陕西省房地产估价师《相关知识》环境质量概述考试题.docx

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2017年陕西省房地产估价师《相关知识》：

环境质量概述考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、按，绝对指标可以分为时期指标和时点指标。

A：

反映的先后顺序不同

B：

反映的实质内容不同

C：

反映的时间状态不同

D：

反映的形式状态不同

E：

执行层的组织协调

2、是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。

A：

本票

B：

汇票

C：

支票

D：

银行券

E：

执行层的组织协调

3、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%

4、__是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。

A．房地产周期

B．房地产循环

C．房地产周期循环

D．房地产周期运动

5、房地产面积测算中的房屋面积，不包括__。

A．房屋建筑面积

B．房屋使用面积

C．共有建筑分摊面积

D．房屋占地面积

6、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。

A．由专业投资管理者负责经营管理

B．收入现金流的主要部分分配给了股东

C．分为权益型和抵押型两种形式

D．投资流动性好

7、下列不属于土地使用权的是。

A：

建设用地使用权

B：

宅基地使用权

C：

土地承包经营权

D：

租赁权

E：

工业用地的监测点评估价格

8、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元／㎡，建筑物残值率为5％，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是。

A：

81.00％

B：

84.00％

C：

84.17％

D：

84.80％

E：

工业用地的监测点评估价格

9、房地产项目敏感性分析主要的步骤如下所示，排列正确的是__。

①计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值；②确定不确定因素可能的变动范围；③通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析：

④确定用于不确定分析的经济评价指标

A．③①②④

B．④①②③

C．④②①③

D．④②③①

10、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的__分析。

A．财务盈利能力

B．清偿能力

C．资金平衡情况

D．营运能力

11、土地增值税实行四级超额累进税率不正确的为__。

A．增值额未超过扣除项目金额30%的部分税率为20%

B．增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%

C．增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分税率为40%

D．增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分税率为50%

12、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为工0年．其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年．残值率假设均为0．则该建筑物的评估值为。

A：

102．4万元

B：

104．4万元

C：

122．4万元

D：

142．4万元

E：

工业用地的监测点评估价格

13、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡，房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2500万元．某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为200㎡，房地价值为130万元．按照土地价值分摊法计算该人占有的土地份额为。

A：

0．8％

B：

1．6％

C：

2．4％

D：

4％

E：

工业用地的监测点评估价格

14、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是。

A：

房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对

B：

房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄

C：

房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣

D：

估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解

E：

工业用地的监测点评估价格

15、物业服务费用实行酬金制的，预收的物业服务支出属于__性质。

A．占有

B．租金

C．代管

D．融资

16、某购房人为购买住房申请了住房抵押贷款20万元，年贷款利率为12％，如果他今后10年内按月等额偿还此项贷款，若其总收入的30％可以用于住房支出，则他的月收入额需达到元才有足够的偿还能力。

A：

9876．35

B：

9564．72

C：

9421．67

D：

9375．81

E：

借款合同

17、房地产估价师执业资格考试合格人员或者资格互认人员，受聘于具有房地产估价资质的机构内从事房地产估价活动，即可申请__。

A．初始注册

B．续期注册

C．变更注册

D．撤销注册

18、消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的影响关系是。

A：

若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求

B：

若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求

C：

若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求

D：

若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求

E：

执行层的组织协调

19、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈，但对其他方面（如增加广告预算、加强促销活动等）却不予理会。

这种竞争者属于竞争者。

A：

从容不迫型

B：

选择型

C：

凶猛型

D：

随机型

E：

借款合同

20、民事法律关系的內容是指。

A：

民事主体间民事权利义务所共同指向的对象

B：

参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人

C：

民事主体所应承担的义务

D：

民事主体所享有的权利和应承担的义务

E：

执行层的组织协调

21、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满__未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。

A．半年

B．一年

C．两年

D．三年

22、__是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。

A．总效用

B．边际效用

C．总效用率

D．边际效用率

23、路线价法实质是一种。

A：

经济法

B：

权益法

C：

市场法

D：

比价法

E：

工业用地的监测点评估价格

24、归纳起来，房地产的基本存在形态有。

A：

土地、建筑物、房地

B：

建筑物、构筑物及附属设施

C：

土地、建筑物、构筑物

D：

土地、房屋、构筑物

E：

工业用地的监测点评估价格

25、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。

按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。

A：

1％

B：

1．5％

C：

2％

D：

2．5％

E：

工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、属于《城市房地产管理法》规定的三项房地产交易基本制度的是。

A：

房地产价格申报制度

B：

房地产价格评估制度

C：

房地产价格评估人员资格认证制度

D：

房地产价格评估结果制度

E：

报告承交程序制度

2、下列保险险种中，属于商业保险的有。

（2007年试题）

A：

责任保险

B：

失业保险

C：

工程保险

D：

人寿保险

E：

劳动工伤保险

3、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。

（2007年试题）

A：

价值相对指标

B：

结构相对指标

C：

强度相对指标

D：

动态相对指标

E：

时期相对指标

4、下列关于投标的管理内容，说法正确的是。

A：

投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应

B：

联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任

C：

投标人可以以低于成本的报价竞标

D：

投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他公平竞争的投标人，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益

E：

投标人可以以他人的名义投标

5、下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是。

A：

地籍图和房产分户图

B：

宗地图和房产分户图

C：

地形图和房产分户图

D：

宗地图和房产分丘图

E：

执行层的组织协调

6、下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是__。

A．增加税收

B．降低存款准备金率

C．增加政府支出

D．减少转移支付

7、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括__等方面。

A．合法交易

B．合法产权

C．合法使用

D．合法处分

E．合法区位

8、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有。

A：

认知价值定价法

B：

价值定价法

C：

领导定价法

D：

挑战定价法

E：

随行就市定价法

9、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。

A．16

B．18

C．20

D．22

10、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于的健全与否。

A：

路线价

B：

深度百分率

C：

宗地形状

D：

临街状态

E：

土地形状

11、估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个__的价值。

A．特定时段

B．任何一时段

C．特定时间

D．任意时间

12、拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，应。

A：

由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置

B：

由拆迁人对房屋所有人进行补偿，对承租人进行安置

C：

实行货币补偿，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋撤销租赁协议

D：

实行产权调换

E：

被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议

13、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为__。

A．7.78%

B．8.28%

C．13.21%

D．14.21%

14、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的等相同、相似的房地产。

A：

区位

B：

用途

C：

权利性质

D：

总价

E：

外观

15、收益法中所指的收益是__。

A．估价时点前一年的收益

B．估价时点前若干年的平均收益

C．估价时点以后的未来预期正常收益

D．估价时点前最高盈利年份的收益

16、收益性物业的经营费用是除__外物业发生的所有费用。

A．人员工资

B．抵押贷款还本付息

C．保险费

D．房产税

17、居住区绿地系统的组成中，居住组团的小块绿地属于。

A：

公共绿地

B：

专用绿地

C：

宅旁绿地

D：

街道绿地

E：

执行层的组织协调

18、__是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

A．物业税

B．地产税

C．契税

D．增值税

19、商品房开发市场通常是典型的市场。

A：

完全竞争

B：

垄断竞争

C：

寡头垄断

D：

完全垄断

E：

借款合同

20、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。

A：

将承租的房屋擅自转租

B：

将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的

C：

公有住房无正当理由闲置6个月以上

D：

故意损坏房屋的行为

E：

因不可抗力致使合同不能继续履行的

21、处分抵押房地产所得金额，应首先__。

A．扣除土地出让金

B．支付处分抵