期房评估复习过程.docx
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期房评估复习过程
房地产抵押估价报告
估价项目名称：
****购买的位于**********的42套期房进行抵押价值评估
估价委托人：
****
估价机构：
**********
估价作业期：
2014年11月14日至2014年11月18日
注册房地产估价师：
***、***
估价报告编号：
*************
五、附件
1.估价对象实景照片复印件
2.估价对象位置示意图复印件
3.《委托估价函》原件
4.《包头市商品房买卖合同》复印件
5.评估机构资质证书复印件
6.评估机构企业法人营业执照复印件
7.估价师注册证书复印件
一、致委托方函
****：
接受您的委托，本公司秉着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，对位于**********的42套期房进行抵押价值评估，估价对象总建筑面积为
平方米，设计用途为办公，估价目的为确定期房抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
本公司根据估价目的，遵循估价原则，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，采用比较法和收益法对现房价格进行评估，然后用现房价格扣除期房风险补偿和预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值，通过周密科学的测算，确定估价对象于价值时点2014年11月14日的期房抵押价值为2088.36万元（大写：
人民币贰仟零捌拾捌万叁仟陆佰元整）。
详见《估价结果一览表》。
估价机构法定代表人（签章）：
**********（盖章）
二○一四年十一月十八日
估价结果一览表
估价报告编号：
*************
序号
房屋买受人
位置
《包头市商品房买卖合同》编号
建成年代（年）
结构
房屋总层数
所在层数
设计用途
建筑面积（m2）
评估单价（元/m2）
评估总价（万元）
1
****
**********C区4-2402
2014-9331632
2014
钢混
32
24
办公
194.14
6307
122.44
2
**********C区9-2702
2014-9359590
2014
钢混
32
27
办公
190.3
6402
121.83
3
**********C区4-2702
2014-9359591
2014
钢混
32
27
办公
194.14
6402
124.29
4
**********C区9-1202
2014-9359589
2014
钢混
32
12
办公
190.3
5864
111.59
5
**********C区9-1001
2014-0314048
2014
钢混
32
10
办公
190.3
5801
110.39
6
**********C区9-1002
2014-0314049
2014
钢混
32
10
办公
190.3
5801
110.39
7
**********C区9-1201
2014-0314056
2014
钢混
32
12
办公
190.3
5864
111.59
8
**********C区9-1301
2014-0314058
2014
钢混
32
13
办公
190.3
5897
112.22
9
**********C区9-1302
2014-0314059
2014
钢混
32
13
办公
190.3
5897
112.22
10
**********C区9-1501
2014-0314060
2014
钢混
32
15
办公
190.3
6023
114.62
11
**********C区9-1502
2014-0314061
2014
钢混
32
15
办公
190.3
6023
114.62
12
**********C区9-1801
2014-0314063
2014
钢混
32
18
办公
190.3
6118
116.43
13
**********C区9-1802
2014-0314064
2014
钢混
32
18
办公
190.3
6118
116.43
14
**********C区9-1901
2014-0314065
2014
钢混
32
19
办公
190.3
6149
117.02
15
**********C区9-1902
2014-0314066
2014
钢混
32
19
办公
190.3
6149
117.02
16
**********C区9-1201
2014-0314068
2014
钢混
32
21
办公
190.3
6212
118.21
17
**********C区9-2102
2014-0314069
2014
钢混
32
21
办公
190.3
6212
118.21
18
**********C区9-2201
2014-0314070
2014
钢混
32
22
办公
190.3
6245
118.84
合计
**********
二○一四年十一月十八日
二、估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》及《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、注册房地产估价师***、***已于2014年11月14日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。
我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。
因资料失实造成估价结果有误的，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8、本估价报告仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其它用途。
凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。
9、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担任何责任。
10、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。
11、本报告的全部或部分内容在没有得到我公司同意情况下，不得发表于任何媒体上,报告解释权为本公司所有。
12、风险提示：
①估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生较大影响；
②在抵押期间可能产生的房地产信贷风险，如在经济萧条期出现的投资利润率降低、本位货币贬值等导致的房地产市场出现不稳定的风险；
③提请权利人合理使用评估价值；
④定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估；
⑤由于房地产市场资金紧张，期房施工和交付的进度要视房地产商开发资金筹措到位而定，而且还要受国家房地产宏观调控等一系列因素的影响。
房地产开发商延期竣工，迟延交付竣工甚至破产歇业无法交付，使得作为抵押物的期房不一定成为现房，有可能存在导致抵押物灭失的风险；
⑥期房抵押贷款涉及的法律关系比一般房地产抵押要复杂，在办理预购商品房抵押中，通常要求开发商全程担保贷款，以减少银行自身的风险。
13、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。
14、本评估报告结果包含估价对象所使用的国有土地使用权价格。
15、本次估价对象在价值时点为未竣工的在建工程，本次评估结果为期房的抵押价值。
中国注册房地产估价师签字：
姓名房地产估价师注册号（章）签字
************
************
三、估价的假设和限制条件
（一）估价的假设条件：
1、在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的正常交易市场。
2、委托方合法取得《包头市商品房买卖合同》，并以所确认的房地产用途评估估价对象的价值。
3、估价报告以估价对象在《包头市商品房买卖合同》中约定的装修标准和质量为假设前提。
4、期房的抵押价值为未设立法定优先受偿权利下的房地产市场价值。
5、估价对象按设定的竣工日期建成，并交付使用为假设前提。
（二）估价的限制条件：
1、估价报告以有效期内估价对象的质量、用途不发生变化为前提，如遇国家政策、经济环境及其他不可抗力等因素对估价对象产生明显影响时，本估价结果需作调整。
2、本估价报告书仅适用于本次评估目的，对于其他评估目的，该评估结果无效。
3、本评估报告应用的有效期为报告提交之日起一年，若在此期间房地产市场发生较大波动，或者估价对象所在的开发项目未能按期竣工，则评估价值应重新进行确定。
4、本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。
5、为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。
（三）未经调查确认或无法调查确认的数据：
1、注册房地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查看，未接受进行结构、设施品质的检测要求，注册房地产估价师不能确定该建筑现状是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。
2、对于估价对象的用途、面积、结构等，注册房地产估价师仅以估价委托人提供的《包头市商品房买卖合同》复印件予以界定，房屋买受人为****，本次评估设定估价对象来源合法、产权清晰。
3、通过估价委托人的描述，至价值时点，估价对象不存在抵押、租赁、担保等他项权利。
（四）估价中未考虑的因素及一些特殊处理：
1、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的期房价值，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。
2、估价结果未考虑未来处置风险。
3、估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作不当对其价值的影响。
4、本次评估在评估期房价格时只考虑一次性付款后的期房价格。
未考虑分期付款。
办理产权证所发生的费用。
四、估价结果报告
（一）委托方：
姓名：
****；
（二）估价机构：
单位名称：
**********；
单位地址：
*********；
法定代表人：
*********；
资质等级：
***；
资质证书编号：
*********。
（三）估价对象：
1、估价对象界定范围：
估价对象为42处办公用房，设计用途为办公，钢混结构，至价值时点，未竣工验收，总建筑面积为3433.08平方米。
本报告评估结果为估价对象按照《包头市商品房买卖合同》约定的装修标准竣工验收后的期房价格。
2、估价对象基本状况：
⑴权益状况
房屋具体登记状况如下表
序号
房屋买受人
位置
《包头市商品房买卖合同》编号
建成年代（年）
结构
房屋总层数
所在层数
设计用途
建筑面积（m2）
1
****
**********C区4-2402
2014-9331632
2014
钢混
32
24
办公
194.14
2
**********C区9-2702
2014-9359590
2014
钢混
32
27
办公
190.3
3
**********C区4-2702
2014-9359591
2014
钢混
32
27
办公
194.14
4
**********C区9-1202
2014-9359589
2014
钢混
32
12
办公
190.3
5
**********C区9-1001
2014-0314048
2014
钢混
32
10
办公
190.3
6
**********C区9-1002
2014-0314049
2014
钢混
32
10
办公
190.3
7
**********C区9-1201
2014-0314056
2014
钢混
32
12
办公
190.3
8
**********C区9-1301
2014-0314058
2014
钢混
32
13
办公
190.3
9
**********C区9-1302
2014-0314059
2014
钢混
32
13
办公
190.3
10
**********C区9-1501
2014-0314060
2014
钢混
32
15
办公
190.3
11
**********C区9-1502
2014-0314061
2014
钢混
32
15
办公
190.3
12
**********C区9-1801
2014-0314063
2014
钢混
32
18
办公
190.3
13
**********C区9-1802
2014-0314064
2014
钢混
32
18
办公
190.3
14
**********C区9-1901
2014-0314065
2014
钢混
32
19
办公
190.3
15
**********C区9-1902
2014-0314066
2014
钢混
32
19
办公
190.3
16
**********C区9-1201
2014-0314068
2014
钢混
32
21
办公
190.3
17
**********C区9-2102
2014-0314069
2014
钢混
32
21
办公
190.3
18
**********C区9-2201
2014-0314070
2014
钢混
32
22
办公
190.3
⑵他项权利状况：
至价值时点止，估价对象不存在抵押、租赁、担保等他项权利。
⑶区域状况：
估价对象位于**********，北临黄河大街，西临阿尔丁大街，东临沼潭东路，道路通达度较好。
区域内有2路、134路等公交车通过，距公交站点约200米，公交便捷度较好。
估价对象距包头沼潭火车站约2.5公里，距包头昆区二旅社长途汽车站约7.8公里，距包头二里半飞机场约22.5公里，对外交通便利度较好。
交通管制情况：
无特殊限制。
估价对象所在区域内汇聚有金融广场、天然气发展大厦、及各大银行营业网点等，公共服务配套设施完备度较高，生活便利度较好。
3、实物状况：
至价值时点，估价对象主体工程已封顶，毛坯房，未安装门窗，水、电、暖、通讯等基础设施未接通。
4、竣工时的标准
按照《包头市商品房买卖合同》，商品房质量和设备等情况如下集成吊顶：
友邦、宝兰、奥普
密封胶：
道康宁西令好适
橱柜：
欧派方太帅康
合页导轨：
顶固伊可夫雅洁
地砖：
欧神诺博德冠军
木门：
TATA木门一统木门美心
门合页门吸：
顶固伊可夫雅洁
门把手门锁：
顶固伊可夫雅洁
门油漆：
华润嘉宝莉长颈鹿
壁纸：
格莱美欧雅玉兰
木地板：
圣象大自然扬子
灯具及灯管：
士飞利浦TCL（此类目属赠送）
电器开关插座：
雷士飞利浦TCL
座便手盆：
TOTO科勒箭牌
淋浴花洒水龙头：
九牧华艺希恩
木基层板：
金秋兔宝宝莫干山
涂料：
立邦多乐士大宝
电线电缆无锡沪安福建太阳兰州众邦武汉中华。
（四）估价目的：
为确定期房抵押贷款额度提供参考依据而评估期房抵押价值。
（五）价值时点：
二○一四年十一月十四日。
依据委托方的估价目的，依据价值时点原则确定以现场勘察之日为价值时点。
（六）价值定义：
期房抵押价值为设定抵押时的期房市场价值。
等于现房价格减去预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值减去风险补偿。
（七）估价依据：
1、有关法律法规
⑴《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日主席令第62号）；
⑵《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）；
⑶《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
⑷《中华人民共和国担保法》（1995年6月30日第八届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）；
⑸《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日颁布实施）；
⑹《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号）；
⑺《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）；
《个人住房担保贷款管理试行办法》。
2.有关技术标准
⑴《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
⑵《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；
⑶《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）；
⑷《内蒙古自治区建筑工程预算定额》（2009年）；
⑸《内蒙古自治区装饰装修工程预算定额》（2009年）；
⑹《内蒙古自治区安装工程预算定额》（2009年）；
⑺《包头市土地定级与基准地价更新技术报告》（2013年）；
⑻《包头工程造价信息》（2014年10月刊）。
3.其他资料
⑴委托方提供的《委托估价函》、《包头市商品房买卖合同》、交付购房款收据等有关资料；
⑵估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料；
⑶本公司掌握的有关信息资料。
（八）估价原则：
本估价报告遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的基本原则，并结合估价目的对估价对象进行估价。
本次评估所遵循的估价原则具体如下：
1、独立、客观、公正原则：
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
2、合法原则：
应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。
所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
3、谨慎原则：
在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
4、最高最佳使用原则：
该原则要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。
最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。
5、价值时点原则：
估价结果应是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。
6、替代原则：
估价结果不得不合理的偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。
（九）估价方法：
估价方法通常有比较法、收益法、成本法及假设开发法等。
比较法适用于同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产；收益法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产；成本法适用于评估新的或较新的房地产价值，也适用于很少发生交易而限制比较法的运用，又没有经济收益或没有潜在收益而限制收益法运用的房地产，以及以公益、公用为目的和有独特设计或只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产；假设开发法适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等方法求取的房地产。
遵照国家标准《房地产估价规范》，在合法原则的前提下，结合委估房地产的特点和现状，分析委托方提供的资料及估价师所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上，根据估价对象的现状，选择适宜于估价对象房产价格的评估方法。
1、选用的方法
①由于本次评估的是估价对象期房的价格。
期房价格=现房价格减去预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值减去风险补偿，估价对象设计用途为办公，估价对象所在区域内可以收集到周边办公用途现房的租金收益资料，可以合理确定办公用途房地产的收益，故适宜采用收益法评估现房价格；区域内可以选择到办公用途现房近期已发生交易的案例，故适宜采用比较法评估现房价格。
2、不宜选用的方法
由于本次评估的是估价对象期房抵押价格，估价对象所在区域无法选择到与估价对象相类似的近期期房抵押的可比实例，故不宜采用比较法评估；
②由于本次评估的是估价对象期房抵押价格，估价对象设计用途为办公，运用成本法测算出的房地产价格不能充分反映市场供求对房地产价值的影响，故不宜采用成本法评估；
③由于本次评估的是期房的价格，不属于房地产投资开发项目，不具备再开发条件，故不适宜采用假设开发法评估。
3、计算公式
比较法：
比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
计算公式：
委估房地产价格=∑n（可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数）/n
收益法：
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
计算公式：
计算公式V﹦
V:
房地产价格；
A:
房地产未来各年的净收益；
Y:
报酬率；
g:
净收益逐年递增比率;
n:
房地产有效收益年限。
（十）估价结果：
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密科学的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象于价值时点2014年11月14日的期房抵押价值如下（货币种类及单位：
人民币元）：
估价对象总建筑面积：
3433.08平方米；
估价对象评估总价：
2088.36万元；
大写：
贰仟零捌拾捌万叁仟陆佰元整；
估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权利下的期房市场价值为￥2088.36万元（大写：
人民币贰仟零捌拾捌万叁仟陆佰元整）。
（十一）房地产变现能力分析：
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
1、估价对象期房规划用途为办公，竣工交付使用后独立使用性较强，不宜分割使用、转让，除非当事人协商一致并处理好共用部位及设施的使用权利，达到各自独立使用条件。
2、假定在价值时点拍卖或者变卖估价对象，因估价对象在价值时点为期房，未达到《包头市商品房买卖合同》约定的使用功能，最可能实现的价格比现房公开市场价格要低，是现房市场价值的60%-70%，与评估的市场价值的差异程度大约在30%～40%。
3、估价对象数量较多，价值总量较大，预计短期内不易处置，经估价师调查处置期限一般为12-2
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