度万科财务分析资料.docx

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度万科财务分析资料

财务报表分析课程论文

2014年万科企业股份有限公司

财务分析报告

学生姓名

学号12991052

系别经济管理系

专业物流管理

指导教师

2015年7月

目录

结束语.........................................................................................................................25

2014年万科企业股份有限公司

财务分析报告

摘要

财务分析，是以财务会计资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业的财务状况、经营成果和现金流量情况进行分析与评价的经济管理活动。

财务分析的基本内容是企业偿债能力分析、运营能力分析和盈利能力分析。

财务分析的最基本功能，是将大量的报表数据转换成特定对财务报表使用者做出决策有用的信息，对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险能力做出评价，预测企业未来的报酬和风险，减少决策的不确定性。

本文将从财务报表分析出发，结合管理会计、财务管理、管理学等知识，以房地产龙头企业万科企业股份有限公司为例，根据房地产开发开发周期长、供给调解滞后及与金融业和政府密切相关的行业特征，对其2014年的财务报表进行系统的纵横向比较，探讨万科公司财务报表中反映出的财务信息，并尝试结合社会经济趋势对这些信息及对其的财务分析，提出一些合理化建议。

关键词：

财务报表；地产行业；万科集团；

一、公司概况

1.1.1公司简介（历史发展及经营范围）

万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：

万科A、证券代码：

000002，证券曾用简称：

深万科A、G万科A。

公司总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，现任董事会主席为王石，总经理为郁亮。

万科集团在地产中国网举办的红榜评选活动中，连续三次上榜。

万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。

公司聚焦城市圈带的发展战略，截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。

此外，公司自2013年起开始尝试海外投资，目前已经进入香港、新加坡、旧金山、纽约等4个海外城市，参与6个房地产开发项目。

2014年公司实现销售面积1,806.4万平米，销售金额2,151.3亿元，销售规模居全球同行业领先地位。

公司物业服务业务以万科物业发展有限公司（“万科物业”）为主体展开。

万科物业始终以提供一流水准的物业服务、做好建筑打理作为企业立命之本。

截至2014年底，公司物业服务覆盖中国大陆61个大中城市，服务项目457个，合同管理面积10,340万平方米。

1.1.2基本财务状况

注册资本：

110.1亿

营业收入：

1463.9亿（2014）

营业利润：

249.8亿（2014年）

净利润：

157.4亿（2014年）

公司市值：

1056亿

1.2公司战略

1.2.1战略定位

根据SWOT矩阵分析，可以看出万科集团应采用ST战略。

认为万科集团所采取的战略定位为：

依托集团较高的内部管理水平和房地产行业的开发经验，结合房地产，采取渗透整合战略，提升房地产行业竞争力，合理规避风险；同时以资本运作方式，不断培育集团高成长性的优势产业，并借为上市的优势，充分发挥万科集团的融资平台，在3—5年内巩固万科集团在中国房产市场的优势地位。

1.2.2战略重点

根据万科集团未来3—5年的发展战略定位，其战略重点为：

“增加新的但与原业务相关的产品或服务，把产品进一步集中到住宅开发上，在地区上更加明确。

在提高业务集中度的基础上，调整当前的发展路线，重视地产的主流市场，开拓与地产相关的多元业务。

”

1.2.3战略建议

随着住宅行业不断凸显出制造业特性，精确把握客户需求变得日益重要。

只有更精确把握客户需求，才能更有效地分配建造成本，才能使公司产品的价值在市场中获得更充分的认可。

这也是万科集团由规模速度型增长转向质量效益型增长的最重要努力方向之一。

同时集团应进一步展开成本优化措施，加强标准化规范手段，深入开展成本对标，提高集中采购度水平，以充分发挥规模优势。

鉴于当前市场现状，集团应，根据销售情况随时调整推盘计划，根据推盘需要随时调整开工计划，做到“精挑细选，把握机会”。

集团不妨进一步拓展融资渠道，考虑在时机成熟时进行一次股权融资，在充分考虑资本市场和投资者的承受力的情况下，选择合适的融资时机、规模、方式，确保融资为股东带来盈利增长。

二、行业分析

2.1万科品牌的SWOT分析

所属行业：

房地产业上市公司：

148家所属地域：

广东所属概念：

前海开发

2.1.1优势

拥有非常高的知名度；万科公司品牌的外部公众形象良好，能够获得信赖感；具有能够与市场上主要品牌相区隔的形象利益；功能方面：

以物业管理和小区服务著称；情感利益：

注重文化内涵以及对自我的认同；能够培植较高的客户满意度和忠诚度。

2.1.2劣势

作为市场上的一般消费者对万科的品牌形象的看法（尤其是功能性属性）与万科住户的看法存在着较大的差异.；作为公司品牌，万科与一些外部相关利益人（如政府、媒体等）关系有必要进一步加强；而在交通便利、地理位置等消费者认为是比较重要的激励因素方面，万科的表现并不好。

2.1.3机会

随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高；万科以软性服务方面著称，也迎合了中高档房产消费者的需求；万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件。

2.1.4威胁

与中国海外在品牌方面竞争性太强，两者无论在功能性及形象性属性方面都具有较高的雷同性；万科品牌形象没有完全在不同的消费者群中完全保持一致，在品牌的一贯性仍有不足；万科品牌形象十分丰富，但也同样带来品牌缺乏核心的问题。

2.2万科地产：

宏观环境分析（PEST法）

2.2.1政治因素（Policy）

面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，政府通过法律来限制他的价格。

而这些具体的政策也给房地产带来了很大的冲击。

（1）、税收政策

政府调控采取了平稳的步骤

A前期——营业税优惠政策有力地促进二手房市场

B部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高纪录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。

（2）、限制房地产开发的贷款管理

（3）、规范土地储备管理

（4）、切实调整住房供应结构

（5）、进一步整顿和规范房地产市场秩序。

2.2.2经济因素（Economic）

从经济的角度看，发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP增长有明显关系，波动基本一致。

但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。

2.2.3社会因素（Society）

改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。

决定房价有六个主要因素说起：

（1）购买力；

（2）开发成本；（3）商品供求关系；（4）货币供求关系；（5）政策导向；（6）市场预期。

影响房地产需求的因素是消费者的预期；人口数量；收入水平社会安定情况。

2.2.4技术因素（Technological）

科学技术是第一生产力，许多新技术对生产和生活方式都产生了重大深远的影响。

技术对房地产企业的影响是全方位的，它将给企业带来原材料、制造工艺、生产成本、营销渠道和方式甚至整个产业的变革，进而改变房地产企业竞争优势和地位

（1）、新材料和新设计的建筑技术

（2）、融资、营销及管理技术

三、会计分析

3.1资产负债表分析

资产负债表亦称财务状况表，反映企业在某一特定日期（如月末、季末、年末）全部资产、负债和所有者权益情况的会计报表，它表明权益在某一特定日期所拥有或控制的经济资源、所承担的现有义务和所有者对净资产的要求权，它是一张揭示企业在一定时点财务状况的静态报表。

资产负债表利用会计平衡原则，即“资产=负债+所有者权益”这一平衡公式，将合乎会计原则的资产、负债、股东权益交易科目分为“资产”和“负债及股东权益”两大

区块，在经过分录、转帐、分类帐、试算、调整等等会计程序后，以特定日期的静态企业情况为基准，浓缩成一张报表。

其报表功用除了企业内部除错、经营方向、防止弊端外,也可让所有阅读者于最短时间了解企业经营状况。

3.1.1趋势分析

根据万科披露的2012年度、2013年度、2014年度资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如下图：

项目

2014-12-31

2013-12-31

变动幅度

资产总额

50840875.54

47920532.35

6.09%

货币资金

6271725.34

4436540.98

41.36%

存货

31772637.85

33112233.33

-4.05%

其他应收款

4892446.37

3481531.72

40.53%

预收账款

18174993.70

15551807.14

16.87%

归属于上市公司股东的股东权益

8816456.99

7689598.33

14.65%

表为资产负债表趋势分析表

从表可知，2014年公司的资产总额较2013年略有提高，说明公司规模扩大了。

其中货币资金大幅提升，表明销售回款加快，存货较2013年有所减少，说明2014年新获取的项目较少，预收账款有一定的提高，说明销售金额增加，此外，归属于上司公司股东的股东权益增加，说明本年利润增加了。

3.1.2结构分析

项目

2014-12-31

2013-12-31

占资产的比重增长百分点

金额

占资产的比重（%）

金额

占资产的比重（%）

资产总计

50,840,875.54

100.00

47,920,532.35

100.00

货币资金

6,271,525.34

12.34

4,436,540.98

9.26

3.08

其他应收款

4,892,446.37

9.62

3,481,531.72

7.27

2.35

存货

31,772,637.85

62.49

33,113,322.33

69.10

-6.61

应付账款

6,704,719.98

13.19

6,395,845.91

13.35

-0.16

预收账款

18,174,933.70

35.75

15,551,807.14

32.45

3.30

其他应付款

4,544,172.97

8.94

5,470,428.53

11.42

-2.48

一年内到期的非流动负债

2,044,928.83

4.02

2,752,179.16

5.74

-1.72

长期借款

3,453,671.21

6.79

3,668,312.84

7.65

-0.86

表为资产负债表结构分析表

从表中可知，货币资金比例也较高，说明短期偿债能力较强。

在资产总额中存货的比例最高，虽然2014年较2013年存货占资产总额百分比下降了接近7个百分点，主要原因有两点：

一是随着房地产进入白银时代，机构对其的存货跌价准备计提幅度变大，导致存货净额变小。

二是新获取的项目减少。

万科拥有巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险

的主要来源，而存货的大量积存主要受国家地产调控政策的影响，也是房地产开发企业最大的风险因素。

建议万科应进一步优化存货结构，适度控制好存货数量，并采取一定的促销手段，为企业筹措资金。

万科负债结构中主要以预收账款为主，说明万科有很强的销售能力，大幅先占用他人资金对万科的资金周转有利，其他应付账款减少是由于股权收购款减少。

一年内到期的非流动负债略有下降，说明万科还款压力减小。

3.2利润表分析

润表是反映企业一定会计期间（如月度、季度、半年度或年度）生产经营成果的会计报表。

企业一定会计期间的经营成果既可能表现为盈利，也可能表现为亏损，因此，利润表也被称为损益表。

它全面揭示了企业在某一特定时期实现的各种收入、发生的各种费用、成本或支出，以及企业实现的利润或发生的亏损情况。

利润表是根据“收入一费用=利润”的基本关系来编制的，其具体内容取决于收入、费用、利润等会计要素及其内容，利润表项目是收入、费用和利润要素内容的具体体现。

从反映企业经营资金运动的角度看，它是一种反映企业经营资金动态表现的报表，主要提供有关企业经营成果方面的信，属于动态会计报表。

利润表综合分析

项目

2014年

2013年

变动额

变动幅度

营业收入

69261

72232

-2971

-4.11%

营业成本

155426

74093

81333

109.78%

其中：

管理费用

74985

54400

20585

37.84%

财务费用

76395

13701

69694

508.68%

投资收益

1258841

781002

477839

61.18%

营业利润

1172675

779141

393534

50.51%

利润总额

1172589

779589

393000

50.41%

净利润

1188673

779589

389084

48.66%

3.2.1销售收入和净利润趋势分析

由图可知，近三年来，销售收入略有增长，其中2014年的增长幅度小于2013年，表明销售收入趋于稳定。

尽管业绩有所增长，但受2011年受国家政策调控的影响，盈利能力开始减弱。

近三年净利润有所增长，但增长幅度明显减小，其中销售收入的增长幅度大于净利润的增长速度，表明万科的盈利能力减弱。

3.2.2公司销售费用、管理费用数据变动情况

项目

2014年

2013年

增减率

变动原因

销售费用

452,188.95

386,471.36

17.00%

销售规模增长

管理费用

390,261.77

300,283.76

29.96%

经营规模增长，人工费用增加

销售和管理费用。

2014年，公司继续强调费用控制，2014年全年销售费用为45.2亿元，占销售金额的比例为2.10%，较2013年下降0.16个百分点；管理费用为39.0亿元，占销售金额的比例为1.81%，较2013年上升0.06个百分点。

3.3现金流量表分析

现金流量表是一份显示于指定时期（一般为一个月、一季，主要是一年的年报）的现金流入和流出的财务报告。

这份报告显示资产负债表及损益表如何影响现金和现金等价物,以及根据公司的经营、投资和融资角度作出分析。

作为一个分析的工具，现金流量表的主要作用是决定公司短期生存能力，特别是缴付帐单的能力。

现金流量表是反映一家公司在一定时期现金流入和现金流出动态状况的报表。

其组成内容与资产负债表和损益表相一致。

通过现金流量表,可以概括反映经营活动、投资活动和筹资活动对企业现金流入流出的影响，对于评价企业的实现利润、财务状况及财管理，要比传统的损益表提供更好的基础。

3.3.1现金流量表增减变动分析

项目

2014年

2013年

变动额

变动幅度

经营活动产生现金流量净额

41728

19238

22490

116.9%

投资活动产生现金流量净额

348737

795441

-44670

-56.1%

筹资活动产生现金流量净额

1961725

205764

1755961

853.38%

2014年，万科经营活动现金流入41728万元，投资活动现金流出348737万元，筹资活动现金流入1961725万元。

经营活动方面，2014年较3013年同比增加116.9%，查余额现金流量表补充资料，主要是由于销售商品、提供劳务收到的现金增加，购买商品、接受劳务支付的现金减少。

投资活动方面，2014年较2013年同比减少56.1%，查余额现金流量表补充资料，主要是由于取得投资收益收到的现金减少，支付的其他与投资活动有关的现金增加。

筹资活动方面，2014年较2013年同比增加853.38%，查余额现金流量表补充资料，主要是由于取得借款收到的现金、发行债券所收到的现金减少，归还投资支付的现金、分配股利、利润或偿付利息支付的现金增加。

3.3.2现金流量结构变动分析

项目

2014年

2013年

变动幅度

经营活动产生的现金流量

经营活动现金流入小计

185,327,61

175,676,75

5.5%

经营活动现金流出小计

143,602,79

173,752,88

-17.35%

项目

2014年度结构比

2013年度结构比

经营活动现金流入

100%

100%

其中：

销售商品、提供劳务收到的现金

90.82%

87.34%

经营活动现金流出

100%

100%

其中：

购买商品接受劳务支付的现金

66.32%

74.05%

根据万科披露的企业年报，2014年的经营活动现金流入比2013年增加了5.5%，经营活动流出的现金流量减少了17.35%，主要是由于购买商品接受劳务支付的现金减少，导致经营活动流出的现金流量减少，所以总体的经营活动现金净流量增长幅度较大。

经营活动现金流入作为企业最主要的资金來源，增强了企业自身“造血”功能，使得企业具有较强的偿债能力和到期支付能力，大大增强了风险抵抗能力，有利于企业稳定和可持续发展。

四、财务比率分析

4.1偿债能力分析

┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜财务指标｜2015-03-31｜2014-12-31｜2013-12-31｜2012-12-31｜

├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜流动比率｜1.3029｜1.3447｜1.3439｜1.3961｜

｜速动比率｜0.3914｜0.4255｜0.3372｜0.4141｜

｜资产负债比率（%）｜77.9098｜77.2046｜77.9970｜78.3163｜

｜产权比率（%）｜352.6889｜338.6857｜354.4840｜361.1760｜

└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘

┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜财务指标｜2015-03-31｜2014-12-31｜2014-09-30｜2014-06-30｜

├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜流动比率｜1.3029｜1.3447｜1.3392｜1.3735｜

｜速动比率｜0.3914｜0.4255｜0.3529｜0.3572｜

｜资产负债比率（%）｜77.9098｜77.2046｜79.5793｜78.9308｜

｜产权比率（%）｜352.6889｜338.6857｜389.6985｜374.6262｜

└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘

在此，我们将对万科公司的相关偿债能力指标进行分析，万科2012年至2015年的偿债能力指标的变化情况见表1。

营运资本被称为流动负债的“缓冲垫”，是因为它是长期资本用于流动资产的部分，不需要在一年内偿还。

万科的营运资本较上年有较大幅度增长，单纯从此项看其偿还流动负债的能力比较强；营运资本配置率=营运资本÷流动资产，偿还流动负债的压力还是比较大；流动比率=流动资产÷流动负债，表示假设用全部流动资产偿还流动负债的能力，2014年的比率为1.3477，相对于安全比率2略低，综合考虑速动比率，即剔除存货的影响，其比率为0.4255，属于安全范围；现金比率是运用货币资金以及交易性金融资产等流动性最强的资产偿还流动负债的能力，2014年该项比率较低，较2012年变动幅度较大，主要是货币资金较少幅度较大。

现金流量比率代表用经营活动现金流量净额偿还流动负债的能力，被认为是最可靠的偿债比率，其数值越高，偿债能力越强，2013年有所下降，究其原因是流动负债上升而经营活动现金流量净额下降导致，有可能是由于经营活动收回的现金减少，导致经营资金短缺并通过短期借款缓解资金压力。

资产负债率表示通过负债取得的资产占总资产的比例，我国企业理想的平均资产负债率一般在40%-60%，而万科公司的资产负债率刚好为77.2046%，高于这一水平，举债应当谨慎。

产权比率和权益乘数被称为财务杠杆比率，即表面债务多少，又与偿债能力有关；产权比率=总负债÷净资产，比率在1左右说明资能抵债，首先能够保障债权人的权利；而权益乘数=总资产÷净资产，其比率大于2，说明其资产总额不仅能偿还债务，还能有效保障股东权益。

长期资本负债率是长期负债占长期资本的比率，比率越低，偿还长期资本的能力越强。

利息保障倍数=（财务费用+净利润+所得税费用）÷财务费用，其中的财务费用不仅包括利润表中费用化的财务费用，还包括资本化的利息费用，是本期发生的总的财务费用。

其比率代表当期偿还利息费用的能力，比率越高越安全。

万科的资产负债率总体发展趋势较平稳，说明企业运营较稳定。

现金流量利息保障倍数=经营活动现金流量÷财务费用，该比率比利息保障倍数更可靠，因为真正用于支付利息的是现金而不是利润，比率越高，利息支付越有保障。

4.2营运能力分析

┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜财务指标｜2015-03-31｜2014-12-31｜2013-12-31｜2012-12-31｜

├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜应收账款周转率｜59.0698｜58.8726｜54.5437｜60.6323｜

｜存货周转率｜0.0179｜0.3161｜0.3166｜0.2823｜

｜流动资产周转率｜0.0188｜0.3228｜0.3365｜0.3195｜

├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜固定资产周转率｜3.2169｜65.9685｜72.3773｜64.2845｜

｜总资产周转率｜0.0172｜0.2964｜0.3157｜0.3055｜

｜每股现金流量增长率（%）｜-174.4（L）｜2068.2885｜-48.4661｜9.9578｜

└───────────┴─────┴─────┴─────┴─────┘

┌───────────┬─────┬─────┬─────┬─────┐

｜财务指标｜2015-03-31｜2014-12-31｜2014-09-30｜2014-06-30｜

├───────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤

｜应收账款周转率｜5.0698｜58.8726｜26.2132｜15.4888｜

｜存货周转率｜0.0179｜0.3161｜0.1294｜0.0841｜

｜流动资产周转率｜0.0188｜0.3