甘肃省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：住宅房地产市场调查研究报告内容构成考试题.doc
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甘肃省2015年上半年房地产估价师《案例与分析》：
住宅房地产市场调查研究报告内容构成考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于预告登记的表述中，错误的是__。
A．预告登记的目的是保障将来实现的物权
B．预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效
C．预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力
D．预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖
2、某房地产未来净收益期限内每年净收益为20万元，收益期限结束时该房地产增值20％，报酬率为6％，偿债基金系数为7．59％。
该房地产的价格为万元。
A：
313
B：
329
C：
417
D：
446
E：
工业用地的监测点评估价格
3、某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，问5年中每年年末至少要存款__元。
A．12592.78
B．22192.78
C．12903.23
D．16000
4、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为。
A：
94．12
B：
92．14
C：
91．24
D：
93．25
E：
工业用地的监测点评估价格
5、最常见的会计期间是。
A：
三个月
B：
六个月
C：
一年
D：
二年
E：
执行层的组织协调
6、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。
A．4～5
B．4～6
C．6～10
D．3～5
7、在市场细分的__阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。
A．目标确定
B．调查
C．分析阶段
D．归纳总结
8、下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是。
A：
时间风险
B：
比较风险
C：
持有期风险
D：
通货膨胀风险
E：
借款合同
9、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2。
建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比__。
A．甲等于乙
B．甲大于乙
C．甲小于乙
D．难以判断
10、划定城市规划紫线的作用是确定。
（2008年试题）
A：
绿地控制范围
B：
历史建筑保护范围
C：
地表水保护范围
D：
城市基础设施用地控制界线
E：
房地产估价机构必须加盖公章
11、证券价格由__确定。
A．货币使用中产生的收益
B．社会借贷资金利率
C．市场对证券的供求
D．货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率
12、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑。
A：
通货膨胀影响
B：
投资利息因素
C：
资金时间价值
D：
投资风险补偿
E：
工业用地的监测点评估价格
13、房地产经纪人执业资格注册有效期一般为年。
A：
1
B：
2
C：
3
D：
5
E：
执行层的组织协调
14、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。
A．半个月
B．一个月
C．一个半月
D．二个月
15、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、征地拆迁费和。
A：
基础设施建设费
B：
城市建设配套费
C：
公共配套设施建设费
D：
不可预见费
E：
借款合同
16、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为3000元/m2，报酬率为10%。
则该宗房地产30年，报酬率为12%时的收益权利价格为（）元／m2。
A．2965.39
B．3035.02
C．3103.59
D．3067.78
17、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于__。
A．试探性调查
B．描述性调查
C．因果性调查
D．假设性调查
18、一般来说，与长期投资相比，短期投资__。
A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性较好
D．投资回收期较长
19、下列属于间接融资方式的是__。
A．政府发行债券
B．股票融资
C．银行借款
D．签署商业票据
20、是指完成一定的合格产品规定的劳动消耗的数量标准。
A：
机械消耗定额
B：
劳动消耗定额
C：
材料消耗定额
D：
施工定额
E：
执行层的组织协调
21、值只能用计数的方法取得。
A：
确定性变量
B：
随机变量
C：
连续型变量
D：
离散型变量
E：
执行层的组织协调
22、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。
预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。
目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。
已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。
A．3758.57
B．394203
C．3966.10
D．4769.85
23、关于投资组合理论的说法，正确的是__。
A．投资者应选择毫无风险的投资组合
B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合
C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消
24、从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，包括：
①获取估价业务；②受理估价委托及明确估价基本事项；③搜集估价所需资料；④拟定估价作业方案；⑤实地查勘估价对象；⑥选定估价方法测算：
⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告：
⑩出具估价报告；（11）估价资料归档。
一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是__。
A．①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩（11）
B．①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩（11）
C．①②④⑤③⑥⑦⑧⑨⑩（11）
D．①②⑤③④⑥⑦⑧⑨⑩（11）
25、某建筑物建筑面积4000㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元／㎡，有效经过年数为15年，残值率为5％，该建筑物现值为。
A：
523．45万元
B：
593．75万元
C：
643．75万元
D：
1000万元
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、是现代保险事业经营和发展的科学基础。
A：
大数法则
B：
大数定律
C：
小数法则
D：
小数定律
E：
概率论
2、下列费用不得从住宅专项维修资金中列支。
A：
依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用
B：
依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用
C：
应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用
D：
根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用
E：
住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用
3、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。
A：
房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
B：
房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
C：
房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
D：
房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为
E：
房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为
4、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。
A：
财产所有权关系
B：
财产流转关系
C：
财产形成权关系
D：
人格权关系
E：
身份权关系
5、房地产评估员的考试、认证工作由__负责。
A．国务院建设行政主管部门和人事主管部门
B．国务院建设行政主管部门和房地产行政主管部门
C．省、自治区建设行政主管部门和直辖市人事主管部门
D．省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产行政主管部门
6、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%，银行贷款利率为7.5%，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（）。
A．1.82%
B．2.33%
C．3.57%
D．5.45%
7、根据我国《保险法》的规定，我国保险公司的组织形式有两种。
A：
合伙企业
B：
中外合资企业
C：
有限责任公司
D：
股份有限公司
E：
国有独资公司
8、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。
A．固定资产购置支出
B．企业所得税
C．固定资产折旧
D．贷款利息
9、在商品房交易中，常见的最低价格有__。
A．商品房销售中的起价
B．拍卖活动中的保留价
C．拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
D．招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价
E．采用收益法确定的参考价格
10、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备。
A：
可转换性
B：
可区分性
C：
可盈利性
D：
可实现性
E：
可衡量性
11、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有__。
A．自然特征，如山地和河流等
B．细分市场
C．人口密度的大小
D．该区域发展的类型和范围
E．竞争性项目的区域
12、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。
A：
独一无二
B：
寿命长久
C：
供给有限
D：
价值量大
E：
保值增值
13、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/㎡。
A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
14、属于房屋产权转移登记情形的有__。
A．翻建
B．扩建
C．分割
D．抵押
E．裁决
15、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。
A．独一无二和供给有限
B．独一无二和价值量大
C．流动性大和价值量大
D．不可移动和用途多样
16、直接资本化法的优点不包括。
A：
不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B：
指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C：
每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D：
不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E：
资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
17、下列关于股票与股单的表述正确的是。
A：
股票和股单都是在股份制企业中运用的概念
B：
二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别
C：
股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证
D：
股票有普通股与优先股、记名股与不记名股
E：
股
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