长沙小户型市场调研报告.pptx

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长沙市小户型公寓市场调研报告PART1市场部分由于救市的巨大货币投入，导致市场流动性严重过剩，进而导致了宏观经济出现过热势头，物价指数上扬，威胁整体经济平稳发展。

第一节宏观经济形势简析由于2008年金融危机救市的巨大货币投入，导致市场流动性严重过剩，进而导致了宏观经济出现过热势头，物价指数上扬，威胁整体经济平稳发展。

在巨大市场流动性情况下，宏观经济仍然面临严峻形势，紧缩货币政策仍将是未来中央政府调控措施的主线。

但不可避免流动性也将催生投资、保值需求。

备注：

以上销售均价含单位集资房等价格。

2010年长沙市（含长望浏宁）新建商品房成交量突破2000万方，全市成交价格达到4338元/。

其中长沙内五区新建商品住宅成交均价为5339元/。

937.49894.1736011230.95680.7942851455.711715.844066.62133.372140.4643384500400035003000250020001500100050002007年年2008年年2009年年2010年年批准批准预预售面售面积积（万方）（万方）销销售面售面积积（万方）（万方）销销售均价（元售均价（元/）第二节长沙房地产市场2011年4月份长沙市（内五区）商品住宅实际合同签约面积为49.29万，同比下滑63.9%，环比下跌32.7%。

2009.112009.122010.12010.22010.32010.42010.52010.62010.72010.82010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.32011.4050000010000001500000200000025000000100020003000400050006000700016312001385200149180074340012935001364900114260082980070230094000013393001859800162600020469001943100578400732100492900440146134483476046665064483550235311522249525543559058846544634158255859住宅面积（）成交均价（元/）长沙房地产行业在过去几年中取得了飞速发展，成交量、成交均价都达到了历史新高。

但从2011年起，行业面临巨大调控压力，在行政手段强制限购情况下，成交量出现回落。

但由于过于依赖土地财政、地方利好规划刺激及大兴工程建设，导致地方对中央政策的反弹力度加大，行业处于新一轮博弈之中。

长沙“限购令”2011年2月份，长沙市政府出台楼市限购条令。

此次限购呈现“限小不限大、限内不限外、限新不限旧”的特点，即限购产品针对90以下产品，购买对象为主城区，购买户型为新交易商品房。

l位于二环以内，处于限购范围之内。

l项目一期以紧凑型产品为主，产品大部分都处于限购范围之内。

l本项目小户型公寓约3.6万方，共1000余套，市场压力突增。

限购对于本项目的影响不可避免！

限购对本项目影响？

2010年长沙市内五区60以下新建商品房总供应18361套，总销售15814套，供销比为1.16:

1。

整体供销较为平衡，市场发展积极健康。

但从2011年第一季度数据显示，各楼盘小户型产品成交量均出现不同程度下滑，影响相对突出。

1112112266138436957134201595518361158142000018000160001400012000100008000600040002000007年08年09年10年供供应应套数（套）套数（套）销销售套数（套）售套数（套）第三节小户型公寓市场概况l初步统计，当前长沙市区在售小户型公寓项目将近20个（包括纯小户型公寓项目及普通住宅中的小户型公寓产品），总供应套数约5000余套。

l从区域位置来看，小户型公寓产品基本集中于二环线及环线附近，如长房时代城、建安像素汇、中城丽景香山等。

中心地段公寓供应呈进一步下滑趋势，目前仅少数项目，如湘域城邦、壹号公馆等。

l从价格上看，中心区域（沿五一路、芙蓉路等）均价约10000-15000元/，二环线周边价格约6000-8000元/。

当前市场特征楼盘面积（）价格（元/）备注东宸19公馆40-509800/星尚52050-856500部分带精装，价格于毛坯相差1000-2000元/第一湾40-807800-8000精装修（800-1000元/精装修）湘域城邦44-8512900-14800/中城丽景香山36-766700/少帅府30-899800/长房时代城37-527200/建安像素汇27-657000精装修（800-1000元/精装修）万博汇40-5010000/昊天3811500/明城国际中心4513000/壹号公馆32-7815000精装修（约1500-2000元/精装修）当前价格一览表2011年截至目前，小户型公寓潜在供应量仍然巨大，但是部分区域供应呈下滑趋势，特别是中心区域小户型公寓供应量进一步减少，而随着城市扩张近郊小户型公寓产品逐步成为市场主流产品。

项目位置：

长沙市五一路中天广场的对面项目概况：

项目规划为2栋楼，北栋为公寓产品，南栋为拆迁安置房（不对外出售），总建筑面积14万。

产品情况：

产品面积为45-85左右的小户型公寓产品。

销售价格：

产品现在按照户型和层数差异销售价格在12900-14800元/。

销售情况：

项目于4月29日推出510套房源（其中约200套为团购客户），开盘销售约350套左右，整体去化率约为70%。

一、湘域城邦第四节代表案例解析产品及销售（销售周期不到一个月）：

房型面积套数所占比例已售供销比二房71-8533064.7%1033.20一房44-5518235.3%762.39合计/512100.0%1792.83备注：

以上销售数据为房产局2011年5月19日公布数据客户情况：

l前期两百多套的银行工作人员的内部团购消化。

l投资型客户比例较重，占到了客户总量的60%。

l客户来源，外地客户与本地客户比例持平，皆为50%。

项目小结：

l由于项目优越的区位交通优势，和极富投资价值的升值潜力。

吸引了众多的投资投机置业者。

l项目虽然处于长沙限购范围之内，但是由于长沙限购令的软性细则和执行力度不够，留给投资、投机型客户很大的操作余地。

对于本项目而言限购政策影响并不大。

项目位置：

万家丽中路二段239号项目概况：

本项目是一个综合性的住宅项目，总建筑面积35万。

项目产品：

包括洋房、小高层和高层公寓楼产品，目前在售的是第三期小户型公寓楼，产品为37左右的一房和65-77的小两房。

销售价格：

均价6700元/。

销售情况：

项目于4月3日推出1栋公寓楼产品，共273套房源。

目前整体销售不是很理想，产品滞销相对严重。

二、中城丽景香山产品及销售（销售周期一个半月）：

备注：

以上销售数据为房产局2011年5月19日公布数据客户情况：

中城丽景香山项目在长沙已经开发多年，目前是其三期产品，前面两期已经全面入住，因此老带新的情况较为普遍。

自住客为主，将近本期成交的80%。

从客户区域构成来看，外地户口客户约60%。

户型面积套数所占比例销售套数供销比一房36-3816058.6%295.52二房65-7611341.4%195.95合计/273100.0%485.69项目小结：

l由于项目区域成熟度及配套相对较弱，导致项目去化相对缓慢。

由于区域发展相对较慢，无法对投资、投机需求形成较大吸引力。

l项目自身条件成熟，资源环境优越，吸引了一部分自住型客户，这也是导致项目二房去化优于公寓的重要原因。

l限购之后推盘的楼盘，受限购影响较大。

三、壹号公馆项目位置：

长沙市芙蓉区南阳街项目概况：

项目总建筑面积约3.2万方，绿化率为30%，由商业裙楼和588套精装修公寓组成，是一栋集商业和公寓为一体32层高层建筑。

产品情况：

产品面积为39-78左右的精装修小户型公寓产品。

销售价格：

精装修均价约为15000元/。

销售情况：

项目于2010年12月29日开盘推售，目前整体销售率约50%。

产品情况（销售周期将近月6个月）：

房型面积套数所占比例已售供销比二房7811219%412.73一房32-5747681%1413.38合计/588100.0%2822.09备注：

以上销售数据为房产局2011年5月19日公布数据客户情况：

l投资、投机型客户占主要部分，约占总购房群体的70%。

l客户来源，本地客户居多，外地客户占一定比例，主要是周边地州市客户。

项目小结：

l项目地处五一商圈最繁华地段，交通便利，配套一应俱全，商业气氛浓厚。

l项目推广力度大，曾一度成为普通住宅价格之冠，间接提升了购房者对项目品质的心理预期。

l从产品去化可以看出，30-40套型去化速度远优于二房产品，而总价是其最关键因素。

l虽然限购之后销售速度有所下降，但是凭借项目品质、产品及推广多重发力，仍然是多数投资者的选择楼盘。

项目概况：

项目位于蔡锷北路教育街，规划为1栋高层公寓楼，总建筑面积5万。

产品情况：

项目总共有726套30-80左右的一房和两房产品。

销售价格：

均价9800元/，最高价14000元/。

销售情况：

项目于2010年12月24日推出一批300套房源，当期销售房源70%左右，而后于“限购令”出台后的4月1日将剩下400余套房源全部推出，但市场反响非常差，截止到目前为止，二期去化率不足20%。

四、少帅府产品及销售（销售周期月6个月）：

备注：

以上销售数据为房产局2011年5月19日公布数据客户情况：

由于项目地段条件非常好，所面对的客户群体，基本上锁定在投资和投机型需求上；而且因为价格上的优势，也吸引了大量外地客户前来购买，据了解占到50%以上。

户型面积套数所占比例销售套数供销比一房30-5868293.9%1753.90二房85-89446.1%212.10合计/726100.0%1963.70项目小结：

l项目虽然处于核心区位，交通便利，配套成熟，但是销售情况从目前来看，非常一般。

l导致销售停滞的重要原因主要为两方面：

首先，限购影响较为严重，观望气氛增强；其次，推广力度弱，知名度不高；第三，出街形象相对较差严重影响项目品质。

五、长房时代城项目位置：

桐梓坡路与玉兰路交汇处项目概况：

住宅、公寓、酒店、写字楼及大型商业于一体的城市居住综合体。

总建筑面积40万方（其中住宅约24万方，商业约10万方）产品情况：

产品面积为37-52的小户型公寓产品。

销售价格：

毛坯房均价7200元/销售情况：

2月份办VIP卡，5月15日开盘，共推出300多套。

目前剩余10多套。

19#房型面积套数所占比例已售供销比一房37-52524100%2172.41备注：

以上销售数据为房产局2011年5月19日公布数据客户情况：

项目项目位于河西麓谷，因此吸引了大批来至大学城、高新区及周边政府公务员等行业客户。

同时周边地州市客户也是项目的重要组成部分，约占30%。

从置业目的上看，投资需求仍是项目主要购房需求。

产品及销售（销售周期月1个月）：

项目小结：

虽然项目没有位于市区繁华地段，但是仍然取得了非常好的销售成绩，一批300多套房源基本售罄。

其原因主要有以下亮点：

首先，项目现代立面，品质感极强，提升了项目档次；其次，商业运作成功（引进人人乐购物广场、金逸电影城），实现以商带住，增强了投资客对项目的信心。

六、建安像素汇项目位置：

麓谷高新技术开发区管委会南侧。

项目概况：

项目为小户型公寓产品，总建筑面积4万。

项目产品：

项目全部为面积24-57左右的精装修小户型公寓产品。

销售价格：

总价约13-40万元，均价为7000元/（精装）。

销售情况：

项目共计约1060套，一批于4月2日推出，共139套房源，开盘销售60套左右。

目前共销售约100余套，套整体销售情况一般。

房型面积套数所占比例已售供销比二房53-65555%0/一房27-40100695%9610.48合计/1061100%2511.05产品及销售（销售周期月1个半月）：

备注：

以上销售数据为房产局2011年5月19日公布数据客户情况：

项目毗邻麓谷科技园，科技园为项目带来了一定办公需求和刚性居住需求，而外来的投资投