商业地产基础知识.docx

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商业地产基础知识

【地产】商业地产基础知识

一、何为商业地产

商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说，狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所，广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。

商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

商业地产与住宅房地产的区别：

住宅房地产：

1、发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单

2、大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的

3、发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成

商业地产：

1、商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有

2、大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的

3、发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待

二、商业地产的内容

（一）商业地产在开发和运营中涉及到三个层面

1、资本运营

2、市场开发

3、运营管理

（二）贯穿商业地产全过程的三种行为

1、开发行为

2、投资行为

3、经营行为

（三）商业地产的四元素

1、开发商

2、投资者

3、商户

4、消费者

商业地产的市场发展条件

欧美：

欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；

在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。

亚洲及国内：

亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。

商业地产主要分为两类：

一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；

二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。

商业地产的发展特点及趋势：

三、商业地产的类型

地产投资市场产品类别

购物中心——SHOPPINGMALL

概念：

Mall——林荫道在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店、娱乐设施和餐馆组成的大型零售综合体。

ShoppingMall——规模在10万平方米以上，由管理商统一经营管理，主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。

SHOPPINGMALL项目可能包括的商业组合内容：

1、主力店租户：

百货主力店、超市及娱乐主力店。

2、半主力店租户：

运动品店、服装旗舰店、书店、音像店等。

3、娱乐、餐饮设施：

诸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娱乐设施，以及麦当劳、肯德基等西式快餐店、主题餐厅、酒吧餐厅、美食广场等餐饮设施。

4、专卖店：

包括国际一线、二线品牌及当地品牌的各种专卖店品牌。

专业型商铺

定义：

专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。

该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。

案例：

北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。

四、商业地产的销售模式

返租销售：

概念：

就是带租约销售，即先引进品牌商家，然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主，并保证给小业主一定的定期租金回报，发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润。

实质：

商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其进行外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。

利益：

国内的房地产公司融资渠道比较单一，为了应对银行银根紧缩、成本增高的不利局面，开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法。

对于个人投资者而言，现在商铺是一种房地产和理财产品结合的产品，不仅具产权的房地产特性，同时在理想状态下，又是一种收益比较高的投资理财产品。

可见，售后包租并非只是开发商单方获益的模式，其本质仍是实现开发商与投资人的双赢。

风险：

由于商铺产权发生转移，作为第三方的商业经营管理机构要么是发展商临时成立的公司，要么是专门聘请的专业管理公司，二者都不可能为发展商的承诺负责，因为物业租给大商家的租金非常之低，发展商不可能从中获取相应的利润，承诺给小业主的租金回报成为发展商的长期包袱，很有可能无法兑现先前承诺，尤其在经营状态不佳的情况下，其风险更加巨大。

公式

租金（元/平米/天）＝销售单价（元/平米）＊回报率／３６５天／出房率

6%-10%左右是合理回报率

商铺投资大部分都是10-12年收回投资成本。

某些项目开发商胡乱提高年回报率承诺，有的甚至达到20%，这完全背离了市场规律，其后果自然落得一败涂地。

商铺定价操作程序

层别总价=（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数

凭经验对项目不同层别进行系数设定（第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%，依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。

）

系数X销售面积（建筑面积）=权重系数

∑权重系数=总权重系数

（层别总价÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数

=具体商铺总价

设定各层别中各个商铺的系数，位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。

商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数

∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数

五、商业地产的客户

1、投资者最关心什么？

物业是否能增值

2、怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？

或者说什么才能保证物业能增值呢？

背景环境——大的经济环境是否健康发展

行业环境——商业地产行业是否是投资热点

地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展

同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间

项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求

价格合理——销售价格是否与实际价值趋同

3、影响客户决断的因素

客户：

不仅指投资客，更是针对经营者，因为他们才是更加专业、更加挑剔的客户。

（1）、外在因素

项目本身、软件、销售策略、进驻品牌、优惠政策、未来前景、推广力度、运营管理。

。

。

（2）、硬件：

地理位置

交通状况、周边商业市场、同类市场整体水平、周边居民水平、建筑形式、铺位划分、配套设施。

。

。

针对北方药都项目来说，什么最能吸引潜在投资者呢？

或者说怎样才能打击到投资者呢？

药都项目优势

一、硬件优势

1、资源优势：

近40万人的医药营销队伍遍布全国各地；2000多家医药生产经营企业中产值和销售收入超千万元以上的就有18家，利税超千万元的有4家；此外，内蒙古药材资源丰富，蒙药材2230种、蒙药药品达5000余种，在国内外都具有很高的声誉。

2、市场优势：

呼和浩特一年两届药交会在国内医药业享有盛誉，蒙药不仅在国内具有很高的声誉，而且在日本、韩国、俄罗斯等国十分畅销。

对于药都来说，所在区域的药品市场整体水平很高，已经形成了它所需要的市场环境。

3、建筑优势：

全街铺性质的建筑形式，使各个店铺的商业价值均分，降低了出现“死铺”的可能性，利于销售和经营。

而且项目内街的设计轻松的解决了医药批发必须的装修货问题，为经营者提供便利。

4、划分优势：

100-200平米为主的划分，保证了单位物业的总价款处于合理区间，避免过大的资金投入降低目标投资者的投资热情。

二、软件优势

1、政策优势

大环境：

国家规定：

中国医药行业要走集约化、规范化、现代化的道路，从2000年开始，利用3—5年的时间，培养5—10户面向国内外市场、多元化经营、年销售额在20亿元以上的大型医药流通集团。

小环境：

自治区和呼市、玉泉区三级政府给予了大力支持，呼市有关部门先后出台了一系列优惠政策，为投资药市的经营者在税收、商用房使用年限、贷款、办证、落户、子女入学等方面提供便利。

2、前景优势

做为蒙药的大本营，呼市目前还没有像北方药都如此大规模的综合性医药供销中心，一旦投入使用必定会吸引无数国内外的医药经销商来此洽谈定购，经过一段时间的运营北方药都就可以成为蒙药的代名词，云集与此的药上足以使药都的价值迅速提升。

3、销售策略优势

返租销售的销售策略，对于投资者来说无疑是个稳定的投资保障，而且药都较高的租金回报率能够保证在十年内收回投资成本，无疑对客户具有很高的吸引力。

4、运营优势

在药都内的大型会展中心的建设，保证在项目投入运营之后持续的医药类产品展会，经常性的持续吸引来自国内外的药商来此参展洽谈，为在此长期经营的商家提供了稳定的客源，此外这种展会也是对药都品牌的非常有效的推广。

成功案例分析

上谷商业街

项目基本情况

项目坐落位置区域：

地处天塔道以南

开发商：

天津融创集团融创置地有限公司

总建筑面积：

56289平米

地上建筑面积：

42109平米

地下建筑面积：

14180平米

地上三层商业总建筑面积：

23251平米

店铺面积范围：

74m2——1245m2（建筑面积）

总店数:

82间

商务魔方面积：

18858平米

销售均价：

商业：

1F16500——17000

2F12500——13000

3F8500——9000

SOHO：

4F——6F6500——7000

项目定位

1、该项目规划是商业和商务魔方的组合，构成都市型低层建筑，该项目的在设计规划时会将底层至三层做商业，四层至六层做商务魔方（全兼容、多功能）。

2、集餐饮、娱乐、休闲、商务办公于一体的具有综合性、时尚性、领先性的高端项目。

3、商家定位

以体量适中且租期稳定的中型规模特色餐饮（400—600平米）及KTV娱乐为主导，并包含特色购物及必要的社区服务设施，如便利店、美容美发、干洗、私人诊所、旗舰网吧等多种业态组合。

其中餐饮业力争做到品类丰富、风格多样；其他业态控制在该行业中的高档商家。

销售策略

以“带租约销售”和“点对点”式销售为主。

带租约销售——最有力的销售说辞

招商先行，利用签订初步协议的意向客户作为对投资客的租金保障。

点对点——最有效的销售手段

抛弃以往的“坐销”形式，让销售员走出去，利用渠道资源和“行销”手段进行项目销售。

效果

上谷商铺总数为82间，销售率100％，出租率35％