成都住宅市场调研报告.docx
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成都住宅市场调研报告
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成都住宅市场调研报告
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2005上半年成都住宅市场调研报告
统计时间：
2004年1月1日—2005年6月30日。
统计范围：
成都市三环路以内
统计方法：
根据公开开盘项目销售部的楼书、现场说辞、销控表、广告、报刊、相关网站、电话采访。
分类说明：
文中对区域的分界是以以下标准划分的。
环行区域：
内环线内是指成都市府南河以内、西体路－三洞桥街－西安路－琴台路一线以东的部分；
内～一环是指成都市一环路以内、除去内环线内的部分；
一～二环是指成都市二环路以内、除去一环路以内的部分；
二～三环是指成都市三环路以内除去二环路以内的部分；
方位区域：
城中同环行区域；
城东是指西至内环、北至府青路一线、南至府南河的城区部分；
城南是指北至内环线、西至高升桥—红牌楼一线、东至府南河的城区部分；
城西是指东至内环、北至西大街—营门口一线、南至高升桥—红牌楼一线的城区部分；
城北是指南至内环、东至府青路一线、西至西大街—营门口一线的城区部分；主城区是指全市三环路以内的部分。
数据说明：
文中来源于统计局的数据和房管局的数据除特别说明外，其余皆是中原收集整理统计数据。
楼盘统计数量依据成都五大报刊上刊登开盘数量为准。
一、城市概况
（一）地理特征
成都市是四川省的省会、国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一，全国15个副省级城市之一，是中国西南地区重要中心城市，也是国务院确定的西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽。
成都平原介于东经102度54分至104度53分和北纬30度05分至31度26分之间，位于四川省中部，东北与德阳市、东南与内江市毗邻，南面与眉山地区相连，西南与雅安地区、西北与阿坝藏族自治州接壤。
全市东西长192公里，南北宽166公里，总面积12390平方公里。
其中，平原占40.1％，丘陵占27.6％，山区占32.3％。
成都市西部以丘陵山地为主，海拔大多在1000～3000米之间；东部主要由平原、台地和部分低山丘陵组成，海拔一般在750米左右。
成都平原是我国西南地区最大的平原。
成都市地处川西平原腹地，自古就有“一年成聚、二年成邑、三年成都”的传说。
成都是我国的历史文化名城，是国务院确定的西南地区科技，商贸，金融中心和交通，信息枢纽。
国道主干线“五纵七横”中的一纵一横（二连浩特至河口，上海至拉萨）交汇于此，使成都处于承东启西，南联北通的枢纽位置，决定了成都在西部大开发中具有重要的战略地位。
成都市城区位置图示
（二）地理区划
成都市位于四川省中部，全市总面积12390平方公里，东西长192公里，南北宽166公里。
下辖10区4市6县：
10区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、温江区、新都区、高新技术产业开发区）；
4市（都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市）；
6县（金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县）
（三）城市规划概况
按照《成都市城市总体规划（2003—2020）》，成都市将形成以主城区为主的1个特大型城市，邛崃、崇州、都江堰、彭州4个中等城市和30个重点镇的发展格局。
主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向东、南、北重点发展，依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。
在公布的主城区公共设施规划图上，成都市将逐渐形成以城市核心区域为主的商业中心，同时形成北站商贸中心，在城北三环路外外环路内形成北部行政中心……区域商业、行政中心。
按照规划，2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3681平方公里的”都市区”，这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡—体化转变。
交通规划
2004年成都市的一环路改造已经基本完成，二环路改造已经蓄势待发，三环外环的建成通车，天府隧道的建成通车，同时建成的还有东城根街下穿隧道和红星路下穿隧道，火车北站的改造、衣冠庙立交桥的改造和另外几个城市道路跨桥的建成通车，已经使成都市的交通大为改观，市区通行畅通、快捷。
作为东西、南北大道交汇处的天府广场的改造已经进入基础施工的阶段。
城市交通及道路系统的完善，公共交通网络的改善，城市快速路系统的形成，将扩大人们居住和出行的范围，加快城市郊区化的步伐。
三环路的建成通车，二三环之间以及三环两侧的土地价值显著提升；人民南路南延线、光华大道西延线的建城通车及北新干线的规划建设；改造一条路，激活一大片，对所辐射的区域将产生巨大的经济效益。
环境整治
成都市交通规划的沙河整治工程已经全面结束，整治区域达10.63平方公里，总投入达27亿元，建设长22.22公里、宽50米-200米的沿河园林景观绿化走廊，使沙河流域成为成都市最具人文特色的现代都市区。
（四）发展前景
1、面临机遇
可能成为西部开发的领头羊
成都市作为西部地区一个重要的经济中心，有条件成为西部开发的领头羊。
外资投入有望快速增长
国家实施西部大开发战略，这对成都市扩大开放和引进外资将是一次难得的机遇。
科教产业发展空间巨大
成都可以利用良好的科技教育基础，促进高新技术产业化及教育产业的发展。
产业结构调整速度有望加快
非国有经济得到更多发展机会，对调整所有制结构大有好处。
2、面临考验
在西部有若干中心城市与成都构成竞争
城市优势发展目标
重庆直辖市“三中心”（科技、商贸、金融）、“两枢纽”（交通、通信）、“一基地”（
现代化工业基地）
昆明旅游业利用“昆交会”和发展旅游业进一步扩大在国内外的影响
西安科技实力，历史、文化名城西部商贸中心、高技术产业基地
兰州丝绸之路省市共建兰州商贸中心
成都市支柱产业不明显，拳头产品不突出
目前成都市食品、医药、机械、电子信息四大支柱产业，其年增加值占国内生产总值的比重低于国际公认的支柱产业起码应达到5%的水平。
成都市中心城区综合服务功能不强
由于成都市是大城市带大郊区，城市化总体水平较低，中心城区规模偏小，没有形成较强的中心商务区，制约了成都市综合服务功能的发挥，将影响成都作为大型中心城市辐射带动区域发展的作用发挥。
（五）宏观市场分析
1、成都市经济现状
1.1宏观经济
近年来，成都市GDP和人均GDP均保持了快速增长势头。
成都市国内生产总值年均增长11.30%，比全国高3.65个百分点。
2004年全市生产总值比上年增长13.6%，保持了快速的增长势头。
数据来源：
成都市统计年鉴
1.2居民消费水平
成都市商品消费能力名列国内大中城市前列。
2004年实现社会消费品零售总额875.28亿元，比去年同期增长13.5%，市民消费能力保持了稳定快速的增长势头。
数据来源：
成都市统计年鉴
城市居民收入及消费力稳步增长,但增长势头放缓。
近几年的成都市的社会零售品销售总额及城镇居民的可支配收入保持了稳定的增长态势，从经济发展长期趋势来看，成都的整体消费力及购买力的发展良好。
2、金融环境
成都金融机构给房地产业提供了强有力的资金支持
成都市金融机构存、贷款余额保持了持续较快的增长速度，平均增长率均超过17%，为房地产业的发展提供了强有力的资金支持。
指标金融机构存款余额（亿元）金融机构贷款余额（亿元）
1999年1636.71283.1
2000年1890.41487.1
2001年2257.11762.0
2002年2635.62181.8
2003年3240．82587．9
2004年3771.52859.9
数据来源：
成都市统计年鉴
数据来源：
成都市统计年鉴
2.1国内贷款持续下降，自筹资金呈上升趋势
自2002年开始，国内贷款比重持续下降，2004年较上年下降10.51%，由于目前各种资金大量进入房地产投资，导致开发商的融资渠道更为多样，2004年开发商自筹资金及其他资金呈上升趋势，分别增长14.1%和30.6%，资金结构已发生显著变化，开发商对银行贷款的依赖正在减少，对依靠企业自筹资金和购房者预付款进行开发的程度在加重。
指标资金来源合计（亿元）国内贷款（亿元）国内贷款占所有资金比重（%）
1999年140.6427.0719.25
2000年188.9030.7816.29
2001年240.8939.8916.56
2002年292．3763．2321.63
2003年383．2168．2417.81
2004年396.555.4813.99
数据来源：
成都市统计年鉴
数据来源;成都市统计年鉴
资料来源：
成都市房管局
2.2外资银行对成都房地产业的发展起到一定的促进作用
成都目前是西部地区拥有外资银行最多的城市，外资银行的进驻，对房地产业融资渠道的拓宽及金融机构市场竞争的进一步规范都将起到比较好的促进作用。
3、产业结构
第二产业中的主导行业初步定型，高新产业发展迅速。
高新技术产业得到突出发展，确立了电子信息、食品、医药和机械四大主导产业，高新区成为全省发展电子信息"一号工程"的主要载体。
第三产业蓬勃发展，各行业齐头并进。
第三产业内部各主要行业商业贸易、交通邮电、金融保险、房地产、社会服务业均呈现出良好的发展势头，最突出的表现是房地产业、社会服务业在第三产业中的比重明显上升。
数据来源：
成都市统计年鉴2000-2004
数据来源：
成都市统计年鉴2000-2004
二、成都市住宅市场概述
（一）历年的总供应量
成都市三环以内住宅供应呈下降趋势。
由于三环内可开发土地的急剧减少，三环外的住宅开发已经成为成都市住宅供应的潜在增长热点，成为未来成都市住宅供应的主流区域。
由于三环内住宅供应的不断减少，导致其价格存在上涨空间。
（二）成都市住宅价格水平
2005年第二季度成都市区房屋销售均价为4140元/平米，同比2005年一季度上涨9.38%，同比去年同期上涨了25.30%；总的来说保持了稳定的增长趋势
成都市住宅价格在2004年出现一个峰值以后，涨幅有所回落，在05年2季度总体均价才略微超过2004年3季度价格水平。
从长远看，住宅销售价格将维持一个稳中小幅上涨的趋势；
（三）成都市住宅市场供需比变化
近几年成都市房地产市场发展较快，呈供需两旺的局面，整体来看，供应略大于需求，但供需基本平衡；
2004年住宅市场发展异常迅速，开发商纷纷将手中储备土地进行开发，致使2005年第二季度供应量出现较大涨幅；国家为了经济的平稳发展，进一步加强了对房地产市场的宏观调控，经济调控手段不断加强，购房者观望情绪有所增加，呈现供大于求的局面；
据2005年春季房交会调查显示，成都市住宅需求市场购买目的绝大多数是为了自用，以真实需求为主。
随着宏观调控对房地产市场的梳理，市场发展必然更为健康，供应市场将更为理性，需求市场将进一步发展，供需也会呈现平衡发展；
三、区域供应分析
（一）住宅物业供应趋势分析
2004年以来，成都市住宅市场异常火爆，三环内总供应体量为557.11万平米。
由线性图来看，2004年第三季度至2005年第一季度供应量出现整体下降趋势，这是由于此时间段内供应量以三环外为主，不在本次报告的统计范围；
2005年上半年供应量较去年同期下降了40.88%，主要是由于三环内可开发的土地逐渐减少，住宅开发趋势往三环外移；
2005年第一季度供应量最低，为47.24万平米，主要是受传统春节影响，供应市场平淡所致；
2005年第二季度较2005年第一季度供应体量出现大幅攀升，涨幅为156.82%；主要是由于2005年春季房交会推动，开发商多选择在房交会期间推出新的物业，以扩大市场影响，促进销售；
住宅市场依然保持着强劲的发展势头；在宏观调控政策下，开发商依然对成都房地产市场保持着足够信心，看好房地产市场的发展；
（二）区域供应趋势分析
从供应趋势来看，城西整体供应较其他区域平稳，同时也是市区供应体量最大的区域，供应量为188.14万平方米，占总供应量的33.77%；城西由于金沙光华等片区的快速发展，以及城西的居住环境在市民心中良好的印象等因素，推动了城西房产开发急剧升温；城南由于房产开发渐趋饱和，时间上呈在供应断档现象，总供应量较城西、城东均少；
城东由于片区供应特征明显，个别时间段供应量较为集中，2004年上半年供应量为77.45万平方米，占总供应量的13.9%，主要是由于个别大盘的上市供应；城东的旧城改造较城南、城西晚，但目前城东改造步伐加快，各种配套迅速完善，沙河改造的完成，再次提升了区域居住环境，城东的房产发展空间较大；
城中供应最少，且供应不稳定。
2004年上半年无供应，2004年下半年供应体量激增至42.71万平米，占城中总供应量的76.53%。
城中住宅开发基本饱和，可开发的土地稀少，物业供应主要由旧城改造产生；
城北供应量与城中相差无几，2004年上半年供应量较大主要受万科金色家园体量较大的拉动作用。
受城北物流中心的影响，大大降低了城北整体居住环境，加上规划的限制，城北住宅供应量一直远低于其他区域；但新改造完成的沙河绝大部分位于城北区域，大大提升了沙河沿线的人居环境，沙河沿线的房产开发也随之加快；
（三）各环线供应趋势分析
从供应趋势来看，二至三环较其他环线供应平稳，且供应体量较大，供应体量为355.22万平方米，占总供应体量的63.76%；随着二环内土地供应得日益减少且地价不断上涨，而二至三环开发相对较晚，土地可供应量较大且地价相对较低，以及环线的城市配套设施得到了较快的完善，市民对该环线的认同感逐步提高，供应量迅速增加；
一环内，尤其是内环内房产开发基本饱和，可供应土地稀缺；房产产品供应较少，供应量分别为55.81万平方米和38.91万平方米；
（四）各建筑类型供应趋势分析
小高层供应较为集中，供应总量为249.16万平米，占总供应体量的44.72%，随着土地地价的上涨，以及规划条件的限制，小高层的开发已成为三环内住宅开发的主流趋势；
多层供应量仅次于小高层，为189.03万平方米，占供应总量的33.93%。
2004年下半年多层住宅供应量为35.03万平方米，较2004年上半年下降了65.75%，当时小高层作为较新的物业形态，吸引了较多市民的购买热情，顺应这个潮流，开发物业多以小高层为主，对多层形成了较大的冲击。
随着小高层居住中缺点的暴露，部分市民选择回归居住舒适度相对较高的多层，2005年上半年供应量回升到51.72万平米，较2004年下半年上涨了47.67%；
由于三环内多层的可供应量减少，刺激了三环外的多层住宅开发急剧增加；
高层住宅可供应量占到一定比例，达116.93万平米，占供应总量的20.99%。
主要分布在一环内等地价昂贵的区域；
（五）各环线各种建筑形态区域供应趋势分析
内环、内环~一环供应建筑形态以高层和小高层为主且供应总量不大，主要是由于一环内地价昂贵以及土地规划的限制；
二环~三环供应集中在多层和小高层，尤其是多层在二~三环供应体量剧增，并首次超过小高层供应量，多出9.03%。
三环以及三环外供应主流是多层；
低层物业在三环内数量极少，仅为两万平米。
主要在风景优美、有浓厚历史文化底蕴的浣花片区。
随着市区内诸历史文化区域开发的饱和，以及交通条件的改善，别墅开发郊区化已成为必然的趋势。
四、供应价格分析
（一）供应价格走势分析
2004年到2005年上半年成都房价涨幅最大的时期出现在04年3季度，上涨幅度为17.58%，主要由于部分高档楼盘的推出使得该季度房价上涨较大，此后房价出现正常回落，在年尾的时候价格出现稳定，涨幅接近0。
05年一季度房价出现略微的下跌势头，跌幅为1.87%，是由于此间供应的物业档次变化出现的结构性波动。
05年春季房交会的召开才使得成都房价涨幅增加。
2004年一季度到2005年2季度，成都市市区住宅价格的平均涨幅为：
（1+P1）×（1+P2）×（1+P3）×（1+P4）×（1+P5）]1/5－1=6.08%
（二）区域供应价格趋势分析
1、城中供应价格趋势分析
城中房价在4250元/平米正负200元之间波动，价格相对平稳，升涨空间不大。
主要由于城中住宅房产开发的水平相对成熟，受区域环境的限制，居住环境改善的空间较小，所以在今后一定时期内城中住宅的价格将继续稳定在该价格水平上。
2、城东供应价格趋势分析
由于外销项目粼江峰阁的推出，使得城东房价在2004年3季度达到一个峰值，价格为4500元/平米，从04年一季度到04年3季度城东房价出现了较大涨幅，涨幅接近50%，过了该时间段城东房价回落到正常水平，售价保持在3300元/平米左右。
3、城南供应价格趋势分析
受区域房产发展影响，城南房价在成都市各区域中一直出于领先水平，有时甚至超过寸土寸金的城中。
2004年一季度城南房价就达到了4000元/平米，在这之后的一年内，城南房产推出较少，房价也有小幅下降，最大下降幅度仅为5%。
至到2005年二季度由于春季房交会的召开，上海花园、锦官秀城等知名项目的推出才使城南房价上升到4500元/平米以上，上涨幅度达到18.89%。
4、城西供应价格趋势分析
城西房价从04年一季度接近3000元/平米上涨到05年2季度的4078元/平米，涨幅达到4成以上，城西的房产供应和房价是成都市各区域中最为稳定的，其原因在于城西不仅拥有浣花溪、杜甫草堂等自然资源，而且优品道、成都花园的项目的建成提升该区域的房产开发水平。
房价分布出现了明显的分化，金沙片区由于受规划条件的限制，房价维持在4500元/平米左右，其他区域则稳定在3600元/平米上下。
5、城北供应价格趋势分析
城北是成都市传统的物流中心和商业中心，区域内的荷花池、五块石等大型商贸中心，使得该区域内住宅房产处于较低的水平。
2004年一季度城北房价仅为3000元/平米左右，但随着住宅需求的不断增加，以及万科等知名开发商的入住使得该区域房产开发逐渐提升，到05年二季度房屋价格上涨为3600元/平米，涨幅近2成。
（三）环线供应价格趋势分析
从环线价格的分布来看，各环域内房屋销售价格均保持了平稳的增长趋势。
内环内房价位居成都各区域房价之首，2004年房价已达到4000元/平米以上，此后一直稳步上涨，到05年二季度时涨幅接近10%，城中可供土地的逐渐减少以及成熟的房产开发水平是城中房价稳步上升的主要原因。
内~一环内房价是各环域中房价涨幅最快的区域，涨幅为45.85%，到2005年二季度时房价已超过内环价格，主要由于黉门公馆、西府花园等高品质楼盘的推出促使了该区域房价继续走高。
从2004年到2005年上半年一~二环间房价波动较大，主要由于04年三季度粼江峰阁精装外销房的推出使得该区域房价上涨了15.91%，随后房价又逐渐回落到该区域的正常水平。
2004年刚开始二~三环房价不足3000元/平米，但经过一年半的增长房价已上升到了3900元/平米以上，主要由于二~三环之间随着交通、配套等设施的不断完善以及土地供应的原因使得该区域已逐步成为成都房产开发的主流区域。
五、需求市场分析
（一）销售情况分析
1、销售趋势分析
从住宅物业各时间段销售情况来看，整体销售情况较好，2004年整体销售集中在80%以上，2005年第一季度新开楼盘销售也在80%左右；主要是成都市住宅市场需求旺盛，据2005年春季房交会购房者问卷调查显示，成都市需求市场中投资比例较小，约占样本量的10%，真实需求推动了住宅物业的销售；
2005年第二季度新开楼盘销售率较低，在40%以上；受宏观调控的影响，购房者观望情绪增加，以及楼盘面市时间较短，也是其销售率较低的重要原因；
总的来看，随着成都市国民经济的持续平稳发展，人民生活水平的提高，随之改善居住的需求也不断提升；房屋开发品质的提升，也促进了房屋销售；
2、各区域销售情况分析
各区域整体销售情况较为良好；城东伴随着居住环境的迅速提升，房产开发品质较高，购房者对区域的认同感急剧提升，2005年春季房交会购房者问卷调查显示，购房者首选区域中城东已与城西、城南并驾齐驱；以及城东房产价格较城南、城西低，性价比优势明显；这些因素推动了城东住宅的销售，2005年第二季度，城东销售率已在80%以上，城东住宅市场发展潜力巨大；
城北由于新开住宅供应较少，而城北作为物流中心，外来人口较多，且经济实力较强，对于区域内品质较高住宅的消化能力较强；城北住宅价格是市区中价格最低的区域；2004年上半年销售率在90%以上；2005年上半年销售率在70%左右；
作为物业投资性较强的城中住宅，其销售也也较为理想，2005年上年销售率较2004年下半年略低，也在60%以上；但在宏观调控影响下，与城南、城西住宅均受到一定影响，2005年下半年均出现一定下滑；但值得注意的是，城西片区供应集中，且量较大，市场消化进度受到一定影响；
3、各环线销售情况分析
一环至二环住宅的销售率整体较高，销售较弱的2005年第二季度的销售率已达50%以上；一方面由于该环线内建筑品质较高，配套设施较二环外完善；另一方面由于市民对环线的认同感极高，与一环内相比普遍性价比更高；
二环至三环的销售情况较好，2004年的销售率均在80%以上，2005年销售较弱，但也接近50%；主要是由于该环线对于希望在市区购房的购房者来说，选择面更广，性价比更高，且配套设施日益完善；但由于旧城改造，二环内住宅供应量较大，环线内配套更完善，以及住宅郊区化逐步被广大购房者接受，这些因素分散了购房人群；
一环内商业氛围浓厚，城市环境良好，推动了环线住宅销售，内环内销售率均在60%以上，2004年下半年销售率在80%以上；
4、不同建筑类型销售情分析
随着市区多层住宅可供应量的日渐减少，而市场对多层住宅需求旺盛，目前市区的供应量远远不能满足市场需求，城市过去各主城区多层住宅的销售率大多在80%左右；城北由于市民对区域的认同感还较低，开发商多修建市场接受度更高的多层住宅；城西多层住宅主要集中于金沙保护片区，由于高昂的地价，目前片区内多层住宅主要为中高档类的城市townhouse物业，由于售价较高，目标客户群较窄，以及片区内可供选择面相对较广，影响到了销售进度；
市区地价的节节攀升，以及房屋建造成本增加，市区小高层住宅逐渐成为供应主流，购房者随着市场的发展，也逐渐接受，整体销售情况均较好；值得关注的是城北、城东片区供应特征明显，小高层住宅的销售率均在90%以上，主要是由于沙河改造的完成，大大提升了城北、城东沙河沿线的居住环境，以及部分片区改造的深入，开发商对区域的关注度也增加，开发成熟度不断提升；
高层住宅供应量较少，所处板块环境大多较好，目前开发档次普遍较高，推动了物业销售；
高层住宅主要分布在二环路以内，由于环线内各种配套较好，商业环境也较好，是其销售的重要外部因素，销售情况较好，一环内销售率在80%，一环至二环的销售略低也在70%左右；
小高层住宅各环线均有分布，由于市区小高层住宅已成为住宅供应主流，购房者可选择性较小，以及小高层住宅开发日趋成熟，对其的接受度也逐步提升，销售率主要集中在80%左右；
市区土地单价的攀升，使得多层住宅逐渐向三环以外转移，二至三环部分区域也有相当分布，以至二环供
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