华南农业大学公共大楼外包物业管理.docx
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华南农业大学公共大楼外包物业管理
华南农业大学公共大楼外包物业管理
招标需求
（征求意见稿）
一、项目名称：
华南农业大学公共大楼外包物业管理。
二、业主：
华南农业大学。
三、资金来源：
自筹。
四、项目地点：
华南农业大学。
五、项目概况：
1、各公共大楼的全部公共场地及配套的设备、设施共51栋大楼，建筑面积为403,651.86m2。
分2个包进行招标，第一包有35栋大楼，建筑面积195，476.91m2；第二包有16栋大楼，建筑面积为208，174.95m2。
2、按每个包规定的人员编制设岗，实行经费包干，履行规定的物业管理职责。
第一包人员编制数为169；第二包人员编制数为146人；两包合计人员编制数为315人。
3、每栋物业的范围是东、西、南、北至规划路人行道内侧，详细情况见以下“公共大楼物业概况表”。
4、允许投标单位同时投两个包，如同时排名最高分，只能优先选择其中一个包，另一包为第二名中标。
5.项目概况详见附件一。
6、物业管理内容及要求（具体要求详见附件二至六）：
1清洁服务
1.1、保洁范围：
辖区室内的公共场地、公共课室（以教务处核实为准）、厕所、学院（部、处）会议室报告厅（以资产管理处核实为准）、休息室、活动室的清洁卫生工作，不含实验室及办公室室内的清洁工作。
室外广场、道路、排污沟渠、楼梯、护栏、楼梯间、各楼宇通道、走廊、天台、架空层等。
1.2、保洁内容主要包括地面、墙面、天花，室内电箱、开关、窗户护栏、公示牌等公共设施表面，写字板、多媒体教学设备，门、窗、桌、椅、讲台等家具，灯具、风扇、空调等电器的保洁。
1.3、每学期至少消杀四害（蚊子、苍蝇、蟑螂、老鼠）两次，每年清洗空调器室内机过滤网两次，化粪池至少抽粪一次。
平时视具体情况，安排用洗地机清洗大堂及门廊地面，清理清洗外墙。
1.4、负责辖区内乱张贴、乱拉挂、乱摆乱卖的禁止与清理。
1.5、负责配合学校大型活动、迎接检查等的突击卫生任务。
2维护、维修服务
2.1负责管理范围内建筑本体（泥水工程除外）、配套设施、设备的维修，包括给排水系统、供配电系统、消防系统（另有专项消防维保服务的大楼除外）、课室、办公室门窗、窗帘导轨及1㎡以下（含1㎡）玻璃等项目的维修更换。
以上维修内容属保修期内的由供应商负责。
2.2离地4.5米以下（包括4.5米）的照明及供配电设备的维修，含灯泡、日光灯的更换。
2.3负责维修教学用桌椅和其他家具。
2.4负责DN32以下（含DN32）明敷进水管、DN100以下（含DN100）排水管、水龙头、水制、冲水阀的维修与更新。
2.5提供全天24小时应急维修保障服务（含合同外的有偿服务项目）。
3保卫、消防、交通管理服务
3.1楼宇实施每天24小时保安服务。
3.2对楼宇消防系统实行值班管理，做好日常保养和维护。
3.3负责大楼架空层车库和停车位的管理，消除车辆乱停放的现象，协助处理车库内发生的交通事故。
维持大楼外围车辆的通行秩序。
4楼宇管理
4.1根据学校管理规定及教学安排定时开放课室，使用后（课后）关闭灯光、电源，锁好门窗，按时清场。
4.2教学用具购买、发放管理：
甲方负责购买教学用具，乙方负责发放，经常检查各个课室内的粉笔、黑板擦的使用情况，及时补充，确保教学使用。
4.3教学设施使用管理：
（1）负责麦克风的发放。
（2）计划外教学、学生举办活动或会议借用课室，管理员凭教务处或学院办公室批条办理借用手续，并报资产管理处备案。
4.4按规定管理楼宇各房间钥匙。
4.5督促区域内保洁工作，检查设施设备完好状况。
4.6失物招领管理：
做好管理区域的失物招领的登记、保管与发还。
4.7各项活动、宣传品和宣传栏管理。
4.8提供会议、考试、招生等重大活动的保洁、护卫服务。
5节能管理
5.1有节能计划、方案，并落实到人，执行到位。
七、服务期限：
实行“3+2”年制。
即从2018年7月1日执行合同，至2021年6月30日前进行考核，经考核合格，自动续约，继续执行合同至2023年6月30日。
考核不合格，自动终止合同。
八、投标人资格条件：
1、具备投标条件的中华人民共和国的独立法人。
2、具备三年以上一级物业管理资质，所接管的物业项目，达到国优的物业管理企业，具有高校物业管理经验。
3、具有有效的ISO9000系列认证。
4、公司或分公司在广州工商管理部门办理正式注册登记手续，营业执照、税务登记在有效期内。
华南农业大学后勤处
二〇一八年三月十六日
附件一公共大楼物业管理基本信息表
编号
使用单位
大楼名称
建筑面积（m2）
竣工年份
人员定岗定编（人）
保安
清洁
维修
第
一
包
农学院
1号楼
262.00
1964
2
1
材能学院
38号楼
1,837.80
1988
2
58号楼西侧
47,811.00
2005
12
8
5
数信学院
58号楼东侧
艺术学院
24号楼
10,180.00
2004
6
2
11号楼
2,240.00
1934
3
1
旧保卫处
1,531.00
2002
1
食品学院
25号楼
15,060.00
2002
6
3
兽医学院
47号楼
19,877.00
2009
6
4
23号楼
1,788.00
1992
1
1.5
45号楼
2,624.00
1993
3
9号楼
1,999.00
1936
1
动科学院
48号楼
16,605.00
2009
6
3
22号楼
2,458.00
1991
3
1.5
22-1伟南楼
743.00
1992
1
22-2温氏楼
1,371.00
1992
1
24-1（蚕桑中心）
2,247.00
2004
3
1
11-1楼
238.03
1981
工程学院
33号楼
19,941.00
2004
6
4
4
3-1号楼（土槽室）
1,084.22
2000
1
1
工程
训练中心
34号楼
3,500.00
2006
3
32号楼
1,400.64
1998
水利学院
31号楼
938.60
2004
1
2
电子学院
2号楼
2,442.00
1934
3
农博馆
筹建办
3号楼
2,154.00
1934
3
马克思学院
4号楼
1,698.00
1934
3
体育部
12号楼
708.33
1937
1
校史馆
5号楼
（含室内清洁）
5,322.89
1934
3
1.5
公管学院
14号楼
2,093.00
1963
3
1
17号楼
3,472.00
1964
3
测试中心
18号楼
4,202.00
1988
3
1
农村政策
研究中心
10号楼
1,564.00
1980
1
0.5
农博馆
16号楼
4,836.00
1935
3
1
继教学院
19号楼
7,334.80
1980
3
2
校团委
华山学生活动
中心（36号楼）
3,913.60
2002
3
1
第一包合计
195，476.91
100
41
9
第
二包
资环学院
78号楼东侧
31,282.00
2006
6
5
5
林风学院
75号楼
22,250.00
2006
6
4
生命学院
73号楼
22,670.00
2006
6
4
农学院
76号楼
23,333.00
2006
6
4
园艺学院
79号楼
24,894.00
2006
6
4
经管学院
88号楼
24,640.00
2006
6
4
图书馆
21号楼
26,195.57
2006
12
7
2
21-1（信息馆）
4,365.49
档案馆
49号楼
3,120.2
2006
3
1
2
研究生处
莘园二楼东侧
2,213.00
2007
3
1
创新学院
莘园二楼西侧
2,000.00
2007
3
离退休处
离退休处楼
1,096.00
1998
3
1
国际交流处
国际交流处楼
3,190.00
1988
3
1
体育部
综合训练馆
6,000.00
2004
3
1
工程学院
农业航空施药
技术实验平台
3,000.00
2015
3
1
校团委
真维斯学生活动
中心（125号楼）
4,267.00
2012
3
1
校医院
校医院群楼
3,658.69
1963～
1995
6
2
1
第二包合计
208，174.95
78
41
10
第一、二包总计
403，651.86
178
81
19
人员编制
第一包
第二包
总计
1、管理人员
主任1人，质管培训部经理1人，
事务助理1人，小计3人
主任1人，质管培训部经理1人，事务助理1人，小计3人
6
2、保安人员
保安部经理2名，保安员100人，调休10人，小计112人
保安部经理2名，保安员78人，调休8人，小计88人
200
3、清洁人员
设清洁部经理1名，清洁工41人，机动2名，小计44人
设清洁部经理1名，清洁工41人，机动2名，小计44人
88
4、维修人员
设维修部经理1名，
维修工9人，小计10人
设维修部经理1名，
维修工作10人，小计11人
21
合计
169
146
315
备注：
1、以上保洁区域除5号楼外，其它均不包含室内清洁；
2、以上人员配备均按8小时/天工作时间，保安按三班倒人员配备。
附件二：
华南农业大学公共大楼外包物业管理委托合同
（征求意见稿）
委托方：
华南农业大学（以下简称甲方）
受托方：
（以下简称乙方）
为加强华南农业大学公共大楼（以下简称大楼）的物业管理，保障物业设施设备的正常使用，创造整洁、舒适、安全、文明的学习环境，为教学科研提供良好的后勤保障服务，根据国家及政府有关法律、法规，经双方充分协商，同意签订以下条款并共同遵守。
一、物业管理服务范围
（一）公共大楼项目所含的物业单位（详见附件一）。
（二）公共大楼的全部公共场地、课室、会议室、休息室；配套的设备、设施；物业范围内的停车场，各类活动。
（三）各学院大楼、公共大楼四界：
东、西、南、北至规划路人行道内侧。
二、委托管理期限为“3+2”年，即2018年7月1日起至2021年6月30日为第一承包期，考核合格后，自动续约，继续执行合同至2023年6月30日止。
考核不合格，自动终止合同。
三、物业管理服务事项：
（一）清洁服务
1、保洁范围：
（1）室内的公共场地、公共课室（以教务处核实为准）、厕所、学院（部、处）会议室报告厅（以资产管理处核实为准）、休息室活动室的清洁卫生工作，不含实验室及办公室室内的清洁工作。
（2）室外广场、道路、绿化用地、排污沟渠、楼梯、护栏、楼梯间、各楼宇通道、走廊、天台、架空层等。
2、保洁内容主要包括地面、墙面、天花，室内电箱、开关、窗户护栏、公示牌等公共设施表面，写字板、多媒体教学设备，门、窗、桌、椅、讲台等家具，灯具、风扇、空调等电器的保洁。
（1）每天完成如下工作：
①清洁厕所：
冲洗、清倒垃圾四次，每天消毒一次，喷空气清新剂两次，上班时间燃点塔香、尿兜放置樟脑球、女厕配置纸篓，循环保洁。
其中图书馆（含信息馆）、校医院群楼、校史馆厕所每隔1小时循环保洁一次，厕所无臭味，便池、地面无污物。
②室内外地面清扫、拖地，清洁窗户和墙壁，做到基本无尘、无垃圾、无污渍，墙上无蜘蛛网，无印痕。
每天上、下午（即8：
00-12：
00，13：
30-17：
30）各循环保洁两次，每天下班后（即18：
00-22：
00）安排机动人员保洁。
其中图书馆（含信息馆）、校医院群楼、校史馆每隔1小时循环保洁一次。
③擦抹公共课室、会议室讲台、课桌椅等家具及写字板、多媒体等教学设备，保持家具、设备设施良好的卫生整洁。
④清扫电梯轿厢内地板，擦拭轿厢壁、门表面、天花风口、照明灯。
⑤清扫停车场、广场、门前三包区域内路面，清除地面污渍、积水，保证地面干净整洁、无垃圾、杂物。
⑥清理排水明沟，保证排水畅通。
⑦在每层楼道口配置垃圾桶，电梯口配置不锈钢果皮箱。
每天清运垃圾两次，并保持箱桶清洁。
在公共大楼张贴告示,确保实验垃圾、建筑垃圾、废弃仪器设备不混入生活垃圾。
必须使用垃圾斗车转运垃圾,并为所辖公共大楼配置转运垃圾的斗车，配置数量要大于转运每日垃圾所需；转运垃圾斗车应尽量加盖，且垃圾不能过满以免运输途中洒落；在有垃圾房的垃圾转运点，斗车必须进房整齐摆放，确保垃圾不掉到地上。
（2）每周擦抹大厅门、防火门、电梯门、消防栓箱、公共区域玻璃窗、窗台、楼梯扶手、栏杆、管线、公告栏、指示牌等公共设施表面一次，做到无陈积的灰尘。
每周清理砂井一次，保证排水畅通。
（3）每月清洁天花板一次，擦抹灯具、风口、风扇、空调器的室内机、消防指示灯一次，清洗窗外飘蓬一次，每月对电梯轿厢消毒一次。
（4）每学期至少消杀四害（蚊子、苍蝇、蟑螂、老鼠）两次。
（5）每年清洗空调器室内机过滤网两次，化粪池至少抽粪一次。
3、平时视具体情况，安排用洗地机清洗大堂及门廊地面，清理清洗外墙。
4、负责辖区内乱张贴、乱拉挂、乱摆乱卖的禁止与清理。
5、负责配合学校大型活动、迎接检查等的突击卫生任务。
（二）维修服务
1、维修服务范围：
建筑本体（泥水工程除外）的维护维修及配套设施、设备的维护管理，包括给排水系统、供配电系统、弱电系统、桌椅家具以及消防系统的维修（另有专项消防维保服务的大楼除外），但不含电梯维保及实验教学设备维保。
保修期限内的设备、设施维修由供应商负责，或由供应商委托物业公司进行有偿代为维修，对于供应商未履行保修责任的维修乙方在报请甲方批准后，由乙方进行维修，费用由甲方在供应商质保金中扣付。
2、乙方受理甲方使用单位所有物业报修项目,并按合同要求,及时做好相应维修工作。
超出乙方维修范围的项目,乙方须于当日内上报学校相关部门,及时了解处理信息并向使用单位通报,做好沟通协调工作。
乙方每月10日前必须向甲方使用单位通报（公示）上月受理报修项目及处理情况清单,并汇总报甲方物业管理科备案。
3、负责门、窗等的维修保养，包括五金部件的维修更换，1平方米以下（1平方米）的玻璃（包括钢化玻璃）更换，窗铁杆的焊接，窗帘道轨的加固，保证门、窗的正常使用；离地4.5米以下（含4.5米）照明及供配电设备的维修，包括灯泡、日光灯及配件的更换；负责DN32以下（含DN32）明敷进水管、DN100以下（含DN100）排水管、水龙头、水制、冲水阀的维修与更新，保证不出现因水暖器材失修而造成浪费水的现象。
4、负责公共课室桌椅教学用桌椅、卫生间隔板、栏杆（包括天台栏杆）的维修、加固，保证满足正常使用要求，不存在安全隐患。
5、负责厕所、尿兜、楼顶面排水管口盖、地漏盖以及建筑物周围明沟、沙井、化粪池的疏通清理。
6、维修人员必须持有相关的专业资质证书并在学校资产管理处备案，有完善的值班制度、设备安全运行规程及岗位责任制度、定期巡检测试及监督维修制度，各项设施标识清晰、规范，有完善可行的保养维护计划及完整的应急处理实施方案。
7、维修人员要求24小时值班，物管服务中心接报修后，维修人员10分钟内赶到现场处理。
8、小型故障3小时内解决，大故障8小时内解决，复杂或需特殊配件的故障向主管部门说明情况限时解决。
9、上述1～5款以外项目的维修费用，乙方应在2个工作日内向甲方提交工程预算，由甲方安排相关有资质单位施工修复解决，费用由甲方承担。
10、有完善的电梯使用制度，轿厢内的应急处理提示，电梯机房的管理制度；对所有电梯设备按每台为单位建立完善维修记录档案、保养维护档案资料；每两天对所有电梯轿厢、电梯机房巡查一次，每月对电梯机房除尘两次，并作工作记录，及时向维保单位反映巡查中出现的问题并跟进处理；全面配合电梯维保单位实施维护保养工作。
（三）安保服务
1、接受学校保卫处对安保工作的监督和指导，做好管理区域内的治安、交通、消防等工作，维护正常工作秩序，做好安全防范工作（不直接对外，如公安部门等），每月一次向校保卫处书面汇报公共大楼安全保卫工作情况。
2、明确门岗、巡逻、大楼安保职责和制度，楼宇区域的24小时巡查、执勤，每40分钟对各责任区域巡查一次，有必要时，可根据实际情况加大巡逻密度。
3、大楼监控室24小时值班，落实使用监控设施的制度，爱护监控设施，保持清洁卫生，不得在监控室内烧水、煮东西，及使用大功率电器，因人为损坏监控设施，要追究责任。
值班人员必须熟悉楼宇的功能、位置，掌握安防系统的使用，保持通讯畅通，及时报告出现的问题，做好记录。
4、夜间23：
00时以后对楼宇全面清场，进行电子布控，任何人员未经准许不得进入楼宇。
要有发生案情和突发事件应急处理的方案，能及时处理各类案情和突发紧急事件，保证事故现场有条不紊，保护好现场，及时向校保卫处与资产管理处报告情况。
5、加强楼宇外围控制，防止闲杂人员等进入楼宇区域，纠正、制止楼宇区域内的各种违反校规、法律的行为（包括乱停车、乱搭建、乱张贴、乱涂画、乱摆卖等现象）。
6、做好大楼区域周边的车辆的通行疏导指挥，按学校有关规定停放在指定停车场，维护停车场车辆停放秩序，确保停车场内车辆的安全。
防止外围停放的自行车及附属物品被盗。
7、对楼宇易发生拥挤或滑倒的地域加设标识和引导装置，在人流量大的时段安排专人疏导，防止出现拥挤、踩踏、滑倒事件。
8、对楼宇消防设施进行定期检查，出现问题及时向校保卫处反映，协助维护保养工作，确保运转正常；每月至少一次组织检查楼宇区域内的各种消防安全除患，提出整改意见并跟进进展；宣传防火知识，组建义务消防队，做好大楼消防演习和火警处置工作。
9、加强防盗、防骗知识的宣传，提醒师生保管好书包、手机、钱包等个人贵重物品，做好相关安全防范工作。
（四）楼宇管理
1、公共课室管理
①公共课室是指由教务处统一安排公共课程的课室（按校教务处开具全校公共课室清单执行，上同）。
②按学校课程表开、关课室及灯光、空调。
③管理员提前15分钟将公共课室门打开，开窗通风、透气，确保室内空气清新。
④学生自习上座率超过50％时，方可增开自习课室。
⑤遇有不按学校规定使用课室的同学，管理员应耐心劝解，开导平息其不满情绪，屡劝不听、严重违纪的上报学校相关部门处理。
⑥课室调整凭教务处的批条办理。
2、教学用具发放管理
①值班管理员对教学用具分类登记并妥善保管，对物品数量、性能、质量、生产日期、厂家做好记录。
②发放物品及时到位，值班员须经常检查各个课室内的粉笔、黑板擦的使用情况，及时补充确保教学使用。
③作好物品发放登记，归还借用物品时要认真检查、核对。
3、教学设施使用管理
负责麦克风的发放。
教师因教学需要借用教学设备时，须出示教师工作证，并办理借用登记手续，课后将所借教学设备归还管理员保管。
计划外教学、学生举办活动或会议借用课室，管理员凭教务处或学院办公室批条办理借用手续，并报资产管理处备案。
未经教务处或学院办公室批准不得私自调用课室及设备，不得随意将柜中的多媒体设备搬出使用。
4、严格按规定管理各楼宇房间、各公用房间（强弱电井、会议室、电梯机房、风机房等）钥匙，备用钥匙和常用钥匙分开放置；课室换锁时，作好更换记录，报资产管理处备案；因乙方原因造成丢失钥匙，乙方负责更换门锁。
5、每日督促检查保洁工作，认真检查管辖区域内办公家具、课桌椅、饮水设备、公用设施设备完好情况，夜班人员必须对本楼宇进行巡查清场，检查门窗、公共区域水源电源，消除安全隐患。
6、失物招领管理：
做好管理区域的失物招领的登记与领取工作。
7、按要求接待校内外参观、来访人员，按规定办理相关手续和对大件物品的出入登记和验证。
8、免费提供管理区域内学校会议、庆典、招生、考试、报到、学术活动、布展等活动的劳动服务，包括布置会场、搬运器材、桌椅、试室布置、清场等工作。
（五）能源节约管理
1、对于宿舍区范围内的地下水管网的跑冒滴漏现象，应在1个工作日内做出有效反应。
2、对公共照明、空调、公共用水（洗手间、绿化灌溉等）等方面的管理制度细致可行，责任落实到人，执行到位。
3、每周监控水、电、空调使用情况，并作记录。
4、每月定期给后勤管理处水电科上报水电分析报告，对出现的异常情况加以分析说明，制定改进措施加以落实。
5、全力配合学校水电节能改革项目，严格执行学校有关设施设备使用规定，落实责任人。
（七）各类活动、宣传品和宣传栏管理
1、做好项目范围内各类活动管理，不得任意或允许其他人任意在项目范围内搞活动，活动的内容、规模、形式和地点必须经甲方认可（经甲方有关审批程序审批，下同）。
项目范围内禁止一切经商活动。
2、做好项目范围内宣传品管理，不得任意或允许其他人任意在项目范围内派发、张贴和拉挂宣传品，宣传品的内容和宣传形式必须经甲方认可。
3、负责项目范围内宣传栏的管理和日常看护，不得破坏。
发现宣传栏被其他人为破坏，及时告知甲方和报学校保卫处；如宣传栏有自然损坏，及时告知甲方维修。
4、负责宣传栏的使用，张贴的宣传材料内容必须经甲方认可，禁止张贴商业广告或非法广告。
宣传材料张贴于宣传栏玻璃橱窗以内，不张贴于附近其他任何位置。
5、项目范围内的各类活动（包括宣传）中必须爱护绿化和设施，爱护公共卫生，不将宣传材料、废弃物等随处丢放。
四、物业管理服务费
（一）物业管理服务费（按实际管理范围计）：
每一合同年（即合同签订年起，每年7月1日至次年6月30日）物业管理服务费为：
元（大写：
人民币佰拾万仟佰拾元整）。
5个合同年物业管理费总计：
元（大写：
人民币仟佰拾万仟佰拾元整）
（2）付款方式：
每年物业管理服务费分四次支付，每年2月、5月、8月、11月的1日至10日支付本季管理服务费，每次付款时乙方需附上后勤处出具的付款意见。
第一、第二年、第三年经考核合格自动续约两年，考核不合格自动终止合同。
最后一次付款，应在考核达标并履行完合同后支付。
（3）根据学校规划需清空并拆除的楼宇，甲方扣减相关的管理服务费，扣减标准按照乙方投标时所报面积单价。
即：
扣减物业管理费==（年度物业管理费/承包大楼总建筑面积/365）*清空或拆除的楼宇建筑面积*扣减物业管理费天数。
（四）管理服务费中所包含的项目所发生的费用由乙方负责,不包含的项目所发生的费用由甲方负责。
1、每年1次的化粪池抽粪工作、外墙清理清洗工作，由乙方免费承担。
2、零星物品的搬运工作由乙方免费承担。
3、学校会议、庆典、考试、招生等重大活动的劳务工作由乙方免费提供。
4、本合同“三
（二）维修服务”1～5款规定乙方负责维修项目以外建筑本体（包括所有泥水工程）、设备设施的维修费用：
在保修期限内的设备、设施维修，由供应商负责，或由供应商委托乙方进行有偿代为维修；在保修范围之外的设备设施的维修保养费由甲方负责。
5、本合同“三
（二）维修服务”1～5款规定乙方负责维修项目的维修费用由乙方负责。
6、物业大楼水电管理要贯彻甲方节约能源的原则，配合甲方水电改革方案，公共场地、设施等用电
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