南京下关滨江商务区区域发展规划.docx

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南京下关滨江商务区区域发展规划

下关滨江商务区区域发展规划

南京下关滨江商务区是全市重点打造的十大功能板块之一，拥有南京视野最开阔、与中心城区呼应度最高的3公里长江岸线，也是南京主城区中最后一处整体大规模重建的旧城改造片区。

同时，下关滨江商务区作为鼓楼区七大重点发展板块之一，拥有最为广阔的土地空间资源，以及最为突出的产业发展和城市建设的后发优势，将成为鼓楼区未来最值得期待的、最重要的经济增长极。

一、板块范围

2010年，下关滨江商务区项目正式启动，明确了由三幅地块组成核心发展区。

核心发展区按照统一规划、同步拆迁、有序开发的原则进行建设。

2013年原鼓楼、下关两区合并后，为加快下关滨江开发进程，根据市、区明确的相关要求，在核心发展区的基础上，对下关滨江商务区的范围进行延伸和扩大，形成了新的整体覆盖范围。

核心发展区范围：

东起热河路、城河路、大桥南路引桥，南起中山北路，西至长江，北至长江大桥南堡公园，规划用地2.36平方公里。

划分为三幅地块：

1号地块，东至热河路、南至中山北路、西至长江、北至老江口。

规划用地83.3万平方米，容积率≦5.79。

2号地块，东至城河北路、南至城河路、西至规划建设的滨江大道、北至方家营路。

规划用地65.7万平方米，容积率≦1.99。

3号地块，东至长江大桥南引桥、南至方家营路和规划建设的滨江大道、西至长江、北至大桥公园。

规划用地87.2万平方米，容积率≦3.04。

扩大后滨江商务区的整体覆盖范围：

南起秦淮河，东至明城墙，北至大桥南路-大桥引桥，西至长江，总面积约6平方公里。

在核心发展区之外，新覆盖了宝善、二板桥-复兴街等正在开发地块，杨家花园、酿造厂、果品市场、客车厂等储备地块，热河南路两侧成熟住宅片区，以及阅江楼-明城墙旅游风光带。

二、发展定位

（一）南京现有成熟商务区范例

新街口CBD、河西金融城作为南京市内现已成熟或正在全力建设的中央商务区，是南京传统的商务中心或全新的金融业、保险业集聚区，整体开发起步较早，产业发展充分，交通体系成熟，商业配套完善，享有各项市级扶持发展政策，在国内外具有一定的标杆性和知名度。

但由于其自身空间以及地理位置影响，早期规划受到一定的限制，未充分实现有序的整体开发，总体形象及功能存在一定的缺憾。

（二）差异化发展优势

与新街口、河西等区域相比，下关滨江商务区作为市内开发较晚的大型地块，拥有传统中心城区内稀有的长江滨水景观价值和文化生态资源优势，特别是一体化规划和整体运作、分步开发的策略，将有利于打造功能综合化、定位一致化、资源利用最大化的高端城市综合体。

在整体开发过程中，可以引入更前沿、更科学的城市形态发展的理念、模式，实现差异化、先进化、领先式发展，同时借鉴国内外类似项目的经验教训，避免在自身发展中重复类似的问题。

（三）板块发展定位

下关滨江商务区作为全市、全省乃至华东地区稀缺而独特的滨水空间开发案例，无论在项目性质、规划建设，还是在产业培育、环境打造等方面，都具有着鲜明的特色和清晰的定位。

全国中心城市的复兴范例。

在区域发展的层面上，作为整体性重建的旧城改造项目，下关滨江商务区在建设体量、动迁难度和资源禀赋等方面，在全国范围内都具备着独特的参照价值，特别是充分把握滨水景观重塑、工业遗存及历史街区重现、现代城市产业重构等核心要素，在国际性规划视野和前瞻性发展思路的引领下，下关滨江必将成为全国具有示范性的，将旧城资源底蕴、现代都市文明与生态可持续发展高度融合的中心城市的旧城复兴范例。

南京长江时代的城市名片。

在城市规划的层面上，通过对滨江黄金岸线的高水准打造，长江大桥-三汊河口之间的建筑天际线将成为南京滨水城市最鲜明的印象。

通过将超高层地标式建筑群、开敞式亲水平台和狮子山视觉走廊的有机结合，在气势磅礴的长江印衬下，着力打造现代人文绿都的全新城市轮廓，并将超越玄武湖北岸、秦淮河西岸的传统观城视角，成为南京滨水城市的第一名片，也是南京真正走向“长江时代”的视觉标志。

鼓楼现代产业的发展高地。

在产业转型的层面上，顺应区位转型的变化趋势，通过对传统产业的迁出和新兴产业的导入，逐步在产业链分工上由劳动密集型向技术密集型、知识密集型转变，从基础生产性、仓储批发性向市场拓展性、商务服务性转变，特别是充分运用现有的航运服务业发展基础，以及为总部企业量身定制发展载体的优势条件，通过有针对性地遴选招商策略，全面重塑滨江商务区产业结构，真正打造成为鼓楼区新的现代服务业集聚区域。

市民安居生活的品质家园。

在环境建设的层面上，通过立体化的交通体系提升可达性，通过混搭的街区开发模式提升宜居性，通过可持续的能源使用策略提升生态性，通过区内文教资源的融合提升配套性，充分发掘黄金岸线、狮子山、明城墙等自然资源，着力重现大马路民国街区的历史人文风貌，精心打造南京主城区中最具吸引力的高端住宅和优质商住项目，从而全面提升区域人居品质，并通过新迁入的居民，在整体上重建区域内的人口素质结构。

三、空间布局

根据滨江商务区整体覆盖范围和核心发展区的不同层面，一方面从理清区域的空间发展脉络入手，串联不同的发展要素，形成相互联系的轴线；另一方面从明确净地开发的商业定位入手，依据确定的规划条件，划分不同的功能片区。

（一）整体覆盖商务区内的五条空间发展主轴。

在外延至秦淮河、明城墙的6平方公里范围以内，主要打造五条发展轴线

1、江边路-中山北路核心商务发展轴。

串联长江广场地块、电厂周边地块、航运中心地块等商业办公集聚区域，打造商务区内主要服务产业发展载体，成为未来滨江经济产业的支撑轴线。

2、大马路-中央大街-灯泡线人文商业发展轴。

串联大马路、天保里、灯泡线西南侧及铁路西站周边地块，依托散落在该轴线周边的历史保留建筑个体和整体保护片区，融入民国文化和铁路记忆文化，着力集聚休闲娱乐产业要素。

围绕呈“灯泡线”形态的轨道环形，积极发展开放式的沿街商铺业态。

3、热河路高端商贸发展轴。

串联永宁街东侧、杨家花园、酿造厂、果品市场、客车厂、二板桥-复兴街等地块，依托周边成熟住宅片区，着力发展高端商贸服务产业。

4、滨江亲水人文景观轴。

串联三汊河口、中山码头、老江口、南堡公园等岸线地理节点，在鼓楼13公里滨江风光带的框架下，积极建设世茂滨江段岸线以及中山码头至长江大桥段岸线，通过亲水平台、步行通道、生态植被的打造，依托电厂码头、铁路栈桥的修缮改造利用，植入商业休闲业态，成为兼具景观资源、公共空间和商业价值的人气岸线。

5、秦淮河-明城墙-护城河旅游风光轴。

串联秦淮河、小桃园、明城墙、狮子山、阅江楼、天妃宫、静海寺等自然文化旅游资源，通过景区的科学合理运作，进一步提升区域内的景观及人文品质。

（二）核心发展区中的功能片区划分。

在整体拆平出让的2.36平方公里内，参考美国SOM公司的规划设计，主要将滨江1、2、3号地块划分为五个功能片区：

1、中山码头总部商务区。

该片区总开发体量约110万平方米。

主要依托全新建设的黄金景观岸线，高密度集聚建设商务办公楼宇，双子塔形式超高层的南京滨江新地标，打造成为南京乃至长三角重要的现代总部经济集聚区。

2、永宁街航运服务集聚区。

该片区总开发体量约40万平方米。

作为商务区的先行启动片区，主要依托交通部重点支持的南京长江国际航运物流服务中心项目，集聚航运服务资源要素，打造成为南京长江航运物流中心的核心标志区。

3、滨水高尚住宅区。

该片区总开发体量约160万平方米，主要依托长江、惠民河、护城河等水景资源，着力打造品质高端、配套一流住宅片区和商住项目。

4、大马路民国风情商业区。

该片区总开发体量约40万平方米，主要通过对历史保留建筑的精心修缮和合理利用，再现民国街区风貌，发展旅游休闲和文化娱乐产业，形成兼具历史记忆和现代休闲的商业街区。

5、长江大桥创意园区。

该片区总开发体量约30万平方米，结合大桥段岸线生态公园的打造，主要利用天环集团搬迁后的厂区资源，通过对现有厂房建筑和冷库的精心改造，着力建设与生态环境和资源禀赋融为一体的创意产业集聚区。

四、产业导入

下关滨江商务区为整体性城市再造项目，目前正处在土地拆迁整理及先期部分载体项目建设的开发阶段。

滨江商务区内原有产业（特别是工业、仓储、农副产品批发等低端传统产业）已经逐步迁出，新的服务业要素正在集聚。

（一）资源优势及发展基础。

原下关区内特别是滨江商务区范围内，有着传统的航运服务产业链，拥有众多具备实力的航运服务企业和航运管理机构，下关滨江所明确的航运服务中心的定位，也被正式列入了南京市物流发展规划的重要一环。

同时，区域内拥有着广阔的全新载体建设空间和众多的老旧建筑发掘潜力，并规划有与亲水景观生态环境相融合的SOHO创意园区，这些都为新产业的植入提供了成长的沃土。

（二）主导产业。

下关滨江商务区作为整体性城市再造项目，将着力提升和培育三大主导产业：

1、航运服务产业。

立足鼓楼沿江岸线资源丰富、航运业发展要素集聚的优势，依托南京打造全国航运综合枢纽名城的战略，以南京长江国际航运物流服务中心为龙头项目，着力构建高层次、宽领域、全方位的航运服务业体系，将下关滨江商务区建设成为国内一流的依托内河港形成的国际化航运服务聚集区，以及南京高端航运物流服务产业的核心发展区，航运物流服务产业税收占滨江商务区总税收的比重力争超过1/3。

2、创造力总部经济。

依托高强度开发的重点区域，通过建设具备稀缺江景资源和高端物业品质的商务办公楼宇，积极发展总部型商务经济业态，重视创新创意产业引入，高起点建设产业特色突出、总部经济集聚的滨江中央商务核心区。

力争引进不少于20家全国性或区域性总部企业，打造不少于10幢税收“亿元楼宇”。

3、高端商务商贸产业。

以大马路、天保里、灯泡线以及滨江岸线商业配套为发展载体，着力打造以大马路及周边片区为代表的商业步行街区，大力开拓地下商业空间，精心开发大型商业综合体，优选引入国际著名体验店，兼顾高端商务消费和休闲购物娱乐的不同需求，集聚世界知名品牌和国内龙头商企30家，努力打造南京商业又一颗明珠。

五、工作目标及重点项目

（一）2013-2015年总体工作思路。

全面贯彻落实区委一次全会精神，以岸线、河流及城墙山体为脉络，进一步研究确定滨江商务区覆盖范围、辐射区域及功能片区划分；以土地分片整理交地为抓手，尽快完成整体拆迁，积极推动1号地块完成分割招商；以世界高水平城市概念性设计为引领，落实并完善区域控详，全面拉开滨江商务区城市建设框架；以现代产业集聚为导向，重新谋划片区产业布局，着力引入特色鲜明的现代服务业和相关配套产业，力求把滨江商务区建成国内一流的城市滨水核心发展区，为实现打造“南京外滩明珠”的远景目标打下坚实基础。

（二）2013-2015年阶段性工作目标。

1、2013年是关键转型之年，到2013年底：

基本完成居民搬迁，基础设施建设范围内居民搬迁全面完成，绝大多数居民集中区域实现拆平交地。

区内、区外异地安置单位全面进入建设阶段，其他单位基本完成搬迁和拆除；基本完成岸线码头的搬迁置换。

铁路西站尧化门新货场建设取得阶段性成果，铁路西站单位还建方案基本确定；西站地区不需还建的铁路多经、集经单位完成谈约补偿。

南京长江国际航运物流服务中心一期进入主体施工阶段，二期建设的前期准备工作完成。

基本完成滨江岸线试验段建设；基本完成滨江商务区历史建筑片区的保护性修缮工作；一批道路基础设施建设项目同步启动。

基本完成滨江1号地块土地运作，推动部分地块完成招商。

2、2014年是全面建设之年，到2014年底：

居民动迁、工企搬迁（除先建后搬单位）全面完成，杨家花园等地块完成动迁；岸线码头全面完成搬迁拆除；铁路西站尧化门货场建成，建宁路货场完成搬迁，铁路西站单位还建全面启动。

南京长江国际航运物流服务中心一期主体施工完成，二期建设启动。

滨江商务区1、3号地块内具备条件的多个片区实现开工建设。

滨江岸线大规模建设启动，主要道路及基础设施建设全面展开。

全面完成1号地块土地运作，滨江2号地块分割挂牌出让工作启动实施。

3、2015年是雏形初具、成效初显之年，到2015年底：

区内、区外安置的工企单位重建工作全面完成，并实施搬迁、交房和拆除；铁路南京西站单位还建基本完成，启动铁路西站区域单位搬迁。

建成南京长江国际航运物流服务中心一期，安置企业和招商入驻率达到90%以上，二期建设进入主体施工阶段。

滨江1、3号片区具备条件的地块实现开工建设，部分项目完成主体施工或进入预售阶段。

滨江岸线建设初见成效，主要道路等基础设施建设的框架形成。

滨江2号地块基本完成分割挂牌出让。

（三）重点项目安排

结合区域动迁及开发建设进度，2013-2015年在滨江商务区整体覆盖范围以内梳理初排了重大项目54个，项目总占地面积约425.84万平方米，总建筑面积约754.8万平方米，总投资约1078.9亿元，其中2013年度计划投资约69.8亿元。

从项目类别看，产业载体项目28个，旅游及民国文保项目12个，城建配套项目9个，公共配套项目5个。

未来将根据项目动态运作情况，及时增加新启动地块项目。

六、实施路径

（一）突出改革创新，激发体制内在活力。

在滨江商务区管理委员会的全新体制框架内，理顺并优化管委会本身及下设各处室的职责定位和工作分工，全面建立适应当前以及未来一段时间内工作特性的运作机制，并通过科学而完整的制度进行正式固化。

打破传统用人模式，积极组建在土地规划、公司运作、项目招商等方面的高效、精干、专业团队。

（二）加快土地整理，提升城市空间价值。

集中力量尽快完成居民、工企单位动迁任务，加快拆除交地进程。

协调推动铁路西站迁建，早日实现相关复建项目完工并实施搬迁。

妥善处理1号地块土地运作，遴选多家具有丰富商业地产开发经验的企业，通过分片打包的方式，尽快完成分割招商并实现资金平衡。

研究2号地块的挂牌方式，尽早完成2号地块出让。

对整体覆盖区域范围内其余零星地块进行土地价值分析，适时启动开发建设。

（三）强化对接协调，推动有序开发进程。

在拆除交地计划、土地招商进程、基础设施建设时序等各项环节上，统筹把握各项联系工作之间的相互时间对接。

着力通过拆平交地扫清土地运作障碍，通过土地招商加速开发建设进程，通过基础设施项目拉开整体建设框架。

在工作推进过程中，要重点做好与市滨江指挥部、市规划局、市国土局等市级部门直接的对接合作，与中冶及其他参与开发企业等合作伙伴之间的沟通协调，确保滨江开发建设工作有序高效推进。

（四）把握融合机遇，实现资源互补优化。

充分抓住两区融合的有利契机，进一步强化与新区各板块之间的互补合作。

原鼓楼区在科技研发、总部经济、品牌教育等方面的传统优势将在下关滨江更为宽敞的岸线腹地中得到延伸和扩大，特别是重点推动鼓楼区内现有航运服务类型的企业向滨江集聚，推动鼓楼区内有发展载体升级或固定资产投资需求的总部型、成长型企业在滨江拓展空间，推动鼓楼区内优质的教育、文化资源在滨江复制品牌模式，力求通过一流的产业导入和社会配套助推滨江开发全面提速，努力吧滨江打造成为原鼓楼区科研、文教资源与原下关区黄金岸线、旧城空间资源融汇整合的经典范例。