广州市金沙洲房地产营销策划方案.docx
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广州市金沙洲房地产营销策划方案
广州市金沙洲
1项目投资环境分析
广州宏观经济分析
广州是广东省省会,全省政治、经济和文化中心。
也是中国的南大门，已建城2212年，也是中国“海上丝绸之路”的发源地，从来都是重要的口岸城市。
经贸繁盛，万商云集，每一年春秋两季的中国出口商品交易会至今在此已举行了83届。
作为世界多数市协会的会员城市，广州提出了建设现代化国际城市的宏伟目标，致力于建设成为区域性，国际性的金融中心，商贸中心、信息中心、旅行中心和交通通信枢纽，成为环境优美、设施完备、布局合理的现代化国际城市。
广州地形东北高、西南低,依山傍水,北部和东北部是山区,南部是珠江三角洲冲积平原。
亚热带季风气候,夏无盛暑,冬无酷寒,雨量充沛,四季如春,繁花似锦，十分适合人类居住。
广州市辖越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、萝岗十区和从化、增城两个县级市,总面积平方千米，2006年末全市户籍人口万人，常住人口超过1000万人。
2002年-2006年自广州市第八次党代会以来，在广州市委、市政府的正确领导下，广州市以科学进展观统领全局，国民经济持续较快增加，不断取得新成绩，迈上新台阶。
广州整体宏观经济向好，经济总量连上新台阶，要紧表现为以下几个方面：
1）、国内生产总值逐年提高，人均GDP超过万元美
2006年全市实现地域生产总值（GDP）亿元，同比上年增加%，比2002年增加%，年平均增加%。
按户籍人口计算,人均地域生产总值估量超过10000美元。
按常住人口计算，人均地域生产总值估量超过7800美元。
目前广州市经济总量在全国要紧城市中居第三位。
2）、工业结构调整不断推动，第二产业占比例上升
2002年广州市地域生产总值三次产业的比例为︰︰，2006年地域生产总值三次产业的比例为︰︰。
2006年广州市工业总产值将达到亿元，同比增加%，比2002年增加倍。
3）、固定资产投资稳步增加，房地产投资总额增加
2006年全市全社会固定资产投资为亿元，同比增加%，为2002年的倍。
2006年全市房地产投资总额为亿元，同比增加%。
4）、社会消费品零售总额上升，消费需求不断增强
2006年，社会消费品零售总额亿元，比2002年增加%。
四、人民收入水平不断提高。
2006年全市职工平均工资为36273元，别离比上年和2002年增加%和%；城市居民年人都可支配收入为19851元，比2002年增加%。
图广州、北京、上海、深圳、重庆各城市间2006年GPD对照
指标名称
单位
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
年均增减（%）
广州市生产总值（当年价）
亿元
第一产业
亿元
第二产业
亿元
第三产业
亿元
工业总产值
亿元
全社会固定资产投资额
亿元
房地产投资总额
亿元
社会消费品零售总额
亿元
一般预算财政收入
亿元
一般预算财政支出
亿元
城镇居民年人均可支配收入
元
13380
15003
16884
18287
19851
市户籍总人口
万人
表2002－2006年广州宏观经济数据
图广州最近几年来经济进展趋势
图广州个人可支配收入
由图，图，图分析，广州、北京、上海、深圳、重庆各城市间2006年GPD对照,广州的GDP紧次于上海、北京位居于全国的第三位。
广州每一年的GDP都在迅速增加，增加速度维持在13%左右。
而且增加速度与其他各城市相较，进展增加速度比较快。
2006年广州人都可支配收入接近2万元，最近几年来逐年在增加，年均增加速度在10%左右。
广州房地产市场分析
1.2.1广州房地产市场现状
图广州最近几年房地产完成投资情形
1）、投资规模、建设总量逐年增大
2006年广州全年房地产业投资实现增加值亿元，增加%。
全年房地产开发业完成投资亿元，同比上年增加%。
衡宇施工面积万平方米，衡宇完工面积万平方米，同比上年别离上升%和下降%。
从02年-06年，每一年的投资量大体在增加。
表2006年房地产开发数据
指标
单位
2006年
比上年增长（%）
房地产开发
亿元
房屋施工面积
万平方米
房屋竣工面积
万平方米
商品房销售面积
万平方米
商品房销售合同金额
亿元
商品房空置面积
万平方米
2）、商品房销售面积增加，空置率下降
2006年，广州市商品房销售套数为112298宗，同比增加%；全年商品房销售面积万平方米，同比增加%。
商品房销售合同金额亿元，同比增加%。
从交易数据中可看出，最近几年广州商品房交易面累年均为1100万平方米左右，但交易额增幅大大高于交易面积的增幅，说明最近几年广州市商品房销售价钱增速较快。
2006年末，商品房空置面积万平方米，同比下降%。
3）、最近几年来商品房价钱高速上涨
2006年，广州市新建商品房均价为6806元/平方米，比上年上涨%，房价涨幅是近三年最大的一年。
最近几年房价上涨过快的全然缘故有：
一是市场呈供不该求局面。
二是经济进展加速，居民收入增加，居民消费能力和购买力增强。
表最近几年广州商品房市场吸纳表（含二手）
年份
本年批准预售面积
本年交易面积
年度市场吸纳率
累计批准预售面积
累计交易面积
累计市场吸纳率
2003年
%
%
2004年
%
%
2005年
%
%
2006年
%
%
4）、市场呈现供不该求局面，市场吸纳率增大
由图分析，依照近三年商品房供求情形来看，2006年商品房的供给量最少。
但2006年，新增商品房成交量为1158.07万平方米，超过近三年成交水平。
供给量在减少，可是每一年的交易量在增加，市场呈供不该求的局面。
而且，新增商品房却低于近三年供给水平，新增量与交易量存在严峻的市场缺口，市场吸纳率高达%。
图广州最近几年商品房供求状况
1.2.2广州房地产市场的总结：
1）、广州市房地产业进展呈现新的特点，房地产开发投资持续增加。
2）、商品房存量“消化”加大，商品房销售面积继续增加，供给量减少，商品房空置量持续大幅下降，消化存量商品房取得明显成效，呈现供不该求的局面。
3）、广州市商品住宅的价钱已处在一个较高的水平，市场正在消化、承接。
广州经济增加致使房价高涨，面对着“国六条”“十五条细那么”“穗七条”“十部门联合调整楼市”等政策的慢慢阻碍市场，再加上加息的压力，预测广州的房价可能回稳或小幅回落。
4）、“国十五条”，广州地址细那么已出台，90平方米户型所占比例量的限制为整个城市建筑面积总量，而非每一个项目总量。
因此，从广州市整体房地产市场来看，户型结构供给将有较大的改变，趋向与中小户型。
5）、一系列的宏观调控政策，使得房地产开发门坎日趋举高，开发资金日趋吃紧、行业利润空间日趋缩小。
6）、2006年的宏观调控力度更大，仅央行加息就有两次；对楼市的调控也从“宏观”走向“微观”，连户型比例、产品定价、销售执行、购买对象等都列入了调控的具体范围。
展望2007年，宏观经济调控及对楼市的调控估量仍将深切、持续下去。
2007年将是2006年政策导向下的执行年。
广州白云区房地产市场分析
1）、白云区房地产慢慢进展，不断升温
过去的白云区在广州人以为是偏远的“郊区”地带，房地产进展相对滞后，楼盘也一直在2000-3000元/平方米彷徨。
2000年开始方圆、祥景、时期、富力、正域、恒大等大型品牌进展商进驻，显现了一大量的生态型、体育型、建筑质量型、时尚型和山水型等楼盘应运而生。
2003年是白云区楼盘大跃进的一年，黄石路、白云大道新盘新货辈出，成为“十一”黄金周广州楼市最大的亮点和成交的最大赢家。
目前白云区住宅均价要紧集中在4800-5800元/平方米之间，由于价钱实惠、户型有效，吸引了大量的置业者，目前区域居住形象不断提升。
广州“北优”计划和南湖豪宅区的形成等众多利好令白云区楼市迅速崛起、腾飞，在以后1-2年内白云区将会成广州楼市进展的重点打造对象，区域楼市还将会不断升温。
2）、白云区以后市政计划利好，配套完善
白云区是广州市的文化、商贸、交通、旅行副中心之一，以后区内将划分为七大功能区：
综合进展区、中部集聚进展区、东北部联合进展区、北部整合进展区、东部山林生态爱惜区、流溪河水源爱惜区和机场操纵优化进展区。
新出台的政府计划中将白云区2020年的计划用地面积将由目前的825平方千米调整到平方千米，令白云区的版图取得扩充。
近期白云区的市政计划核心将重点集中在对白云新城、区内交通网络的各项完善方面。
市政计划的出台、区域功能的明细划分，标准了区内各项设施散布，为白云区楼市进展注入新元素，进一步优化了区内的房地产投资环境。
“白云新城”带动白云楼市不断向好，必将成为广州楼市的热点。
华南快速干线及地块延线等市政配套的建设，使本区域与外区的连接加倍便利，进一步增强交通通达性，缩短与市区中心的空间、心理距离。
国际会议中心的建设及大规模项目进驻，有利于提升区域的整体形象。
表市政计划利好因素
利好因素
简析
白云新城
定位为广州城市副中心，白云区级中心，现代化生态型商贸文化中心；规划面积平方公里，规划人口15万人。
广州白云国际会议中心
总规划用地约27公顷，总投资约31亿元，06年6月底可以完成会议中心主体工程，2007年1月投入使用，定位为省人大政协两会服务的大型会议中心。
项目设计新颖独特，形成四条东西走向的生态景观廊道，与白云山、大金钟水库相连通。
地铁三号线北延线
计划2006年年中动工，2009年底建成；广州东站——新机场，途经燕塘、南方医院、同和、永泰、嘉禾、龙归、人和。
华南快速干线三期
2004年4月动工，计划2006年全线建成通车，南至番禺，北接北二环和京珠高速公路，西通往南海市、三水市；横跨新旧广从路、同和路、沙太公路等。
南湖国家旅游度假区
规划范围面积平方公里，规划定位为集游赏、娱乐、度假、美食于一体的国家旅游度假区。
3）、白云区房地产市场的交易量和交易价钱逐年上升，以后进展趋势良好
图最近几年白云区一手住宅成交情形
由图分析，2006年，白云区的一手住宅成交面积呈现上涨趋势，显示白云区楼市愈来愈受到消费者的追捧。
随着市中心可开发用地的减少，白云区楼市受到愈来愈多品牌开发商的青睐，进驻该区域激发楼市竞争的同时，也有效增进楼市进展。
白云区是现时广州市供给量及成交量最多的区域之一，同时白云区是广州市成交最活跃的区域之一。
愈来愈多的市政有利方法好落户白云区，有利于楼市进展，白云区的楼市价钱仍存在必然的上涨空间。
“北优”战略的实施，使白云区以后进展前景良好，是广州楼市的以后热点区域之一。
品牌和实力雄厚进展商进驻，必然会带动白云区住宅产业的进展，和提升板快形象。
2006年，广州大道北和白云区金沙洲板块高调崛起，使它们将会在这几年成为广州房地产进展的热点板块。
项目地段房地产市场分析
项目地块位于白云区金沙洲F区B3736F01，地理位置十分优良，位于计划作为新社区的金沙洲E区南面，不仅拥有一线江景，位于珠江边的绿地旁，毗邻以后的金沙洲的商务中心，而且交通方便，金沙洲依山傍水的优美地貌和优越的交通条件，使其具有了开发大型居住新区的潜力。
2003年开始，市政府开始对金沙洲的计划定位进行调整，将金沙洲计划定位由广州市西部大型居住区，调整为广佛都市圈中心的居住新城，而且做出了加速金沙洲大规模开发建设的决定。
目前，金沙洲开发建设的各项工作已经全面启动，一个由政府主导，社会力量参与的金沙洲开发建设热潮已经掀起。
此刻已经进入金沙洲的品牌项目已经有多个，别离为恒大集团、万科集团、中海集团、保利集团等公司的项目。
2004年位于南海黄岐、金沙洲板块旁的万科四季花城开售，为广州楼市添加了一支壮大的西翼房地产开发大军。
近期，中海地产的中海金沙湾项目打着“到中海金沙湾淘金去”的广告口号吸引了大量的市民到那个区域去看楼，掀起了金沙洲的居住投资热潮。
最近，市政府针对金沙洲的进展态势和房地产市场的现状，整体计划进行了新的调整。
计划的再次调整，广州西翼路网的建设，金沙洲地铁六号线的施工，为金沙洲的开发摊平道路。
2007年到2020年，金沙洲将进入开发建设后期，将重点建设医疗卫生、文化教育、社区效劳等公共设施，位于A区和B区的最具良好居住环境的用地将推出出让。
到2020年，一个适宜居住、技术先进、环境优越、具良好示范效应的金沙洲居住新城将大体建成，届时金沙洲将成为购房者淘“金沙”的区域。
2项目要紧竞争对手分析和项目SWOT分析
中海金沙湾
项目名称
中海金沙湾
开发商
广州中海地产有限公司
营销策划
广州合富辉煌房地产有限公司
楼盘地点
金沙洲大桥以南建设大道1号
广告语
到上游中海金沙湾淘金去！
总占面积
万㎡㎡
总建面积
130万㎡
容积率
实用率
82%
绿化率
30%
建筑形式
高层洋房
建筑风格
淳朴的颜色，红瓦白墙；众多的回廊、穿堂、过道
配套设施
幼儿园、小学、运动休闲中心、商务休闲中心、风情商业街
外部环境
东面临珠江水系，江岸线约800米，江畔社区，在规划的金沙洲商务中心的正南面，2008年之后可以享受金沙洲完善的商业配套
交通
目前可经金沙洲大桥直通广州市内路，也可向南通过珠江大桥连通内环路，还可经环城高速浔峰洲出入口快速至广州各区，未来还可以经地块旁规划中的大坦大桥，跨过大坦沙岛，直通内环路，交通非常方便。
管理费
元/㎡/月
装修标准
精装修
物业公司
南海市中海物业管理有限公司
Ø
产品比例
产品比例
销售的单位
西区共有16栋住宅，33层高
户型
2室2厅
3室2厅
3室2厅
4室2厅
使用面积（㎡）
Ø销售状况
销售情况
开盘时间
2006年12月
交楼时间
2008年3月
价格（元/㎡）
均价：
6200
最高：
8000元（望江单位）
销售比例
之前已经推出A1-A6栋，“五一”推出A7-A9栋500多套高级洋房
销售情况
开盘时间
2004年4月
交楼时间
一期现楼，二期2006年12月
价格（元/㎡）
最低价
4900
最高价（元/㎡）
8600
销售比例
一期剩4套，2期已卖十几套
Ø销售状况分析
之前已经推出A1-A6栋，销售热爆，今年“五一”之间将推出A7-A9栋500多套高级洋房
Ø好坏势分析
优势：
1）、东面临珠江水系，江岸线约800米，江畔社区
2）、占地620亩，规模优势明显
3）、车程30分钟之内可辐射广州主城区
4）、城西生态圈，自然环境优美，空气清新
5）、中海地产品牌优势
6）、中海物业效劳优势
劣势：
1）、小区上空有高压线通过，令人产生恐惧
2）、公交线尚未开通，除楼巴和开车，暂时还其他交通工具抵达
Ø目标客户分析
1）、广州与佛山地域有车的富裕人群，其中购买人群为老城区的较多
2）、在广州市荔湾、越秀区工作的高级白领及企业治理人员
3）、希望改善居住环境，对郊区楼盘偏好的市区人群
万科四季花城
项目名称
万科四季花城
开发商
广州万科房地产有限公司
营销策划
广州合富辉煌房地产有限公司
楼盘地点
白云区佛山南海黄歧浔峰洲路
广告语
万科四季花城，等你回家
总占面积
50万㎡
建筑面积
万㎡
容积率
1
实用率
84%
绿化率
%
建筑形式
小高层、多层洋房
多层洋房
建筑风格
围合式的欧式建筑风格，类似北京的四合院。
配套设施
伴山泛会所，香熏花园、泳池、健身室、桌球室、棋牌室、泳池酒吧、中国银行、广州医学院荔湾医院、中山大学附属四季花城外国语学校
外部环境
项目周边有109万平方米的生态公园，小区拥有自然山水景观，六山三湖相互贯通，伴城湖、天雨湖与提香山、影月山交互成辉。
交通
自金沙洲迅捷抵达内环路西场立交，由此可进入内环路、东风路、中山八路、地铁一号线等四通八达的立体交通网。
看楼巴士：
1.周一至周五：
9：
00-17：
00宏城广场、泮溪酒家；周六、日9：
00-17：
00宏城广场、泮溪洒家、宜安广场、广源好又多、万国广场。
公交线：
广州：
55、283、12路；南海：
10路
管理费
元/平方米/月
装修标准
精装修
物业公司
深圳市万科物业管理有限公司佛山分公司
Ø产品比例
产品比例
销售的单位
“灏山美筑”由4栋两梯四户的高层楼宇组成，共约300多套单位
楼盘户型
三室两厅
三室两厅
两室两厅
使用面积（㎡）
110
106
100
Ø销售状况
销售情况
开盘时间
2007年4月（第七期）
交楼时间
2008年4月
价格（元/㎡）
均价：
7000
最高价：
7500
销售比例
四季花城最后一期的电梯洋房于今年4月才推出市场
销售情况
开盘时间
2004年4月
交楼时间
一期现楼，二期2006年12月
价格（元/㎡）
最低价
4900
最高价（元/㎡）
8600
销售比例
一期剩4套，2期已卖十几套
Ø销售状况分析
万科四季花城七期“灏山美筑”电梯洋房于2007年4月28日开盘，销售火爆
Ø好坏势分析
优势：
1）、自然山水景观是小区得天独厚的优势
2）、大面积入户花园，南北通透，采光极佳，空间视野开阔
3）、情景洋房是万科地产的专利产品，受到市场追捧
4）、配套设施完善、全面
5）、代理商是市一级代理—合富辉煌，其声誉比较高
劣势：
1）、有高压线通过，对居住及生态环境都有阻碍
2）、周围是“长青墓园”，对居住者产生心理阻碍
3）、周围没有地铁站，市民不能受惠
Ø目标客户分析（和中海金沙湾相似）
1）、广州与佛山地域有车的富裕人群，其中购买人群为老城区的较多
2）、在广州市荔湾、越秀区工作的高级白领及企业治理人员
3）、希望改善居住环境，对郊区楼盘偏好的市区人群
4）、对万科品牌、园林设计、情景洋房偏好的市民
金碧海岸花园
项目名称
金碧海岸花园（在建，没开盘）
开发商
广州恒大集团
营销策划
广州市金碧房地产代理有限公司
楼盘地点
白云区金沙洲地铁六号线终点站
广告语
暂无
占地面积
54万㎡㎡
建筑面积
万㎡
容积率
实用率
/
绿化率
/
建筑形式
高层洋房
独栋别墅
联体别墅
建筑风格
采用金碧系列的高贵、高起点、高品位的欧陆建筑风格
配套设施
大型私家游艇码头、金碧国际大酒店、金碧海岸会所、幼儿园、小学
外部环境
东临北江，对岸是“石门返照”美景。
江岸线呈弧形，长1.8公里，江岸绿化带宽75米，地势由江岸向内逐渐增高，占有背山面水的地形资源
交通
处于广州20分钟生活圈，东与广州接壤，西距佛山仅10多公里，西江支流与广州直接通航，水陆交通方便，地铁6号线终点站，向南1.5公里有白塔村工业大道通过。
装修标准
毛坯
物业公司
广州市金碧物业管理有限公司
Ø产品显示
1）、53栋高层住宅，253栋独立别墅、双联排别墅
2）、小区计划总人口约为2万人
销售情况
开盘时间
2004年4月
交楼时间
一期现楼，二期2006年12月
价格（元/㎡）
最低价
4900
最高价（元/㎡）
8600
销售比例
一期剩4套，2期已卖十几套
Ø销售状况
金碧海岸花园的预备在2007年下半年才开盘，目前对外公布的均价是8600元/平方米
Ø好坏势分析
优势：
1）、计划设计结构严谨，布局有方，小区处处充满绿色
2）、计划设计因地制宜，掇山理水，拥有1800米长的沿江岸线
3）、采取以人为本，植物造景自然式设计，充分表现“以人为本”，知足不同人群的需求
4）、地铁6线终点站设在项目周围，2020年地铁开通以后会升值
劣势：
1）、周围没有公建配套设施，周边环境还比较荒凉
2）、目前市民对项目的关注度不高
Ø目标客户分析
1）、广州、佛山、南海等地的高收入有车人士
2）、广州、佛山、南海等地私营企业老板和高级政府部门领导
3）、广州、佛山、南海等地的投资者
富力桃园
项目名称
富力桃园
开发商
广州富力地产股份有限公司
营销策划
美好置业
楼盘地点
罗冲围增槎路高桥大街直入500米
广告语
水岸尽头,是完美居住的延伸
占地面积
33万㎡
建筑面积
83万㎡
容积率
实用率
83%
绿化率
28%
建筑形式
高层洋房
多层洋房
建筑风格
翠绿、鲜橙、艳红、芥黄、彩蓝，5种别具匠心风格的南美海岛风情
配套设施
幼儿园、小学、中学、会所、配套羽毛球场、篮球场、桌球场馆、乒乓球、健身中心、中西餐厅、娱乐中心、瑜珈室、棋牌室、风情步行街、上海联华大型超市、酒楼、医院、邮局、银行、电信营业厅、生鲜市场、两大休闲运动园林公园、沿江绿化带、盛夏亚马逊园林、玛雅亲水园林、中央雅典湖
外部环境
楼盘三面环江，风光无限好
交通
地处东风路与环市西双主干道交界处仅邻地铁5号线西村站；途经公交车：
12、46、55、114、198、232、237、253、275、290、291、521路等
管理费
元/平方米/月
装修标准
精装修
物业公司
广州天力物业管理有限公司
Ø产品比例
产品比例
销售的单位
富力桃园“诺丁郡”E6-E8栋
楼盘户型
2室2厅
三室两厅
三室两厅
四室两厅
使用面积（㎡）
84
127
111
145
Ø销售状况
总套数
3976套
未售套数
345套
已售套数
3392套
均价/m2
总面积
362079m2
未售面积
36314.8m2
已售面积
337649m2
8600元/平方米
销售情况
开盘时间
2004年4月
交楼时间
一期现楼，二期2006年12月
价格（元/㎡）
最低价
4900
最高价（元/㎡）
8600
销售比例
一期剩4套，2期已卖十几套
Ø销售状况分析
“五一”期间，富力桃园要紧推出的是“诺丁郡”E6-E8栋，销售均价9500-13000元/m2，装修标准2500元/m2。
2007年11月可入住。
Ø好坏势分析
优势：
1）、项目是富力集团至今为止开发的最大型居住社区，社区内配套设施极为完善，总共有60000平方米的公建配套
2）、社区打造了有七个不同风情的主题园林，令业主感受多种园林环境。
3）、紧临广州市内外两环线路，连接广州三大交通动脉：
东风西路、环市西路、南岸路，交通四通八达
4）、业主能够
升级会员 