中小房地产缩紧研究.docx

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中小房地产缩紧研究

摘要：

房地产业是我国经济增长的带动点之一，在国民经济的发展中处于先导地位。

作为资金密集型产业，存在着资金需要量大与自我积累有限、开发环节资金投入集中与来源分散化，以及资金短缺与产业泡沫并存等矛盾。

因此，在控制房地产金融风险的同时，如何拓宽融资渠道、缓解资金需求压力，成为我们急需研究的课题。

这对房地产业，尤其是中小房地产公司的健康发展来说尤为重要。

本文从房地产发展现状及其特点入手，通过分析房贷政策出台的深层原因，来描述房贷政策出台的背景。

并在此背景下，进一步分析此政策给房地产业带来的巨大冲击，来揭示出中小房地产公司所面临的困境，并更进一步探索在房贷紧缩情况下，中小房地产公司在拓宽融资渠道，加强企业内部管理以提高自身竞争力及退出竞争三方面的生存对策。

关键词：

房贷政策中小房地产公司融资银行贷款

Abstract:

Therealestateinourcountryisoneofthemostimportantimpulseintheeconomicgrowing,itistheforerunnerinthedevelopmentofnationaleconomy.Asthefund-denselyindustry,therearemanycontradictions,suchaslargevolumeoffunddemandandlimitedself-accumulation,concentratedfundthrowinginexploitationsegmentanddecentralizedsource,fund-shortageandindustrybubble,andsoon.Thus,howtobroadenthechanneloffund-raising,mitigatefunddemandpressureandpromotetherealestatesystemreformandstructureadjustmentwhencontrollingfinancerisk,havebecomeourimperativequestionforstudy.Thispaperstartswiththedevelopmentstateandcharacteristicoftheindustryofrealestate,andanalyzingtheprofoundcauseofpromulgationofhousingloanpolicy,todescribethebackgroundofthepolicy.Withthisbackground,itgoesstepfurthertoanalyzethegiganticshocktotherealestate,andtorevealthedifficultpositionmetbythesmallandmediumrealestatecompanies.Ontheconditionofcontractofhousingloan,itfurtherlyprobesthesecompanies’existingtacticsinthreeaspect,broadeningthechanneloffund-raising,strengtheningthemanagementofcompaniesandwithdrawfromcompetition.

Keywords:

housingloanpolicy,smallandmediumrealestatecompanies,raisefunds,bankloan.

目录

0引言1

1房贷政策出台的背景1

1.1房地产发展现状及其特点1

1.2房贷政策出台的深层原因2

2房贷政策对房地产业带来的冲击3

2.1房贷政策的提出及内容3

2.2房贷政策对房地产业带来的冲击5

3中小房地产公司所面临的困境8

4中小房地产公司在房贷紧缩下的生存对策9

4.1拓宽融资渠道10

4.1.1渠道一——银行信贷10

4.1.2渠道二——信托、证券化、私募15

4.2加强企业内部管理18

4.3退出竞争20

5结论20

参考文献：

20

中小房地产公司在房贷紧缩情况下的生存研究

0引言

在住房制度改革和房地产金融发展的推动下，沉寂多年的我国房地产市场再度活跃。

鉴于20世纪90年代初房地产市场曾因过度投资出现了较为严重的泡沫现象，理论界普遍呼吁管理层提高警惕，采取措施为“过热”的市场降温。

2001年以来，中国人民银行、国土资源部以及建设部等部委已经采取紧缩房地产信贷、加强对房地产公司自有资金的全程监控等措施，来减缓房地产开发投资高速增长的势头。

从长远来看，中小房地产开发商面临着竞争和淘汰的压力。

这就要求中小开发商从现阶段实际出发，积极探索解决资金问题的办法，在劣势中探索生存之策。

1房贷政策出台的背景

1.1房地产发展现状及其特点

1998年以来，为应对亚洲金融风暴的影响，房地产业开始成为拉动经济增长的主要行业之一。

在住房制度改革和房地产金融发展的推动下，历经几年沉寂的房地产业突然启动，房地产市场出现供求两旺的大好局面。

2001年4月，反映房地产行业宏观景气状况的国房景气指数达到106，88点。

2002年，国房景气指数虽然有所回落，但仍维持在104点以上的高位。

纵观几年来房地产业发展的状况，可以发现五个特点：

第一，行业经济指标快速增长；

第二，商业银行贷款是房地产投资的主要资金来源；

第三，房地产供应结构不合理，高档商品房供给量过大，低价商品房供不应求，这种状况在北京、上海等中心城市尤为突出；

第四，房地产空置面积增速过快；

第五，房地产价格持续上涨，以至于在全国人大和政协会议上，就有代表提出“抑制过高价格”的动议。

1.2房贷政策出台的深层原因

房地产企业的经营包括生产经营和流通经营，生产经营是从土地选址可行性分析开始，历经项目立项，征地拆迁、勘察设计与前期工作，建设施工、到房屋建成的竣工验收为止，其中有些内容如规划设计、建设施工是由设计院、建筑企业来进行的,是房地产企业以委托或招标的方式来确定的，房地产企业总体安排策划其全部生产过程。

流通经营包括房屋的出售、出租等方式和所经营房屋的维护、修缮、保养等二大环节。

由于建筑产品本身造价高，所需资金多，一般项目需要几千万元，大的项目需要数亿，甚至更多，这就决定了房地产业是资金密集型产业。

其资金占用的时间较长，一个项目的生产经营和流通经营往往需要数年时间，因此其资金必须通过房地产信用形式聚集。

其中银行信用是其最主要的信用形式。

银行在房地产业集资、筹资、融资等活动中处于支柱地位。

在几乎所有的房地产企业资金来源中，银行贷款占到60%以上。

因此银行信贷规模大小、支出比例结构、利率变化对房地产业有重大影响。

我国自2002年以来，部分地区出现房地产投资增值过高，商品房空置面积增加，房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。

部分地区商业银行为了抢占市场份额，违反规定，放松信贷条件，一些房地产企业以各种名义怂恿本单位职工及其亲属冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款的假按揭行为出现，使银行信贷资金面临直接风险。

基于以上分析，房地产业的房贷政策的出台原因可归纳如下：

（1）最表面的、直接的是，近年来，一系列问题导致上海、杭州等个别重要城市出现了房地产过热现象，使政策面不得不联想到金融危机爆发前的日本和东南亚的房地产泡沫，并引起2002年下半年朱镕基总理关于防范房地产泡沫、防范金融风险的重要讲话。

（2）包括零首付、假按揭在内的全国4500亿元房地产违规贷款，引起货币政策面对宏观金融风险的担忧。

（3）这几年来，一些大中型开发企业为应战WTO冲击而大举借钱圈地。

（4）土地拍卖制度推行以来，各地政府的土地储备工作发展强劲，出现地价上涨太快的突出问题，相应的信贷政策和土地营运机制亟待完善。

（5）为迎战加入WTO后国内可能出现的激烈的国际竞争，政策面一如既往的鼓励抓大放小，通过政策性提高开发门槛，淘汰实力相对弱小的中小型开发企业，达到扶优扶强的目的。

（6）有政策优惠的住房消费信贷政策，促进了以保值增值、投资为目的的商业性购房，使得一些“富人”成为相关财政补贴的实际受益者，中低收入者受益不够。

（7）一些地方的大面积、高档商品房较多，面向中低收入阶层的中低档商品房较少，一方面房子积压多，一方面老百姓购房难。

2房贷政策对房地产业带来的冲击

2.1房贷政策的提出及内容

房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动相关产业发展、拉动经济增长做出了重要贡献。

但是，局部地区和部分中心城市出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、房地产价格高涨、商品房空置率上升较快、高级写字楼出现过热现象等问题，我国金融机构房地产金融业务的风险也日益增加。

从国内外的历史经验和当前的形势看，保持房地产金融协调发展的一个重要的方面，就是在房地产也较快增长时，在产业政策上进行多角度规范整顿，防止产生“泡沫”。

近几年来，政府出台了多项产业政策规范和调整了房地产业和金融业的运作方略。

其主要方面有：

（1）加强土地供应的宏观调控，抑制房地产行业经济指标过快增长。

2002年8月29日，建设部、国家计委等针对部分地区房地产投资过快等问题下发了《关于加强房地产市场健康发展的若干意见》，重申房地产项目贷款必须四证齐全，要求各地政府加强对房地产业的良性发展。

（2）整顿和规范房地产市场秩序。

2003年1月，建设部在全国建设工作会议上提出，今年要加强对房地产市场中的违法违规行为的查处，严格控制自有资金不足、行为不规范的房地产开发企业新开项目。

强化房地产开发项目资本金制度和项目手册制度，实行对房地产开发建设全过程的监控。

（3）整顿房地产项目贷款金融市场秩序，规范住房金融业务，防范房地产贷款风险。

2001年，央行发布《关于规范住房金融业务的通知》，首次对房地产贷款作出详细规定，对房地产开发贷款、个人商业用房抵押贷款等进行规范。

2002年12月，央行又组织人员对各大商业银行的房地产贷款有无违规问题进行检查。

在央行抽查的20901笔共计1468亿元房地产贷款中，违规金额达到总数的1/4，总额达366亿元。

房地产违规贷款主要集中于开发贷款和个人住房及商用房抵押贷款方面。

基于以上三方面，2003年6月，央行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，进一步强化了房地产信贷管理。

新政策主要是对房地产开发的四个重要环节的动作加以严格的限制：

其一是对作为房地产开发基本元素的土地供应量加以严格的限制；其二是对房地产开发商的组织投资行为加以严格的限制；其三是对建筑施工单位的建筑生产过程加以限制；其四是对房地产市场中的需求消费加以严格的限制。

其主要内容包括：

（1）土地供给方面。

央行房贷新政策严格控制土地储备贷款的发放。

对土地储备机构发放的抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款。

（2）在投资组织方面。

央行房贷新政策要求，开发商自有资金）指所有者权益*将不低于开发项目总投资的30%；银行对未取得“四证”的项目，不得发放任何形式的贷款；银行对房地产企业的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放，不得变通放款。

银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。

（3）在建筑生产方面。

央行房贷新政策严控建筑施工企业流动资金贷款用途，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。

（4）在房产销售方面。

央行房贷新政策也要求更为全面。

2.2房贷政策对房地产业带来的冲击

中央银行在2003年6月13日出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》即新房贷政策将对房地产业的发展产生深远的影响。

首先，新房贷政策提高房地产企业贷款的门槛，要求商业银行加强对房地产企业贷款的管理。

新房贷政策对房地产企业的贷款提出了严格的要求：

1）具备开发的资质、信用等级较高，没有拖欠工程款的房地产企业才能向商业银行贷款。

2）必须办妥房地产开发的全部手续，做到四证齐全后，才能向商业银行申办开发贷款。

3）具备较强的经济实力。

房地产开发企业的自有资金应不低于开发项目总投资的30%，才能申请银行贷款，如果低于这个比例的企业，就得不到银行贷款.按照上述条件，资质较低、实力较弱、信用等级不高的中小型房地产企业将难于从银行贷款，资金运作将十分困难。

新房贷政策还规定“对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金及其它形式贷款科目发放。

”并且这种贷款“只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用”.这项政策影响的不仅是中小型房地产企业，也包括实力雄厚的大型房地产企业。

由于上述规定，房地产企业都将面临银行贷款的限制,融资的主渠道被部分堵塞，没有资金支持就不能开发新的项目，尤其不能开发高档住宅项目，房地产开发的规模和速度将会下降。

特别是新房贷政策不允许商业银行向房地产企业发放用于交缴土地出让金的贷款，这样盲目使用银行贷款“圈地”做高档房的现象将有所控制。

其次，新房贷政策禁止施工企业垫资，不给个人期房贷款，切断房地产企业两大资金来源，使房地产企业融资成本增加。

新房贷政策规范建筑施工企业流动资金的贷款用途，严格防止建筑施工企业使用银行贷款为房地产开发项目垫资。

过去房地产开发企业一般都利用建筑施工企业为其项目垫资，要求建筑施工企业垫资施工到工程的一定部位，或者要求施工企业在工程开工前预缴一定数额的工程抵押金。

垫资成为房地产开发企业降低资本成本、转嫁经营风险的重要手段。

据国家统计局数据：

2002年，建设单位（www.biyezuopin.cc不含集体和个体）拖欠施工单位的工程款达2048亿元，与上年同期相比增长了21.4%，其中房地产开发项目拖欠共865亿元，占全部拖欠款的35.9%。

新房贷政策要求承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的施工设备。

如果企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不再对该企业提供相应的信贷支持。

对自有资金低、应收帐款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。

这样就使房地产开发企业失去了一条低成本甚至无成本的融资渠道，加大了其施工付款的力度。

过去建筑工程处于±0.000或者2～3层时，房地产企业就可以开始售楼，银行也可以给予个人期房贷款。

实施新房贷政策，商业银行只对购买主体结构已经封顶的居民发放个人住房贷款，而多层建筑的主体最少需要半年时间达到封顶，高层建筑至少需要两年才能封顶，这期间，房地产开发企业的另一条融资渠道又被切断，只好设法自筹资金，支付较高的利息，增加了投资成本。

由于失去了两条融资渠道以后，实力较弱、自有资金少的房地产企业将举步维艰，如果不能及时找到新的融资渠道，有些工程项目就要中途停顿，“烂尾楼”也会随之增加。

再次，新房贷政策的实施使房地产业的重组、并购将趋于增加，房地产业的集中度有增大的趋势。

目前全国房地产开发企业有3万多家，但资质优、实力强的不多，只有少数企业自有资金可达到项目投资总额度30%，相当数量的房地产开发企业自有资金只在项目总投资10%左右。

由于企业自有资金少，抵抗风险能力比较差，利用银行资金买地、建房、售楼，这种滚动开发模式，其资金链非常脆弱。

一些没有实力，信誉低、经营不善、违法乱纪的公司将被淘汰出局，而品牌优、管理科学、运作规范的房地产企业将成为竞争的胜利者.企业的并购，重组将在2003年下半年到2004年展开。

最后，新房贷政策的实施过程中，海外实力雄厚的房地产企业将趁机扩大市场份额，市场竞争将更趋激烈。

3中小房地产公司所面临的困境

经过近20年的积累和市场淘汰，我国的房地产企业综合实力有了不同程度的提高并涌现出一批资产实力雄厚、市场反映良好的大型房地产集团。

但从总体来说,房地产企业的资产规模、资本结构、管理体制等方面仍然存在不少缺陷,中小房地产企业的问题尤为突出。

（1）资产规模小,企业竞争力不强。

截止1999年底，我国共有各类房地产企业25762家，资产总额18745亿元，平均资产规模仅7200万元。

国内最大的房地产企业———中房集团资产不足600亿元，只占全国房地产资产总额的3%。

北京著名的房地产开发企业华远集团1999年销售收入6亿元，只占全市房地产企业销售总额的2%。

而在香港房地产界，资产总额超过千亿元的公司不止一家，80%以上的房地产项目是由资产总额排名前十位的大型房地产企业开发的。

对比看来，内地房地产企业过多，规模过小，不但分散有限的投资资金，还引发了行业内部的恶性竞争，从整体上影响了房地产企业的公众形象和投资者的信心，制约了房地产业的快速健康发展。

（2）资本工具缺乏，融资渠道狭窄。

目前，房地产企业直接融资的比重大，对股票、债券、保险等资本工具的利用率不高。

自1993年初，股票主板市场禁止房地产企业进入，即使去年上半年已经“解禁”，能进入证券市场的企业也只是少数佼佼者，中小房地产企业通过这种途径进行融资的机会很小。

而就债券市场而言，1999年房地产企业发行债权8700亿元，只相当于全部资金来源的0、2%，中小企业更是少之又少。

其它金融行业如保险、投资银行等进入房地产行业的时间短，其相应业务刚刚起步，对房地产企业所需融资而言，只不过是杯水车薪。

（3）资本结构单一，负债比例过高。

在房地产发展初期,资本市场对房地产业过分乐观，大量的金融资产投入并沉淀在房地产企业中，中小房地产雨后春笋般出现，盲目投资气氛非常浓厚。

受90年代中期的宏观经济调控政策的影响，房地产泡沫快速破裂，资金循环遇到很大障碍，企业资产负债率居高不下，且其影响延续至今。

1997年至1999年三年间全国房地产企业平均资产负债率超过76%，有些地方负债率高达90%以上。

同时大多企业还继续依靠单一银行贷款生存。

举新债还旧债，企业的资本运行陷入恶性循环，中小房地产企业尤为普遍。

（4）人员整体素质偏低，管理机制不健全。

现存中小房地产企业大多是90年代房地产热的浪潮中建立起来的，受经济利益驱动，往往仓促组建。

因此，人员班子往往由非专业人员临时拼凑，素质难以保证,管理机构、运行机制不健全。

企业各部门之间权利、义务界定不清，具体规章制度不健全，没有形成一个完备的激励约束机制，工作效率低下，不利于中小房地产企业的可持续发展。

新的房地产贷款政策出台后，对大型、资金充足的房地产企业好一些，但对资产负债率高和自有资金不足的中小企业会有不良影响。

总体来看，从某种意义上可能会促进房地产企业向更大规模聚集，将导致中国房地产业的重新洗牌。

中国住宅产业商会会长聂梅生指出，中国目前三万多家房地产开发企业，良莠不齐，一些企业完全依赖银行贷款运作。

通过紧缩房地产开发贷款，必然促使规模小、资金实力较弱的房地产企业退出市场。

中小房地产开发企业濒临困境。

2003年上半年，仅上海就累计发放住房开发贷款198、7亿元、房地产开发企业流动资金贷款270多亿元，个人住房按揭贷款新增257、5亿元。

若全面实施央行房贷政策，将直接导致中小房地产业资金链绷紧，部分房地政策实施将使约50%房地产企业陷入困境70%以上的项目无法继续。

4中小房地产公司在房贷紧缩下的生存对策

在日益严峻的房贷形势下，中小房地产公司不得不为自身的生存寻找出路。

企业不但要积极地拓宽融资渠道，还要大力加强企业的内部管理，以提高竞争力。

而若干融资渠道狭窄，管理不善，处于劣势的公司还可以考虑及时退出该行业的竞争。

4.1拓宽融资渠道

4.1.1渠道一——银行信贷

在房贷紧缩的情况下，如何找到一条或多条新的融资渠道，是中小房地产开发商面临的重要而迫切的任务。

要解决这个问题，我们还是先要了解一下现在国内房地产行业通行的一些融资手段，我们把这些通行的融资手段称为一般的融资手段，从这些一般的融资手段的研究中，探讨新的融资手段。

在我国近20年的房地产开发过程中，中小开发商还是占了大多数，在开拓市场过程中，绝大多数中小开发商离不开也没有离开过银行的融资支持，银行在考虑资金安全的前提下，也积极地支持了中小开发商，长期以来，中小开发企业已经形成了一般融资方式。

（一）土地使用权抵押贷款

土地使用权抵押贷款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之一，开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后，就可以把土地使用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过商品房预售回笼资金，归还贷款。

但是，土地抵押贷款在操作过程中比较繁琐，因为商品房预售办法规定，商品房预售合同签定后必须在30天内到房管部门去做初始登记，只有经过登记的合同才有法律效力，但是该商品房所依附的土地已经抵押给银行了，必须先解除土地抵押后才能登记预售的商品房。

此时，开发商必须与银行协商，用分期支付贷款的形式，把土地分期分批解除抵押，同时分期分批进行预售商品房登记。

这样才能保证发放土地抵押贷款银行的权益，又不影响购房者的及时登记和项目销售的顺利进行。

（二）自有财产（股权）抵押贷款

开发商利用自有财产（股权）进行抵押获取银行贷款也是一个通常的途径。

开发商的自有财产一般是固定资产，比如办公楼或机电设备（如汽车）、电子设备，或者其它有价证券、专有技术等有形、无形资产。

此外，房产开发商对外投资形成的股权，在经过工商部门和产权登记部门登记确认，并经过银行对其进行评估后，也可以作为资产用来抵押获取银行的贷款。

（三）担保贷款

房地产开发商通过自己的主管部门、上级公司提供担保，或者由上级部门指定其它经济实体为自己提供担保，也可以由自己的关联企业提供担保，由此获取银行的贷款，这类贷款的规模往往受到担保方经济实力的制约。

上面我们提到的一般的融资手段在正常的条件下是很好的办法，但在目前面临着银行提高融资要求、政府提高预售条件的情况下，就无法较好较快地解决目前中小企业急于解决的融资问题。

因此，我们必须找到新的途径，一方面银行要在企业的配合下进行金融创新，积极探讨各种融资手段，另一方面银行从对资金的安全性和盈利性考虑也必然要求中小开发企业有更好的业绩。

下面我们结合实践，提出解决问题的办法和途径。

（一）项目封闭贷款

这个贷款方法是从上面一般的融资方法中“土地使用权抵押贷款”发展而来的。

1、贷款的操作方式

开发商取得土地使用权证书后，不是直接把土地使用权证拿去银行抵押贷款，而是在办完《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，向银行提出项目封闭贷款。

这笔贷款的保证是土地使用权但又高于土地使用权，因为还必须考虑项目的开发前景，贷款的规模和数额也高于单纯的土地使用权证抵押贷款。

“项目封闭贷款”还必须在贷款银行开立专户，由银行对其从建设投入到销售回收全过程的资金流向进行监管，以保证该笔贷款用在该项目，待项目符合预售条件进入预售阶段时，由开发商在该贷款银行办理住房抵押贷款，由此取得售房收入，并作为前述项目开发贷款的还款来源。

2、中小开发企业应做的工作

中小开发企业为了顺利取得银行的项目封闭贷款，就应该主动向银行提供项目的具体情况，甚至在项目寻找过程中就请银行提前介入，在项目的市场调查和项目经济分析和可行性研究阶段充分听取银行的意见，使银行对项目有