XXXX厦门房地产市场综述.docx

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XXXX厦门房地产市场综述

XXXX厦门房地产市场综述

房价新高、温州炒房团、地王、央企、调控、土地清理、保障房、限贷、限购、问责、蜗居、租金上涨、高铁、通胀……一个个关键词，述不尽中国房地产市场的博弈风云。

高密度的政策出台，无数的严厉措施和细则，中央史无前例的调控，地方史无前例的压力，房价却史无前例的坚挺……一次次痛楚观望，道不清中国房地产市场的纠结角力。

这一年，厦门楼市也在亢奋和调控中纠结前行，同样经历了“亢奋——被药——抗药”三步曲，虽然依旧山也叠嶂、水也迷离，背后则是中央政府、地方政府、开发商、消费者，甚至国际热钱……之间超给力的楼市博弈风云。

一、年度回顾——就事论市博弈大风云

1.第一阶段（1～4月）亢奋期

年初，楼市延续了09年的回暖势头，逐波攀升，炒房、彻夜排队等现象频繁出现，楼市亢奋勃发。

1月——精品入市价升量跌年初，市场供给不足，海峡国际社区、君临宝邸等高端楼盘入市，呈现价升量跌。

2月——春节不暖成交疲软春节期间，仅绿苑新城开盘，全市日均成交寥寥17套，市场萎缩，量价再入低谷。

3月——阳春三月勃发热销两会期间，国际邮轮城二期再现彻夜排队，开盘日光，市场开始量价齐升，楼市出现回暖反弹。

4月——调控新政史无前例楼市旺销，中央政府为遏制房价过快上涨，出台了史无前例的4.17新政，市场信心骤减，四月末成交急剧下滑。

2.第二阶段（5～7月）被药期

受史上最严厉的“4.17新政”影响，市场犹如强行被药，高烧没退，却又消化紊乱，成交受挫，开发商慌乱观望，甚至出现了六月零开盘的罕见情况。

4.17新政突如其来，而且史无前例，市场犹如强行被药，高烧没褪，却又消化紊乱，成交受挫，开发商慌乱观望，甚至出现了六月零开盘的罕见记录。

5月——国家新政成效初现，地方细则也频繁出台，多方施压之下，楼市再度低迷，创出3月以来日成交量新低，但翔安隧道的开通支持了金色悦城五一开盘热销，然而并未改变市场的总体疲软。

6月——厦门新盘零推盘受新政影响，信心受挫，楼市僵持，开发商慌乱观望，6月份无新盘入市，滞后的二手市场却还算给力，成交占总成交量的6成以上，首次超过新房。

7月——万达广场再现日光借着市场的缓冲，湖里万达广场乘虚而入，再现日光，三个月收回地价。

引得各大开发商厉兵秣马，跃跃欲试，开始积极备战，为入市大造声势。

第三阶段（8月之后）抗药期

8月之后，中央美地试水热销，带动各大楼盘争相入市，品质豪宅蜂拥出笼。

虽然“9.29”新政重申，央行缩紧银根，楼市似乎拥有了整体“抗药性”，依旧高位运行。

8月——中央美地低价入市中央美地强势热销，引来大批购房客抢购，再次掀起楼市热潮，带动其他楼盘纷纷跟进，拉动本月成交量上涨。

9月——9.29调控加码土地拍卖掀起狂潮，保利、招商等多家央企来厦疯狂抢地，万科湖心岛品牌豪宅放量，岛内房价蓄力冲高。

9.29日中央调控政策重申，厦门紧跟中央步伐，第二个出台地方限购政策。

10月——湖滨首府高调登场世茂集团入厦的第一个项目世茂湖滨首府开盘，售楼员日进50万成为传奇，岛内豪宅时代来临。

11月——厦门岛内地王再现11月CPI上涨至5.1%创新高，两次上调了存款准备金率各0.5%，宝龙旗下公司以14187元/平拿下湖边水库地块，再创年内地王，万科·金域华府、金色悦城双盘呼应，速战决胜。

12月——岛内东部办公地块受热捧岛外土地大多底价成交。

缩减银根，应对通胀、央行加息大环境下，本月楼市持续热销，岛内房价高企。

二、综合评述——市道分析角力细解读

1.概述

政策大拐弯：

2009年房地产业以优惠政策为主基调，而在2010年除了史上最严厉调控政策——4.17和9.29新政，金融政策也愈加严酷，政策大拐湾。

楼市三步曲：

在两大新政影响下，厦门一二手住宅成交量走出了“亢奋—受挫—回升”的N型走势，成交价格持续高位运行，住宅均价创新高。

土地两元化：

2010年新拍土地主要位于岛外的集美、同安，但岛内“沸腾”，岛外“冷却”岛内外土地市场两元化愈加明显。

投资被分流：

受通胀影响，年初温州炒房团汹涌来厦，异地客群比例猛长。

新政骤现，投资需求渐被逼退住宅物业，资金遂转向商业、写字楼物业等。

“3、2、1”格局显现，“四高”形势下运行：

岛内豪宅均价3万元/㎡，岛内普通住宅均价2万元/㎡，岛外优质住宅1万元/㎡，“3、2、1”格局显现。

楼市在“高管控，高保障，高地价，高房价”四高形势下运行。

2.金融：

信贷前松后紧楼市借力放量

受积极的财政政策和适度宽松的货币政策影响，厦门市房地产信贷投放整体较为宽松。

开发贷款保持同比增长，市场供应保持同比增长态势。

2010年1-11个月全市实际贷款总额达3300亿元，同比去年增长19.86%；房地产贷款占全市贷款比重高达33.5%，相比去年基本持平；房地产贷款高达1084亿，同比去年增长了20.2%。

土地购置贷款负增长，贷款的资金主要用于在建工程项目，助推楼市放量。

2010年1-11月土地使用权担保金额累计值为155.3亿元，同比去年176.42亿元，下跌11.1%。

房地产消费贷款（抵押按揭贷款）保持平稳增长，住房需求呈上升态势。

2010年1-11月全市购房贷款达734个亿，同比增加134个亿，增长率高达18.3%。

通胀来临，金融政策逐步收紧。

2010年通胀预期高企，至7月，CPI指数超3%控制线，至11月涨至5.1%的年度高点，由“防通胀”转“控通胀”。

CPI的高涨令房地产投资需求剧增，进而推动房价上涨。

与此同时，控制放贷，央行年内五次上调存款准备金率，两次上调存贷款基准利率，2010年12月货币政策从适度宽松调整为稳健，金融政策持续收紧。

3.土地：

岛内外两元分化名企拿地成主角

2010年厦门市取得土地出让金共计298亿元，同比增长1.2%，增加并不多；土地出让金占财政收入的比例为57%，占据主力。

2010年的土拍市场表现出以下四个特征：

l与住宅市场互相影响，同步表现为亢奋—冷却—回暖三步曲过程；

l全国性异地名企越来越多地现身土拍市场，多有斩获——厦门渐成抢地重点城市；

l优质资源地块均为名企竞得——助推厦门楼市步入品质时代。

l片区方面，岛内东部遭疯抢湖边水库现地王

岛内东部：

湖边水库—五缘湾—观音山片区成为土地市场热点区域，名企争相涌入，如宝龙、万科、建发、保利、世茂疯狂竞拍，宝龙在11月以14187元/平创下年内新地王，在高价地块催生下，东部将迎来豪宅时代。

厦门岛内东部片区2010出让地块明细

序号

地址

总建（㎡）

楼面地价（元/㎡）

溢价率

竞买人

1

思明区（03-07）观音山片区，下堡路北侧，塔埔西路城镇住

40900

6870

129%

开元

投资

2

思明区（03-07）观音山片区，下堡路北侧，半屏山路西侧

45000

6800

123%

中铁二十二局

3

湖里区06-08钟宅片区金山路东侧

16220

10210

177%

新景地

集团

4

湖里区06-08五缘湾片区仙湖路与枋湖南路交叉口东北侧

494630

6271

36%

建发

集团

5

湖里区06-07片区枋湖路与枋湖西路交叉口东南侧

95460

9784

115%

龙郡

投资

6

湖里区06-10湖边水库片区金边路与虎仔山西路交叉口东南侧

53360

14187

137%

宝龙

集团

7

湖里区06-06片区环岛干道与枋湖北二路交叉口西北侧

128700

10785

54%

国贸

地产

8

湖里区06-08五缘湾西片区金山路与五缘湾道交叉口东北侧

117250

8768

35%

天地

建设

4.商品房：

调控+通胀，致非住宅旺销

2010年厦门市商品房共成交466万平，比09年减少近两成。

其中，非住宅交易面积同比增加36%，住宅交易减少约四成。

民间资本充盈和通货膨胀致投资需求旺盛，除分流到黄金、股市等市场外，转入地产投资的资金受限购令影响，进而转向商业、写字楼等物业，推动厦门非住宅物业量价齐升。

典型楼盘：

万达广场——夜间开盘，六度日光。

5.住宅：

2010年高位平稳运行，价格再创新高

厦门市住宅房价在2007年底达到历史高点，年末均价达11007元/㎡，随后受调控影响，量价逐渐走低，08年进入低迷状态。

到2009年，政府救市，楼市再现量价齐升，至2010年第二季度就已赶超07年末的高峰，均价达到11422元/㎡，10月岛内均价达到18000元/平。

1）走势：

交易量N型波动政策短期影响明显

亢奋：

在“抗危机、保增长”政策刺激下，厦门楼市承接09年量价高位运行走势，只在春节前后稍显平淡，节后楼市依然强势，持续火爆。

受挫：

“4.17”新政严厉出台，如同晴天霹雳，将楼市瞬间冰封，5至7月成交持续低迷。

攀升：

随着中央美地等成功试水，成交再续上扬。

即使9.29新政、限购、停贷等接踵而至，成交依然火爆，豪宅不断上市，推动高端品质时代进程加速，从而拉升房价高位运行。

2）开发：

中小企业且干且看品牌房企快速高效

综合开发商、土地和楼盘情况，可以发现2010年厦门楼市：

市场供给以06年及之前出让地块为主，在年度新推楼盘中占据2/3。

旧有地块以本地中小房企开发为主，即使开发周期较长，但楼盘品质有待提高。

09、10年取得地块入市的楼盘，以异地名企为主，开发周期短，品质高，销售频现日光，特别是万达广场，拿地三个月内收回地价。

地块取得时段

2006年及以前

2007年

2008年

2009年

2010年

合计

2010年入市量

商品房

194.23

16.99

38.43

75.14

13.66

338.38

商品住宅

147.01

14.12

20.83

39.81

0

221.78

地块特征

低地价，低价入市

高地价，地王高价入市

市场冷淡，地价不高

优质资源，湖边水库，海景地块

快速开发，万达模式

开发主体

建发，海投，杏林建设，本地中小开发商

国贸，住宅集团

新景地，亿力集团

万科、世茂，

万达

3）供需：

旧地新盘齐推售供销基本平衡

全年供销总量基本平衡，供销比为1.03，但总供应量仍较为有限，受09年快速回暖过度消化，存量有限，市场以2010年新批预售项目为主，主要集中在9-11月上市。

上半年——入市的楼盘以本土企业在06-07年囤积地块为主，地价较低，品质一般，售价也略低。

下半年——以名企在09年取得的景观资源地块为主，高地价、高品质入市，引领豪宅时代，拉升成交价格。

4）地域：

岛内东部热点岛外量体增至六成

岛内——湖里的枋湖片区、五缘湾东部片区品质楼盘热销，占据岛内成交主力。

如中央美地、禹洲城上城、世茂湖滨首府等。

岛外——集美、同安等岛外热点区域成刚需购房主战场，岛外住宅成交面积约占全市的六成。

5）客群：

异地客被减少投资客被分流

受2010年内两次新政调控影响，厦门市房地产市场的客群发生了明显的变化。

值得重点关注的有：

年初市场火热，温州客入厦抢购沿海楼盘；限购令出台和落实迫使异地客户大量减少；投资客被分流至商业、写字楼等物业。

6）产品：

中小户型受追捧市场刚需成主流

从图中可以看出，小户占据市场主力，80-90平米户型成交份额占最大；100-120平米户型以首次改善为主，成交比例次之；高端改善客群以140平米以上户型为主，集中在岛内东部。

综合看来，刚需占据市场主力，80-120平产品销量最大。

6.二手房：

成交量超一手，与一手市场共舞三步曲

2010年1-11月，二手住宅共成交238万平，比一手住宅多出约11%，主要是二手房市场供求关系相对稳定，受楼市短暂观望影响较小，整体成交给力，但其年度数量仅高于08年，明显低于06、07、09年。

年内走势方面，二手住宅的成交与一手房相近，也呈N型“亢奋、回调、攀升”之势。

在成交的二手住宅中，思明区占了其中的一半左右，湖里区占了其中的四分之一，岛外四区仅占剩余的四分之一，可见二手房交易主要集中在岛内。

三、兔年展望——风光宛在结局仍难料

1.概述

回首2010，厦门楼市在亢奋和调控中纠结前行，多剂调控猛药下依旧高歌亢进。

展望2011，一方面控通胀和严调控已成政策主基调，另一方面“十二五”计划正待实施、海西建设亦如火如荼……外界环境依然复杂多变；但一路走来，楼市前行的主线已清晰可见：

政策、城市、供给、需求等四方面因素交织影响，演绎着兔年楼市新篇章。

2.政策走势：

中央政府仍将继续保持严厉调控

2010年以来，前所未有的严厉政策是造成楼市局面的主要外因。

展望2011市场动向，中央政策的导向仍是首要的考量要素。

尽管积极的财政政策与稳健的货币政策这一主线未变，但基于多方面复杂因素影响，上半年中央政府将继续采取改善民生的举措，房地产政策也将持续保持严厉调控。

3.市政利好：

内外交通大利好，城市价值升级

回顾2010年，翔安隧道、海沧大桥引桥的开通，加快了岛内外一体化进程，西客站的运营、福厦高铁的贯通，巩固了厦门作为海西经济圈中心城市的地位。

展望2011年，厦漳泉一体化、岛内外一体化的各项市政建设进入实质化进程，伴随着轻轨、海沧隧道、厦深铁路、龙厦铁路、厦漳大桥等交通建设的陆续推进，厦门中心城市价值将继续提升。

如：

2011年1月6日，市长刘赐贵指出，厦门2011年启动轻轨建设，同集路将动工改造。

随着漳厦大桥的通车，厦门岛第二西通道：

海沧至湖里海底隧道将于2011年开工建设，并将在五年内建成通车。

厦深铁路与龙厦铁路将于2011年底同时建成通车。

4.供应：

高价地陆续入市，支撑房价高位运行

随着2010年高端项目持续推出，高价地陆续入市，开发建安成本增加，2011年市场主流供应仍将高位运行。

1）总量：

住宅供应充裕，岛外大放量

自2010年起，09年出让用地陆续入市，随着2010年土地市场的大幅供应，预计2011年商品住宅总供应量将高达536万平，其中近57%的供应量来源于2009年，其次有近27%的供应来源于2007年以前，13%供应来源于2010年。

2011年新推盘项目预测

区域

片区

新项目数

部分代表项目

岛内

思明

观音山-会展

12

大洲·国际龙郡，联发·滨海名居，鑫塔·水尚

湖里

湖边水库

13

特房·五缘尊墅/五缘尊府，国贸天琴湾，新景国际外滩、融景湾

五缘湾

岛外

同安

滨海新城

10

金都·海尚国际，中洲滨海城

集美

杏林

14

联发杏林湾1号，宁宝世家，莲花尚院，聚镇

集美新城

海沧

海沧新城

2

禹洲·尊海，禹洲·高尔夫

翔安

翔安新城

3

明发·半岛祥湾，国贸金门湾，中骏·蓝湾尚都

2011年新入市项目众多，岛外大放量，占总供应量七成。

预计2011年拟新开盘的54个项目中，岛外占29个，约386万平，占72%，岛外“大放量”。

岛内25个楼盘将面市，约150万平。

2）企业：

实力开发商唱主角

资金雄厚的外来上市房企、本土大型国企将唱市场主角。

预计2011年新推楼盘中，外来的上市房企（如万科、世茂、首开、华润）与本地名企（建发、国贸、住宅、联发）将展开激烈角逐。

3）区域分析：

岛内东部依然热点，岛外集美重头戏

本岛：

岛内东部为热点区域，名企争相涌入五缘湾—湖边水库—观音山片区，高地价、高开发水平下，群雄争霸，演绎豪宅时代。

集美板块：

集美具有区域人文、景观资源优势的基础，在高标准下，新城建设如火如荼进行中，将成为最具活力、最具发展潜力的新城。

随着万科、住宅集团等名企主导集美市场，2011年名企大盘开发全面爆发，集美上演重头戏！

同安板块：

随着BRT的开通、环东海域大盘的开发，同安楼市由内生型转向开放型，开拓环东海域地产新篇章。

海沧板块：

尽管公建配套设施日趋成熟，但近几年利好透支，可开发的土地资源渐少，二手房迎来新契机。

翔安板块：

翔安隧道开通，翔安新城日渐兴起，万科、中骏进军翔安楼市，推动地产新发展。

5.需求：

岛内高端化岛外刚需化

在通货膨胀预期加强、厦门中心城市突显、城市化进程加速、房价快速上升，投资渠道受限，房地产信心恢复下，购房需求强劲。

岛内：

名企厮杀岛内热土，高地价、高品质、精装助推高房价，岛内以“换新、换大、换品质”的高端客群为主。

岛外：

岛外新城在高标准建设下，集美、环东海域潜力新区将掀起岛外时代，在高房价挤压下，刚需客户向岛外转移，城际交通将带来动车沿线城市客户。

6.楼市研判：

争议中保持上行趋势

政策走势：

上半年中央政府将继续采取改善民生的举措，房地产政策也将持续保持严厉调控。

市政利好：

内外重大交通利好，城市价值提升，突显中心城市地位，推动房地产市场上行。

市场供应：

2011年总体供应巨大，岛外成为供给主力。

资金雄厚的外来大鳄、本土大型国企将唱楼市主角，高地价项目将陆续入市，市场主流供应仍将高价运行。

市场需求：

购房需求强劲，市场需求趋向两极化，岛内趋向高端化，岛外趋向刚需化。

综上所述，城市年轮（中国）机构认为：

2011年上半年厦门房地产市场将在政策争议中保持上行趋势，下半年不确定性加大。

转载请注明来自房界网（作者单位：

厦门城市年轮房地产研究所）