重庆省房地产估价师《制度与政策》房地产经纪人员的权利和义务考试试题.doc

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2016年重庆省房地产估价师《制度与政策》：

房地产经纪人员的权利和义务考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。

A．5％

B．10％

C．15％

D．20％

2、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡（年末收取）。

出租运营费用为每年50元／㎡。

假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为元／㎡。

A：

3300

B：

3324

C：

3335

D：

3573

E：

工业用地的监测点评估价格

3、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是．【2007年考题】

A：

原始价值高于账面价值

B：

投资价值高于市场价值

C：

谨慎价值低于市场价值

D：

快速变现价值低于市场价值

E：

工业用地的监测点评估价格

4、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为__。

A．空置率

B．有效面积系数

C．建筑密度

D．建筑容积率

5、某一交易实例房地产的使用面积为3000，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7％），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。

假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1：

0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为元人民币／㎡。

（㎡）

A：

17484.19

B：

19019.99

C：

19753.57

D：

20538.77

E：

工业用地的监测点评估价格

6、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是．【2007年考题】

A：

估算后续开发经营期

B：

估算后续开发的各项支出、收入

C：

估算后续开发的各项支出、收入在何时发生

D：

估算开发期中的利息和利润

E：

工业用地的监测点评估价格

7、工程建设的招标投标和的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。

A：

建设施工制度

B：

建设投资规定

C：

建设规划制度

D：

建设监理制度

E：

执行层的组织协调

8、国外研究表明，房地产的经济寿命与其__相关。

A．建筑结构

B．所在区域

C．使用性质

D．使用过程

9、某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6％，销售利润率为16％。

该写字楼的价值为万元。

A：

17087．20

B：

18699．20

C：

19666．40

D：

20666．67

E：

工业用地的监测点评估价格

10、委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买，这体现了拍卖活动应该遵循的。

A：

公开原则

B：

公平原则

C：

公正原则

D：

诚实信用原则

E：

执行层的组织协调

11、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1．3，贷款利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。

则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为万元。

A：

28．73

B：

29．11

C：

344．74

D：

349．31

E：

借款合同

12、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。

A：

土地购置贷款

B：

土地储备贷款

C：

土地开发贷款

D：

建设贷款

E：

借款合同

13、某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2100万元，现增设电梯需要130万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。

同时市场上类似有电梯的办公楼的重置价格为，2200万元。

则该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值为__万元，

A．2000

B．1970

C．2070

D．2170

14、在拆除有产权纠纷的房屋之前，拆迁管理部门应当组织拆迁人__，并将有关材料向公证机关办理证据保全。

A．选择拆迁安置的地点

B．拆迁安置

C．对被拆除房屋进行评估，做好勘察记录

D．确定房屋重置价的标准

15、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡，房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2500万元．某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为200㎡，房地价值为130万元．按照土地价值分摊法计算该人占有的土地份额为。

A：

0．8％

B：

1．6％

C：

2．4％

D：

4％

E：

工业用地的监测点评估价格

16、按，债券可分为公债券、金融债券、公司债券等几人类。

A：

发行主体的不同

B：

偿还期限的长短

C：

利息的不同支付方式

D：

发行方式

E：

执行层的组织协调

17、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2，现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：

每年需支付净租金1450元/m2，5年付清。

若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说__。

A．比售价优惠

B．不如售价优惠

C．与售价一样

D．难以判定是否给予了优惠

18、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。

法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是。

A：

该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金

B：

该房改房现时上市交易的正常价格

C：

现时该房屋的房改成本价

D：

当时该房屋的房改成本价

E：

工业用地的监测点评估价格

19、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素

20、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起日內作出是否退房的书面答复。

A：

15

B：

30

C：

45

D：

60

E：

执行层的组织协调

21、估价报告有效期应从起计。

A：

估价时点

B：

估价作业期

C：

出具估价报告之日

D：

签订估价委托合同之日

E：

工业用地的监测点评估价格

22、实行住房分配货币化后，公务员住房补贴的具体办法由__批准。

A．市（县）人民政府

B．省、自治区、直辖市人民政府

C．上级财政部门

D．上级房改部门

23、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为__。

A．23.80%

B．20.23%

C．19.70%

D．18.96%

24、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。

A：

同一估价原则、同一估价时点

B：

司一估价目的、同一估价方法

C：

同一估价目的、同一估价时点

D：

同一估价原则、同一估价日的

E：

工业用地的监测点评估价格

25、__，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。

A．投资于房地产投资信托基金

B．住房抵押贷款证券化

C．间接投资于房地产企业债券

D．房地产抵押担保

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是__。

A．国有土地使用权出让市场是土地一级市场

B．国有土地使用权可以由国家、单位进行出让

C．集体土地不经征用不得出让

D．国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书

2、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。

A．单位比较法

B．市场提取法

C．分解法

D．工料测量法

E．分部分项法

3、A市2007、2008年度商品住宅平均价格分别为2600元／、2800元。

该市A市2007—2008年普通商品住宅价格的环比增长速度是。

A：

107．69％

B：

7．69％

C：

110．3％

D：

10．3％

E：

执行层的组织协调

4、市场状况分析一般要从几个方面进行。

A：

经济结构分析

B：

供给分析

C：

需求分析

D：

竞争分析

E：

市场占有率分析

5、__资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

A．一级

B．二级

C．三级

D．暂定级

6、其他条件相同，期房价格一般__现房价格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．不可比

7、不属于开发商对房地产租售定价方法的是（）。

A．成本导向定价

B．销售导向定价

C．购买者导向定价

D．竞争导向定价

8、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有特性。

（2005年试题，有修改）

A：

区位选择异常重要

B：

投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C：

需要适时更新改造投资

D：

存在效益外溢和转移

E：

借款合同

9、当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。

A：

委托人、拍卖人无过错

B：

委托人、拍卖人有过错

C：

买受人过错

D：

声明不保证

E：

声明保证

10、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期期业投资。

A：

出售

B：

抵押

C：

转让

D：

经营

E：

借款合同

11、关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有（）。

A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测

B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整

D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

E．长期趋势法可以用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展潜力和趋势

12、由开发项目全部投资的内部收益率表明的是。

A：

项目投资所能支付的最高贷款利率

B：

将未来收益或收入转换成现值的收益率

C：

投资者每年所获得的或期望获得的收益率

D：

项目年净收益与项目投资的资本价值之比

E：

借款合同

13、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。

A：

应采用客观成本而不是实际成本

B：

应采用实际成本而不是客观成本

C：

应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D：

应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E：

应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整

14、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于。

A：

系统风险

B：

资本价值风险

C：

个别风险

D：

比较风险

E：

借款合同

15、影响债券利率高低的因素主要有。

A：

发行者的信用级别

B：

资本市场资金供求关系

C：

债券偿还期限

D：

利率计算方式

E：

债券发行方式

16、”拍卖法律关系当事人之间应自觉履行委托拍卖合同、拍卖成交确认书中所约定的各自的义务，以保证拍卖活动的顺利进行。

”这是拍卖基本原则中__原则的内容。

A．公开

B．公平

C．公

D．诚实信用

17、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是。

A：

进行项目的财务评价

B：

获取项目所需土地

C：

确定规划设计方案并获得批准

D：

对项目的建设工程进行招标

E：

提交项目开工申请并获得批准

18、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样．甲地块土地单价为506元／㎡，容积率为1．5，土地使用年限为50年．乙地块土地单价为