恒大地产集团物业设备设施接管.docx
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恒大地产集团物业设备设施接管
恒大地产项目
设备设施接管程序
戴德梁行（广州）物業管理有限公司
谨呈
物业设备设施接管
一、根据各项目工程计划完工的时间，建设单位组织监理公司、施工单位、物业公司，分别按照物业区域、设备系统，拟订各项设施设备接管的方案和时间计划表。
目的：
物业公司根据接管方案和时间计划安排部署、调整和完善各项管理措施，包括保安管理方案、清洁安排、成品保护、物品采购、人员招聘等各项工作的落实，配合交付正常运作。
二、针对各项目接管的时间安排，各相关单位提供各系统设备的有关技术资料、设备清单给物业公司，并安排对物业公司相关人员实施培训。
目的：
物业公司根据相关技术图纸资料，熟悉和掌握各系统设备运行要求，制订和完善设备运行管理、操作、保养制度，突发事件应急处理方案等，在设备验收后，保障各系统设备的正常运作。
三、建设单位组织监理公司、施工单位、物业公司对计划移交的物业范围、系统项目安排进行初检。
根据所接收的技术资料，对接管项目进行质量和使用功能的检验，检查核对设施设备的规格型号、数量、外观、安装位置、各单项设备的试运行情况、设备所在的整个系统的技术性能是否符合设计要求；对各移交接管项目的配套设施完工情况，包括各设备机房、管理用房的设施配备、装修完成情况；场地和设备表面的清洁、标识是否完善；备品、备件、随机工具的配备情况是否齐备等内容进行检查；针对在初检中存在的不符合项目，明确各方责任落实整改。
目的：
通过初检，对所移交物业范围、系统项目的正式接管作好准备工作。
四、对所移交物业范围、系统项目初检中存在的不符合项目整改完成，通过建设单位组织监理公司、施工单位、物业公司复检后，交付物业公司，对移交的物业范围、系统项目做正式接管，投入使用。
有关物业设施设备的移交接管工作，主要是对物业设施设备的数量、外观、质感方面进行检验、接收，并非对使用功能进行确认。
物业公司所有有关物业管理接管文件均不作为建设单位工程合同或任何款项支付的依据。
在日常的操作使用过程中，若发生隐蔽性的故障或损坏，物业公司将及时通报建设单位，组织有关单位共同分析成因，若属质量、设计问题，交由建设单位协调解决。
物业设施设备接管工作流程图
相关技术人员提出、明确接管验收标准
有1、施工图
2、相关使用说明、维修手册等
3、产品合格证、产地证明
1、学习操作程序、规范
2、记录各种原始参数
3、存在问题及解决方法记录
由建设单位组织，监理公司、施工单位、
物业派代表参加：
1、明确接管范围
2、明确各方责任
3、遗留问题的解决方法
完成4、形成会议纪要分发各方
列出存在问题
项目遗漏工程
物业设施设备接管通知
ｘｘｘｘ物业管理有限公司：
鉴于ｘｘｘｘ项目由公司承建安装的物业设施/设备系统工程已经竣工验收合格，施工单位、监理公司、建设单位均已确认该物业设施/设备符合设计图纸要求，达到国标（GB）及设计材料标准，满足设计功能，并將于年月日以前全部移交该工程竣工资料及合格的证明文件，现指定先生为该设备系统交接工作负责人，请物业管理公司于
年月日時在施工现场共同进行初检/复检事宜，专此通知贵司，接管的物业设施/设备详见以下內容：
序号
接管物业设施/设备范围
备注
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
备注：
1.物业公司所有有关物业管理接管文件均不作为我司工程合同或任何款项支付依据。
2.关于接管设施工程遗留问题及意见，请物业公司于接管起30个工作日內汇总上报处理。
恒大地产开发ｘｘ有限公司
年月日
物业设施设备接管移交资料清单
说明：
以下列举之工程资料清单仅供参考，以工程实际发生资料为准。
一、产权资料
（一）项目批准文件
（二）用地批准文件
（三）建筑执照
（四）业主姓名、产权、位置、建筑面积清单
（五）其它：
例如：
所有报建资料及批复文件；项目开发、施工建设全过程政府批文；工程建设过程中与合施工单位所签定之合同、协议等；建筑工程规划验收证明；建筑工程质量监督站建筑质量验收证明等。
二、工程技术资料
（一）总图。
包括总平面图、物业规划红线图等。
（二）土建工程包括：
建筑竣工图全套；结构竣工图全套；工程修改通知单；建材试验记录；施工质量及管理验收记录；竣工验收证明书。
（三）电施工程包括：
外电施工竣工图；建筑电施竣工图；高低压设备合格证、随机图纸资料、设备合同资料、验收及安装资料；高低压设备运行记录、委托维护保养资料；发电机（含柴油机、电机、控制柜、冷却设备）系统随机资料、设备安装竣工图、运行记录、噪音、环保验收资料。
（四）中央空调、通风系统工程包括：
中央空调主机等设备安装竣工图、随机资料、运行记录、设备保养记录、水处理记录、环保验收记录；通风部分竣工图、设备安装竣工图、系统调试验收合格书。
（五）消防系统工程包括：
消防控制中心竣工图、设备安装竣工资料、设备随机资料、运行资料、消防系统竣工图、政府消防部门验收项目合格证。
（六）机电安装工程包括：
生活水泵、潜水泵安装图、其它机电设备安装竣工图、产品合格证、运行记录、维修记录。
（七）给排水工程包括：
市政给水总平面图、市政排水总平面图、物业整体及附属建筑之给排水竣工图全套、一次（二次）供水系统竣工资料、验收资料、环保验收资料。
（八）煤气工程包括：
物业煤气管道布置图；物业煤气竣工图纸、验收资料。
（九）装修工程包括：
物业装修竣工图纸全套、附属配套建筑装修竣工图。
（十）电信工程包括：
物业电信管线总平面图；电信管线竣工图、验收资料。
（十一）有线电视、安防智能化工程包括：
物业内有线电视、安防智能化线路布置竣工平面图；物业有线电视、安防智能化系统施工图、设备随机技术资料、使用说明。
（十二）电梯系统包括：
客、货垂直电梯、扶手电梯以及擦窗机升降机等设备安装竣工图、随机资料、运行记录、设备保养记录书、政府质量安检部门验收的合格证。
（十三）人防工程包括：
竣工图全套；工程修改通知单；试验记录；施工质量及管理验收记录；政府人防工程验收证明书。
（十四）地下停车场包括：
停车场设备安装竣工资料、随机资料、设备保养书、政府交通部门验收合格证。
土建装饰接管标准
范围:
土建、装饰、外幕墙
1.土建、装饰
1.1标准
●ZBP30001-90
●《房屋接管验收标准》
●合同规定的其它要求
2.外幕墙
2.1标准
●JGJ113-97（建筑玻璃应用技术规程）
●GB50057-2000（建筑物防雷设计规范）
●GB10711（建筑橡胶密封垫预成实芯硫化的结构密封垫用材料）
●JG3035-1996（建筑幕墙雨水渗漏性检测方法）
●《工程建设标准强制性条文房屋建筑部分》
●《全国民用建筑工程设计技术措施》
●合同规定的其它要求
3.相关记录
《房屋、本体设施接管验收表
（一）》
《房屋、本体设施接管验收表
（二）》
《房屋、本体设施接管验收表（三）》
《房屋、本体设施接管验收表（四）》
《房屋、本体设施接管验收表（五）》
《设施设备接管验收表》
《设施设备移交清单》
《设施设备移交资料清单》
《设施设备移交备品备件清单》
房屋、本体设施接管验收表
（一）
土建装饰系统
编号：
名称：
楼层：
楼层
项目
验收内容
是/否
备注
公共部位
地基基础
地基无吊脚、无明显沉降、位移，墙体无严重裂纹
外墙、幕墙（幕墙玻璃、大理石、瓷面砖、喷涂等）
安装牢固、平整、色泽一致、收口严实
梁、柱、板主体、墙身
无倾斜/变形/剥落/开裂/非收缩性裂纹/无筋外露
顶棚
抹灰层牢固，无剥落及明显裂纹
楼梯、扶手
无明显裂纹/剥落/露筋，扶手无明显龟裂/无漆层脱落
公共门窗（木/铁门/防火门窗/百叶门窗）
牢固/平整/开关灵活/解缝严实/五金配件齐全
消防设施（消防管/消防栓/消防水带）
无损坏/无渗漏/水压正常/五金配件齐全
楼板/地面砖/天花/饰面
无裂纹/空鼓/下陷/表面平整/接缝严实/无明显污染
通风口/管
安装牢固/无堵塞/无破损
上下雨/污水管
无漏/渗/堵塞现象，去水通畅，管道接口严密
设备房/管道井
无漏/渗/积水现象，照明正常/无杂物/管线安装牢固/设备标识清晰
检查结果：
检查人：
日期：
综合评估：
工程部经理：
日期：
房屋、本体设施接管验收表
（二）
土建装饰系统
编号：
名称：
楼层：
楼层
项目
验收内容
是/否
备注
洗手间
检查结果：
检查人：
日期：
综合评估：
工程部经理：
日期：
房屋、本体设施接管验收表（三）
土建装饰系统
编号：
名称：
楼层：
楼层
项目
验收内容
是/否
备注
室外公共设施
屋面隔热层/防水层
无老化、拉裂、龟裂、缝填料饱满、去水口顺畅/无积水
水箱/水池
无渗/滴水现象、浮球阀控制良好/箱池壁（底）无垃圾、溢水报警控制良好
天面扶栏、避雷带、防护栏
油漆完好、无变形、无锈蚀/无污染
散水坡、雨檐棚、连廊、收水口
与外墙连接良好/无裂缝/无排水不畅
雨污水井/口
排水畅通、无裂纹/破损、刷漆色泽均匀
明/暗去水沟
沟体完好、盖板齐全、无杂物堵塞
给排水管道/含绿化用水管阀
水管水阀完好/无渗漏/试水通畅无阻塞
化粪池
排水畅通/池壁无塌裂/盖板完好无缺
路灯/广告灯/外墙泛光灯
灯柱/箱/罩外观完好、无明显锈蚀/无漆层脱落/安装牢固
设备房（水泵房、配电房、电梯房）
通风良好/无渗漏水/有足够的应急照明、消防器材、环境清洁
水泥路面
无老化、拉裂、龟裂、伸缩缝填料饱满、无起沙
广场路砖
线条顺直/无松脱/无下陷/无明显破损
路侧石/收水口
整齐/无倾斜/无缺漏/无塌陷
步级台阶
与主体连接良好/无裂缝/防滑处理有效
绿化（灌木/路树）
植株生长良好/株距均匀/无明显枯枝败叶/无虫害
明/暗去水沟
沟体完好、盖板齐全、无杂物堵塞
垃圾房/池/中转站
门/墙体瓷片完好/排水沟、散水坡排水良好
检查结果：
检查人：
日期：
综合评估：
工程经理：
日期：
房屋、本体设施接管验收表（四）
土建装饰系统
编号：
名称：
楼层：
楼层
项目
验收内容
是/否
备注
地下停车场
车辆道闸
配件齐全/道杆手/自动控制正常/感应线圈反应灵敏
收费站、岗亭
门窗/墙身/地面/配件完好
升降停车架
操作灵活/无异常机械振动、噪声/机械传动润滑/电气装置与安全装置功能正常
道路/导流线/标识
道路平整/无空鼓起沙/坡面防滑处理、导流/标识清晰/顺直、字体尺寸一致
其它
检查结果：
检查人：
日期：
综合评估：
工程部经理：
日期：
房屋、本体设施接管验收表（五）
编号楼层验收类别
类别
项目
验收内容
是/否
备注
天花
1.1
电梯厅
接缝严密，无裂纹、空鼓，表面平整、无污染，各系统末端安装有序，标识清晰
1.2
走廊
同上
1.3
公共照明
安装牢固，工作正常，无缺损，控制良好
幕墙
2.1
遮阳板
开关灵活，无明显变形、倾斜
2.2
玻璃
无明显裂纹、划痕、玻璃胶填充饱满
2.3
开窗器
连接牢固，开关灵活、润滑良好
2.4
电动开窗器
连接牢固，开关灵活、润滑良好，电源开关动作良好
墙身
3.1
玻璃/陶瓷
平整、缝齐，色泽一致，无缺损，安装牢固
3.2
走道玻璃
同幕墙玻璃
3.3
墙纸
无破损、空鼓，表面平整、缝严，无污染
3.4
走道木框、木质墙身
牢固、平直，色泽一致，无变形倾斜、破损等
3.5
柱身
饰面同玻璃/陶瓷
3.6
门
开关灵活，牢固、平直，色泽一致，无变形、倾斜等，锁完好灵活
地面
4.1
前室
无裂纹、空鼓、下陷、表面平整，接缝严实、色泽一致
4.2
电梯厅
同上
4.3
走廊
同上
4.4
中空地板
无裂纹、空鼓、下陷、表面平整，接缝严实
层间强电配电室
5.1
配电箱
安装牢固，接线良好，配置合理
5.2
电缆桥架
安装牢固，整齐有序，标识清晰
5.3
插接母线
同上
5.4
整件环境
流明够，通风良好
5.5
电表
表盘清晰，计量准确
读数
层间弱电配电室
6.1
电缆桥架
安装牢固，整齐有序，标识清晰
6.2
监控
布置合理，数据转换、设备安装有序，标识清晰
6.3
巡更
同上
6.4
机柜
同上
数据、语音
6.5
信号覆盖
同上
6.6
有线电视
同上
空调设备
7.1
新风机房
机房照明、通风良好，新风机工作正常，安装良好
7.2
盘管风机（公共地方）
温控工作良好，制冷效果良好，安装整齐、牢固
7.3
盘管风机（室内）
同上
7.4
两用风机
安装牢固，工作噪音小
消防设备设施
8.1
消防栓
安装牢固，配件齐全，无渗漏，无损坏
8.2
警钟，玻璃
安装牢固、整齐，无损坏
8.3
烟感头
同上
8.4
广播
同上
8.5
喷淋头
同上
8.6
防火门
安装牢固，开关门灵活，闭门器工作良好，无损坏，锁完好灵活
8.7
走火梯
平整，应急照明正常，扶手无变形、无锈蚀
8.8
正压送风口
平整，无变形，无锈蚀，无损坏
卫生间
9.1
坐便器
安装牢固，自动冲水正常，配件齐，无锈蚀、无变形、无损坏、无污染
9.2
小便器
同上
9.3
洗手盆
安装牢固，来去水正常，配件齐
皂液盒齐
9.4
门
安装牢固，开关灵活（同墙身门）
9.5
厕纸架
安装牢固，使用良好
9.6
干手纸架
安装牢固，使用良好
9.7
天花
同天花（电梯厅）
9.8
墙身
同墙身（玻璃陶瓷）
9.9
地面
同地面（前室）
9.10
排气扇
运行噪音小，控制良好，外表美观
9.11
照明
流明够，控制良好
设施设备接管验收表
项目/系统
接管项目
接管时间
验收存在情况
解决方法
备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
移交单位：
（盖章）
签名：
接收单位：
（盖章）
签名：
本表附件：
1、《设施设备移交清单》
2、《设施设备移交资料清单》
3、《设施设备移交备品备件清单》
设施设备移交清单
项目/系统
序号
名称
型号
单位
数量
安装地点
备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
移交单位：
（盖章）
签名：
接收单位：
（盖章）
签名：
设施设备移交资料清单
项目/系统
序号
名称
单位
数量
备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
移交单位：
（盖章）
签名：
接收单位：
（盖章）
签名：
设施设备移交备品备件清单
项目/系统
序号
名称
单位
数量
所属系统
备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
移交单位：
（盖章）
签名：
接收单位：
（盖章）
签名：
运输系统接管标准
范围：
直梯、扶梯、擦窗机、停车架
1.直梯
1.1标准
●GB7588-1995（电梯制造与安装安全规范）
●GB50310-2002（电梯工程施工质量验收规范）
●合同规定的其它要求
2.扶梯
2.1标准
●GB16899-1998（自动扶梯与自动人行道制造和安装安全规范）
●GB50310-2002（电梯工程施工质量验收规范）
●合同规定的其它要求
3.擦窗机
3.1标准
●GBJ9-1987（建筑结构荷载规范）
●GB/T3766-1983（液压系统通用技术条件）
●GB/T3811-1983（起重机设计规范）
●JG/5011.4-1992（建筑机械与设备灰铸铁通用技术条件）
●JG/5011.11-1992（建筑机械与设备装配通用技术条件）
●JG/5011.4-1992（建筑机械与设备涂漆通用技术条件）
●JG/5012-1992（建筑机械与设备通用技术条件）
●JG/5025-1992（高处作业吊船性能试验方法）
●JG5027-1992（高处作业吊船安全规则）
●JG/T5032-1993（高处作业吊船）
●GB/T5972-1986（起重机械用钢丝绳检验和报废实用规范）
●GB9818-1988（钢丝绳）
●JB61684（控制屏台技术要求或制造有关擦窗机技术标准及安全规定）
●PIEN1808（<欧洲标准>悬挂接近设备）
●ASMEA120.1（<美国标准>建筑维护用电动平台安全要求）
●合同规定的其它要求
4.停车架
4.1标准
●JG5106-98（机械式停车场安全规范）
●合同规定的其它要求
5.相关记录
《垂直电梯接管验收表》
《手扶电梯接管验收表》
《设施设备接管验收表》
《设施设备移交清单》
《设施设备移交资料清单》
《设施设备移交备品备件清单》
垂直电梯接管验收表
电梯系统
梯号：
序号
测试及验收内容
是/否
备注
机房环境
控制柜
电动机/曵引机
制动器
限速器
选层器
运行舒适感
对讲机
应急机装置
轿箱装饰/风扇
操纵箱/召唤按钮
安全触板
轿箱顶
轿门开关装置
轿箱油盅油量
安全钳装置
楼层显示
厅门召唤按钮
厅门
厅门踏板
门联锁开关
设备技术文件图纸、合格证明齐全
测试结果：
检查人：
日期：
综合评估：
工程部经理：
日期：
手扶电梯接管验收表
电梯系统
梯号：
序号
测试及验收内容
是/否
备注
机房环境
控制柜
电动机
制动器
驱动装置
主驱动链
主驱动链保护装置
扶手驱动装置/驱动链
步级链/终端齿
梳齿板
安全急停按钮
操作开关
扶手带入口保护装置
步级裙板
步级运行安全开关
步级初板开关
步级导轨
桁架内机械装置
安全标识
滑动距离（刹车距离）
传动链及传动皮带
机油箱
机箱内工作行灯
设备技术文件图纸、合格证明齐全
测试结果：
检查人：
日期：
综合评估：
工程部经理：
日期：
设施设备接管验收表
项目/系统
接管项目
接管时间
验收存在情况
解决方法
备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
移交单位：
（盖章）
签名：
接收单位：
（盖章）
签名：
本表附件：
1、《设施设备移交清单》
2、《设施设备移交资料清单》
3、《设施设备移交备品备件清单》
设施设备移交清单
项目/系统
序号
名称
型号
单位
数量
安装地点
备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
升级会员 