购房认购书合同未达成一致共10页Word格式.docx

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（4）定金；

（5）签署正式买卖合同的期限、条件等。

　　实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷。

　　有很多购房者在签订《认购书》时是属于被忽悠状态的，并没确定肯定购房，只是被销售人员忽悠得赶紧下单占位，且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果，销售人员往往也不会认真提示。

等签署过后回家再一思量，有些人就不再想买了，但提出不买，开发商就会说定金不退。

　　那么发生这样的纠纷，该怎么处理呢？

　　杨文战律师先带您看看法律上的规定：

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；

因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　第五条规定：

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

　　（第五条的意思是，不管名字是什么，如果这个书面文件的内容非常完善，具备买卖合同的主要要件，就可以当买卖合同来认定。

这里的事，在本文中先不分析。

）

　　按上述第四条的规定：

如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。

如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。

当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。

　　当然，同样的法律规定，不同的运用方法，还是可能产生不同的结果的。

　　从实践来看，在购房者反悔的情况下，如果稍微懂得一点技巧，还是有可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。

　　比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》。

　　一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定，毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容，正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。

如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，那在法律上看，就符合不归责于任何一方情形了，那样就不适用定金条款了，《认购书》解除或失效，定金原数退还。

　　简单说：

　　同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退；

　　如果以协商合同条款的姿态操作，最后以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。

　　当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。

　　当然，实践操作中能否实现反悔不担责的结果，还要看具体情况。

所以，从保护购房者的角度讲，签署《认购书》还是要谨慎。

如果非要走这个程序，要注意两点：

　　第一，《认购书》一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。

　　因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时，往往在《认购书》中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。

　　第二，在《认购书》中购房者的付款数额尽量要低一些。

　　虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订《认购书》，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要起诉，很麻烦的。

　　而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了。

所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的，因为风险会相应降低。

　　最后，我们再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则：

（1）如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。

（2）如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。

　　（3）双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。

比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。

　　篇二：

房屋认购书的法律效力及违约责任

　　房屋认购书的法律效力及违约责任

　　认购书性质应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。

商品房预约合同（认购书）生效后，一方当事人未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进行构成违约的，应当承担违约责任。

认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务，认购义务人若无正当理由违背预约合同的约定不履行签订本约义务的，则应当承担预约的违约责任和本约的缔约过失责任。

承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制缔结本约的责任。

　　【案情】

　　20xx年11月12日，原告刘某与被告某房地产开发有限公司签订《美食文化广场房屋订购单》一份，约定原告向被告支付购房意向金20万元，原告随后取得美食文化广场C06商铺优先认购权，被告负责在商铺正式认购时优先通知原告前来认购商铺，预购面积为150平方米，并明确商铺的价格为每平方米5100元。

如原告未在约定期限内认购，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将不予退还。

如原告按约前来认购，则购房意向金自行转为购房款的一部分。

订购单签订之后，原告向被告支付了20万元意向金。

20xx年5月8日，被告取得

　　美食文化广场商铺的预售许可证。

但被告在销售涉案商铺时未通知原告前来认购。

20xx年5月12日原告至售楼处与被告交涉，要求被告按订购单签订正式商品房买卖合同。

被告称商铺价格飞涨，对原约定价格不予认可，并要求原告按总价120万元的价格签订商品房买卖合同。

20xx年6月5日，被告以约120万元的价格将讼争商铺出售给他人。

双方因此发生争议，原告遂诉至法院，请求人民法院判令被告按76.5万元的销售价格向原告出售涉案商铺，如果被告不能履行，请求判令被告赔偿原告涉案商铺现市场价与双方原约定售价的差价损失43.5万元。

　　【审判】

　　法院经审理认为：

原告与被告签订的涉案订购单为预约合同。

预约合同所指向的是签订本约之行为，其对当事人的拘束力是创设了当事人为将来订立本约而协商的义务。

在本约的签订过程中，双方当事人应遵循诚实信用之原则，将预约所确定的原则贯彻到本约合同之条款中去。

认购协议签订后，原告按约支付了意向金，但被告在本约磋商时，所提出的价格大大超出了双方预约时约定的价格条件，被告不遵循诚实信用原则和公平原则履行签订本约义务的行为构成违约。

预约合同属前缔约时期缔结

　　的合同，双方在此期间的磋商协议目的在于本约合同的订立和履行，因此该期间产生的义务和责任有别于本约合同成立生效后产生的违约责任。

被告在违背预约合同的约定不履行签订本约

　　义务的情况下，应承担缔约过失责任。

承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，并不包括强制缔结本约的责任。

根据我国现行法律、法规及司法解释的相关规定，没有赋予预约以强制订立本约的效力，亦未规定根据预约强制实际履行本约的义务，故原告要求强制被告缔约并将商铺出售给原告的诉讼请求不予支持。

原告主张的差价损失实为买卖合同项下的可能利益，鉴于预约合同与房屋买卖合同存在法律性质上的差异，原告所支付的意向金亦非购房款，故其关于差价损失的诉讼请求缺乏法律依据，难以支持。

但是，由于被告不遵循诚实信用原则履行签订本约之义务，导致原告缔约机会的丧失，被告应对此承担责任并作出相应赔偿。

遂判令：

一、解除原告与被告签订的《美食文化广场房屋订购单》；

二、被告返还原告购房意向金20万元；

三、酌情赔偿原告经济损失20万元；

四、驳回原告的其他诉讼请求。

一审案件受理受理费11450元，由被告负担。

　　有观点认为：

双方签订的《美食文化广场房屋订购单》对订购商铺的面积和单价均作了明确约定，已经具备房屋买卖合同的主要条款。

此外，双方在订购单中还明确约定：

原告应在接被告通知后十天内，前来按订购单订立商品房买卖合同，如逾期未办理合约手续及支付款项，以违约论处；

购房意向金可以冲抵购房款；

其他买卖条款以商品房买卖合同为准。

根据订购单的条款内容，签署商品房买卖合同，仅为双方需办理的合约手续，主要条款应以订购单中的约定为准，其他条款只需根据商品房买卖合同格式文本和交易习惯即可确定。

认购书具备

　　了商品房买卖合同的主要条款，被告应履行缔约义务，即按认购书主要条款（包括原价）继续履行。

　　【评析】

　　在房屋买卖交易中，大多数开发商都会要求买房人预先签订一份认购书，约定双方在将来某个时间按照认购书约定的条件签订房屋买卖合同，以此提前锁定交易机会。

但由于房价市场的变化巨大，且司法实务中对认购书的性质与法律效力认识不统一，对违反房屋认购书应如何承担法律责任又没有一个统一的认识，导致因认购书而产生的法律纠纷，特别是因一方故意违约产生的纠纷大量涌现，人民法院在处理具体案例时经常出现法律适用的混乱局面。

　　一、房屋认购书的性质

　　司法实践中，对商品房预售认购书性质的认定有两种观点：

一种观点认为认购书就是房屋买卖合同的一部分，与正式的商品房买卖合同互为补充。

另一种观点认为认购书并非独立的合同，它仅是对签订正式合同相关事宜的约定，同时还担负对签订正式合同之债权的担保。

　　笔者认为，认购书是买卖双方平等自愿基础上的真实意思表示，其性质应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约

　　与本约的关系。

认购书符合合同的法律特征，是一个独立的合同，其效力并不依附于房屋买卖合同，是买卖双方就将来签订房屋买卖合同相关事宜的约定，合同约定的是当事人为特定行为（签定本约）的义务，而不是对将来要签约的内容进行先期肯定，更不是对房屋买卖结果进行直接确认。

只要当事人为缔结买卖合同而进行了磋商，就是履行了预约的义务，而不能将认购书理解为对日后签订主合同的承诺。

认购书之义务人负有在约定时间按认购书预定条件与对方签订房屋买卖合同的义务，认购义务人若无正当理由拒绝订立本约的，则应当承担预约的违约责任和本约的缔约过失责任。

　　二、房屋认购书的效力

　　认购书作为本约房屋买卖合同的预约，适用合同法的一般规则。

理论界和实务界对于认购书并不能直接产生就本约内容请求履行的法律效力已经基本达成一致，但对于认购书确定的合同义务存在着不同的观点。

第一种观点认为，认购书的当事人负有按照认购书约定条件订立房屋买卖合同的义务，且认购书中约定的交易实质性条款不得变更；

第二种观点认为认购书的当事人仅负有在约定的时间内就房屋买卖合同的内容进行协商的义务，如果当事人尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。

　　笔者认为，上述第一种观点更加接近双方当事人订立预约合同的本来

　　篇三：

解除商品房认购协议

　　滨河时代广场解除商品房认购协议

　　甲方（出卖人）：

四川仕鑫置业有限公司

　　乙方（买受人）：

　　鉴于乙方于______年___月___日就认购甲方开发建设的位于四川省眉山市仁寿县清水镇新西街70号的滨河时代广场项目第【幢】【