成都市房地产市场调研报告20页word资料.docx

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成都市房地产市场调研报告

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我把幼儿在园里的阅读活动及阅读情况及时传递给家长，要求孩子回家向家长朗诵儿歌，表演故事。

我和家长共同配合，一道训练，幼儿的阅读能力提高很快。

目录

一、成都概况

1.1.地理区位

成都：

四川省省会，简称“蓉”，别称“锦城”、“锦官城”，自古被誉为“天府之国”，位于四川省中部，东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，南面与眉山市相连，西南与雅安市、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤。

成都市是中西部地区重要的中心城市、西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽，全国率先建立社会主义市场经济体制试点城市、金融对外开放城市、行政副省级城市。

1.2.行政划分

截至2012年3月31日，成都市管辖9个区（青羊区、锦江区、金牛区、成华区、武侯区、温江区、新都区、龙泉驿区、青白江区）、1个开发区（高新区）、6个县（郫县、双流县、新津县、金堂县、大邑县、蒲江县），代管4个县级市（邛崃市、崇州市、彭州市、都江堰市）。

其中主城区包括：

锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区。

成都市总面积12390平方公里（主城区面积843平方公里（仅次于北京、上海），截至2019年末，成都市常住人口1407.1万人，户籍人口1163.3万人。

1.3.交通优势

铁路：

成都是西南最大的铁路枢纽，位于宝成铁路、成昆铁路、成渝铁路、达成铁路四条电气化干线铁路的交会处，城际铁路成灌快速铁路也自成都枢纽引出。

成都铁路局是全国18个铁路局之一，营业里程超过5000公里。

主要火车站有成都站、成都东站、成都南站。

航空：

成都双流国际机场位于双流县境内，距离成都主城区约10KM。

是全国重要的航空枢纽。

已开通航线可直达全国近百个城市，同时也已开通直达东京、新加坡、曼谷、东京、首尔、阿姆斯特丹、阿布扎比等国际大城市的航班。

公路：

成都是108、213、318、319、321国道的交汇点，同时也是京昆（G5）、沪蓉（G42）、厦蓉（G76）、成彭、成安渝（在建）、成灌、成渝环线（G93）、机场、绕城（G4201）等高速公路的交汇点。

水运：

成都港位于乐山境内，属于成都经济区出海码头，现正在建设之中。

地铁：

①成都地铁一号线已于2010年9月27日正式开通，全长约18KM，经停站点：

升仙湖、火车北站、人民北路、文殊院、骡马市、天府广场、锦江宾馆、华西坝、省体育馆、倪家桥、桐梓林、火车南站、高新、金融城、孵化园、海洋公园、世纪城，主色调为蓝色。

②二号线将于2019年国庆节开通，呈西北-东南走向，主色调为黄色。

③三号线已开始进行前期工作。

④四号线将于2019年10月开工。

⑤七号线将于2019年开工。

⑥五号线、六号线等项目已纳入十二五规划。

1.4.支柱产业

2019年全年电子通讯产品制造业、医药工业、食品饮料及烟草业、机械工业、石油化学工业和建材冶金工业六大重点行业完成增加值1614.8亿元，比上年增长21.8%，占全市规模以上工业的比重为73.9%。

截至2019年底，落户成都的世界500强企业已达207家，其中境外企业160家，境内企业47家。

目前，成都国际汽车城已具雏形，这里聚集有“十车七机”项目集群。

已引进工业项目360多个，其中包括世界500强企业30余家、国内上市公司43家，240余家企业已建成投产。

年产100万辆整车生产平台初步形成，预计今年整车产量将达50万辆，到2019年，有望达到120万辆。

1.5.房产相关政策

1.5.1限购令

2011年2月25日，成都市政府颁发了《成都市城乡房产管理局关于执行居民家庭在本市主城区限购住房政策几个具体问题的通知》，该通知规定从2011年2月15日起，在主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区，下同）暂时实行住房限购措施。

新购商品住房时间以商品房买卖合同网上备案时间为准，新购二手住房时间以交易过户受理时间为准。

本市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房（含新建商品住房和二手住房），暂停购买第3套住房。

外地户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。

1.5.2优惠政策

成都市城乡房产管理局关于2019年第一次公布成都市中心城区享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知,根据住房市场价格变化情况，并报经市政府同意，我市中心城区（五城区，含高新区）享受优惠政策普通住房平均交易价格如下：

成都市中心城区不同环域范围土地上按建筑面积计算的住房平均交易价格经测算后确定为；二环以内11000元/平方米；二环至三环之间8000元/平方米；三环以外7600元/平方米，交易价在上述均价的1.4倍内的契税可优惠50%。

此标准有效期限为2019年4月1日起至下次标准调整为止。

成都宏观经济分析

2.1.经济总量分析

从成都市历年GDP来看，成都市经济一直保持快速增长，经济发展迅速，2019年GDP达到6854.6亿元，同比增长15.2%。

在15个副省级城市中排名第4，而且强势进入全国城市前十强。

经过多年发展，成都已成为内外资企业投资中国西部的首选之地，是中国西部吸引外资最多、出口规模最大、跨国公司投资最多的城市。

2.2.固定资产投资分析

2019年成都市固定资产投资完成5006亿元，比上年增长19.2%，全年新增固定资产3076.9亿元。

其中制造业完成投资1421.5亿元，增长20.1%；交通运输仓储邮政通信业完成投资425.5亿元，增长22.8%；水利环境公共设施管理业完成投资579.4亿元，下降6.1%。

2.3.居民消费力分析

2019年，成都市社会消费品零售总额为2861.3亿元，同比上涨18.4%，较2019年全年增速的18.8%有所下降。

成都市近几年商贸物流业迅猛发展，定位于休闲都市的成都，中心城区即拥有260万平方米的卖场营业面积，成都市消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。

成都市城乡居民储蓄存款余额继续增长，2019年达到5945亿元，同比增长17.4%。

城镇居民人均可支配收入为23932元，与10年相比增长14.9%。

一方面城乡居民潜在购买能力增强，另一方面通胀持续，在通胀预期下，房地产投资成了居民货币保值的理财手段之一。

二、

成都城市战略与规划

3.1.成都市“十二五”发展目标

按照建设世界现代田园城市“三步走”战略步骤，今后五年，把成都建成中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的现代特大中心城市。

具体目标是：

综合经济实力显著增强，年均增长12%左右，人均地区生产总值达到上万美元；结构调整取得明显成效，三次产业结构优化为3:

45:

52；户籍人口控制在1260万人以内；人民生活水平大幅提高，农村居民人均纯收入年均增长12%以上，城镇居民人均可支配收入年均增长12%左右，城乡居民收入差距进一步缩小，城镇保障性安居工程建设31.9万套。

3.2.城市规划布局

3.2.1总体功能区规划分布

以市域生态本底及现实条件为依据，在充分保护和尊重生态本底的基础上，将市域划分为提升型发展区、优化型发展区、扩展型发展区、两带生态及旅游发展区四大总体功能区。

①提升型发展区：

包括中心城区的锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区。

以现代服务业为主导，优化调整产业结构，提高城市承载能力，提升城市功能和品质，改善人居环境。

②优化型发展区：

包括市域西部的彭州、都江堰、郫县、温江、崇州、大邑、邛崃和蒲江以平原为主的地区。

以现代农业为基础，促进现代服务业与先进制造业协调发展，城镇布局要注重显山露水。

③扩展型发展区：

包括市域东部的新都、青白江、金堂、龙泉驿、双流和新津以丘陵为主的地区。

以先进制造业为主导，促进现代服务业与现代农业协调发展，城镇布局要保护生态。

④两带生态及旅游发展区：

包括彭州、都江堰、崇州、大邑、邛崃、蒲江、双流、龙泉驿、青白江、金堂的山区。

是成都市的生态屏障，也是旅游产业的重点发展区。

3.2.2四大新城区规划分布

成都未来数年重点打造天府新城（中央商务区）、东部新城文博综合功能区、北部新城现代商贸综合功能区、西部新城现代服务业综合功能区。

3.2.3

基于总体功能分区，规划13个市级战略功能区：

1、天府新城高新技术产业区；2、金融总部商务区；3、东部新城文化创意产业综合功能区；4、北部新城现代商贸综合功能区；5、西部新城现代服务业综合功能区；6、“198”生态及现代服务业综合功能区；7、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区；8、汽车产业综合功能区（本项目所在区）；9、新能源产业功能区；10、新材料产业功能区；11、石化产业功能区；12、国际航空枢纽综合功能区；13、国际铁路物流枢纽功能区。

3.3.交通规划

“十二五”时期重点交通建设工程：

建设地铁1、2、7号线和3、4号线一期、机场快线，以及成彭铁路、成蒲铁路、青白江至金堂铁路、成绵乐客专等服务成都市域公共交通出行的快速铁路。

建设成新蒲、成简、成仁、大件路外绕线等市域快速通道。

形成机场、沙河堡、火车北站3大综合客运枢纽。

中心城区路网密度提升工程：

建设三环路至四环路之间的“117”和“198”区域路网，新增骨干道路资源，在发挥既有城市路网基础设施承载能力的基础上，推进快速路网系统建设和重要节点立交化改造。

成都地铁起止站点规划：

◆1号线北起大丰镇、红花堰、火车北站、人民北路、文武路、骡马市、天府广场、锦江宾馆、小天竺、省体育馆、倪家桥、桐梓林、火车南站、南三环、新益州、高新区孵化园，南止于新会展中心；

◆2号线西起郫县郫筒镇、老成灌路、三环路、羊西线、中医药大学、蜀都大道、天府广场、东大街，东止于龙泉镇；

◆3号线起点为新都，往西南方向最终至双流；

◆4号线东西走向，起点十陵、终点温江；

◆5号线起点火车北站豆腐堰附近，往西走一段后，南至华阳；

◆6号线规划起点位于一环路西北桥附近，南下出三环后分为两支线，分别到达双流机场和华阳；

◆7号线规划为环状走向，起点在三环路沙湾北延线附近，最终到达龙潭。

3.4.成渝经济区

贯彻落实国家成渝经济区区域开发战略的总体部署，发挥核心城市的辐射带动作用，加强与重庆的协作与联系，合力将成渝经济区建设成为西部地区经济增长极、我国内陆开放示范区、全国统筹城乡发展先行区、国家生态安全保障区和国家重要的现代产业基地。

成渝经济区包括四川成都、德阳、绵阳、眉山、资阳、遂宁、乐山、雅安、自贡、泸州、内江、南充、宜宾、达州、广安15个市以及重庆市的31个区县（自治县），区域面积20.6万平方公里，总人口约10163万。

是我国重要的人口、城镇、产业聚集区，是引领西部地区加快发展、提升内陆开放水平、增强国家综合实力的重要支撑，在我国经济社会发展中具有重要的战略地位。

三、

成都房地产市场分析

4.1.房地产开发投资情况

成都房地产开发投资11年比06年翻了一番，开发投资额呈上扬趋势，房地产开发投资增长率近年来得到突飞猛进发展。

从06年开始，成都市房地产投资占GDP的比例保持在20%以上，按国际惯例该比例在10%-14%为合理区间。

4.2.

成都市商品住宅供求关系分析

从10年到11年的成交量价走势可以明显的看出，成都楼市受到严厉的政策打击，价升量跌。

4.2.1商品住宅供应区域分析

从图可以看出，2019年成都市商品住宅市场区域供应较2019年而言分布有新的变化：

城南供应套数占比上升幅度最大，上涨了2%，龙泉上涨了1%；新都和城西、城北供应套数占比分别降低了2%和1%。

近两年成都市商品住宅成交量区域分布占比结构与供应区域分布占比结构基本保持一致。

供应和成交套数占比排行前三的为双流、城西及城南区域，双流区近2年一直保持供应第一。

双流楼市的发展态势良好；城西区域作为传统的高尚居住区，人文氛围浓厚，配套相对完善，达到了相对充足的供应量；城南区域属于高端住宅区，受地铁二号线开通影响，带动周边区域加快开发改造力度。

4.2.2商品住宅成交套面分析

2019年成都市各面积段商品住宅成交套数占比结构情况与10年相比，变化甚微，从图中可以看到，70-90m2面积段户型产品构成绝对成交主力，环比下降1%，90-110m2占比下降1个百分点，在“限购、限价、限贷”压力下，购房者在户型选择上倾向于舒适型的较大户型房源。

4.2.3房价走势分析

2019年2月限购令之后的月份成都市商品住宅均呈现出供大于求态势，商品住宅供应以郊区供应为主，郊区商品住宅供应在全年均超过了主城区供应量，郊区都已成为了供应主力。

数据显示，2019年商品住宅成交情况和供应情况相对应，成都商品住宅市场以郊区成交为主。

从成交均价上看，成交价格随成交量的波动有小幅波动，不过郊区商品住宅市场价格整体相对稳定，而主城区成交价格则受政策和市场影响较大，并在2月份主城区成交均价达到全年最低，仅为8708元/平方米。

四、

成都土地市场分析

5.1．土地供应分析

2019年，成都市共推出土地440宗，其中住宅用地56宗，从建面上看，住宅用地占总用地比例为15.8%。

2019年住宅用地推出量是10年的1.5倍。

5.2．土地成交分析

2019年成都市推出的住宅用地成交42宗，流拍率为25%，主要集中在下半年。

从住宅用地成交价来看，成都市土地价格呈V型变化，经历了08年的低谷后，近两年土地价格直线飙升，11年土地楼面均价高达1533元/平方米。

5.2.1土地成交性质分析

2019年，成都市共成交用地365宗，其中工业用地成交宗数最多高达211宗，商业用地成交46宗，住宅用地成交42宗，占总成交土地的11.5%。

5.2.2住宅用地成交区域分析

2019年成都住宅用地成交面积最大的区域是双流，占总成交面积的34%，其次为郫县，占14%。

10年成交土地郊区化地块偏多，郊区成交地块与主城区成交地块面积比例达3：

1，在10年上半年主城区成交了29宗，下半年只成交1宗。

2019年前7月，成都共成交10宗住宅用地，其中2宗在武侯区，8宗在成华区。

武侯区成交楼面均价为3660元/平方米，成华区成交楼面均价为4004元/平方米。

成交区域集中在主城区。

5.2.3住宅用地成交价格分析

成都市近四年住宅用地成交均价直线飙升，2019年上半年住宅用地成交楼面单价同比增长324%，且无流标现象。

五、

成都品牌开发商分析

随着北上广深等一线城市容量逐步饱和，成都楼市以良性的发展势头，赢了来自全国乃至全球各路资本、企业与购房者的追捧。

据统计，近两年外来发展商纷纷入驻成都，成都品牌开发商数量全国排名第四。

成都，已经成为地产行业里名副其实的全国二线城市主战场。

6.1.品牌开发商现状和特点

1、品牌开发商大量进驻成都

近年来，一线城市的市场风险增加，而且一线城市土地资源极为有限，不少房地产企业纷纷调整战略转向二三线城市。

很多房地产开发商都把成都作为进驻二、三线城市的增长点，加之成都2019年被《福布斯》杂志评选为“全球未来最具发展潜力城市”，吸引了绝大多数品牌开发商进入这个市场，如保利、华润、中海、中粮、中铁、中信、中国铁建等大型央企和以蓝光、万科、合景泰富、龙湖、置信等为代表的实力品牌民企。

据相关统计，2019年上半年，进入成都市场的外地开发商有数十个，圈地范围涉及成都主城区多个区域，其中不乏名气、实力并不够分量的中小开发商。

2、品牌开发商采取合作或股权收购方式获取土地

参与土地拍卖，曾经是一线品牌开发商进入成都最便捷、也是最容易得手的方式，而近来发生或可能即将发生的一系列事件显示，这些地产界巨头正在试图用更为“保守”的方式寻求在成都的发展。

他们尽量寻求合作或者采取股权收购的形式，获取成本更为低廉的土地资源，以便尽快在成都市场寻求溢价空间。

合作开发，有利于一线品牌进入成都“更快进入角色”，能够以更快速度完成人才储备和资源整合，并且，还将可以用有限的资金在更多的城市铺开阵地。

如擅长资本运作的凯德置地在进入中国10年后，宣布与成都置信建立合资公司，并开发建设“国色天乡”旅游度假区和“香颐丽都”别墅；洋地产一改过去高价拍地作风，在成都选择了“朗基地产”进行合作开发“远洋·朗郡”项目。

六、

龙泉驿区简介

7.1．龙泉驿区概况

7.1.1地理区位

龙泉驿区是四川省省会成都市所辖的九区之一，位于成都中心城区东部偏南、龙泉山脉中段，为成都市东部副中心、成都市东部主城区，是国务院批准的成都市城市向东发展主体区域、成都经济技术开发区（国家级）所在地。

全省经济综合实力十强县（区）之一。

区人民政府所在地龙泉街道城区距市中心约20公里，距双流国际机场约28公里。

7.1.2行政区划

龙泉驿区现辖4个街道、7个镇、1个乡。

即龙泉街道、大面街道、十陵街道、同安街道、洛带镇、西河镇、洪安镇、柏合镇、茶店镇、黄土镇、山泉镇、万兴乡。

区人民政府驻龙泉街道。

整个地域呈现边界线不规则的圆团形，总面积556.9802平方公里，东西间距29.8公里，南北间距28.75公里。

2019年末全区常住人口达到65万，比上年末增加3万人；全市户籍总人口59.23万人，比上年增长0.73%。

7.1.3交通环境

公路：

以横向干道驿都大道、成龙大道、成洛大道、成渝高速、成南高速、成安渝高速公路和纵向干道东三环路、蜀王（洪河）大道、绕城高速、新双龙路、汽车城大道、成环路、第二绕城高速等纵横交错的路网贯穿全区。

地铁：

按照《成都市城市快速轨道交通线网规划》和《成都市市域快速轨道交通线网规划修编》的规划方案，龙泉驿区境内将有两条地铁线路贯穿全区南、北两片。

南片的是地铁2号线，由龙泉东站开往石牛站。

该线路为东西方向主干线，东起龙泉东，经龙泉街道西行，过东三环路后，穿过沙河，西止于石牛附近，线路全长为50.65公里，设26座车站。

一期工程正在加紧施工，预计2019年10月建成使用。

北片的是地铁4号线，由温江站开往西河镇站。

该线路为东西方向内部填充线，西起温江城区，东止于西河镇场镇西侧，线路全长38.9公里，设车站19座。

二期工程也将于2020年前建设。

7.1.4宏观经济

成都龙泉驿区近年来经济情况

2019年

2009年

2019年

2019年

GDP

218.71

268.92

368.54

460

增长率

18.3%

18.0%

19.5%

23.4%

城镇居民可支配收入

13627

15857

17937

20824

增长率

22.0%

16.4%

13.1%

16.1%

固定资产投资

151.38

215.29

260.97

增长率

36.4%

42.2%

21.2%

消费品零售总额

29.93

34.86

63.13

增长率

20.6%

16.5%

19.4%

地方财政收入

39.02

47.5

72.38

增长率

44.1%

21.7%

52.4%

房地产开发投资

32.6

27.98

42.3

增长率

6.4%

-24.9%

51.2%

城乡居民储蓄存款

130.6

160.4%

177.41

增长率

36.2%

21.9%

10.61

2019年，龙泉驿区GDP为460亿，同比增长23.4%。

人均可支配收入达20824元，较上年增长16.1%，国税收入达160亿元，增长36.7%，总量继续保持全省第一；地税收入47亿元，增长54%；规模以上工业企业实现利税265.4亿元，增长29.7%。

7.1.5龙泉驿区最近一月楼盘成交排行

7.2．龙泉驿区产业发展

2019年，龙泉驿区龙泉街道、大面街道、柏合镇、山泉镇、茶店镇被规划为成都天府新区的范围，其发展定位为成都国际汽车城。

7.2.1七车四机汽车产业体系

如今，龙泉驿区已初步构建了包括“七车四机”的产业体系，聚集了成都一汽大众、四川一汽丰田、吉利高原汽车、一汽专用汽车、四川汽车工业集团、成都大运汽车、一汽新能源汽车七大整车企业，以及神钢集团、卡特彼勒、成都南车和普什重机四大工程机械企业，涵盖轿车、货车、客车、SUV、专用车等车型为一体的产品格局，形成了年产百万台整车生产布局和全省千亿支柱产业的坚实基础，一个全新的“中国汽车城”雏形初具。

2019年，以汽车产业为主导的工业主营业务收入突破千亿大关，达到1020亿元，工业增加值284亿元、利税260亿元。

龙泉驿区2019年的产业发展思路：

全力推动汽车产业“三大倍增工程”，做大做强汽车产业，做大经济总量，提高经济质量。

7.2.2　汽车产业链

四川汽车产业的聚集地、成都现代汽车产业综合功能区，随着成都经开区内的汽车产业链日趋完整，目前已初步形成了“南造、北贸、东娱、西创、中服”的产业发展格局。

在汽车产业发展中，龙泉驿区在不断聚集汽车整车和关键零部件高端项目的同时，进一步延伸、发展汽车贸易、汽车文化娱乐等产业链，直奔汽车后时代产业高端。

囊括了汽车消费、汽车制造、汽车文化运动与休闲娱乐，将形成一个多层级的，内容十分丰富的产业链。

7.2.3汽车产业对经济的拉动作用

2019年，龙泉驿区地区生产总值达460.32亿元，人均GDP达1.22万美元（全省为3900美元、全市为7930美元、双流为9538美元），第一产业生产总值为27.74亿元，第二产业生产总值为331.25亿元，第三产业生产总值为101.33亿元。

汽车销售收入达550亿元，整个工业增加值占GDP比重达65%。

“到2019年，形成万亿产业基地，这是我们根据已落户的汽车（工程机械）项目作出的科学预测。

”据龙泉驿区相关人士测算：

其中汽车整车生产将超过100万台，实现销售收入1800亿元；汽车零配件实现销售收入3200亿元；汽车商贸实现销售收入2000亿元；工程机械及配套实现销售收入1000亿元。

7.3．龙泉驿区规划

7.3.1成都市中心城市向东发展规划

向东发展总体格局采用带状形式，以充分利用台地及道路、供水等设施。

规划的带状发展区域含十陵、洪河、大面、龙泉、同安等5个重要的片区。

其中十陵片区以发展居住和旅游休闲功能为主，在此形成城市东部副中心；大面片区和龙泉片区分别是机械工业发展基础和成都经济技术开发区；龙泉山是未来都市区重要的旅游休闲地；同安镇将是成都市重要的公路口岸。

成都市向东发展区域是以城市副中心为核心，各项城市功能协调发展的区域，本规划将该区域划分为9个功能区。

　中心城东部城市新区的界定：

指城市向东发展规划范围中外环路以内部分，即外环路以西，西至沙河、成仁路，北至牛龙公路、成南高速路、南至三环路、成龙路南侧控制用地界。

建设用地面积62平方公里，人口规模为7090万人。

东部新区是以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生态型城市新区。

轨道交通:

区内有成昆铁路由北向南穿过，规划考虑结合成都环形大铁路公交，发挥国铁优势，加强与其他城区之间的联系。

规划区内共设6个站点。

路网格局：

道路系统采用五纵五横干道网为骨架的方格网形式。

其中：

五纵：

机场路东延线、三环路、规划东洪路、规划十洪大道、外环路。

五横：

成南高速路、成洛路、成渝高速路、老成渝路、成龙路。

居住用地：

居住用地性质占主导地位，主要分布在沙河堡、成龙路沿线及三环路以外。

在十洪大道以东的三圣及洪河片区各规划了部分居住发展用地，以居住用地为主，配套公共规划范围内，根据城市主干道及按每35万人为一个居住区的规模，划分为15个居住区，分设居住区中心。

居住用地面积2197