商丘市住房建设规划文本.docx
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商丘市住房建设规划文本
第一章总则
第一条为调整住房供应结构、促进房地产业健康发展，加强对近期城市住房建设的指导和统筹，制定本规划。
第二条本规划以《商丘市国民经济和社会发展“十一五”规划》和《商丘市近期建设规划（2006～2010）》为依据，按照国家和本市房地产调控的相关政策，结合本市实际，进行编制。
第三条本规划是对城市近期住房建设进行控制和指导的法定依据，对全市住房建设起综合调控作用。
第四条本规划的规划区为商丘市中心城区，规划期限为2006年至2010年。
第五条在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划协调。
第六条本规划坚持以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。
第七条本规划包括规划文本、附表以及图件。
第二章住房现状
第八条至2005年底，中心城区住房总建筑面积为2513.49万平方米。
其中，通过房地产开发方式建造商品住房659.8万平方米；通过其他方式建造住房（含原农村集体经济组织及原村民个人住宅建设和其他自建住房）1853.69万平方米。
共有住房24.05万套，其中商品住房5.6万套，通过其他方式（含集资建房、合作建房、原村民个人住宅建设和其他自建住房）建造住房18.45万套，无廉租住房。
第二章规划方针和目标
第九条住房建设的指导思想，以科学发展观为指导，以构建社会主义和谐社会为基本目标，坚持符合商丘特点的住房建设和消费模式，体现布局合理、资源节约、环境友好的原则，进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房分类供应体系，满足不同收入层次居民的住房需求，改善人居环境，方便群众生活。
第十条住房建设的总体目标：
满足中心城区的居民日益增长的住房需求；规划期末，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，基本解决低保家庭的住房问题。
第十一条住房建设总量目标：
依据商丘市国民经济和社会发展“十一五”规划中2010年中心城区常住人口达到107万人，人均住房使用面积不低于25平方米的规划要求，规划期内，我市住房总需求为876万平方米、9.85万套；应建设商品住房683万平方米、7.19万套；建设经济适用住房134平方米、1.67万套；建设廉租住房59万平方米、0.98万套。
第三章住房需求预测
第十二条到2010年共需住房总套数为9.84万套，共需住房总建筑面积876万平方米。
第十三条到2010年共需住房用地总面积为525公顷（居住用地总面积为874公顷）。
第四章住房建设规划
第十三条住房用地供应指导思想，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房和政策性住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；按照“有利生产、方便生活、就地平衡”的原则，坚持住房发展合理布局，用地供应成规模、成片区，引导和促进房地产业持续稳定健康的发展。
第十四条规划期内，规划改造城中村18个，分别是周庄、李蛮庄、张庄、杨庄、王庄、大陈庄、聂园、宁陈庄、尤庄、乔楼、侯庙、小宋庄、相庙、许楼、四营、刘庄、小曹庄、田林。
第十五条规划期内，住房用地供应总量为525公顷（居住用地874公顷）；其中，商品住房用地为404公顷（居住用地674公顷），政策性住房用地为121公顷（居住用地200公顷）。
第十六条住房建设结构指引，按照住房供应体系划分，住房可分为商品住房和政策性住房，其中政策性住房包括经济适用住房（其中含公务员公寓和公共租赁住房）和廉租住房。
第十七条规划期内，单套建筑面积在90平方米以内的商品住房总建筑面积必须达到新建商品住房总建筑面积70％以上；政策性住房的单套建筑面积应当控制在90平方米以内，其中经济适用房控制在90平方米以内，廉租住房控制在60平方米以内。
第十八条规划期内，总供应商品住房683万平方米，供应经济适用住房134万平方米，廉租住房59万平方米。
第十九条规划期内，供应404公顷商品住房用地中，282.8公顷的住房用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房；供应政策性住房用地总量为121公顷，其中经济适用住房用地84公顷（包括公务员公寓住宅用地19.97公顷），廉租住房用地37公顷。
第二十条住房供应年度指引，住房建设年度计划为：
2006年，商品住房建设1.06万套，建筑面积100万平方米，经济适用住房建设0.23万套，建筑面积18万平方米，廉租住房建设0.1万套，建筑面积6万平方米；共1.39万套，124万平方米；
2007年，商品住房建设1.24万套，建设面积118万平方米，经济适用住房建设0.47万套，建筑面积38万平方米，廉租住房建设0.27万套，建筑面积16万平方米；共1.98万套，172万平方米；
2008年，商品住房建设1.43万套，建设面积136万平方米，经济适用住房建设0.36万套，建筑面积29万平方米，廉租住房建设0.22万套，建筑面积13万平方米；共2.01万套，178万平方米；
2009年，商品住房建设1.64万套，建设面积156万平方米，经济适用住房建设0.31万套，建筑面积25万平方米，廉租住房建设0.21万套，建筑面积13万平方米；共2.16万套，194万平方米；
2010年，商品住房建设1.82万套，建设面积173万平方米，经济适用住房建设0.3万套，建筑面积24万平方米，廉租住房建设0.18万套，建筑面积11万平方米；共2.3万套，208万平方米。
第二十一条住房用地供应年度指引，年度供应计划为：
2006年，供应商品住房用地59公顷（居住用地99公顷），经济适用住房用地11公顷（居住用地19公顷），廉租住房用4公顷（居住用地6公顷）；规划改造聂园、相庙两个城中村；合计供应住房用地74公顷（居住用地124公顷）；
2007年，供应商品住房用地70公顷（居住用地116公顷）；经济适用住房用地23公顷（居住用地39公顷），其中公务员公寓住房用地4.5公顷（居住用地7.56公顷）；廉租住房用10公顷（居住用地17公顷）；合计供应住房用地103公顷（居住用地172公顷）；规划改造杨庄、乔楼、宁陈庄、王庄、许楼等五个城中村；
2008年，供应商品住房用地80公顷（居住用地134公顷）；经济适用住房用地18公顷（居住用地30公顷）；廉租住房用9公顷（居住用地14公顷）；合计供应住房用地107公顷（居住用地178公顷）；
2009年，供应商品住房用地92公顷（居住用地154公顷）；经济适用住房用地16公顷（居住用地26公顷）；廉租住房用8公顷（居住用地13公顷）；合计供应住房用地116公顷（居住用地193公顷）；
2010年，供应商品住房用地103公顷（居住用地171公顷）；经济适用住房用地15公顷（居住用地25公顷）；廉租住房用7公顷（居住用地11公顷）；合计供应住房用地125公顷（居住用地207公顷）；
2008——2010年规划改造周庄、李蛮庄、张庄、大陈庄、尤庄、乔楼、侯庙、小宋庄、四营、刘庄、小曹庄、田林等12个城中村。
第二十二条住房用地指标指引，各年度用地应优先保证中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的土地供应，其年度供应总量不得低于居住用地总量的70%。
各商品住房用地地块，套型建筑面积在90平方米以下的（含经济适用住房）住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；经济适用住房和廉租住房地块，所有的住房套型建筑面积都必须在90平方米以下。
所有地块容积率不宜低于1.2；绿地率：
新区建设不应低于30%，旧区改建不宜低于25%。
第二十三条主要配套公共服务设施指引，对于易受市场力推动的公共服务设施（商业服务、金融邮电）应由市场运作配置；对于受市场力推动力一般的公共服务设施（文化体育、社区服务、市政公用、行政管理），由城市规划部门按照《居住区设计规范》公共服务设施配套的要求，根据小区的建筑面积，确定应建的公共设施中公益性配套设施的面积，提出设计条件，相关的配套用房由开发商无偿提供使用。
对于不易受市场力推动的公共服务设施（教育、医疗卫生），应由政府根据《居住区设计规范》公共服务设施配套的要求，与居住区的开发建设同步配套实施。
第五章政策与策略
第二十四条土地供应与管理的政策与策略
1、积极落实住房发展规划目标，实施高效、集约的住房用地供应政策。
规划期内，应当按照商丘市中心城区住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，进一步调整住房供应结构；凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90平方米以下的住房（含商品住房、政策性住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％。
继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
为切实改善居住环境和居住质量，促进土地集约化利用，严禁零星出让土地。
2、加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。
加强普通商品住房建设。
应建立并完善在限套型、限房价基础上竟地价、竟房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推进中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。
落实住房开发项目套型结构比例的规定。
新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）；指标的确定，必须符合本规划及其年度实施计划中项目相关住房套型结构比例的规定。
逐步提高商品房预售门槛。
规划期内，应进一步深化住房销售制度改革，对新出让的商品住房项目，逐步推行竣工验收后销售的模式，确保购房者的利益。
3、加强政策性住房建设与管理，逐步扩大政策性住房的保障范围。
政策性住房应由市政府统一规划，市、区政府相关部门统一组织建设。
新增政策性住房的建设规模、套数、户型、面积标准、装修标准，以及出售、出租、使用管理的相关办法，由市房产管理部门统一制订。
政策性住房建设资金由市、区两级政府专项拨款或专项贷款，其中全市年度土地出让净收益的10％应用于廉租住房的建设；进一步加强政策性住房建设资金监管，促进政策性住房建设资金合理、节约使用。
促进住房保障由“以售为主”向“以租为主”转化，着重建设廉租住房；扩大廉租住房的来源，可以将政府查处没收的违建住房转为廉租住房，也可以对城中村进行整改，转为廉租住房；加强廉租住房对我市最低收入户籍人口和符合规定条件的暂住人员的保障作用，提高廉租住房对工业区和大型市场的居住配套功能。
进一步完善经济适用房建设和销售管理制度，严格执行国家经济适用房管理的各项政策，加大经济适用房建设与销售过程的监管，进一步落实经济适用房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。
严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。
4、加大闲置土地处理力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。
依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。
妥善处理问题楼盘的处理力度，积极盘活各类存量房地产。
5、积极稳妥的开展城中村及旧城改造。
为促进中心城区产业结构提升和空间布局优化，改善城市居民生活环境，拓展全市住房供应渠道，满足居民住房需求，市、区两级政府及相关部门应本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，逐步实现全市城中村及旧城居住生活环境的普遍改善。
规划期内，为落实住房发展规划目标，保证全市住房供应，应积极加强城中村及旧城改造。
第二十五条其他政策与策略
1、发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。
调整住房转让环节营业税。
为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。
严格房地产开发信贷条件。
为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。
对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。
对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
有区别地适度调整住房消费信贷政策。
为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。
考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
2、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。
进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。
相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，完善二手房网上交易系统，继续提高二手房交易、办证效率。
进一步促进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费观念。
相关部门应制定房屋租赁综合税费征收办法，继续扩大租赁管理覆盖面，建立全市统一的流动人口和出租屋信息资源库，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。
3、完善房地产统计和信息披露制度，进一步整顿和规范房地产市场秩序。
坚持正确的舆论导向，加强对房地产调控政策的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。
加快完善房地产预警预报体系建设，有效提升房地产宏观调控管理水平。
规划期内，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制，实现对全市房地产项目的用地、规划、开发、销售全过程进行适时、全面、动态的管理；加强房地产开发建设全过程监管。
对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。
对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。
对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。
切实整治房地产交易环节违法违规行为。
房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。
加强住房调查，规划期内完成全市住房状况普查。
4、加强住房发展的战略研究与法制建设。
规划期内，应制定全市住房发展战略，建立完善的住房保障制度体系，进一步加强房地产市场法制建设，建立较为完善的住房与房地产业发展法制体系。
第六章规划实施的保障措施
第二十六条建立住房建设规划实施的分级负责制
加强政策的传递能力和与基层的沟通能力，增强政策的执行效率，强化各级政府、各相关部门的住房管理责任。
要将住房建设目标、土地供应目标、住房结构调整目标等，具体落实到建委、房管、规划、国土、发展改革等部门，分解任务，明确责任，建立考核和责任追究制度。
第二十七条强化住房建设规划年度实施计划制度
以年度实施计划作为落实本规划的重要手段。
年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地的调控指标，是规划许可和用地审批的具体依据。
对不符合年度住房实施计划的住房项目，规划部门不予核准规划选址。
第二十八条加强规划实施的技术管理
在住房建设规划编制体系、目标、内容、方法及标准上与上层次规划紧密协调，建立住房资源的动态检测系统与长效监测管理机制。
按照国办发[2006]37号文件的要求，明确管理程序，在规划审批、开工许可等环节，将规划内容特别是住房套型结构比例要求落实到具体项目中，同时严防采用技术手段规避套型结构要求，或在建设过程中擅自变更规划、设计，等违反套型结构要求的行为。
第二十九条完善住房建设规划监督管理，落实责任追究制度
全面落实住房规划实施的相关责任单位，严肃纠正违反住房规划的行为并追究责任，加强住房规划实施的检查，完善住房建设规划公共参与机制。
对措施不落实、工作不到位的，要责成限期整改；对没有按要求严格审查，违规发放规划、施工和商品预售许可证及施工图设计文件审查合格书的单位和个人，要予以严肃查处；对于开发建设单位的违规行为，要予以处罚；对违规建设的住房，性质严重的，予以依法没收，所没收的住房主要用于解决低收入家庭居住困难。
第七章附则
第三十条本规划自批准之日起生效。
第三十一条本规划由商丘市人民政府组织实施。
第三十二条本规划由商丘市人民政府负责解释。
附表：
表1
住房用地年度实施计划
单位：
公顷
年度
项目
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
住房用地
商品房
59
70
80
92
103
404
经济适
用房
11
23
18
16
15
84
廉租房
4
10
9
8
7
37
合计
74
103
107
116
125
525
表2
居住用地年度实施计划
单位：
公顷
年度
项目
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
居住用地
商品房
99
116
134
154
171
674
经济适
用房
19
39
30
26
25
139
廉租房
6
17
14
13
11
61
合计
124
172
178
193
207
874
表3
住房套数年度实施计划
单位：
万套
年度
项目
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
套数
商品房
1.06
1.24
1.43
1.64
1.82
7.19
经济适
用房
0.23
0.47
0.36
0.31
0.30
1.67
廉租房
0.10
0.27
0.22
0.21
0.18
0.98
合计
1.39
1.98
2.01
2.16
2.3
9.84
表4
住房建筑面积年度实施计划
单位：
万平方米
年度
项目
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
住房建筑面积
商品房
100
118
136
156
173
683
经济适
用房
18
38
29
25
24
134
廉租房
6
16
13
13
11
59
合计
124
172
178
194
208
876
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