广州芳草苑营销优秀企划报告.docx

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广州芳草苑营销优秀企划报告

广州芳草园——从概念时代到影像时代

项目简介

芳草园，位于广州寸土寸金之地天河北路，占地面积53436平方米，总建筑面积20307平方米，总绿化面积达0平方米，其中中心花园占地8000平方米。

芳草园总体规划11栋住宅，首期面市为2栋31层高层，首二层裙楼连体，地下一二层为停车场。

社区生活配套有大型综合商场、幼儿园、医疗中心、电信局、银行……衣食住行配套设施齐全。

芳草园配有双重豪华会所，建筑面积达6000平方米，涉及双泳池、桌球室、棋艺室、乒乓球室、健身室、阅览室、篮球场、网球场、羽毛球场、小朋友活动中小、老人活动中心等……

处在广州新都市中心

天河北路芳草园，中信广场、大都会广场、名难苑、天河城广场、购书中心等名厦华宅拱卫环境，尽显尊贵，更有广州东站、地铁---号，优最繁华，傲踞其中芳草园，时刻彰显明日生活新里程。

楼名出世，芳草园

1999年终，凌峻公司受芳草园发展商委托，操作芳草园新金上市推广运动，在1999年10月份和4月份两次大规模推广运动中创造了天河北路奇迹，每次推出单位售出率高达90%，而在10月份谈市状况下，第三度面市，再次制造火爆销售，通过以上三次推广运动，芳草园呼和胜两栋共400余套单位几乎所有售整（仅剩一套），总销售额超过3个亿。

芳草园推广，不但在销售上获得巨大成功，并且在同行中，也获得极高评价，是难得既叫座又叫好项目！

天河北路，作为广州将来都市中心，在以中信广场为中心周边地段，集中了大都会广场、国际贸易中心、市长大厦、金利来大厦等高档建筑和金海、天一、帝景苑等家宅楼盘，参差不齐建筑排列与高密度建筑群落，被称为广州石屎森林。

严格来说，广州市在天河北路规划上存在一定失误，例如，密度过大，楼宇档次参差不齐，缺少公共活动场地，这些都在一定限度上影响7天河北路商品房素质。

天河北路因其地理位置独特，楼盘价格大多在7500元左右。

初期广州市场豪宅原则是位于都市中心，装修豪华，面积大……可以说是以追求豪为目，在楼盘命名上也无不给人以豪气甚至霸气感觉。

随着人们眼界提高，人们逐渐结识到豪宅不但仅是这样一种简朴概念，豪宅概念也在发生变化，评判豪宅原则开始转到对环境以及景观等其他质素规定上了。

在这种思路及时势需求下，“芳草园”作为一种楼盘名字顺时而出。

如果单纯从地理位置、楼宇外形、大堂面积、会所设施等硬件原则来进行衡量，芳草园无疑是一种蒙宅，但芳草园以为，仅仅把豪华理解为豪宅内涵是片面，豪宅本质是予以居住者舒服生活感受，而不但仅是某些外观上东西。

芳草园是这样理解，也是这样做。

在见惯了听惯了以豪气、大气为家宅名称后，芳草园这个名字最后听起来就让人感觉与天河北老式蒙宅命名不同样，有花有草，倒象是一种什么郊区金，却没有料到这是一种地地道道市区盘，就在天河北路！

芳草园正是敏锐地抓住了这一点，其建筑采用围合式布局，在中间有一种8000平方米花园，从主线上与竞争楼盘形成了差别。

它更注重居住者生活感受，例如，窗外景色、户外活动空间、回到家后舒服感等等。

这就是对当代人居住理解与洞察。

这形成了芳草园重要营销方略重要因素，在此基本方略上，芳草园展开了一轮又一轮成功推广。

推广方略

在明确了芳草园核心开发方略——一天河北路超大规模绿色环保色区之后，芳草园各项推广方略开始有条不紊地展开。

（一）目的消费群圈定

芳草园作为广州新都市中，肝高档商品房，具备投资和自住双重价值。

由于芳草园所处广州天河体育中心版块，可以说已经是广州金融和经济新中心，集中了最高档写字楼和娱乐设施，相应带动对周边住宅需求，使得天河北路商品房租赁市场始终相称活跃，具备丰厚投资价值。

老式广州豪宅，单位面积重要在120平方米以上，以每平方米7000元来计算，总价往往超过80万，可以购买人群相称有限，重要以商人为主。

而此某些买家通过近年市场消化，存量已经不大，如果再以此类买家为重要消费群体，则必然面临激烈市场竞争。

通过详细市场调查，芳草园发现，天河区置业者年龄层比老城区置业者要小5--10岁，同步尚有不少外地来广州发展年轻高收入阶层。

芳草园以为，中高收入白领和金领人士将成为项目重要潜在消费对象，她们年龄在28--40岁之间，个人月收入在5000元以上，具备很强月供能力，家庭构造以三口之家为主，但家庭积蓄不会诸多。

她们所需要房子是离上班地点不远，有较高综合质素，户型面积以两房两厅和小型三房二厅为主，同步，房子要具备较好保值和升值能力。

在明确了主力消费群之后，芳草园开始展开系列化营销和推广工作。

（二）形象包装

天河北路绿色环保社区是项目市场定位，它清晰阐明了项目所处位置和基本状况，但是它不是一句广告语，同步，也没有赋予项目鲜明形象。

芳草园所针对消费群与老式购房者区别是明显，她们有自己生活方式，作为项目形象包装，要与她们生活抱负和生活观念相吻合，才干起到事半功倍作用。

在这样背景下，“我轻松。

我高兴”广告语应运而出，轻松和高兴也随之成为项目重要形象包装方向。

对于都市生活年轻人来说，生活紧张，工作压力大，回到家中渴望是轻松自如生活方式，她们不想活得太累，她们也不想承受太重承担，她们只是想回到一种让自己感觉轻松而高兴家里。

详细来说，芳草园轻松和高兴体当前如下三个方面：

1．由于地理位置便利，买家在下班后可以不久回到家里，不用在路上耗费太多时间，此为轻松之一；

2．由于总体规划卓越，8000平方大花园让住户有回归自然之感，双会所可以让你彻底放松，此为轻松之二；

3．由于楼价优惠，芳草园以超低价格发售，让更多买家可以拥有高质素物业，此为轻松之三。

“我轻松，我高兴”此广告语具备年轻人喜欢语感，又具备清晰承诺，因此一经推出，立即在市场上引起了强烈反响。

（三）定价方略

芳草园周边楼价，每平方米最贵均价在9000元以上，最低也有7000元，这些发展商满足于每月十几套成交量，追求单位面积利润。

而芳草园发展商以为，最重要是总体利润，而总体利润核心在于销售速度。

通过详细论证和计算，芳草园决定以均价每平方米6000元推出市场，最低价仅为4500元，比周边楼价低30％。

芳草园以为，以这样楼价推出这样质素房子，销售速度一定可以提高诸多倍，同步可以节约大量推广费用，还可以避免未知风险。

时间证明，芳草园定价方略是非常成功，芳草园推出之时，周边楼盘销售依然供不应求状况。

而最后，周边发展商只能选取降价出路，与芳草园火爆销售开成鲜明对比，但早知如此，又何必当时呢？

（四）现场包装

芳草园不由于售价优势而忽视每一种细节，发展商清晰懂得目的买家虽然会受到价格影响，但楼宇质素依然是第一位。

因此，芳草园坚持在做好现场包装之后再推出市场，务求给买家营造完美心理感受，形成心理价格与实际价格巨大落差。

芳草园售楼都是很有特色，整体上以当代潮流为重要风格，通过色块、布幅等元素，形成简略、干净、清爽感受。

最让人惊喜是，芳草园在第一次公开发售之前先做好了一半中心花园，这样来参观人对芳草园本来生活就不再是一种想象，而是一种真真切切感受，对销售产生巨大推动力。

（五）投放方略

芳草园以为，房地产项目最重要是速度，不应当打持久战。

芳草园但愿效果是每一次推出单位都迅速售罄，样不但回笼资金快，同步市场上留下旺销、供不应求感受。

因此，芳草园广告投放方略是平时不做广告，只在展销会时做广告，不挥霍一分钱。

但一旦做广告，则成为此段时间广州楼市焦点和明星项目，以轰轰烈烈广告力度，以非同普通广告创意，结合完美现场和富有竞争力楼价，芳草园产品力与形象力达到高度和谐统一，产生强大销售力。

从概念时代到影像时代

第一次推广运动

好想法还要有好设计。

一种成功广告不但要将项目特色表达出来，更重要是要恰本地体现，要脱颖而出，吸引受众视觉！

房地产广告进入一种影像时代。

原先报纸广告版面比较少，一张8开报纸就可以把所有内容囊括进去，本来是叫“看广告”，可以从容地“看”，由于那时版面少，房地产广告也少。

当前则叫“翻广告”，特别是周末报纸．几十个版面“哗哗哗哗”地翻过去全是房地产广告，只有在看到一点新鲜才会停留下来看几眼，否则就全都光荣牺牲。

由于房地产广告大多，并且全是一种劲地呈现自己楼盘有多靓，园林有多大，绿化率有多高，报纸广告同质化非常严重。

台湾广告界有个说法，叫原先报纸广告是文案时代，那肘候广告行业出名都是某些文案，例如说什么拉斯克、霍普金斯、奥格威、李奥贝纳等全是文案。

那个时候一种小组大多是由文案指引负责，而当前则进入影像时代，小组里负责是艺术指引，或叫美术指引。

因此，在广告体现上影像，也就是美术作用非常核心。

从凌峻这样近年房地产策划推广实践来看，房地产广告创意和体现大体有如下三个重要阶段：

（－）标语时代

在房地产市场初期，项目比较少，消费者消费心态也不大成熟，购房经验也缺少，这时候房地产项目往往只需要通过一两个比较明显特点，就可以实现顺利销售。

作为重要传播工具广告宣传，其目是传达项目重要特点，这时候广告往往以叫喧为主，注重广告标题和广告标语，直截了当喊出项目最重要特色，往往是地段和价格，就可以产生较好效果。

（二）概念时代

概念时代最重要特性是项目开始注重包装，通过包装让项目在市场上实现差别化行销，最开始包装仅仅是一种形式上，例如，有一两个欧式雕塑就叫做欧陆文化社区等等。

到了后期，发展商开始在产品构思上和各种细节上下功夫，概念时代发展到高潮。

相应，广告功能除了传递信息以外，还开始为美化楼金形象，为让受众对项目留下更深刻印象发挥作用。

常用办法是给项目找一种说法，然后环绕这个说法展开系列性广告宣传。

相对而言，市场上有好概念房地产项目并不多，广告往往会直截了当把项目概念讲出来，配合某些效果图和实景图片，这是概念时代初期最惯用广告方略。

（三）影像时代

影像时代是概念时代深化，而不与否定。

在此时代，发展商不也许单靠某一种概念就可以称雄市场，项目必要一方面在综合质素上有良好体现，才会有足够市场认同。

随着市场发展成熟和发展商水平不断提高，产品越来越浮现同质化，对于广告来讲，不但要表达项目实际价值，同肘还要塑造项目附加价值。

同步，随着市场推出楼盘越来越多，房地产广告也越来越多，如何从众多广告中抓住视觉也成为一种非常重要课题。

以凌峻心得和体会，咱们以为最佳房地产广告体现方略是依照每一种阶段推广主题和核心概念，选取富有创意和感染力视觉形式来进行传达，力求创造更鲜明项目印象，并在体现风格和语言上与目的群体实现充分共鸣。

说到芳草园第一次推广活动广告创意，必要先说一说芳草园基本视觉形象——一片叶子。

事实上，芳草园名称、定位和项目的志是非常统一协调，环绕超大规模环保社区和天河北路清新地带核心概念，芳草园视觉形象恰到好处。

不但如此，在售楼部整体设计上面，叶子也多次重复运用，强化了整体项目统一性。

既然叶子可以做为项目的志，那么，与否可以成为项目初次推广重要视觉形象呢？

咱们以为也是可行，对于初次推广来讲，是把项目最重要优势和核心卖点作为传播重点，为了产生明确市场结识，也为了明确区别竞争楼盘广告体现，叶子也就顺理成章成为初次推广重要创意元素。

第一次绿叶篇广告就是在这样状况下出街，甫一推出便反映良好，现场人头涌涌，人们都想来看看这样好一种叫做芳草园楼企，居然在天河北路这样一种黄金地段，拥有辽阔绿化和与众不同舒服生活，芳草园，以“超大规模绿色环保社区”为推广主题，将天河北新生活呈当前人们眼前，引起了追求清新自然人们热烈追捧，同行同业人士也一片叫好。

随后，咱们又及时跟进，又出了一期两片叶子广告（表沂现场开放之意），加推一批单位，同样卖得热火朝天。

第二次推广运动

芳草园在推出第二期时候，状况又发生变化。

一方面，人们对芳草园已有了一种基本结识。

此外，当肘随着楼市一片降价之声，天河楼价也开始整体回落，芳草园低价显然也不再是明显优势。

但当时工程有了重大进展，外上面出来了，顶部已经呈现，芳草园新一轮推广运动在推广背景发生变化基本上，需要重新审视，广告内容也需要作某些相应调节。

普通商品生产出来是不变，例如一台电视机、一台电冰箱，无论过多少时候还是那样东西，但房地产不同，它从刚五项开始便始终处在变化之中。

从打地基时，周边还是一堆烂泥塘工地，到市政配套发展，经济大环境冷热，到封顶、社区绿化、内部配套设施。

每通过一种变化，这个房地产产品就不同样，每个阶段不同样，每个阶段消费者关怀内容也会不同样，因此每次会有不同风格，那么广告也要根据消费者关注重点而进行调节。

芳草园第一期广告以“超大规模绿化环保社区”为主题，以一片大绿叶作为体现形式推出。

那么到了第二期，该以一种什么样概念推出，就成了一种十分重要问题。

通过认真思考和重复斟酌，咱们拟定了芳草园第二期推广概念是丰收。

丰收是指芳草园通过发展商精心雕琢，以及众多买家大力支持，加上现场完善以及产品逐渐成熟，芳草园实现了丰收。

由于这样丰收，芳草园要感谢社会，感谢买家，因此才有了第二期推广运动。

概念出来了，但要人们接受这个创意不是一件容易事。

由于这种概念如果解决不好，就很容易变得老土，与都市人心理有较大距离。

因此，因此创意上要特别某些，版面也要大某些，甚至是某些特别版面，例如竖一半版，在体现形式上还可以再与众不同某些。

例如不一定用现楼照片，甚至可以用版画形式。

在执行过程中，开头咱们心中也没底，由于很少有人专门为一次推广活动请人画版画，也不懂得版画家会如何理解咱们创意，更不懂得版画家怎么理解丰收概念那会是什么效果呢？

耽心归耽心，但日后事实证明：

正是这些效果给人以第一冲击。

并且在事实上，版画家画出来东西却愈发精彩7。

由于加入7版面者创造进去，原创更有生命力，保证了这次推广运动又获得了巨大成功。

不用实景实现楼，打破房地广告靓图靓照打天下原则，这在广州房地产界算是一大奇事，采用原创性版画作品，体现7个案精神和发展商务实态度，这种“土气”正好可作为发展商务实原则，不虚不浮结合得恰到好处，反而显得不上，而是厚实、踏实、稳重、诚恳，也不失生动，整套广告八幅作品，先后呼应又独立成篇，是报纸广告组合极为出众个案之一，同步也成功树立了芳草园品牌。

芳草园系列广告不但获得巨大销售成功，也在广东及全国各种广告评奖中获得极高荣誉。

对于这款广告来说，文案很重要。

由于如何把丰收概念演绎好，同步又把芳草园信息充实到文案中去。

房地产文案要实在，每一点都要落到实处，尽量避免大虚。

这样，火候拿捏很重要，要体会消费者心理。

房地产文案与其他产品文案不完全同样，语调要大气、平实、从容、稳健、内容要丰富、自然等，特别是要将重要信息在平实陈述中体现出来。

由于要体现发展商实力，一种大气“土”，要将其结合得恰到好处，最重要是一定要人看得明白，把东西说清晰，还要有些煽动力，不能光说大话，先增长买家信任。

芳草园“丰收”系列平面创意阐释创意方略

当前房地产广告同质化己经非常严重，如果想要在铺天盖地广告版面中脱颖而出，必须采用与众不同概念和体现形式。

由于芳草园通过首期旺销，好开头已经是成功一半，如今众自期待谈金顶楼业已脱颖而出，可以说是迎来了一种丰收季节，因此咱们提出一种“丰收”概念，通过丰收前播种、劳作、成长历程，和丰收时收获、分享喜悦，呈现出发展商整个开发历程，体现芳草园踏踏实实地造房子，踏踏实实为买家着想和踏踏实实销售业绩。

并且用平实语言表达提前封顶、业生加盟、顶部落成等等能令消费者感受得到详细信息来支持这个概念。

体现方略

结合芳草园形象，咱们用竖版，象一片叶子，竖、细、美观，画面采用类似于版画形式，整体体现比其她房地产广告更可以吸引读者注意力。

为了更好地结合本次展销全程、特别是内部认购和公开发售两个阶段，咱们把丰收概念从播种、劳作、成长、收获、丰收、分享和盛况八个方面来演绎，其中前四款为内部认购，后四款为哺育公开发售。

第三次推广运动“只剩余最后一套”

芳草园第三期上市，所产生直接效果就是将所有推出楼盘卖得仅剩余一套，但售楼部电话，却还在一种接一种地响……

咱们结识三年

她向我第五次求婚，尚有戒指

我不想容易答应

我想天长地久

她说她会永远爱我

她说要给我幸福生活

她买了房子

她说我一定喜欢

那会是咱们永远家

我爱她

我相信她

你以为这是诗吗？

不，这是一种内心布满幸福、渴望完美生活单身女人心灵独白，是天河北路芳草园，以完美生活空间，为你和心爱人营造幸福报纸广告文案。

喜欢广州，喜欢处处走走

喜欢工作，不乐意活得太累

喜欢聪颖女孩，不想大早结婚

想拥有一种家

享有单身自由

按自己。

c愿去生活

让生命轻松、高兴

这便是喜欢芳草园理由

我轻松，我高兴，做一种自由男孩，选取自己喜欢生活和工作，但只有芳草园，才干给人以实现梦想生活。

咱们结婚40年

有两个儿子两个女儿

她们很听话

旧屋拆迁，原本想回乡下

孩子们却看中了芳草园

说都市生活，心态更年轻

说环境很美很清静

还说，不见到咱们不放心

这一次，咱们很听话

由于，咱们也想她们

想听到孩子们叫“爷爷一奶奶”

这就是芳草园广告，其实咱们不乐意说它是广告。

芳草园不但仅是给一种家，而是以完美生活空间，为你和心爱人营造幸福。

我是贪图享有女人

我是爱慕虚荣男人

我爱名牌服装我要购物

我要与众不同

我要保持身材我要运动

我要非凡外型豪华大堂

我要看最新电影，听新歌

我要看到朋友羡慕眼光

我要幸福感觉

我要给她幸福感觉

一对夫妇，哪有这样幸福一唱一和，人们常说，不是冤家不聚头，可是你是我心爱人，我给了你幸福感觉，其实我也幸福，忘掉广告吧，你是我心爱人。

喜欢芳草园

全家看法不相似

儿子最中意是花园游泳池

妻子最满意是购物以便

30岁女人扮靓要紧

时常出差我

最看重自然是物业管理

咱们在等待着

等待着12月搬进芳草园

等待着一种全新生活开始

没关系，尽管一家三口看法各不相似，但幸福感觉却是同样，只要芳草园能给咱们幸福，尚有什么是比这更重要呢？

怀孕时候

我想，孩子来得太早了

当前；儿子四岁了

我庆幸，这生命中礼物

一起草地嬉戏，一起夜晚看星

一起学习游泳，一起童心大发

在芳草园，有一种高兴孩子

尚有一种高兴妈妈

这毕生幸福，就是有一种高兴家，儿子是咱们生命延续，在芳草园，咱们还能变得和儿子同样年轻，感谢芳草园让咱们年轻。

赚第一桶金

我买了一辆车

我持续不断地努力

我有长远目的

我想拥有自己事业

我结了婚

我买了房子

我想拥有一种家

我想给她幸福

稳定幸福

是啊！

男人在外为7事业而奋斗，不就是想拥有一种美丽家么，幸福生活固然是与不和陌生女孩约会关于，结婚，买了房子，稳定幸福就系在家中了。

我当前三代同堂

儿子买了新居

她要我跟她一起住

她说老年人更应当享有

她说天河生活丰富

她预备了一种很大房间

可以放下我几十年珍藏

我为有这样儿子骄傲

我想健康、高兴地活畜

我想等到四世同堂那一天

尚有什么比这个人欣慰，芳草园仅仅给了你一间屋子，任拥有了更多，老年生活是该享有幸福晚年生活，芳草已为你准备。

女儿今年13岁

她有了自己心事

我要她朴素些，她不乐意

她要我时髦些，我不乐意

咱们要搬家了

她有一种自己房间

她可以每天去游泳

她说我是天底下最佳爸爸

我不只想做好爸爸

我还想做她好朋友

我爱她

做女儿好爸爸，但更想做她好朋友，心灵真诚沟通让人感觉是那么美好。

女J［越长越大，给她一种独立房间，快搬到芳草园了，父女之间会有更多美好情感交流。

幸福家庭懂得关怀。

关怀每个家中成员生活规定

幸福家庭懂得爱惜

爱惜全家团聚来之不易

幸福家庭懂得选取

性好房子成为家庭和睦基石

芳草园恭祝即将入伙住户

拥有健康、高兴、丰盛人生

幸福家庭都是相似，幸福家庭更懂得关怀、爱惜与选取，这都是由于有了芳草园她给咱们太多太多，每个家庭都拥有了幸福生活，芳草园这个人们庭，就会更加其乐融融，共享丰盛人生。

芳草园第三期系列广告，以“幸福生活”为推广主题，基本上沿袭上期广告体现风格，以清新、当代、潮流连环画风格形式，向人们展示芳草园幸福美好生活。

在报纸广告画面同质化，靓楼靓照包打天下房地产广告中，芳草园以令人耳目一新连环画风格，以九种不同角色心态，竭力诠释人们对幸福家庭美好追求，采用以人打动人独特方式，实现芳草园所要表达主题。

让人们在这细腻，布满感情诉说中接受芳草园。

房地产广告图片象其他类型照片同样，内涵越大，它外延就越小，内涵越小，它外延就越大。

芳草园采用手绘连环画图片，自身内涵很小，但却极大地外延了它联想空间，让人们产生对芳草园无尽还想。

同步，又可以众多房地产广告中脱颖而出，迅速吸引人们视线，达到广告宣传效应与目。

在三期推广过程中，为了在更大限度上配合楼盘销售，咱们又特别制作了创意深涵楼书，同步以大幅夹报形式，配合一系列推广活动开展，全方位建立芳草园品牌形象，达到芳草园持续旺销，体现了楼盘推广手法精准方略与操盘手法娴熟。

芳草园三次成功推广，鹏P方略忠实实行，奠定了芳草园在广州楼盘中明星地位，也是咱们在众多楼金过程中独具魁力典型个案。

不算闲话，芳草园USF阶段论

“我楼上一厅一房，厨厕皆全，干净明亮，在卧房，推开窗，可以看到泰晤士河最美一段，欲租请致电：

1234567”。

这是1895年伦敦莫里斯太太为出租楼上一套房间所拟一则出租广告，成果，她不久就能以较好价格租出了房子。

这个广告也许是有史以来第一种房地产广告，广告文案朴实无华、聪颖莫里斯太太为她房间找出了最“独特”卖点。

“推开窗，可以看到泰晤士河最美一段”，这样诱人房子，有什么理由不能租到一种好价钱呢？

在二十世纪五十年代，美国广告大师MR.ROSSERREEVES总结出了她近年来广告创作经验，创造性地提出了一种划时代广告方略理论—-USP（UNIOUESELLINGPROPOSION），这就是全球首名“独特销售主张”。

USP方略涉及了两个最基本内容：

1．每一种广告都要向消费者传递一种清晰消费利益主张（PROPOSITION）；

2．每个主张都必要是独特点（UNIQUE），其他品牌无法提供或还没有使用过。

其中，寻找产品或服务独特是U如方略主线。

USP理论自面世以来，始终备受世界各地广告从业人员推崇，为7在竞争中求胜，广告公司和公司都在挖空心思，穷为谋求产品或服务独一无二特性，向消费者提供差别化利益诉求，务求在竞争中超越对手。

USP使无数产品从平庸走向辉煌，对整个广告界，营销界和公司界均有深远影响，成为当代广告创作宝典之一。

USF理论虽然为许多公司带来7巨大成功，但在国内房地产营销界，却有相称一某些房地产人士不注重挖掘USP，她们以为，房地产产品是同质化水平极高商品，由于当前专业化分工、市场透明度高、信息交流便利、彼此专业技术水平差距不大，从房地产开发建设阶段创物业管理阶段，不同发展商在商品房规划布局一户型设计、环境设计、建筑材料、施工机械、施工技术、装修原则、工程监理和物业管理等方面都不会有很大差别，因而房地产没有VSP，只有广告标语。

房产自身差别性不明显，令相称一某些房地产界人士不由自主地掉进USP陷阱，老是环绕“房子”打转，但就是找不出自己房子与人家房子相比最大不同点是什么，于是，就有人惊呼，房地产广告没有USP。

这显然是由于片面地理解USP理论