写字楼项目可行性报告格式正式版.docx

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写字楼项目可行性报告格式正式版

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写字楼项目可行性报告格式正式版

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此报告资料适用于某一时期已经做过的事情，进行一次全面系统的总检查、总评价，同时也是一次具体的总分析、总研究,找出成绩、缺点和不足，并找出可提升点和教训记录成文，为以后遇到同类事项提供借鉴的经验。

文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用。

　　。

　　4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

　　5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

　　二、规划设计的可行性分析

　　1、在既定容积率、净用地面积、产品面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和WK所追寻的各种档次高品质产品的要求。

主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

　　2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

　　3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。

如：

地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

　　4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。

如：

治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

　　5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。

如：

道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

　　6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。

如：

交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

　　7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。

如：

市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。

　　第五部分：

写字楼项目开发

　　一、土地升值潜力初步评估。

　　从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

　　二、立即开发与作为土地储备优缺点分析

　　三、工程计划：

工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

　　四、销售计划：

各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

　　第六部分：

写字楼项目投资收益分析

　　一、成本预测

　　说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。

并参照下面表格列示：

　　项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）

　　土地成本

　　前期工程费

　　基础设施费

　　建安工程费

　　配套费用

　　开发间接费

　　直接建造成本小计

　　营销费用

　　管理费用

　　总计

　　二、税务分析

　　1、营业税及附加

　　2、所得税

　　3、土地增值税

　　上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。

　　三、经济效益分析

　　1、经济效益分析的假设条件，如：

是否享受政府各种税费的减免等

　　2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。

参照以下表格：

　　经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）

　　销售收入

　　直接成本

　　总投资

　　毛利率

　　税前利润

　　税后利润

　　销售净利率

　　投资回报率

　　3、项目开发各期的利润体现

　　经济指标20xx年···20××年合计

　　上半年下半年上半年下半年上半年下半年

　　结算面积（m2）

　　单位利润（元/m2）

　　利润（万元）

　　4、敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

（1）成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

　　经济指标预测成本×90%预测成本预测成本×110%预测成本×120%

　　总投资

　　毛利率

　　税前利润

　　税后净利

　　销售净利率

　　总投资回报率

（2）售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

　　经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120%

　　营业额

　　毛利率

　　税前利润

　　税后净利

　　销售净利率

　　总投资回报率

　　（3）容积率变动各项指标的变化

　　主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5

　　多高层比

　　营业额

　　总投资

　　毛利率

　　税后利润

　　税后净利率

　　总投资回报率

　　四、项目资金预测

　　1、资金投入计划：

各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

　　2、资金回款计划：

各期销售回款计划。

　　3、资金需求计划：

结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

　　4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额

　　第七部分：

写字楼项目管理资源配置

　　五、机构设置：

是否需要成立独立法人公司（项目公司）;主要部门设置。

　　六、人力资源需求：

启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。

　　七、人力资源缺口及解决：

现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。

　　第八部分：

写字楼项目综合分析与建议

　　一、优势：

从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。

　　二、劣势：

从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合WK一贯发展思路等方面论述。

　　三、机会：

从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

　　四、结论和建议

　　附件：

　　1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。

　　2、按照WK集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程

——此位置可填写公司或团队名字——