土地增值税法律法规doc.docx

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土地增值税法律法规

1．为了规范土地，房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

2．转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为.不包括以继承,赠与方式无偿转让房地产的行为.

国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地.地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施.附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品.

收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益.

单位,是指各类企业单位,事业单位,国家机关和社会团体及其他组织.

个人,包括个体经营者.

"赠与"是指如下情况：

（一）房产所有人,土地使用权所有人将房屋产权,土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的.

（二）房产所有人,土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体,国家机关将房屋产权,土地使用权赠与教育,民政和其他社会福利,公益事业的.

上述社会团体是指中国青少年发展基金会,希望工程基金会,宋庆龄基金会,减灾委员会,中国红十字会,中国残疾人联合会,全国老年基金会,老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织.

3.土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算.

纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊.

土地增值税以人民币为计算单位.转让房地产所取得的收入为外国货币的,以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币,据以计算应纳土地增值税税额.

对于取得的收入为外国货币的,依照细则规定,以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币,据以计算土地增值税税额.对于以分期收款形式取得的外币收入,也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币.

土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

4.纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

5.纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入.

对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用.

6.计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用.

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本）,包括土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用.土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费,耕地占用税,劳动力安置费及有关地上,地下附着物拆迁补偿的净支出,安置动迁用房支出等.前期工程费,包括规划,设计,项目可行性研究和水文,地质,勘察,测绘,"三通一平"等支出.建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费.基础设施费,包括开发小区内道路,供水,供电,供气,排污,排洪,通讯,照明,环卫,绿化等工程发生的支出.公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出.开发间接费用,是指直接组织,管理开发项目发生的费用,包括工资,职工福利费,折旧费,修理费,办公费,水电费,劳动保护费,周转房摊销等.

开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）,是指与房地产开发项目有关的销售费用,管理费用,财务费用.财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额.其他房地产开发费用,按本条

（一）,

（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除.

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条

（一）,

（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除.上述计算扣除的具体比例,由各省,自治区,直辖市人民政府规定.

旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格.评估价格须经当地税务机关确认.

新建房是指建成后未使用的房产.凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房.使用时间和磨损程度标准可由各省,自治区,直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定.

扣除项目金额中的利息支出如何计算:

利息的上浮幅度按国家的有关规定执行,超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除.

（四）与转让房地产有关的税金；与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税,城市维护建设税,印花税.因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除.

印花税,是指在转让房地产时缴纳的印花税.房地产开发企业按照<施工,房地产开发企业财务制度>的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除.其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税.

（五）财政部规定的其他扣除项目。

对从事房地产开发的纳税人可按本条

（一）,

（二）项规定计算的金额之和,加计20%的扣除.

转让旧房的,应按房屋及建筑物的评估价格,取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税.对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额.

纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除.纳税人隐瞒,虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除.

对于个人购入房地产再转让的,其在购入时已缴纳的契税,在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素,在计征土地增值税时,不另作为"与转让房地产有关的税金"予以扣除.

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第6条第

（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

7.土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

每级"增值额未超过扣除项目金额"的比例,均包括本比例数. 计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额＝增值额X30%

（二）增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的

土地增值税税额＝增值额X40%-扣除项目金额X5%

（三）增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的

土地增值税税额＝增值额X50%-扣除项目金额X15%

（四）增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额＝增值额X60%-扣除项目金额X35%

公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数.

8.有下列情形之一的，免征土地增值税：

（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；

普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅.高级公寓,别墅,度假村等不属于普通标准住宅.普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省,自治区,直辖市人民政府规定.

纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过第六条

（一）,

（二）,（三）,（四）,（五）项扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税.

对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额.不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用免税规定.

（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

是指因城市实施规划,国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权.

因城市实施规划,国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税.

（三）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税.居住未满三年的,按规定计征土地增值税.

对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

普通标准住宅”和“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。

纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

（四）对于以房地产进行投资,联营的,投资,联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资,联营的企业中时,暂免征收土地增值税.对投资,联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税.

对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税。

（五）对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税；建成后转让的,应征收土地增值税.

（六）在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税.

（七）对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税.

符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税.

9.纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；隐瞒,虚报房地产成交价格,是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权,地上建筑物及其附着物价款的行为.

（二）提供扣除项目金额不实的；提供扣除项目金额不实的,是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为.

（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为.

房地产评估价格是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段,同类房地产进行综合评定的价格.评估价格须经当地税务机关确认.

隐瞒,虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估.税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入.

提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估.税务机关根据评估价格确定扣除项目金额.

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入.

10.纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

房地产所在地,是指房地产的座落地.纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的,应按房地产所在地分别申报纳税.

纳税人应按照下列程序办理纳税手续：

（一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权,土地使用权证书,土地转让,房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料.

纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的,经税务机关审核同意后,可以定期进行纳税申报,具体期限由税务机关根据情况确定.

（二）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税.

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工,办理结算后再进行清算,多退少补.具体办法由各省,自治区,直辖市地方税务局根据当地情况制定.

对纳税人预售房地产所取得的收入,当地税务机关规定预征土地增值税的,纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报,并按规定比例预交,待办理决算后,多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的,也应在取得收入时先到税务机关登记或备案.

税务机关核定的纳税期限,应在纳税人签订房地产转让合同之后,办理房地产权属转让（即过户及登记）手续之前.

11.土地增值税由税务机关征收。

土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

土地管理部门,房产管理部门应当向税务机关提供有关资料,是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权,土地使用权,土地出让金数额,土地基准地价,房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料.

12.纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

13.土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。

纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权,土地使用权证书,土地转让,房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的,按照<中华人民共和国税收征收管理法>（以下简称<征管法>）第三十九条的规定进行处理.

纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的,按照<征管法>第四十条的规定进行处理.

14.本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。

15.本条例自1994年1月1日起施行。

各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。

各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费,土地收益金等征收办法.

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

国税发[2006]187号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：

为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税的扣除项目

（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。

除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

具体核定方法由省税务机关确定。

（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

五、土地增值税清算应报送的资料

符合本通知第二条第

（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第

（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

六、土地增值税清算项目的审核鉴证

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。

对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

七、土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

八、清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

本通知自2007年2月1日起执行。

各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国家税务总局  

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年十二月二十八日

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

文号：

国税发[2009]91号

发文单位：

国家税务总局　

发文日期：

2009-05-12

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：

为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

国家税务总局　

二○○九年五月十二日

土地增值税清算管理规程

　　第一章　总则

　　第一条　为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

　　第二条　《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

　　第三条　《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

　　第四条　纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

　　第五条　税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章　前期管理

第六条　主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情