房地产开发成本费用项目与核算内容.docx

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房地产开发成本费用项目与核算内容

房地产开发成本和期间费用科目规范

一、开发产品成本核算

（一）成本项目一般包括下列六项：

1、土地征用及拆迁补偿费

2、前期工程费

3、基础设施费

4、建筑安装工程费

5、配套设施费

6、开发间接费

（二） 各成本项目的开支范围如下：

1、土地征用及拆迁补偿费

（1）土地征用费：

①土地出让金

②土地转让费

③土地开发费用

④缴纳的契税、耕地占用税

（2）拆迁补偿费：

①建筑物拆迁补偿支出

②安置动迁支出

③农作物补偿

④危房补偿

（3）七通一平费：

大市政配套费

红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建设费，管线铺设费

另外还可能包括场地平整费，勘察设计费、临时设施费

（4）土地闲置费：

超过出让合同约定的动工开发日期满一年未开发的，将被征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

2、前期工程费

（1）项目前期报批报建费：

①墙改专项基金

②水泥基金

③人防工程建设费

④规划管理费

⑤招投标管理费

（2）规划设计费：

①总体规划设计、单体设计费

②管线设计费

③改造设计费

④可行性研究费

⑤市场调研费

⑥制图晒图费

⑦规划设计模型制作费

⑧方案评审费

（3）勘测丈量费：

水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

（4）“三通一平”费：

接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用）、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费）等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。

（5）临时设施费：

工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。

临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。

（6）预算编、审费：

支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

（7）其他：

包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

3、基础设施费

（1）道路工程费：

开发项目内道路铺设费。

（2）供电工程费：

变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。

（3）给排水工程费：

自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。

（4）供气工程费：

煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。

（5）供暖工程费：

暖气管道的铺设费、集资费。

（6）通讯工程费：

电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。

（7）电视工程费：

小区内有线电视（闭路电视）的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。

（8）照明工程费：

小区内路灯照明设施支出。

（9）绿化工程费：

小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。

（10）环卫工程费：

指小区内的环境卫生设施支出。

如垃圾站（箱）、公厕等支出。

（11）其他：

小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。

4、建筑安装工程费

指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用（含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费），有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。

发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。

主要包括以下内容：

（1）土建工程费

①基础工程费：

土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询费。

②主体工程费：

即土建结构工程费（含地下室部分）。

③有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。

（2）安装工程费

①电气（强电）安装工程费：

主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。

②电讯（弱电）安装工程费：

主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。

③给排水安装工程费：

主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。

④电梯安装工程费：

主体工程内的电梯及其安装、调试费。

⑤空调安装工程费：

主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。

⑥消防安装工程费：

主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。

⑦煤气、燃气安装工程费：

主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。

⑧采暖安装工程费：

主体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。

⑨门窗安装工程费：

主体工程内的门、窗以及安装费。

⑩上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。

（3）装修工程费：

①公共部位装修：

指过道、入户大门电梯间等公共部位的装修

②粗装费：

主要指为达到交工验收标准而对毛坯进行的一般装修

③精装修：

根据与客户签订的精装修合同进行的装修所支付的材料和装修费。

（4）项目或工程监理费：

指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。

（5）其他：

工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。

5、公共设施配套设施费

（1）在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房（建筑成本）、变电所（建筑成本）、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观（建筑小品）、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。

（2）在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

（3）开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。

（4）对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。

如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。

6、开发间接费

指房地产开发企业内部独立核算单位（主要指开发部和工程部）为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。

开发间接费的内容包括：

（1）职工薪酬：

开发项目现场管理的人员工资、奖金和津贴。

（2）折旧费：

用于开发项目现场的固定资产提取的折旧费。

（3）社会保险费：

开发项目现场人员交纳的五险一金费用

（4）车辆使用费：

用于开发项目现场车辆发生的费用，包括油费、过桥过路费、车辆保险、车辆维修等。

（5）办公费：

开发项目现场办公用的文具、纸张、印刷、电话、邮电、书报、会议、差旅交通、集体取暖等费用。

（6）水电费：

开发项目现场自己耗用得得水电费。

（7）劳动保护费：

开发项目现场人员的劳动保护用品的购置、摊销和修理费。

（8）其他费用：

开发项目现场发生的除上述费用外的其他费用。

二、开发企业期间费用的开支范围为：

1、营业费用

（1）职工薪酬：

销售部门人员的工资、奖金和津贴。

（2）劳动保险费：

销售部人员缴纳的五险一金费用。

（3）折旧费：

销售部门使用的固定资产计提的折旧费。

（4）车辆使用费：

销售部门使用车辆发生的费用，包括油费、过桥过路费、车辆保险、车辆维修等。

（5）办公费：

销售部门办公用的文具、纸张、印刷、电话、邮电、书报、会议、集体取暖等费用。

（6）差旅费：

销售部门人员外出出差交通、住宿、差旅补助等费用。

（7）业务招待费：

销售部门办理相关业务发生的招待费用，人员出差时的餐费。

（8）售楼部费用：

小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。

样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。

主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。

（9）营销费用：

开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费（含资料制作费）、广告宣传费、展览费、销售模型（沙盘）制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费（或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。

（10）其他费用：

除上述费用以外的其他费用。

2、管理费用

（1）职工薪酬：

行政管理部门人员的工资、奖金和津贴。

（2）社会保险费：

行政管理部门人员缴纳的五险一金费用。

（3）税金：

指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税（金、费）、印花税等。

（4）业务招待费：

行政管理部门人员发生的餐费、礼品费、娱乐费及相关费用；人员出差的餐费等。

（5）差旅费：

行政管理部门人员因业务需要外出出差的交通、住宿、差旅补助等费用。

（6）低值易耗品摊销：

行政管理机构购买的低值易耗品一次性计入摊销。

（7）车辆使用费：

行政管理部门使用车辆发生的费用，包括油费、过桥过路费、车辆保险、车辆维修费用等。

（8）办公费：

行政管理部门办公用的文具、纸张、印刷、电话、邮电、书报、会议、集体取暖等费用。

（9）审计费：

中介机构提供相关报告的费用，包括验资、审计、评估等费用。

（10）其他费用：

除上述费用外发生的其他费用。

3、财务费用

指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。

（1）金融机构手续费：

在金融机构办理业务的费用，包括票据工本费、相关业务手续费，POS机刷卡手续费等。

（2）利息收入：

金融机构的存款产生的利息，企业之间借款产生的利息。

（3）利息支出：

企业因筹集资金产生的利息支出。

包括金融机构和企业之间拆借。