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1、XXXX厦门房地产市场综述XXXX厦门房地产市场综述房价新高、温州炒房团、地王、央企、调控、土地清理、保障房、限贷、限购、问责、蜗居、租金上涨、高铁、通胀一个个关键词，述不尽中国房地产市场的博弈风云。高密度的政策出台，无数的严厉措施和细则，中央史无前例的调控，地方史无前例的压力，房价却史无前例的坚挺一次次痛楚观望，道不清中国房地产市场的纠结角力。 这一年，厦门楼市也在亢奋和调控中纠结前行，同样经历了“亢奋被药抗药”三步曲，虽然依旧山也叠嶂、水也迷离，背后则是中央政府、地方政府、开发商、消费者，甚至国际热钱 之间超给力的楼市博弈风云。一、 年度回顾就事论市 博弈大风云1. 第一阶段（14月）亢奋

2、期年初，楼市延续了09年的回暖势头，逐波攀升，炒房、彻夜排队等现象频繁出现，楼市亢奋勃发。1月 精品入市 价升量跌 年初，市场供给不足，海峡国际社区、君临宝邸等高端楼盘入市，呈现价升量跌。2月 春节不暖 成交疲软 春节期间，仅绿苑新城开盘，全市日均成交寥寥17套，市场萎缩，量价再入低谷。3月 阳春三月 勃发热销 两会期间，国际邮轮城二期再现彻夜排队，开盘日光，市场开始量价齐升，楼市出现回暖反弹。4月 调控新政 史无前例 楼市旺销，中央政府为遏制房价过快上涨，出台了史无前例的 4.17新政，市场信心骤减， 四月末成交急剧下滑。2. 第二阶段（57月）被药期受史上最严厉的“4.17新政”影响，市场

3、犹如强行被药，高烧没退，却又消化紊乱，成交受挫， 开发商慌乱观望，甚至出现了六月零开盘的罕见情况。4.17新政突如其来，而且史无前例，市场犹如强行被药，高烧没褪，却又消化紊乱，成交受挫， 开发商慌乱观望，甚至出现了六月零开盘的罕见记录。5月 国家新政成效初现，地方细则也频繁出台，多方施压之下，楼市再度低迷，创出3月以来日成交量新低，但翔安隧道的开通支持了金色悦城五一开盘热销，然而并未改变市场的总体疲软。6月 厦门新盘零推盘 受新政影响，信心受挫，楼市僵持，开发商慌乱观望，6月份无新盘入市，滞后的二手市场却还算给力，成交占总成交量的6成以上，首次超过新房。7月 万达广场再现日光 借着市场的缓冲，

4、湖里万达广场乘虚而入，再现日光，三个月收回地价。引得各大开发商厉兵秣马，跃跃欲试，开始积极备战，为入市大造声势。第三阶段（8月之后） 抗药期8月之后，中央美地试水热销，带动各大楼盘争相入市，品质豪宅蜂拥出笼。虽然“9.29”新政重申，央行缩紧银根，楼市似乎拥有了整体“抗药性”，依旧高位运行。8月 中央美地低价入市 中央美地强势热销，引来大批购房客抢购，再次掀起楼市热潮，带动其他楼盘纷纷跟进，拉动本月成交量上涨。9月 9.29调控加码 土地拍卖掀起狂潮，保利、招商等多家央企来厦疯狂抢地，万科湖心岛品牌豪宅放量，岛内房价蓄力冲高。9.29日中央调控政策重申，厦门紧跟中央步伐，第二个出台地方限购政策

5、。10月 湖滨首府高调登场 世茂集团入厦的第一个项目世茂湖滨首府开盘，售楼员日进50万成为传奇，岛内豪宅时代来临。11月 厦门岛内地王再现 11月CPI上涨至5.1%创新高，两次上调了存款准备金率各0.5% ，宝龙旗下公司以14187元/平拿下湖边水库地块，再创年内地王，万科金域华府、金色悦城双盘呼应，速战决胜。12月 岛内东部办公地块受热捧 岛外土地大多底价成交。缩减银根，应对通胀、央行加息大环境下，本月楼市持续热销，岛内房价高企。二、 综合评述市道分析 角力细解读1. 概述政策大拐弯：2009年房地产业以优惠政策为主基调，而在2010年除了史上最严厉调控政策4.17和9.29新政，金融政策

6、也愈加严酷，政策大拐湾。楼市三步曲：在两大新政影响下，厦门一二手住宅成交量走出了“亢奋受挫回升”的N型走势，成交价格持续高位运行，住宅均价创新高。土地两元化： 2010年新拍土地主要位于岛外的集美、同安，但岛内“沸腾”，岛外“冷却”岛内外土地市场两元化愈加明显。投资被分流：受通胀影响，年初温州炒房团汹涌来厦，异地客群比例猛长。新政骤现，投资需求渐被逼退住宅物业，资金遂转向商业、写字楼物业等。“3、2、1”格局显现，“四高”形势下运行：岛内豪宅均价3万元/，岛内普通住宅均价2万元/，岛外优质住宅1万元/，“3、2、1”格局显现。楼市在“高管控，高保障，高地价，高房价” 四高形势下运行。2. 金融

7、：信贷前松后紧 楼市借力放量受积极的财政政策和适度宽松的货币政策影响，厦门市房地产信贷投放整体较为宽松。开发贷款保持同比增长，市场供应保持同比增长态势。2010年1-11个月全市实际贷款总额达3300亿元，同比去年增长19.86%；房地产贷款占全市贷款比重高达33.5%，相比去年基本持平；房地产贷款高达1084亿，同比去年增长了20.2%。土地购置贷款负增长，贷款的资金主要用于在建工程项目，助推楼市放量。2010年1-11月土地使用权担保金额累计值为155.3亿元，同比去年176.42亿元，下跌11.1%。房地产消费贷款（抵押按揭贷款）保持平稳增长，住房需求呈上升态势。2010年1-11月全市

8、购房贷款达734个亿，同比增加134个亿，增长率高达18.3%。通胀来临，金融政策逐步收紧。2010年通胀预期高企，至7月，CPI指数超3%控制线，至11月涨至5.1%的年度高点，由“防通胀”转“控通胀”。CPI的高涨令房地产投资需求剧增，进而推动房价上涨。与此同时，控制放贷，央行年内五次上调存款准备金率，两次上调存贷款基准利率，2010年12月货币政策从适度宽松调整为稳健，金融政策持续收紧。3. 土地：岛内外两元分化 名企拿地成主角2010年厦门市取得土地出让金共计298亿元，同比增长1.2%，增加并不多；土地出让金占财政收入的比例为57%，占据主力。 2010年的土拍市场表现出以下四个特征

9、：l 与住宅市场互相影响，同步表现为亢奋冷却回暖三步曲过程；l 全国性异地名企越来越多地现身土拍市场，多有斩获厦门渐成抢地重点城市；l 优质资源地块均为名企竞得助推厦门楼市步入品质时代。l 片区方面，岛内东部遭疯抢 湖边水库现地王岛内东部：湖边水库五缘湾观音山片区成为土地市场热点区域，名企争相涌入，如宝龙、万科、建发、保利、世茂疯狂竞拍，宝龙在11月以14187元/平创下年内新地王，在高价地块催生下，东部将迎来豪宅时代。厦门岛内东部片区2010出让地块明细 序号 地址 总建（） 楼面地价（元/） 溢价率 竞买人 1 思明区(03-07)观音山片区，下堡路北侧，塔埔西路城镇住 40900 687

10、0 129% 开元投资 2 思明区(03-07)观音山片区，下堡路北侧，半屏山路西侧 45000 6800 123% 中铁二十二局 3 湖里区06-08钟宅片区金山路东侧 16220 10210 177% 新景地集团 4 湖里区06-08五缘湾片区仙湖路与枋湖南路交叉口东北侧 494630 6271 36% 建发集团 5 湖里区06-07片区枋湖路与枋湖西路交叉口东南侧 95460 9784 115% 龙郡投资 6 湖里区06-10湖边水库片区金边路与虎仔山西路交叉口东南侧 53360 14187 137% 宝龙集团 7 湖里区06-06片区环岛干道与枋湖北二路交叉口西北侧 128700 10

11、785 54% 国贸地产 8 湖里区06-08五缘湾西片区金山路与五缘湾道交叉口东北侧 117250 8768 35% 天地建设 4. 商品房：调控+通胀，致非住宅旺销2010年厦门市商品房共成交466万平，比09年减少近两成。其中，非住宅交易面积同比增加36%，住宅交易减少约四成。民间资本充盈和通货膨胀致投资需求旺盛，除分流到黄金、股市等市场外，转入地产投资的资金受限购令影响，进而转向商业、写字楼等物业，推动厦门非住宅物业量价齐升。典型楼盘：万达广场夜间开盘，六度日光。5. 住宅：2010年高位平稳运行，价格再创新高厦门市住宅房价在2007年底达到历史高点，年末均价达11007元/，随后受调

12、控影响，量价逐渐走低，08年进入低迷状态。到2009年，政府救市，楼市再现量价齐升，至2010年第二季度就已赶超07年末的高峰，均价达到11422元/，10月岛内均价达到18000元/平。1) 走势：交易量N型波动 政策短期影响明显亢奋：在“抗危机、保增长”政策刺激下，厦门楼市承接09年量价高位运行走势，只在春节前后稍显平淡，节后楼市依然强势，持续火爆。受挫：“4.17”新政严厉出台，如同晴天霹雳，将楼市瞬间冰封，5至7月成交持续低迷。攀升：随着中央美地等成功试水，成交再续上扬。 即使9.29新政、限购、停贷等接踵而至，成交依然火爆，豪宅不断上市，推动高端品质时代进程加速，从而拉升房价高位运行

13、。2) 开发：中小企业且干且看 品牌房企快速高效综合开发商、土地和楼盘情况，可以发现2010年厦门楼市：市场供给以06年及之前出让地块为主，在年度新推楼盘中占据2/3。旧有地块以本地中小房企开发为主，即使开发周期较长，但楼盘品质有待提高。09、10年取得地块入市的楼盘，以异地名企为主，开发周期短，品质高，销售频现日光，特别是万达广场，拿地三个月内收回地价。地块取得时段 2006年及以前 2007年 2008年 2009年 2010年 合计 2010年入市量 商品房 194.23 16.99 38.43 75.14 13.66 338.38 商品住宅 147.01 14.12 20.83 39.

14、81 0 221.78 地块特征 低地价，低价入市 高地价，地王高价入市 市场冷淡，地价不高 优质资源，湖边水库，海景地块 快速开发，万达模式 开发主体 建发，海投，杏林建设，本地中小开发商 国贸，住宅集团 新景地，亿力集团 万科、世茂， 万达 3) 供需：旧地新盘齐推售 供销基本平衡全年供销总量基本平衡，供销比为1.03，但总供应量仍较为有限，受09年快速回暖过度消化，存量有限，市场以2010年新批预售项目为主，主要集中在9-11月上市。上半年入市的楼盘以本土企业在06-07年囤积地块为主，地价较低，品质一般，售价也略低。下半年以名企在09年取得的景观资源地块为主，高地价、高品质入市，引领豪

15、宅时代，拉升成交价格。4) 地域：岛内东部热点 岛外量体增至六成岛内湖里的枋湖片区、五缘湾东部片区品质楼盘热销，占据岛内成交主力。如中央美地、禹洲城上城、世茂湖滨首府等。岛外集美、同安等岛外热点区域成刚需购房主战场，岛外住宅成交面积约占全市的六成。5) 客群：异地客被减少 投资客被分流受2010年内两次新政调控影响，厦门市房地产市场的客群发生了明显的变化。值得重点关注的有：年初市场火热，温州客入厦抢购沿海楼盘；限购令出台和落实迫使异地客户大量减少；投资客被分流至商业、写字楼等物业。6) 产品：中小户型受追捧 市场刚需成主流从图中可以看出，小户占据市场主力，80-90平米户型成交份额占最大；10

16、0-120平米户型以首次改善为主，成交比例次之；高端改善客群以140平米以上户型为主，集中在岛内东部。综合看来，刚需占据市场主力，80-120平产品销量最大。 6. 二手房：成交量超一手，与一手市场共舞三步曲2010年1-11月，二手住宅共成交238万平，比一手住宅多出约11%，主要是二手房市场供求关系相对稳定，受楼市短暂观望影响较小，整体成交给力，但其年度数量仅高于08年，明显低于06、07、09年。年内走势方面，二手住宅的成交与一手房相近，也呈N型“亢奋、回调、攀升”之势。在成交的二手住宅中，思明区占了其中的一半左右，湖里区占了其中的四分之一，岛外四区仅占剩余的四分之一，可见二手房交易主要

17、集中在岛内。 三、 兔年展望风光宛在 结局仍难料1. 概述回首2010，厦门楼市在亢奋和调控中纠结前行，多剂调控猛药下依旧高歌亢进。展望2011，一方面控通胀和严调控已成政策主基调，另一方面“十二五”计划正待实施、海西建设亦如火如荼外界环境依然复杂多变；但一路走来，楼市前行的主线已清晰可见：政策、城市、供给、需求等四方面因素交织影响，演绎着兔年楼市新篇章。2. 政策走势：中央政府仍将继续保持严厉调控2010年以来，前所未有的严厉政策是造成楼市局面的主要外因。展望2011市场动向，中央政策的导向仍是首要的考量要素。尽管积极的财政政策与稳健的货币政策这一主线未变，但基于多方面复杂因素影响，上半年中

18、央政府将继续采取改善民生的举措，房地产政策也将持续保持严厉调控。3. 市政利好：内外交通大利好，城市价值升级回顾2010年，翔安隧道、海沧大桥引桥的开通，加快了岛内外一体化进程，西客站的运营、福厦高铁的贯通，巩固了厦门作为海西经济圈中心城市的地位。展望2011年，厦漳泉一体化、岛内外一体化的各项市政建设进入实质化进程，伴随着轻轨、海沧隧道、厦深铁路、龙厦铁路、厦漳大桥等交通建设的陆续推进，厦门中心城市价值将继续提升。如：2011年1月6日，市长刘赐贵指出，厦门2011年启动轻轨建设，同集路将动工改造。随着漳厦大桥的通车，厦门岛第二西通道：海沧至湖里海底隧道将于2011年开工建设，并将在五年内建

19、成通车。厦深铁路与龙厦铁路将于2011年底同时建成通车。4. 供应：高价地陆续入市，支撑房价高位运行随着2010年高端项目持续推出，高价地陆续入市，开发建安成本增加，2011年市场主流供应仍将高位运行。1) 总量：住宅供应充裕，岛外大放量自2010年起，09年出让用地陆续入市，随着2010年土地市场的大幅供应，预计2011年商品住宅总供应量将高达536万平，其中近57%的供应量来源于2009年，其次有近27%的供应来源于2007年以前，13%供应来源于2010年。2011年新推盘项目预测 区域 片区 新项目数 部分代表项目 岛内 思明 观音山-会展 12 大洲国际龙郡 ，联发滨海名居，鑫塔水尚

20、 湖里 湖边水库 13 特房五缘尊墅/五缘尊府，国贸天琴湾，新景国际外滩、融景湾 五缘湾 岛外 同安 滨海新城 10 金都海尚国际，中洲滨海城 集美 杏林 14 联发杏林湾1号，宁宝世家，莲花尚院，聚镇 集美新城 海沧 海沧新城 2 禹洲尊海，禹洲高尔夫 翔安 翔安新城 3 明发半岛祥湾，国贸金门湾，中骏蓝湾尚都 2011年新入市项目众多，岛外大放量，占总供应量七成。预计2011年拟新开盘的54个项目中，岛外占29个，约386万平，占72%，岛外“大放量”。岛内25个楼盘将面市，约150万平。2) 企业：实力开发商唱主角资金雄厚的外来上市房企、本土大型国企将唱市场主角。预计2011年新推楼盘中

21、，外来的上市房企（如万科、世茂、首开、华润）与本地名企（建发、国贸、住宅、联发）将展开激烈角逐。3) 区域分析：岛内东部依然热点，岛外集美重头戏本岛：岛内东部为热点区域，名企争相涌入五缘湾湖边水库观音山片区，高地价、高开发水平下，群雄争霸 ，演绎豪宅时代。集美板块：集美具有区域人文、景观资源优势的基础，在高标准下，新城建设如火如荼进行中，将成为最具活力、最具发展潜力的新城。随着万科、住宅集团等名企主导集美市场，2011年名企大盘开发全面爆发，集美上演重头戏！同安板块：随着BRT的开通、环东海域大盘的开发，同安楼市由内生型转向开放型，开拓环东海域地产新篇章。海沧板块：尽管公建配套设施日趋成熟，但

22、近几年利好透支，可开发的土地资源渐少，二手房迎来新契机。翔安板块：翔安隧道开通，翔安新城日渐兴起，万科、中骏进军翔安楼市，推动地产新发展。5. 需求：岛内高端化 岛外刚需化在通货膨胀预期加强、厦门中心城市突显、城市化进程加速、房价快速上升，投资渠道受限，房地产信心恢复下，购房需求强劲。岛内：名企厮杀岛内热土，高地价、高品质、精装助推高房价，岛内以“换新、换大、换品质”的高端客群为主。岛外：岛外新城在高标准建设下，集美、环东海域潜力新区将掀起岛外时代，在高房价挤压下，刚需客户向岛外转移，城际交通将带来动车沿线城市客户。6. 楼市研判：争议中保持上行趋势政策走势：上半年中央政府将继续采取改善民生的举措，房地产政策也将持续保持严厉调控。市政利好：内外重大交通利好，城市价值提升，突显中心城市地位，推动房地产市场上行。市场供应：2011年总体供应巨大，岛外成为供给主力。资金雄厚的外来大鳄、本土大型国企将唱楼市主角，高地价项目将陆续入市，市场主流供应仍将高价运行。市场需求：购房需求强劲，市场需求趋向两极化，岛内趋向高端化，岛外趋向刚需化。综上所述，城市年轮（中国）机构认为：2011年上半年厦门房地产市场将在政策争议中保持上行趋势，下半年不确定性加大。转载请注明来自房界网（作者单位：厦门城市年轮房地产研究所）