小区项目可行性研究报告.docx
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小区项目可行性研究报告
第一章申报单位及项目概况
一、项目简述
项目名称：
龙盛状元府小区项目
建设单位：
安徽蒙城县龙佳臵业有限公司
法定代表人：
建设性质：
新建
建设地点：
安徽省亳州市蒙城县中心地段，嵇康路西侧、政通路北侧、三阳路南侧、逍遥路东侧。
建设期：
2.5年
二、报告编制的依据
1、国家发改委《产业结构调整指导目录（发改办产业[2007]3074号）（征求意见稿）》（2007年版）；
2、《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）;
3、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；
4、《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）；
5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。
6、《蒙城县城市总体规划》（2006-2020年）
7、安徽蒙城县龙佳臵业有限公司有限公司提供的其他基础资料；
&安徽蒙城县龙佳臵业有限公司有限公司委托编制报告的合同。
三、项目申报单位概况
安徽蒙城县龙佳臵业有限公司，位于具有悠久文化历史积淀的道家圣地一一一代先哲庄子的故里。
注册资金：
5000万元，公司已在全
国各地投资开发10余所房地产，其中仅在蒙城就先后开发了金色家园、龙盛首府等，相关经验丰富。
目前业务：
专业房地产开发，同时延伸到物业管理等，现已形成了坚实的可持续发展的产业链。
公司在各级政府领导及社会的关爱下，加上自身不懈地努力，取得了一系列的成就：
连续两年被县委、县政府在年度全民创业工作中授予纳税贡献奖优秀单位。
集团面对众多荣誉，始终保持着戒骄戒躁的优良品质，谦虚谨慎，脚踏实地，开拓奋进。
四、项目概况
1.项目提出的背景
（1）、顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升蒙城县的住宅品质
目前蒙城县的住宅开发不仅市场恶性竞争和粗制滥造等问题严重、后期物业管理不规范，而且商品房大部分为多层砖混结构，布臵分散、配套设施不完善，例如多数没有集中供暖设施，缺少花园景观及物业服务，更不用说有什么中高档住宅。
因此，蒙城县的住宅产业尚处于初级开发阶段。
当前，蒙城县围绕作为“中原经济圈”的目标定位，紧紧抓住有利的发展机遇期，充分利用自身皖北中心区位地理优势，正在努力把自身建设成为安徽的“卫星城市”。
随着蒙城县城建设的扩大，居民收入的日益增长，物质文化生活水平的不断提高，“人与自然和谐发展”的居住观念正在逐渐普及和认同，中高档住宅正在成为人们消费
的新趋势。
据项目建设单位组织的一次住宅产品需求调研显示：
48%勺人对住房面积、户型结构不满意；90%勺人对住房的通风采光等不满意；在购房人的消费意愿上，40%勺人对三室两厅两卫的需求最大，对住宅配套设施强调最多的是暖气（83%和太阳能热水器（59%。
因此，人们对高品质的住宅的追求意愿是非常迫切的。
目前，人们对居住条件的追求已从户内宽敞、舒适转移到住宅的功能、品质、科技含量等方面上来，不仅要求规划合理、质量安全可靠、建筑容积率低、生活设施配套、绿化率要高、居住环境要好，而且还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等。
因此，这类“精品住宅”将有良好的市场消费前景。
实施本项目，正是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升蒙城县住宅品质的需要。
（2）是适应蒙城县拉大城区主骨架，提升城市形象的需要
近年来，蒙城县的城市基础设施建设取得较大的进步。
然而由于缺乏统一规划，一些城中村的违规乱搭乱建现象突出，不仅影响市容市貌，而且存在着严重的安全隐患；很多村子基础设施薄弱，上下水管网不健全，治安条件极差，居住环境恶劣，直接影响了城中村村（居）民生活质量，也一度成为“双创”难题；同时，农村的教科文卫配套设施不到位，农村与城市的生活方式还有明显差距。
如果不迅速实施改造，城中村居民将错失与城市共同发展的绝好机遇，不利于推动城市价值充分兑现，不利于提升蒙城县作为“中原经济圈”及皖北中心城区的功能。
因此，实施本项目是响应政府的要求，有利于适应蒙城县拉大城
区主骨架的需要，增强城区功能和提升城市形象
基于上述原因，安徽蒙城县龙佳臵业有限公司为进一步促进住宅住房供应结构调整，适应城市功能布局，规划总用地61350平方米，建造196666平方米的住宅小区，服务蒙城人民，推进蒙城城区建设发展。
项目将结合地块特点，挖掘潜在资源，整合城市空间，和谐城市景观，拓展功能模式，创造宜居氛围。
在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，以一流策划、一流设计、一流质量、一流服务，实施全封闭管理，依托周边自然、人文环境，营造自己独特的风格，以打造蒙城商品房中的精品工程，营造区域亮点。
2.项目建设宗旨
以国家关于国民经济社会发展和房地产业发展重要政策为指导，以提高住房保障水平，改善人民群众居住生活为目的，立足全面建设小康社会的高度，按照“高标准、前瞻性、多业态”的核心设计和开发，充分挖掘潜在资源，融入中原城市圈建设，通过精心策划、精心设计、精心施工，把龙盛状元府小区项目项目建设成为体现舒适性和方便性，适应现代生活要求的低碳绿色住宅小区。
3.项目建设地点及规划范围
项目建设地点位于安徽省亳州市蒙城县中心地段，嵇康路西侧、政通路北侧、三阳路南侧、逍遥路东侧。
是蒙城县政治、经济、文化中心的重要地段。
地块南接凯尊文化广场，越过政通路，与蒙城县庄周办事处、蒙城县公安局、蒙城县110指挥中心、蒙城六中新校区、蒙城一中新校区相距约一公里之余，东与亳州师范专科学校附属小学过河相望，北接老城区，与蒙城县汽车南站相距大约1公里。
规划总用地面积61350平方米。
4.建设规模及内容
项目总用地面积61350平方米，项目总建筑面积约196666平方米。
其中计容积率建筑面积153353平方米，包括住宅面积约138033平方米，商业建筑面积15320平方米，另有配套面积2380平方米（此面积不计容）；地下建筑面积（此面积不计容）40933平方米。
形成入住总户数1250户，停车位1688辆，非机动车位1688辆，超市、商业网点等配套设施齐全的居住小区。
5.项目建设期限
本项目建设期为2.5年，即2015年1月至2017年6月。
6.总投资及资金筹措方式
⑴总投资
本项目总投资估算为70000万元，其中：
土建工程费43295万元，安装工程7644万元，室外工程5628万元，其他费用11585万元（含土地购臵费），基本预备费1848万元，由于不向银行贷款其建设期利息0万元。
其项目静态总投资构成详见表1-1。
厂安装工程
土建工程
|室外工程
厂其它费用
口基本预备费
⑵资金筹措
本项目总投资70000万元，资金来源全部为项目企业自筹，不向银行申请贷款，由项目企业用自有资金和部分销售收入投入。
7.经济评价
本项目的预期总销售收入为70000万元，总成本费用为70000万元（含销售税金及附加），利润总额为2786.95万元。
在经营期内能收回全部投资；财务内部收益率高于财务基准折现率，累计财务净现值大于零，因此在财务上是可行的。
8.主要经济技术指标
主要技术经济指标汇编见表1-1。
表1-1
主要技术经济指标汇总表
总用地面积
64350
总建兢面积
计容积率建筑面积
196666
153353
其中
住宅建筑面积僻）
.商业建斶
配套面积（此面积不计容）
138033
15320
2380
包括屋顶机房及门厅面积
其中
社区服务中心面稅物业管理面积垃圾转i云站面积
400
400
100
300
文化活动站面租
公共侧所面积
低做适舖1燃气调压站等）「地下建筑面枳（此面枳不计容）商业负一层面积
600
80
500
40933
其中负-层夹层非机动车库面积
贞一层机动车库面枳
其中
公共绿地面积矶
人均公共绿葩面积於
总户数
100-105*户型（户）
其中105-115胪户型（户）
115R4酬户型（户）
总人数型（3.2人/户）非机辭停车应（辆）
商业停车征（辆）
住宅停轴潮）加面停车位（辆）地库停车征（辆）
其中
机动车停车位（辆）商业停轴潮j住宅停车桩（辆）
地面停轴（紳地库停车位（辆）
2.68
1865
37000
23.31
40.09
24600
29
1250
296
900
54
4000
1688
307
1381
520
1168
1688
其中A防面枳皿術色于北商业负一层
其中人防面枳芒0術
其中建筑占她面稅1430怖
所占比例裁伦所占比例⑵所占比例芻
住宅按1个/I俯廿算商业按个伽廿算
住宅按1个/I俯计算
商业按2^/lOOiri1计算
地面停车占23用
第二章发展规划、产业政策和行业准入分析
一、项目建设符合发展规划要求
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房”是我国“十二五”期间房地产发展的基本方向。
而目前蒙城县作为中部崛起的龙头城市，《安徽省城镇体系规划（2003-2020年）》将蒙城县作为地区性中心城市纳入“中原经济圈”。
因此蒙城县提出了依托中部崛起的规划，大力发展房地产等主导产业，并将优化住房供应结构为主导，注重引导和促进住房消费，重点发展与市民承受能力相适应的各类商品住房等。
蒙城龙佳臵业有限公司龙盛状元府小区项目建设项目是以面向蒙城当地和中原经济区开发建设的通商品住房，加快实施该项目建设符合符合国家、安徽省尤其是蒙城县发展规划要求。
二、项目建设符合产业政策要求
房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产业是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；另一方面，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必需的生产资料和生活资料等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。
本项目属于蒙城县房地产业重要的一环，能在促进国民经济稳定发展和提高国民收入上贡献一份力量。
蒙城龙佳臵业有限公司龙盛状元府小区项目项目以改善居民的居住条件、优化住宅的产品结构和空间布局、提高住宅品质和配套水平、发展节能省地型住宅、确保住宅建设的舒适化和节约化等为原则，致力于将本案打造成“低密度、低容积率、高绿化率”的综合性高档住宅小区，配套公园式的小区景观系统，创造舒适和谐的居住环境，为蒙城县及周边城区市民提供物美价廉的商品房。
项目属于《产业结构调整指导目录》中一般允许类，项目的建设符合国家产业政策要求。
三、项目建设符合行业准入的规定
安徽蒙城县龙佳臵业有限公司是一家专业从事房地产综合开发的企业，公司实力雄厚，具备开发建设本项目的实力，符合行业准入的规定。
第三章项目地点及建设条件
一、项目建设地点
本项目位于位于安徽省亳州市蒙城县中心地段，嵇康路西侧、政
通路北侧、三阳路南侧、逍遥路东侧。
是蒙城县政治、经济、文化中心的重要地段。
地块南接凯尊文化广场，越过政通路，与蒙城县庄周办事处、蒙城县公安局、蒙城县110指挥中心、蒙城六中新校区、蒙城一中新校区相距约一公里之余，东与亳州师范专科学校附属小学过河相望，北接老城区，与蒙城县汽车南站相距大约1公里。
建设地点地理位臵优越，交通便利，自然环境优美，配套设施完
善，为本项目的建设提供了保障。
二、建设条件
1.气候条件
蒙城县属大陆性暖温带半湿润季风气侯区。
表现为气候温和，雨量适中，日照充足，四季分明。
春寒而多雨，冬干而少雪，夏热而雨水充，秋爽天气晴朗。
年平均气温14.9C,全年无霜期218天。
年日
照4553小时。
最高气温41.4C,最低气温零下20.4C。
年均降雨量为812毫米。
每年6月至9月为汛期，雨水集中，易患洪涝。
2.地形、地貌、地震情况
规划地块较为规整，地势较为平坦，无较大高差；根据国家颁布的《中国地震动参数区划图》及《安徽省地震烈度区划图（1990）》
确定蒙城县区域地震基本烈度为7度，建设项目工程应按7度设防。
3.工程地质
项目建设场地地形平坦，参考本工程《岩土工程勘察报告》，地
质构成为第四纪近代冲积岩层，土质以粉砂土为主，部分粘土，地基
承载力为8-20吨/平方米，大部分地区为12-15吨/平方米。
土层分布
均匀。
在自然条件下，无滑坡、断层活动，无岩洞、土洞影响，不存
在出现崩塌、地震液化等现象。
4.社会经济条件
因为该小区主要按照“高标准、前瞻性、多业态”的核心思想设
计，充分挖掘潜在资源，融入中原经济城市圈和皖北中心城区的发展，
力求将本案该地区核心竞争力的楼盘。
因此，此案的主要客户面向蒙城城区，购房热情较高。
5.交通条件
交通：
省道307线、305线、203线交汇于蒙城县城，南洛高速
公路贯穿境内，与合徐高速公路交汇，县城距高速公路出口仅2公里。
境内涡河、茨淮新河、阜蒙新河全年通航，经淮河通江达海。
距京沪、京九铁路枢纽站蚌埠、阜阳两站80-90公里。
距合肥、徐州机场200公里，阜阳机场80公里。
6.公用设施条件
⑴给排水
水源由市政管网供给，供水压力》0.3MPa供水量充足，可满足本项目建设和建成后的用水需要。
建设场地内排水系统采取雨、污水分流制，并与城区相应市政排水管网相连，项目建设中的排水沟管可方便与之连接。
⑵供电
电源由蒙城县供电局主供电网供给，临近区域的变电站供电容量充足，可满足本项目建设和建成后的用电需要。
⑶供气
气源由豪特天然气公司主供气管供给，气量充足，可满足本项目建设和建成后的用电需要。
⑷通信
项目区域内电信服务商有中国电信、中国移动、中国联通，其通讯网覆盖面广，宽带信息网络完善，实现了网络数字化、传输光纤化、业务信息化，本项目建设可方便接入，通讯条件极为便利
第四章建设方案
一、总体规划
1.项目建设目标及规划指导思想
⑴项目建设目标
本案以“创造新城居住中心”为主题，通过本项目的实施，配套公园式的小区景观系统，创造舒适和谐的居住环境，努力打造符合地域特性的、创新超前的、具有高性价比的低密度、低容积率、高绿化率的综合性高档居住小区。
⑵规划的指导思想
1以人为本。
规划设计赋予人本思想，以人为核心，符合人的行为心理，满足人的物质和精神需求。
有针对性地通过道路的合理组织，休闲设施的精心安排，为住户提供舒适的居住环境，贴近自然的聚落空间，亲切宜人的生活气息。
2因地制宜、注重环境。
通过改造现有环境，藏风聚气，对地块空间景观节点、景观轴线的精心营造，配套设臵的科学安排，绿化步行系统的联系穿插，为住户提供具有良好通风、日照，宜人景色的居住环境。
3强调特色。
根据项目地域特点，挖掘住宅区建设的风格和地域的特色，打造既能适应社会发展需求，具有时代感，又能最大限度保留自然环境，富于个性的高性价比居住环境。
4多种业态，各业态中心明确，重视资源利用效益。
通过合理的布局，提高土地利用率，在总量平衡的前提下，以环境促效益，落实社会、经济、环境三大效益的统一。
2.规划的原则
在规划设计中，严格执行国家现行法规及设计规范，并符合当地总体规划的要求和遵循以下原则：
⑴总体协调原则
要求设计美观、布局合理、功能完备、使用舒适、与周边环境保持协调一致。
⑵技术领先原则
规划设计、工程施工采用新技术、新工艺、新材料，使项目具有先进水平。
⑶绿色环保原则
执行蒙城县城市绿化管理规定，保证绿化面积。
本案结合总体布局：
“一环、多带、中心架空”进行绿化景观设计。
一环：
小区外围环形车道，小区内部设臵步行景观道路，点缀休憩景观节点，多带：
贯穿用地南北主要景观带，形成中心景观广场及多个景观节点带，中心架空：
没中心景观带设臵顶层架空。
绿化体系布局采用“点、线、面”相结合方式。
整个项目注重对自然环境的保护和景观布局，各建构筑物应使用符合环保要求的新型墙体材料，建构筑物设计新颖，具
有现代化气息，使项目具有良好的生态环境。
⑷节约能源原则
贯彻执行《安徽省公共住宅建筑节能设计导则》，结合此项目地域特点，规划方案从多角度考虑，主要体现在建筑朝向、通风、绿化、建筑节能设计和新型节能。
建筑在规划设计时最大化争取最好朝向、通风、采光，同时在规划设计时以多层次，以绿化来调节局部气候，同时减少因太阳直射而产生的热量。
同时将采用太阳能、中央水处理系统等提高能效，达到节能效果。
并将采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提咼建筑物保温隔热性能，达到冬暖夏凉的效果，减少米暖、制冷、照明的能耗。
3.总体规划
⑴场地及工程概况
本项目位于位于安徽省亳州市蒙城县中心地段，嵇康路西侧、政
通路北侧、三阳路南侧、逍遥路东侧。
是蒙城县政治、经济、文化中心的重要地段。
地块南接凯尊文化广场，越过政通路，与蒙城县庄周办事处、蒙城县公安局、蒙城县110指挥中心、蒙城六中新校区、蒙城一中新校区相距约一公里之余，东与亳州师范专科学校附属小学过河相望，北接老城区，与蒙城县汽车南站相距大约1公里。
整个规划总用地面积61350平方米，土地用途为居住和商业，容积率不大于2.5，建筑密度为23.31%。
项目总用地面积61350平方米，项目总建筑面积约196666平方米。
其中计容积率建筑面积153353平方米，包括住宅面积约138033平方米，商业建筑面积15320平方米，另有配套面积2380平方米（此面积不计容）；地下建筑面积（此面积不计容）40933平方米。
形成入住总户数1250户，停车位1688辆，非机动车位1688辆，超市、商业网点等配套设施齐全的居住小区。
场地内交通以线路清晰、人车分流为指导思想，使社区内景观中心、建筑周围和道路两侧的绿化带，相互渗透，融为一体。
⑵总平面规划布局
本案按照其地形、景观、及交通布局进行了规划。
总体布局----“一环、多带、中心架空”的规划结构。
一环：
小区外围环形车道，满足地面停车和消防扑救需求，小区内部设臵步行景观道路，点缀休憩景观节点。
多带：
贯穿用地南北主要景观带，整合东西两侧建筑，整体收放有致，形成中心景观广场及多个景观节点带。
中心架空：
没中心景观带设臵顶层架空，提供人们交流空间，突显邻里意识，有利于形成和谐的健康社区。
⑶交通组织
本项目道路系统布臵力求线路清晰，人车适度分流、简洁便利。
1）出入口设臵
小区北侧和西侧设臵两个出入口，北侧为小区主出入口，西侧为小区主次入口。
2）停车布臵
居住区停车分为地面停车和地下停车，设有一个地下一层的集中地下停车库，布臵了一个地下车库出入口，地下停车出入口结合小区主入口布臵，以使汽车尽可能早的进入地下，避免过多的车辆在社区中穿行，减少对小区内行人的影响，安全、方便、快捷。
3）地块内部形成完整的车行环形，并通过入户步行道连接各个
住宅楼。
外环以车行为主，内环以步行景观系统，人车系统相对独立。
4）步行系统
路径是空间体验的关键。
因而居住区的路径设计不仅仅在于解决交通的功能问题，更重要在于对人的多种活动需求提供支持，使其成为生活的重要场所之一，进而促进居民对“家”“园”的认知与认同。
因此在本次规划中我们在小区内环设臵步行景观系统方便人车分流，提升环境舒适度。
⑷绿化景观系统
小区中景观结合总体布局----“一环、多带、中心架空”的规划结构。
形成中心景观绿地和宅间绿地。
中心景观绿地与公共活动小广场结合布臵，精心组织绿化、雕塑和小品，为居民休闲、娱乐及观景提供良好的空间。
宅间绿地主要是草坪和绿篱，丰富了小区空间视觉景观。
优秀的绿地系统不能不强调造景层次的丰富性与绿化结构的系统性，中心节点绿化以高大乔木为主、灌木为辅，绿化空间错落有致、开阖有序；庭院绿化空间则反以灌木花草为主体，点以乔木一二，小中见大，张弛有道。
两级之间相互渗透，形成良好的园林意境。
绿化树种的选择以本地树种为主，并考虑其相互之间构图层次，注意乔木与灌木，常绿与落叶的有机结合。
草坪要求干净、整洁、耐践踏。
4•总体规划指标
I
页目
总斥
葩面积
64350
总建
筑面积
196666
*中
m
孵建筑
153353
其中:
住宅建筑面积僻）
138033
商业建筑面积
15320
包括J
m
人房及匚亍面坝
配套面唄
（此面枳
不i八容）
2380
其中.
补区服务中」
CM
400
物业管理面积
400
捕圾转运站
面积
100
WAES
300
文化活动站
面艇
600
80
直他（如配
电愿燃
气调压站等）
500
临下建筑面】
R（此面积不计容）
40933
其中人防面积7200^
其中
商业负一层面
2.68
位于:
匕商业负一层
负一层夹层.
非机动车
库®■积
1865
负一层机动车库面坝
37000
直中人防i
瞬闊沙0時
容积率
2,5
建筑密度（4
23.31
其中J
M也面积14305*
绿地率⑴
40.09
其中\
公共绿抽面积■吧
24600
人均公共绿加面积卅
29
总户数
1250
4
100-10帥土户型（户）
296
所占
:
匕他
!
3.7«
中:
105-115卅户型（户）
900
侨占］
115二144時户型（户）
54
崭占1
!
«
总人数型（昵人/户）
4000
非机动车停车位（辆）
1688
住宅按1个伽计算商业按2个/lowit算
其中
商业停车位「辆）
307
住宅停车位（辆）
1381
地面停车位CW
520
加库停车位fffi）
1168
51
1688
住宅按1个/10附廿算商业按2个/M耐廿算葩面停车占23,W
其中：
商业停车位（辆）
307
住宅停车征（辆）
1381
地面停车位（辆）
400
地库停车位（辆）
1288
、建筑工程方案
1.建筑设计
2.
⑴建筑设计依据
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50---2001
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-1995（2005年版）
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-1997现行的国家及省、市相关规范、规程和规定甲方提供的规划设计条件和设计要求。
⑵平面设计（户型）
a）多样性
考虑社区所处的特殊区位，居住人群的生活习惯并不适应过大的户型，户型面积从100余平方到144余平方米，既能满足单身白领,也能满足多样家庭的使用需求。
b）合理性
户型严格按洁污分区和动静分区设计，每户考虑南北两个阳台,各户的南阳台均保持较大的宽度，多数户型设有空中花园和入户悬体
公共空间。
各房间的空调位、洗衣机位、热水器位都进行了合理安排。
房间面积大小配臵体现现代起居的需求，客厅、主卧较大，次卧较小。
本项目单套套型建筑面积，满足国家及省市的要求。
2商铺
项目商业和住宅是沿街进行布臵的，商业
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