建材物流市场项目可行性研究报告.docx
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建材物流市场项目可行性研究报告
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
1.1.1项目申报单位
XX市民丰置业有限公司
1.1.1申报单位概况
XX市民丰置业有限公司是由江苏新沂市远发置业有限公司、江苏淮安国康房地产开发有限公司、江苏中瓯置业有限公司等企业温州籍股东联合注资成立的投资有限公司，于2008年3月12日在XX市工商行政管理局登记注册，注册资本为1000万元人民币，主营房地产开发、销售、租赁，兼营物业管理，公司办公地点位于XX市工商银行二楼，企业运行机制是全体股东推举的董事会负责制，公司设立董事长室、总经理室、副总经理室、行政综合办公室、财务部、工程部、营销部、招商部，有中级职称的经济管理人员四名，中级职称的财会人员二名，高级职称的工程师一名，中级职称的工程师管理人员六名，助理级统计人员一名，目前有员工20多人。
XX市民丰置业有限公司的注资股东在江苏等地已成功建成并投入运营多个建材、家居、五金类市场，具有多年的丰富经验和雄厚的资金实力，公司成立以来积极参与XX的城市建设，把改善XX城镇居民居住条件、提升城市品位，繁荣地方经济作为该公司的一项重要工作来抓，公司始终坚持“以人为本，面向大众，创优工程，服务经济”的宗旨，努力打造美化城市、造福于民的专业市场，有力地服务了XX经济建设，对振兴XX经济，促进社会和谐发展，起到了积极的推动作用。
公司成立以来，锐意改革，勇于创新，积极引进现代化管理制度，培养和塑造全方面人才。
建立健全了一整套科学、合理、高效的管理制度，形成了项目开发、产品研发、工程管理、营销策划等一系列科学运营体系。
公司本着“追求社会进步，以质优价廉的产品满足社会对房屋的需求”的经营理念，为客户提供最满意的产品和服务，吸收和培养最优秀的员工，获得同行的尊重和敬佩，为推动社会进步做出自己的努力。
1.1.3法人代表
公司法人代表：
xxx，具有丰富的房地产行业经验和超前的现代化经营理念，优秀的管理水平在业界享誉盛名。
1.2报告编制
1.2.1编制单位名称及资格等级
项目申请报告编制单位：
资格等级：
甲级
证书编号：
发证机关：
中华人民共和国国家发展和改革委员会
1.2.2编制依据
1、《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号）；
2、国家发展改革委《关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资[2007]1169号）；
3、商务部《国内贸易发展“十一五”规划》（商建发[2006]349号）、商务部《全国商品市场体系建设纲要》（商建发[2004]267号）；
4、原国家经贸委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知
（国经贸运行〔２００１〕１８９号）；
5、《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
6、《XX市城市建设总体规划（2002-2020）》；
7、城建、土地部门提供的有关建设许可意见；
8、XX市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；
9、XX市民丰置业有限公司关于编制《“XX建材城及物流配送专业市场建设项目”项目申请报告》的委托合同。
1.2.3报告内容
本报告重点对项目的外部性、公共性等事项进行阐述，从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环境、优化重大布局、保障公众利益、防止出现垄断等角度，应根据政府公共管理的要求，对拟建项目从规划布局、资源利用、征地移民、生态环境、经济和社会影响等方面进行综合论证，为有关部门对企业投资项目进行核准提供依据。
对项目的市场前景、经济效益、资金来源、产品技术方案等内容，在本报告中不再进行详细分析和论证。
1.3项目概况
1.3.1项目名称
XX建材商城及物流配送专业市场建设项目
1.3.2项目建设背景
改革开放以来，我国商品市场建设取得了显著成就。
多元化市场竞争格局已经形成，多样化的市场流通形式和新型业态不断出现，流通现代化水平显著提高，市场的法律制度逐步完善，初步形成了有形市场与无形市场、批发市场与零售市场、现货市场与期货市场、城市市场与农村市场共同发展的商品市场体系。
在过去的十几年间，商品市场实现的社会消费品零售总额和生产资料销售额年均增长分别为14．1％和11％，远高于同期GDP的增速；近十年来商品市场及相关流通部门为社会创造了大量的劳动就业机会，从业人员在全社会就业人员总数中的比重达到6％，平均每年为社会提供177．5万个新的就业机会，对全社会新增就业的贡献为23．6％。
由此可见，商品市场的发展已经支撑和带动我国经济增长的重要力量。
然而，我国商品市场体系的发展还不尽完善，在市场规模、组织发育、交易方式、市场秩序以及相关基础设施方面还存在许多问题。
主要表现在：
传统的商品流通组织与经营形式仍然占据主导地位，市场主体规模普遍偏小，组织化程度较低；城乡市场之间、区域市场之间、不同市场形式之间还存在较大的发展差距；商品市场信息化程度和现代流通技术的应用水平很低，现代化流通设施建设严重滞后等方面。
因此，发展与完善商品市场体系的任务仍然十分繁重。
近年来，随着改革开放的不断深入，XX市经济和各项社会事业得到了长足的发展，城市建设正处于高峰期，2007年，全市固定资产投资达71.3亿元，对建筑材料的需求越来越大，仅市内从事建材经营的就达300余家，分布较零散，由于没有一个集中有序的建材市场，不仅影响市貌，而且给买卖交易带来很多不便，也不利于市场管理。
一方面，以街代市的方式给城市带来头严重的交通阻塞或中断，人流拥挤不堪，市场功能单一，停车、食宿、仓储、卫生等设施极不完善，使得环境质量日益恶化，市场也失去了它应有吸引力；另一方面，由于自身历史渊源、民俗习惯、地理优势等原因，使得市场交易逐年增加，并成为当地国民经济的支柱产业。
为进一步提升城市品位、改善城市形象，XX市把加快家居建材市场建设作为加强城市管理、完善城市功能的重要举措，采取积极措施，加快家居建材等专业市场建设，推进划行归市管理，进一步加速经济要素积聚、促进区域经济发展。
为推进XX市专业市场建设的发展，XX市民丰置业有限公司决定在新孟路和东环路交汇处，投资2亿元建设占地127.43亩，总建筑面积10万平方米的XX建材商城及物流配送专业市场建设项目。
项目将本着“建立高标准、高起点、高品位、具有一定辐射性、凝聚力、集建材批发”为一体的大型专业市场总的指导思想，规划建设有标志性建筑物以体现其独特的建筑风格。
该市场通过建设集陶瓷卫浴洁具、灯具、厨房用具、油漆涂料、铝材、玻璃、石材、木料板材、家居装饰布艺、五金、汽摩配、农机等产品展示、物流、配送、营销、购物、商务办公为一体的现代化建材专业市场，切实增强产业集约化，不仅便于管理，有利于聚集人气，兴旺商气，吸纳外来投资，提高XX的知名度，更有助于推动XX市经济的发展。
1.3.3项目建设地点
该项目位于XX市新孟路和东环路交汇处，是XX市城区规划的重要商业用地。
1.3.4建设规模与目标
XX建材商城及物流配送专业市场建设项目占地面积127.43亩，总建筑面积10万平方米，包括6栋8层临街楼和20栋3层建材展厅、仓储设施及其他附属设施等。
项目根据全方位、多功能、生态式、高标准、现代化科学理念定位，将贸易区划分陶瓷卫浴洁具、灯具、厨房用具、油漆涂料、铝材、玻璃、石材、木料板材、家居装饰布艺、五金、汽摩配、农机等若干交易区域。
XX建材商城及物流配送专业市场将以XX为中心，向四周覆盖，创建豫西北乃至周边地区规模较大、门类齐全、档次最高、辐射面较广、交易管理手段先进、集产品展示、物流、配送、营销、购物、商务办公为一体的现代化建材专业市场。
1.3.5项目建设期限
项目建设期限计划为期12个月，即从2008年12月起至2009年12月。
1.3.6项目投入总资金及效益情况
本项目总投资估算为21130.64万元，具体构成为建设投资16309.65万元，流动资金4645.99万元，建设期贷款利息175万元。
项目资金来源为企业自有资金10955.64万元，申请中央资金5000万元，银行贷款5000万元以及贷款宽限期内建设期利息175万元。
本项目完成后，预计年实现营业收入6亿元，扣除成本，减去营业税金及附加3300万元后，预计利润总额为5199.44万元。
1.3.7主要技术经济指标
主要财务数据及评价指标表
序号
名称
单位
数量
一
财务数据
1
总投资
万元
21130.64
2
固定资产投资
万元
15404.65
3
项目资本金
万元
15955.64
4
营业收入（经营期平均）
万元
60000
5
营业税金及附加（经营期平均）
万元
3300
6
总成本费用（经营期平均）
万元
51500.56
7
利润总额（经营期平均）
万元
5199.44
8
所得税（经营期平均）
万元
1299.86
9
税后利润（经营期平均）
万元
3899.58
二
财务评价指标
1
销售利润率
%
8.67%
2
投资利润率
%
24.61%
3
财务内部收益率（所得税前）
%
29.16%
4
财务净现值（所得税前）
万元
14149.99
5
投资回收期（所得税前）
年
4.52
6
资本金收益率
%
22.96%
7
资产负债率（经营期第1期）
%
17.68%
8
利息备付率（偿还期内平均）
83.43
9
偿债备付率（偿还期内平均）
4.96
10
总投资收益率
%
24.79%
11
项目资本金净利润率
%
24.44%
1.4结论
XX建材商城及物流配送专业市场建设项目以全方位、多功能、生态式、高标准、现代化科学理念定位，将在吸纳XX现有众多商户的同时，着力引进一批国内外有实力、有规模的商家携带名牌产品进驻经营，在产品定位上，将完善高、中、低价位梯形布局；在市场营销上，将以XX为中心，向四周覆盖，创建豫西北乃至周边地区规模较大、门类齐全、档次最高、辐射面较广、交易管理手段先进、集产品展示、物流、配送、营销、购物、商务办公为一体的现代化建材专业市场。
项目投入运营后，预计年营业额达6亿元，创利税3300多万元，产业链可解决一万多人就业，项目建成后对当地经济发展的拉动促进作用，将会非常明显，逐步形成的人流、物流、信息流、资金流，将产生更大的市场集聚效应，从而带动当地农业、工业、建筑业的发展，对当地“三产”发展的促进推动作用更为广泛，运输业、餐饮业、住宿、娱乐、医疗卫生、教育、文化、金融等行业，都可以得到更快更好的发展，同时还有利于城区“创卫”、“创文明”，改善城区面貌，提高城区品位，树立城区形象。
完全符合党的十七大提出的建设和谐社会、小康社会的要求。
也完全符合XX市提出的建设“生态城市、魅力城市”的要求。
本项目申请报告通过对项目建设的理由、选址、建设内容与规模、建设工程设计、社会效益等方面的分析和多方论证，认为本项目的建设，将改善城市专业市场设施，提升城市品位，项目建设内容与规模符合实际需要，资金使用合理，建设方案具备可行性。
第二章项目建设背景及项目建设的必要性和意义
2.1我国现代商品市场建设概述
商品市场是现代市场体系的重要组成部分，是国民经济中商品与服务交换的基本场所和主要形式。
大力发展商品市场有利于引导消费、扩大消费，提高人民群众的生活水平；有利于引导生产，降低交易成本，加快流通速度，提高国民经济运行的质量和效率；有利于增加就业，改善居民生活环境，加快城市化进程，促进城市繁荣。
2.1.1我国商品市场发展现状
1978年-1992年的流通市场化改革为培育和发展商品市场奠定了重要的物质基础、制度基础和观念基础。
1993年，中共十四届三中全会通过的《关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》中，明确提出了培育和发展市场体系的任务是：
“必须培育和发展市场体系。
当前要着重发展生产要素市场，规范市场行为，打破地区、部门的分割和封锁，反对不正当竞争，创造平等竞争的环境，形成统一、开放、竞争、有序的大市场。
”进入新世纪，2002年，中共十六大报告指出，要健全现代市场体系。
中共十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中，再一次强调完善社会主义市场经济体制的主要任务之一是建设统一开放竞争有序的现代市场体系。
建立现代市场体系有助于进一步完善以公有制为主体、多种经济成分共同发展的基本经济制度，有助于形成城乡经济、区域经济协调发展的良性机制，有助于完善宏观调控体系，有助于市场机制的充分发挥。
2007年，中共十七大报告进一步指出，“加快形成统一开放竞争有序的现代市场体系，发展各类生产要素市场，完善反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的生产要素和资源价格形成机制，规范发展行业协会和市场中介组织，健全社会信用体系”。
改革开放以来，我国商品市场建设取得了显著成就。
多元化市场竞争格局已经形成，多样化的市场流通形式和新型业态不断出现，流通现代化水平显著提高，市场的法律制度逐步完善，初步形成了有形市场与无形市场、批发市场与零售市场、现货市场与期货市场、城市市场与农村市场共同发展的商品市场体系。
在过去的十几年间，商品市场实现的社会消费品零售总额和生产资料销售额年均增长分别为14．1％和11％，远高于同期GDP的增速；近十年来商品市场及相关流通部门为社会创造了大量的劳动就业机会，从业人员在全社会就业人员总数中的比重达到6％，平均每年为社会提供177．5万个新的就业机会，对全社会新增就业的贡献为23．6％。
由此可见，商品市场的发展已经支撑和带动我国经济增长的重要力量。
2.1.2我国商品市场体系面临的问题
虽然我国市场体系的发育取得了重要进展，但也必须看到，市场体系的发育过程中仍存在诸多问题，我国商品市场体系的发展还不尽完善，在市场规模、组织发育、交易方式、市场秩序以及相关基础设施方面还存在许多问题。
这主要表现在：
传统的商品流通组织与经营形式仍然占据主导地位，市场主体规模普遍偏小，组织化程度较低；城乡市场之间、区域市场之间、不同市场形式之间还存在较大的发展差距；商品市场信息化程度和现代流通技术的应用水平很低，现代化流通设施建设严重滞后；商品市场法律体系不健全，已出台的法律法规缺乏配套细则，操作性差，法律约束力不足；区域与部门分割、封锁市场的问题依然存在；商品流通标准化、规范化等基础工作十分薄弱，信用体系尚待发育，市场秩序依然比较混乱。
因此，发展与完善商品市场体系的任务仍然十分繁重。
2.1.3国家关于商品市场体系建设的政策措施
新世纪的前十年，我国社会主义市场经济体制将进一步健全和完善，全面建设小康社会的战略目标将取得关键性进展。
在这一阶段，我国经济增长将实现比2000年翻一番的阶段目标，增长的动力将更多地倚重国内市场的需求扩张，这将为商品市场的持续增长提供更广阔的空间；消费结构的加速升级和以市场为导向的经济结构调整以及新型工业化道路的实现，都迫切要求现代化的流通方式与高效运行的市场组织，这将进一步推动商品市场的结构调整与功能提升，促进新型商品流通业态的加速发展；与此同时，在我国西部大开发、振兴东北老工业基地以及缩小城乡差距等一系列重大发展战略的实施过程中，更需要引入市场机制，进一步培育和发展商品市场，提高经济落后地区的市场化程度；随着加入WTO过渡期的全面结束和中国融入全球经济一体化步伐的加快，全球范围内商品资源的优化配置和产业布局的调整，将极大地推动中国商品及市场主体参与国际市场的竞争，迫切需要建立和完善与国际规则相衔接的、公平有序的商品市场运行规则与规范，以推进中国商品市场与国际商品市场的融合。
为此党的“十六大”报告明确提出“要在更大程度上发挥市场在配置资源中的基础性作用，健全统一、开放、竞争、有序的现代市场体系”；“要打破行业垄断和地区封锁，促进商品和生产要素在全国市场的自由流动”。
作为现代市场体系的重要组成部分和运行基础，商品市场体系的发展与完善，已成为关系中国经济长远发展和现代市场体系的完善的大事。
在此背景下，商务部在原有《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的基础上，有分别制定出台了《全国商品市场体系建设纲要》和《国内贸易发展“十一五”规划》，确定了今后商品市场体系建设的三个重点领域，即大力发展消费品市场，推进生产资料流通方式的创新、加快农产品流通体系建设，这些政策不仅有利于各级商品市场管理部门把握工作的重点，为商品市场建设创造良好的发展环境；另一方面，也是更为重要的方面是，有利于市场主体对加快商品市场建设重要性的认识，明确自身发展方向，积极参与商品市场体系建设，以加快现代化商品市场体系的形成和发展。
2.2XX市宏观经济环境分析
2.2.1XX市人文经济状况
XX市行政上隶属于焦作市，位于豫北平原西部，是一个以农业为基础，以现代工业为主的新兴县级市，地理位置十分优越，南依黄河，与孟津、巩义市隔河相望，北接沁阳市、济源市，遥望太行山、东临温县，西与洛阳吉利区相接。
东距省会郑州79公里，西南距洛阳40公里，北距焦作57公里，交通四通八达。
新洛、焦洛、常洛公路、207国道以及二广高速公路贯境而过。
全市辖6镇1乡4个办事处，265个行政村，总人口37万。
XX市气候温和，光热资源充足，土地肥沃，农业生产发达。
由于优越的地理位置和富饶的区域经济，XX历来是商贾云集、商品集散之地，商品经济发达、被誉为“南北之咽喉，东西之要津”。
近年来，随着改革开放的不断深入，XX市经济和各项社会事业得到了长足的发展。
2007年，全市国民生产总值达113亿元，同比增长19.6%，全社会固定资产投资完成71.3亿元，同比增长52.8%，社会消费品零售总额完成21.5亿元，同比增长20.8%，出口创汇完成18900万美元，同比增长35%，经济增长质量明显提高。
农民人均收入5498元，综合经济实力居全省109个县（市）第11位。
近年来，全市上下坚持科学发展，抢抓发展机遇，创新发展思路，破解发展难题，以经济建设、城市建设、新农村建设为工作重点，着力工作创新，努力建设富裕文明开放和谐的新XX，圆满完成了“加快发展年”各项目标任务，各项事业继续在高起点上保持高水平发展势头。
先后荣获“2007年度全国中小城市投资百强”、“国家级生态示范区”、“全国科技进步先进市”、“河南省知识产权优势区域”、“河南省食品工业强市”、“省级文明城市”等195项国家、省市级荣誉。
2.2.2XX市建材商贸流通现状及政策举措
近年来，随着改革开放的不断深入，XX市经济和各项社会事业得到了长足的发展，城市建设正处于高峰期，2007年，全市固定资产投资达71.3亿元，对建筑材料的需求越来越大，仅市内从事建材经营的就达300余家，分布较零散，由于没有一个集中有序的建材市场，不仅影响市貌，而且给买卖交易带来很多不便，也不利于市场管理。
一方面，以街代市的方式给城市带来头严重的交通阻塞或中断，人流拥挤不堪，市场功能单一，停车、食宿、仓储、卫生等设施极不完善，使得环境质量日益恶化，市场也失去了它应有吸引力；另一方面，由于自身历史渊源、民俗习惯、地理优势等原因，使得市场交易逐年增加，并成为当地国民经济的支柱产业。
为进一步提升城市品位、改善城市形象，XX市把加快家居建材市场建设作为加强城市管理、完善城市功能的重要举措，采取积极措施，加快家居建材等专业市场建设，推进划行归市管理，进一步加速经济要素积聚、促进区域经济发展。
2.2.3在XX市建设建材大市场有许多有利条件
1、城市发展现状良好
自1996年XX市撤县建市以来，城市建设开始进入快速发展阶段，现在城乡建设正处于高峰期，2007年，全市固定资产投资达71.3亿元，年建筑规模达60万M2。
公共设施及工业建设处于起步期，2001—2020年总体规划规划建设面积为26平方公里，建设范围广、建材需求量大。
2、建材经营户多
据统计，XX市从事建材经营行业的有300余家，其中包括陶瓷卫浴洁具、灯具、厨房用具、油漆涂料、铝材、玻璃、石材、木料板材、家居装饰布艺、五金、汽摩配、农机等。
3、优越的区位条件及便利的交通
XX市位于河南省西北部，北依巍巍太行，南临滔滔黄河，毗邻黄河小浪底旅游区，洛常路、新孟路、207国道穿境而过，洛阳黄河大桥、焦作黄河大桥分布东西两侧，与陇海铁路和连霍高速公路相连。
本项目距离连霍高速公路接口不足5公里，规划中“五横六纵”的道路网架将使XX的交通更加便捷。
优越的地理位置，提供了大型综合性建材物流配送及专业批发市场的先决条件。
4、城市规模的发展影响
XX市全市总面积为541.61平方公里，2000年底全市总人口为37万人，其中非农人口12.45万人；市区人口9.45万人，城区面积15平方公里。
根据《河南省城镇体系规划》的安排和本次规划测算，到2020年规划期末，城区非农业人口达12万人，人口的增加是建材市场持续发展的有利因素。
2.3项目建设的必要性
拉动消费内需是国家的宏观经济政策，居室静亮永运是每个居民的追求目标，绿色环保是建材工业的基点。
目前，XX市正在创建“文明卫生城市”，但是市场的不规范在很大程度上影响了XX的市容市貌，特别是建材业。
因为XX城市建设正处于高峰期，对建筑材料的需求越来越大，仅县城内从事建材经营的就达300余家，分布较零散，由于没有一个集中有序的建材市场，不仅影响市貌，而且给买卖交易带来很多不便，也不利于市场管理。
一方面，以街代市的方式给城市带来头严重的交通阻塞或中断，人流拥挤不堪，市场功能单一，停车、食宿、仓储、卫生等设施极不完善，使得环境质量日益恶化，市场也失去了它应有吸引力；另一方面，由于自身历史渊源、民俗习惯、地理优势等原因，使得市场交易逐年增加，并成为当地国民经济的支柱产业。
本项目本着“建立高标准、高起点、高品位、具有一定辐射性、凝聚力、集建材批发”为一体的大型专业市场总的指导思想，规划建设有标志性建筑物以体现其独特的建筑风格。
这种市场建成将有利于增强产业集约化。
目前，XX市第三产业大部分呈网点分布，不能形成一定的规模，更谈不上规模效益，没有一定的辐射性。
建设集各产业为一体的功能区，不仅便于管理，有利于聚集人气，兴旺商气，吸纳外来投资，提高XX的知名度，更有助于推动XX经济的发展。
所以在XX市建设一个建材及物流配送专业市场是有必要的。
2.4项目建设意义
1、关于城市发展的意义
随着城市经济的发展，XX市的商业格局已经初现雏形，形成了以韩愈大道和黄河大道为核心商圈向周边辐射的商业格局。
目前，韩愈大道商圈已经呈现出向西发展的趋势，本项目的落成必将加快XX市西城发展的进程，进一步完善XX市城区的整体规划。
2、关于行业市场的意义
针对目前XX市建材市场过于分散、经营场所环境差和缺乏统一的市场经营等现状，本项目拟定的“一站式”家居建材广场，将凭借主力店强大的品牌效应、统一的市场管理和广告推广，把XX建材市场整合优化，并以贴心服务、优质化的产品、低廉的价格和舒适的购物环境来吸引消费者，从而使XX市建材行业顺应发展趋势实现良性发展。
3、关于社会综合效益的意义
随着建材行业的重要性日益突显，专业的建材市场不可或缺地成为城市名片和亮点工程。
本项目的落成，一方面将弥补XX市家居建材行业这一市场空白，为广大经营户提供了更为集中、现代、舒适的经营环境，也将为XX市人民提供与大中型城市保持同步的家居建材产品和服务，从而杜绝目前存在于XX家居建材行业中以次充好，质量、环保均难以得到保障的现象，为XX人民造福；另一方面也将进一步美化城市的形象，提升城市形象，解决目前当前市内建材市场区域经营环境较差，为城市交通、管理和消防带来隐患的问题，真正成为XX市旧城改造、行业整合、商业市场发展的“地标性”物业。
并为社会了提供了众多的就业机会，并将为极大的影响和带动周边街区的商业
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