业服务费编制的依据收入的编制：

根据收费标准和可收费的管理面积。

支出的编制依据：

管理计划及实施计划所需物业服务成本。

指常规物业管理服务中的人员计划、工程维护保养计划、清洁绿化计划等。

编制测算时，应根据实施这些计划所需人工、物料、能耗等成本费用进行测算。

物业正常维修和养护计划。

可比照以往每年实际发生的或参考其他同类物业的物业服务成本。

三知识学习物业服务费核算要点及方法确定服务费成本构成的注意事项详细，尽可能具体；全面，不要漏项；测算依据准确，不用或少用估值。

收集原始数据物业服务费的测算三知识学习物业服务费的测算由各部门或相关人员分别测算各单项费用。

各单项费用加总后得物业服务支出（成本）总额；加上物业管理酬金（酬金制）或法定税费及利润（包干制）后得出物业服务费总额。

以物业服务费总额除以该物业可收费总建筑面积即可得出单位面积物业服务费标准。

【典型考题多选题】实行包干制的物业服务企业的经济效益与其（）紧密相关。

A管理服务B.成本控制C.经营运作能力D.职工数量E.提取比列【正确答案】ABC物业服务费的测算编制应考虑的因素有（）。

A.物业的不同性质和特点B.物业服务的项目、内容和要求C.固定资产的折旧D.做到收支平衡，略有结余E.物业管理人员素质【正确答案】ABCD【典型考题多选题】三知识学习4、物业管理专项维修资金专项维修资金的概念与来源专项维修资金由业主或使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修