房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引.docx
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房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引
第01讲 房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引
（一）
18:
58分判断题
司法鉴定机构和司法鉴定人应具有相对的中立性，不能直接隶属或依附于有直接利害关系的部门。
（ ）
Y.对 目录
判断题
42:
59分司法鉴定多人参加鉴定的由主要鉴定负责人在鉴定书上签名或者盖章。
（N.错）
Y.对N.错
第02讲 房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引
（二）
17:
59分判断题房地产司法鉴定评估，可由两家或两家以上的估价机构接受鉴定评估委托。
（N.错）
Y.对N.错
第03讲 房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引（三）
08:
59分《司法鉴定评估风险告知书》主要是督促当事人履行配合义务。
（Y.对）
Y.对
N.错
35:
58分：
出庭接受询问的房地产估价师，对于当事人及其代理律师、聘请的专家辅助人提的出质证的询问，必须给予回答。
（
N.错）
Y.对
N.错
第04讲 房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引（四）
19:
59分判断题：
房地产咨询性评估报告，是指房地产估价师由于受到客观原因控制，委托人或有关当事人明知存在鉴定评估依据不充分、必要的鉴定评估程序不能完全履行的情况下，仍然委托鉴定评估而出具的评估报告。
（对）
Y.对
N.错
第05讲 房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引（五）
08:
59分判断题：
实地勘察估价对象应至少有一名注册房地产估价师负责实施（Y.对）
Y.对
N.错
35:
00分判断题：
“咨询性估价报告”的应用，解决了法院查封扣押房地产因估价依据不足等重大缺失的评估问题，有利于案件的顺利解决。
（Y.对）
Y.对
N.错
第06讲 房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引（六）
11:
59分：
实体价值减损是指修复该不动产所需耗费的材料、人工等投入及其合理税费和利润。
（ ）
Y.对
N.错
30:
58分：
如果污染的环境不可治理恢复，房地产估价师可根据环境影响评价结果，从市场价值减损角度测算赔偿估值。
（对）
Y.对
N.错
第07讲 房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引（七）
13:
59分：
变卖（拍卖）估价时，对于隐蔽工程的估价，房地产估价师应当根据委托人提供的工程图纸、隐蔽工程的预决算资料，结合隐蔽工程投入使用的情况进行估价。
（对）
Y.对
N.错
13：
59分：
变卖（拍卖）估价时，对于隐蔽工程的估价，房地产估价师应当根据委托人提供的工程图纸、隐蔽工程的预决算资料，结合隐蔽工程投入使用的情况进行估价。
（对）
Y.对
N.错
第08讲 房地产司法鉴定评估程序规范及技术指引（八）
四川省房地产司法鉴定估价规范课题研究过程回顾
司法鉴定的定义、基本特征及分类
目前司法鉴定评估中存在问题
房地产司法鉴定评估程序规范探讨
四川省房地产司法鉴定估价规范创新点
司法鉴定估价类型及技术路线
中估联行房地产咨询顾问（上海）有限公司
房地产司法鉴定估价规范课题背景
中央司法体制改革领导小组《关于司法体制和工作机制改革的初步意见》，全国人大常委会《关于司法鉴定管理问题的决定》，最高院针对执行工作存在的问题，提出建立健全法院内部监督制约机制，清理积案，全国人大《评估法》立法背景。
2009年初，在全国“两会”之后，国家建设部和最高人民法院接到全国政协提案办公室《关于建立房地产司法鉴定规范的提案》的第1357号提案批件。
两家会商，一致认为，在法院司法审判和执行中涉及的房地产司法鉴定估价行为亟待规范。
住房与城乡建设部并就房地产司法鉴定估价有关问题责成中国房地产估价师与房地产经纪人学会进行专题研究，提出解决问题的思路和具体办法。
中房学为此设立专项课题研究。
由中国房地产估价师与经纪人学会、四川恒通评估师事务所、四川省高级人民法院共同组成课题组。
中房学副会长兼秘书长柴强博士担任课题组组长，省人大常委、四川恒通评估事务所主任崔太平博士为副组长、省高院副院长陈明国为副组长的13人课题组。
2009年12月24日中国房地产估价师与房地产经纪人学会、四川恒通评估师事务所有限公司、四川省高级人民法院向住房和城乡建设部申报《房地产司法鉴定估价规范研究》课题。
最高人民法院办公厅对提案的答复
为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系的通知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。
”那么四川CA就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的这样一个机构。
关于建立房地产司法鉴定估价规范的提案
为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系的通知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。
”那么四川CA就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的这样一个机构。
课题申报书
为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系的通知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。
”那么四川CA就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的这样一个机构。
验收证书
为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系的通知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。
”那么四川CA就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的这样一个机构。
房地产司法鉴定估价规范课题研究过程
2009年4月15日，课题组组织召开了“四川省首届房地产司法鉴定估价论坛”，论坛在成都市房产交易中心举办。
2009年5月11日和12日，在成都市中级人民法院系统和成都铁路运输中级法院系统，召开了“房地产司法鉴定估价规范”专题研讨会。
2009年5月、6月分别完成针对估价机构和法官问卷收集。
收集房地产司法鉴定估价报告案例。
通过法院、估价机构多方收集估价案例，通过整理，形成案例汇编。
2009年12月26日，在成都市房地产交易中心研讨大厅举办“房地产司法鉴定估价论坛”。
2010年3月11日，“房地产司法鉴定估价专家研讨会”在新华宾馆举行。
2010年8月5日，“房地产司法鉴定评估专家论证会”在易园会馆举行。
2010年9月7日，“四川省《房地产司法鉴定评估指导意见（征求意见稿）》专家论证会”在成都市房产管理局举行。
就《房地产司法鉴定评估指导意见》的起草说明和条文释义，广泛征询了专家意见
2011年3月，形成课题成果《四川省高级人民法院、四川省住房和城乡建设厅关于规范房地产司法鉴定评估工作的通知》（川高法[2011]99号），《四川省住房和城乡建设厅关于印发<房地产司法鉴定评估指导意见>试行的通知》（川建房发[2011]89号文）
房地产司法鉴定估价规范课题过程
2009年4月15日，四川省首届“房地产司法鉴定估价论坛”在成都市房产交易中心会议厅举行。
由四川省房地产业协会房地产估价专业委员会、成都市房地产评估协会联合举办。
房地产司法鉴定估价规范课题过程
“房地产司法鉴定估价规范研究”课题组分别于2009年6月11日和12日，在成都市中级人民法院系统和成都铁路运输中级法院系统，召开了“房地产司法鉴定估价规范”专题研讨会。
房地产司法鉴定估价规范课题过程
2009年12月26日在成都市房管局多功能会议厅，举行了房地产司法鉴定估价第三次论坛。
住建部房地产市场监管司副司长张小宏、处长杨佳燕，中房学副会长兼秘书长柴强博士、副秘书长赵鑫明，省人大常委、内司委主任颜家瑾，省人大常委、内司委委员崔太平博士，省高院副院长陈明国、技术室主任宋俊康，省建设厅副厅长王卫南、厅机关党委书记田利娅、处长何华荣、副处长黄兴华，成都市中院副院长钟尔璞、调研员卢建华，成铁中院院长蔡瑜，内江中院副院长吴良军，成都市房管局局长何立祥、副局长周鸿彬，成都市房地产评估协会会长冯骏，重庆市土地房屋评估协会评估部主任罗旭等出席了会议。
出席会议的还有省内外法院系统和评估机构的代表52人。
房地产司法鉴定估价规范课题过程
2010年3月11日，“房地产司法鉴定估价专家研讨会”在新华宾馆举行。
中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强博士莅临现场，并就《房地产司法鉴定估价指导意见（第三稿）》和与会的成都市房地产评估协会冯峻会长、崔太平副会长、陈剑秘书长等业内专家热烈探讨。
房地产司法鉴定估价规范课题过程
2010年8月5日，“房地产司法鉴定评估专家论证会”在易园会馆举行。
专家论证会由课题组组长崔太平主持，省高院副院长陈明国、省高院技术室主任宋俊康、省建设厅机关党委书记田利娅、省建设厅房地产业处处长何华荣、副处长黄兴华、省高院执行局综合处副处长罗华兰、成都市房产管理局经营管理处副主任陈剑等业内专家出席会议，并就《房地产司法鉴定估价指导意见（第三稿）》起草说明、条文释义等进行论证。
房地产司法鉴定估价规范课题过程
2010年9月7日，“四川省《房地产司法鉴定评估指导意见》专家论证会”在成都市房产管理局举行。
四川省建设厅及下属地市州房产管理局相关部门领导、省内30余家评估机构负责人受邀参加了此次论证会。
“房地产司法鉴定估价规范研究”课题组组长崔太平向与会人士详细介绍了《房地产司法鉴定评估指导意见》的起草说明和条文释义，并广泛征询了专家意见。
房地产司法鉴定估价规范课题过程
2011年7月19日至23日，由最高人民法院主办，黑龙江省高级人民法院承办的“人民法院司法技术辅助工作研讨班”在黑龙江省牡丹江市召开。
专门邀请了中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强博士、四川恒通评估师事务所主任崔太平博士参加本次会议。
四川省高院、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、四川恒通评估师事务所作为课题组成员的课题成果之一《从法院角度看房地产司法鉴定估价存在的问题》获得一等奖。
崔太平博士做了论文宣讲。
柴强博士，为崔太平的论文宣讲作了精彩点评。
2011年3月3日《四川省高级人民法院、四川省住房和城乡建设厅关于规范房地产司法鉴定评估工作的通知》（川高法[2011]99号）
2011年3月22日《四川省住房和城乡建设厅关于印发<房地产司法鉴定评估指导意见>试行的通知》（川建房发[2011]89号文）
指导意见及所附《房地产司法鉴定评估委托书》、《人民法院房地产司法鉴定评估委托书附表》、《房地产司法鉴定评估（补充或退回）资料交接表》一同颁布执行。
四川省房地产司法鉴定评估规范成果
政策规范
为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系的通知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。
”那么四川CA就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的这样一个机构。
司法鉴定的定义
司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。
《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定》（2005年2月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）
司法鉴定的基本特征
（一）
（一）法律性
司法鉴定程序严格遵照法律法规的规定；
鉴定客体仅限于案件中经过法律或法定程序确认的某些专门性问题；
鉴定主体必须是具有鉴定人职业资格的自然人，而不是鉴定组织或业务部门及技术部门；
鉴定人应当依法出庭接受询问或质证；
鉴定活动是以科学技术手段核实证据的活动；
司法鉴定意见是法定的证据之一。
司法鉴定的基本特征
（二）
（二）中立性
司法鉴定机构和司法鉴定人应具有相对的中立性，不能直接隶属或依附于有直接利害关系的部门。
（三）客观性
司法鉴定结论的科学性、专业性、真实性。
司法鉴定分类
1.法医类鉴定；
2.物证类鉴定；
3.声像资料鉴定；
4.根据诉讼需要由国务院司法行政部门商最高人民法院、最高人民检察院确定的其他应当对鉴定人和鉴定机构实行登记管理的鉴定事项。
法律对前款规定事项的鉴定人和鉴定机构的管理另有规定的，从其规定。
房地产司法鉴定估价的现状
房地产司法鉴定评估缺乏有效技术规范
诉讼当事人在申请启动资产司法鉴定评估程序时对鉴定评估性质缺乏理性认知，对其应承担的配合义务认识不足；
估价委托程序不规范。
一是受托估价机构的资质不符合相关规定；
二是委托书不规范，缺乏估价基本事项的记载；
三是没有委托合同；
四是法院对外委托估价，没有充分尊重当事人的诉讼权利。
房地产司法鉴定评估的委托估价范围不明确
相关方在房地产司法鉴定评估资料提供及配合现场查勘方面的职责不明确
房地产司法鉴定评估缺乏质证程序和范围标准
诉讼当事人的配合问题
不配合
估价机构的现场查看、提供估价资料不及时、提供资料不全面，三项均占到了统计总体80%以上的比率，其中提供资料不全面占到了100%。
不接受估价结果所占比率为52%；
擅自与估价机构接触所占比率为32%；
其他情形：
阻扰现场，拖延时间，提供资料不真实，拒绝签字。
解决途径：
《司法鉴定风险告知书》。
评估机构和评估师的问题
从事房地产司法鉴定估价的房地产估价师不但应当有相当长的执业年限，丰富的估价经验，同时还应熟悉诉讼法等基本法律制度。
目前从事房地产司法鉴定估价的估价人员，普遍不具有相关的法律知识，执业年限短缺乏估价经验，有的甚至连注册房地产估价师个人执业资格都不具备。
有必要完善司法鉴定估价的准入制度，法院在对外委托选择估价机构，也应该执行相关规定，以确保司法鉴定估价质量。
法院的职责
从调查数据来看，90%集中在出具规范的委托书、配合估价机构的现场查勘、将案子涉及的估价资料移交估价机构、法院人员依职权调查取得资料交鉴定估价机构、提供移交资料清单。
对于鉴定估价风险告知，大家缺乏认知。
其他配合义务主要有：
协调评估结果，协调处理当事人对评估结果的异议（或报告修改）；协助评估公司收取评估费用，陪同查看现场并签字，对移交资料的真实性和合法性责任。
完善并统一委托书的格式与内容。
房地产司法鉴定估价规范的基本框架
形成的《指导意见》共包括六章95条，分别如下：
第一章引言（11条）；
第二章房地产司法鉴定评估的委托、受理与实施（15条）；
第三章房地产司法鉴定评估的类别（48条）；
第一节债务纠纷涉及的房地产拍卖（变卖）鉴定评估、第二节房地产损害赔偿鉴定评估，
第三节房地产分割合并鉴定评估，第四节国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估
第五节房地产估价纠纷鉴定评估
第四章房地产司法鉴定估价报告和咨询性估价报告（9条）；
第五章房地产司法鉴定评估的质证（8条）；
第六章附则（4条）
司法鉴定程序的主要内容：
司法鉴定程序中必须遵守的原则
司法鉴定的委托与受理；
司法鉴定的实施；
司法鉴定文书的出具。
司法鉴定程序遵守的原则：
独立原则
保密原则
回避原则
出庭原则
收费原则
独立原则
司法鉴定实行鉴定人负责制度。
鉴定人应当独立进行鉴定，对鉴定意见负责并在鉴定书上签名或者盖章。
多人参加的鉴定，对鉴定意见有不同意见的，应当注明。
保密原则
司法鉴定机构和司法鉴定人应当保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不得泄露个人隐私。
未经委托人的同意，不得向其他人或者组织提供与鉴定事项有关的信息，但法律、法规另有规定的除外
回避原则
2013年1月1日《民事诉讼法》修改为：
审判人员有下列情形之一的，应当自行回避，当事人有权用口头或者书面方式申请他们回避：
（一）是本案当事人或者当事人、诉讼代理人近亲属的
（二）与本案有利害关系的；
（三）与本案当事人、诉讼代理人有其他关系，可能影响对案件公正审理的。
审判人员接受当事人、诉讼代理人请客送礼，或者违反规定会见当事人、诉讼代理人的，当事人有权要求他们回避。
审判人员有前款规定的行为的，应当依法追究法律责任。
前三款规定，适用于书记员、翻译人员、鉴定人、勘验人。
出庭原则
《民事诉讼法》当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。
经人民法院通知，鉴定人拒不出庭作证的，鉴定意见不得作为认定事实的根据；支付鉴定费用的当事人可以要求返还鉴定费用。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：
鉴定人应当出庭接受当事人质询。
鉴定人确因特殊原因无法出庭的，经人民法院准许，可以书面答复当事人的质询。
经法庭许可，当事人可以向证人、鉴定人、勘验人发问。
《全国人大常委会关于司法鉴定管理问题的决定》：
在诉讼中，当事人对鉴定意见有异议的，经人民法院依法通知，鉴定人应当出庭作证。
收费原则
由国务院司法行政部门商国务院价格主管部门确定。
司法鉴定机构应当统一收取司法鉴定费用
收费的项目和标准执行国家的有关规定。
创新点：
创新--规范房地产司法鉴定估价委托程序
现行法院评估委托书中估价基本要素不全
估价对象具体情况不详
评估资料传递不规范
现行法院委托书示例
为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系的通知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。
”那么四川CA就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的这样一个机构。
政策文件
为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系的通知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。
”那么四川CA就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的这样一个机构。
政策文件
为了更好的贯彻实施《电子签名法》的精神，四川省人民政府办公厅在2007年8月向全省下发了《关于组建我省数字认证体系的通知》，通知规定“经省政府同意，由省信息产业厅（现为省经济与信息化委员会）会同有关部门建立我省数字认证体系。
”那么四川CA就是在四川省有关部门主导下成立的，承担我省数字认证体系建设的这样一个机构。
创新--明确法院在委托估价时的职权
1.出具规范委托书，确认应当明确的估价基本事项；
2.列明评估资料清单并移交法院已掌握的鉴定评估资料；
3.依职权调查收集必要的鉴定评估资料；
4.对当事人提供的评估资料是否质证、能否采纳进行必要审查；陪同估价师现场查看并签字确认现场查看记录；
5.要求当事人签收《房地产司法鉴定评估风险告知书》，督促当事人配合房地产估价师的鉴定评估工作；
6.组织当事人进行评估资料的证据交换；
7.签收估价报告；
8.组织估价机构对异议书面回复或出庭接受询问，及时做出处理意见等。
《指导意见》“委托受理与实施”之一
接受委托
房地产司法鉴定评估，应由一家鉴定评估机构接受委托并完成鉴定评估工作，不得由两家或两家以上的估价机构接受鉴定评估委托。
鉴定评估机构应当在接受鉴定评估委托前，明确鉴定评估基本事项，通过法院，交由诉讼当事人签收《房地产司法鉴定评估风险告知书》，从而使委托方和当事人全面知悉鉴定评估的基本事项，促使当事人明确自己应履行的配合义务及不履行该义务可能承担的不利后果。
如果出现评估依据缺失、估价程序不能完全履行的情形（比如，鉴定评估对象灭失，或者鉴定评估对象的所有人或占有方不配合鉴定评估人员的工作，或者隐蔽工程图纸缺失等），房地产鉴定评估机构一般不得接受房地产司法鉴定评估委托。
《指导意见》“委托受理与实施”之二
接受委托
在评估依据缺失或者评估程序不能完全履行的情况下，当事人坚持申请进行鉴定评估，或者人民法院认为必须鉴定评估的，注册房地产估价师应当知晓其风险，并将估价风险书面告知法院委托部门及有关当事人。
估价机构在这种情况下接受委托并开展估价工作，如果鉴定评估程序或者鉴定评估依据的不完备，并非注册房地产估价师的主观过错造成，则当事人不得对此鉴定评估工作的瑕疵提出质疑，也不得因此对鉴定评估机构及其房地产鉴定评估人员提出鉴定评估不当的指控，当事人应当承担房地产司法鉴定评估结果所可能带来的法律后果。
《指导意见》“委托受理与实施”之三
鉴定资料
房地产鉴定评估机构开展鉴定评估业务，应当取得委托人出具的房地产鉴定评估委托书，以及《鉴定评估委托书附表》、《鉴定评估资料交接表》、《鉴定评估资料质证情况记录》等附件。
本意见所指鉴定评估资料，是指存在于各种载体上与鉴定评估事项有关的记录，包括案件基本情况、案件当事人基本情况、鉴定评估对象法律权属状况、鉴定评估对象占有维护情况、鉴定评估对象不动产登记档案等。
房地产估价师在开展司法鉴定评估过程当中，可以申请人民法院就有关鉴定评估有关依据，组织当事人进行证据交换，证据交换过程中认可并记录在卷的证据，可以作为鉴定评估的依据。
《指导意见》“委托受理与实施”之四
鉴定资料
房地产司法鉴定评估机构应当取得委托人提供的评估对象的物质实体状况和权益状况资料，包括：
估价对象的房屋所有权证、国有土地使用权证、集体土地使用证等权属资料，以及装修情况说明，查封、预查封、抵押权设立、出租等情况说明,以及装修情况说明。
如果评估估价对象是在建工程，委托方提供的资料还应包括项目的相关规划、建设、预售建设批准文件。
当事人举证期限届满后提供的评估资料等证据，未经人民法院采信的，不得作为鉴定评估依据。
《指导意见》“委托受理与实施”之五
鉴定时限
鉴定评估期间，当事人应当向房地产估价师提供评估资料；鉴定评估现场查看工作结束之后，当事人再提出新的评估资料，未经人民法院采信并移交的，房地产估价师一般不予采纳。
评估机构应当在委托书载明的鉴定评估期限内，完成鉴定评估工作并出具鉴定评估报告。
委托书中未载明鉴定评估期限的，应在法律、行政法规或部门规章规定的期限内完成。
如果评估机构估价机构在鉴定评估期限内不能完成鉴定评估的，应当书面向委托人说明理由并申请延期。
鉴定时限的约定
三十个工作日内完成。
鉴定事项涉及复杂、疑难、特殊的技术问题或者检验过程需要较长时间的，经本机构负责人批准，完成鉴定的时间可以
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