天空之城建设项目可行性研究报告.docx

天空之城建设项目可行性研究报告.docx

《天空之城建设项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《天空之城建设项目可行性研究报告.docx（12页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

天空之城建设项目可行性研究报告

天空之城项目

可

行

性

研

究

报

告

班级：

房地产09级

制作人：

102宿舍全体

制作时间：

2011.06.08

目录

第一章总论1

1.1项目提要1

1.2可研报告编制依据2

1.3建设目的2

1.4主要技术经济指标3

1.5可行性研究结论4

第二章项目建设背景及必要性5

2.1项目建设背景与由来5

2.2项目建设的必要性6

第三章项目建设条件分析10

3.1自然地理概况10

3.2社会经济条件11

3.3建设单位基本情况11

3.4科技支撑条件12

第四章建设目标14

4.1项目建设目标14

4.2指导思想14

4.3基本原则14

第五章项目建设方案16

5.1项目总体布局16

5.2建设内容16

5.3种质资源收集保存对象17

5.4技术路线17

5.5技术方案18

第六章项目消防、劳动安全与职业卫生、节能措施23

6.1消防措施23

6.2劳动安全措施23

6.3职业卫生24

6.4节能24

6.5节水25

第七章环境影响评价26

7.1项目建设对环境的影响26

7.2环境保护措施26

第八章招标方案27

8.1招标范围27

8.2招标组织形式27

8.3招标方式27

第九章项目组织管理28

9.1项目组织与管理28

9.2实施管理28

第十章项目实施进度30

10.1施工进度安排30

第十一章投资估算与资金来源31

11.1估算依据31

11.2投资估算31

11.3资金筹措32

第十二章综合评价33

12.1项目风险评价33

12.3社会效益评价34

12.4综合评价34

第十三章结论35

一、“天空之城”项目概况

（一）项目概况

项目位于####市中原区中原路与桐柏路交汇处向南100米路的西侧，占地共27亩（18000.9平方米），总建筑面积131933.32平方米，总体容积率为5.9。

其中商业77876平方米，销售均价初步定为10000元/平方米，地下二层设计为地下停车场，地下负一层和地上1-5层为商业用房，地上5层可销售面积约52926平方米。

公寓总建面积约54057.32平方米，销售均价初步定为3000元/平方米，设计为40-110平方米的小户型，共16层。

（二）项目周边设施

该项目面临中原路与桐柏路两大主干道，有203、516、599、12、44、b1、211、254等十几路公交车路过通往火车站、二七广场、世纪欢乐园等地，交通便利。

该项目周围有中原影剧院、麦佳美餐厅、成都名吃、红双喜艺术蛋糕等娱乐餐饮设施。

二、“天空之城”项目投资环境研究

（一）####市GDP发展

在国家宏观调控、房地产限购、金融政策趋紧的形势下，####市GDP增速仍然达到了12%，居民和农民收入得到10%以上的提高。

2011年一季度，####全市实现生产总值1030.5亿元，同比增长12%左右。

其中第一产业完成增加值21.7亿元，增长3.6%；第二产业完成605亿元，增长15.5%；第三产业完成403.8亿元，增长8%。

工业生产总体利好，效益不断提升，全市规模以上工业增加值完成468.7亿元，同比增长19.1%。

重工业、三资和国有控股企业增势强劲，其中国有大中型企业增速达到17.5%，达到去年5月以来的高点。

全市规模以上工业企业的利润总额达到132.6亿元，比去年同期增长35%。

服务业方面稳步增长，消费市场表现活跃。

全市社会消费品零售总额完成483.9亿元，同比增长18.6%，批发、零售、餐饮、住宿的增长率都在13%以上。

物流会展业稳步发展，全市货物周转量达到130亿吨公里，增长14.7%，共举办各类展览29场，展览面积达17万平方米。

文化旅游业方面共接待国内外游客1379.2万人，实现旅游总收入146.31亿元，同比增长14.7%。

农业方面，苗情总体长势良好，预计夏粮可与去年持平，达到80万吨以上。

蔬菜、肉蛋奶、水产品等质量安全水平保持稳定，主要产品抽检合格率达到99.6%。

（二）居民收入具体状况

一季度，####市城镇居民人均可支配收入5479元，同比上涨11.2%；市区城镇居民人均可支配收入5562元，同比增长12.3%；农民人均现金收入3190元，同比增长19季度####市的财政收入完成209.1亿元，同比增长28.4%，一般预算收入完成120.4亿元，同比增长20.9%，一般预算支出90.5亿元，同比增长36.3%。

季度财政预算执行具有以下特点：

一是一般预算收入增长稳中有升。

二是税收收入增幅强劲，完成104.7亿元，同比增长40.9%，企业所得税和个人所得税涨幅分别为61.2%和51.4%。

　　三是工商税收快速增长，同比增长38.4%，增收26.5亿元。

不过房地产市场在“限购政策”的.3%；在岗职工平均工资8348作用下，税收相应回落，实现收入28.3亿元，占工商税收增收额的27.8%，比去年同期下降27.4%，结束了房地产占据工商税收“半壁江山”的局面，但税收对房地产、建筑业过于依赖的现状并未改变，受国家宏观政策和限购令的影响，税收持续稳定增长将受到较大影响。

四是重点支出得到保障，如城乡社区事务、资源勘探电力信息事务支出，同比增长145%和348%，增支共计14.6亿元。

元（月均2782.7元），同比增长11.5%。

（三）存款准备金率再上调

中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是央行今年第四次上调存款准备金率，也是去年以来第十次上调。

截止本次调整，存款准备金率已至20.5%的历史高位。

自2010年开始，我国CPI居高不下，通货膨胀加剧，稳定物价成为国家当前首要目标，调控市场流动性是控制物价水平的关键，而上调存款准备金率可以有效抑制银行放贷冲动，从而实现对市场流动性的有效控制。

未来一段时间内，开发商尤其中小开发商融资难度会进一步加剧，资金紧缺将成为抑制其进一步发展的重要问题。

（四）####出台贷款新政

3月14日，####住房公积金管理中心出台相关实施细则：

本市市民家庭已拥有一套住房，购买家庭第二套住房使用住房公积金贷款的，购房首付款比例不低于60%，贷款利率按同期住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍执行。

暂不向购买第三套及以上住房的家庭提供住房公积金贷款。

另外，首次规定“单身”市民买房者，最高只能贷30万元。

新规定从4月1日起正式施行。

（五）商品房销售明码标价规定

国家发改委4月22日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费。

商品房经营者要一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价销售。

商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。

（六）土地市场的发展

土地市场是房地产市场的基础和关键，土地市场的微妙变化能直接传导房地产开发市场的变化信息。

一季度，####市房屋新开工面积321.8万平方米，同比下降18.2%。

在土地市场上，####市房地产开发企业本年土地购置面积100.8万平方米，同比增长24.5%，全市房地产开发企业待开发土地面积96.4万平方米，增长205.5%。

   按照“新国八条”的规定，二套房首付比例提高，而商用地产购房贷款投资门槛相对较低，因此，商业地产尤其是办公楼项目成为“香饽饽”。

1-3月，####市累计完成房地产开发投资128.4亿元，比上年同期增长39.1%，增速同比回落6.4个百分点。

在房地产开发投资中，住宅投资85.8亿元，增长21.5%，所占比重由上年同期的的8.9%提高至16.9%。

在住宅投资中，90平方米及以下住宅仍是主流产品，占住宅投资的比重为33%。

三、“天空之城”项目市场研究

（一）市场背景研究

####版“国八条”实施后，4月15日，####市区内首块商住房用地，以起始价出让。

业内人士分析，因受各地“国八条”政策相继出台、房地产贷款政策趋紧等影响，土地市场遇冷，短期内将延续。

第一季度，####市商品房销售额116.2亿元，增长25.8%，增速比上年同期回落48.1个百分点。

其中商品住宅销售额为97.8亿元，增长24.2%，增速比上年同期回落54.1个百分点。

在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售额28.4亿元，依然是市场热点，占商品住宅销售额的比重为74.9%。

商品房销售的低迷或将影响到房地产开发投资的增长，从而影响全市固定资产投资增长。

且第一季度####全市房地产开发累计完成投资128.43亿元，同比增长39.1%。

住宅投资85.84亿元，同比增长21.5%。

市场投放方面，市区商品房批准预售面积为164.77万平方米，同比增长0.18%，其中商品住房批准预售124.6万平方米，同比下降4.67%。

市场销售方面，新建商品住房销售面积为116.57万平方米，同比下降51.1%，环比下降56.75%。

在价格方面，市区商品房销售均价为7397元/平方米，其中商品住房销售均价为6186元/平方米。

结合2010年第四季度的数据：

新建商品住房的销售均价为6210元。

由此可以算出，####新建住房价微降了24元/平方米。

（二）项目产品定位

由于市场供应量小，市场同质化严重、个性楼盘少、公众对建筑立面较在意，市场空缺等因素，项目初步定位为中高级公寓。

地下二层设计为地下停车场，地下负一层和地上1-5层为商业用房，5层以上为住宅。

设计为40-110平方米的小户型（一房一厅、两房两厅），共16层。

（三）项目客户定位

通过对市场数据的分析和整理，本项目的主力客户定位为：

都市白领阶层。

主流客户群则为：

####市的白领；

企业中高层管理者；

企事业单位，个体企业主。

年青的自由职业与IT一族

其他补充客户（非主流）：

####市有灰色收入的“洗灰一族”；

部分追求发展（个人或孩子）的外省或外市人士；

有钱或有权的外市人士，主要是####市外的其他市；

直系亲属在####的外市人士。

四、“天空之城”项目地理环境

该地块位于####市中原区中原路与桐柏路交汇处向南100米路的西侧，隶属中原区。

整个中原区除西南部为侵蚀、削蚀浅山丘陵地区外，其余则为黄土状倾斜平原。

整个地势是西部高，东部低，西南高，东北低，即西南----东北倾斜，或局部南北向倾斜。

最高海拔149.2米，最低海拔98米。

流经辖区河流有贾鲁河、金水河、须水河、索河、索须河。

####中原区气候属北温带半干旱季风型大陆性气候，年平均气温14.3摄氏度,降雨量640毫米。

其气候特点：

春旱多风，冷暖无常；夏炎多雨，水热同期；秋凉晴爽，日照充足；冬寒干燥，风多雪少。

一年四季分明，主要受地理纬度、大气环流、崎岖地形等因素所影响。

其自然资源为土壤种类以地带性褐土类中的立黄土、潮黄土、砂立土、褐土化沙土为主，适应农作物生长。

地表水量缺乏，地下水位下降快。

辖区全年日照时数为2385.3小时，年日照百分率为54%。

全年无霜期平均为227天。

该地块现在属于是自然地貌，地势平整，根据《中国地震烈度区划图》，####市的地震基本烈度为7度（50年超越概率10％），建筑地震影响按近震，场地类别按Ⅱ类。

《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）中确定####市地震抗震设防烈度为7度，所以本工程设抗震级别为七。

五、中原区部分主流项目分析

（一）项目一览：

中原区

项目名称

物业类型

均价

待售面积（万㎡）

九龙城

住宅

6000元/㎡

100

晶华城   

住宅

6500元/㎡

2

中原新城

住宅